Immobili nel Regno Unito: monitoraggio fiscale e IVIE

La detenzione di una seconda casa nel Regno Unito è stata una possibilità di investimento per moltissimi italiani. Negli ultimi anni il prezzo degli immobili è notevolmente aumentato e con esso anche la speculazione immobiliare. La possibilità di acquistare un immobile (anche con mutuo) da mettere a reddito con i turisti è stata per svariati anni una possibilità per moltissimi italiani che volevano investire all’estero allettati dalle prospettive di rendita. Questi contribuenti, tuttavia, a fronte di questo investimento oltreconfine devono sottostare ad alcuni adempimenti di natura fiscale. Mi riferisco, in particolare a:

• La disciplina sul monitoraggio fiscale delle attività patrimoniali detenute all’estero;
• Alla determinazione ed al versamento dell’IVIE, l’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero.

Questi adempimenti obbligatori, fino al 2020, consentivano comunque di beneficiare dei vantaggi legati al fatto che il Regno Unito faceva parte della UE. Tuttavia, a partire dal 2021 le regole legate alla determinazione della base imponibile IVIE si sono modificate in relazione al perfezionamento della Brexit. Sul punto è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate in occasione di incontri con la stampa specializzata, la quale ha confermato i cambiamenti su questa disciplina per gli immobili nel Regno Unito.

Per questo motivo, per i possessori di beni immobili in Inghilterra è necessario valutare bene l’investimento a fronte della determinazione dell’IVIE annuale da versare.

Le imposte patrimoniali italiane su immobili nel Regno Unito

Un soggetto fiscalmente residente in Italia che acquista una abitazione nel Regno Unito è tenuto ad assolvere obblighi fiscali anche in Italia. Mi riferisco, in particolare, al monitoraggio fiscale di attività patrimoniali estere da assolvere attraverso la compilazione del quadro RW del modello Redditi P.F. Attraverso la compilazione di tale quadro il contribuente è tenuto anche alla determinazione ed all’eventuale pagamento dell’imposta patrimoniale, IVIE. Si tratta dell’imposta patrimoniale dovuta sugli immobili detenuti all’estero da parte dei contribuenti italiani.

Il monitoraggio fiscale degli immobili esteri

Le disposizioni sul monitoraggio fiscale sono contenute nel D.L. 28.6.90 n. 167 (conv. L. 4.8.90 n. 227). Questa disciplina consente all’Amministrazione finanziaria di avere una compiuta conoscenza delle attività detenute all’estero dai contribuenti residenti in Italia. In buona sostanza, questa disciplina consente di verificare il corretto assolvimento dei relativi debiti tributari in applicazione del principio della tassazione in capo ai residenti del reddito ovunque prodotto.

Secondo la prassi dall’Agenzia delle Entrate, sono considerate attività estere di natura patrimoniale da indicare nel quadro RW (circ. 38/2013, 43/2009, 85/2001 e ris. 134/2002):

• Gli immobili (anche se tenuti a disposizione);
• I preziosi e le opere d’arte che si trovano (anche in custodia) fuori dal territorio dello Stato;
• Gli yacht e le imbarcazioni o le navi da diporto “esteri“;
• altri beni mobili detenuti e/o iscritti nei pubblici registri esteri, nonché quelli che pur non essendo iscritti nei predetti registri avrebbero i requisiti per essere iscritti in Italia;
• I beni immateriali (marchi, brevetti, ecc.);
• Mobili e gli oggetti di antiquariato (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 27.2.2002 n. 57).

Secondo quanto previsto dal provv. 18.12.2013 n. 151663 e dalla circ. 23.12.2013 n. 38, per l’individuazione del valore degli immobili esteri da indicare nel quadro RW devono essere adottati gli stessi criteri validi ai fini IVIE, anche se non dovuta.

Aliquota e base imponibile IVIE per gli immobili nel Regno Unito

L’IVIE prevede un’aliquota nella misura dello 1,06% (a partire dal 2024, prima dello 0,76%) applicata, sulla base delle imposte catastali previste per i paesi appartenenti alla UE o allo SEE che garantiscono un adeguato scambio di informazioni (ossia, Norvegia, Islanda e Liechtenstein). Tuttavia, considerato che il Regno Unito è uscito dalla UE (a partire dal 1° gennaio 2021) il valore imponibile degli immobili ivi detenuti da parte di contribuenti fiscalmente residenti in Italia deve essere determinato attraverso:

• Il costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto;
• In mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Deve essere evidenziato che co n la Brexit, la Gran Bretagna non è più dentro alla UE. Questo significa che non sono più in essere accordi sullo scambio automatico di informazioni sul del mercato unico. Di fatto, tale evento comporta che l’IVIE non deve essere più calcolata sulla rendita catastale (valore imponibile della council tax), valore non più riconosciuto perché fuori area UE, ma piuttosto deve essere preso in considerazione il costo di acquisto dell’immobile o in mancanza il valore di mercato. In caso di immobili costruiti deve prendersi a riferimento come base imponibile IVIE il costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione.

Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione il valore della base imponibile IVIE è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe. In mancanza, si assume il costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal de cuius o dal donante come risultante dalla relativa documentazione. In assenza di tale documentazione, si assume il valore di mercato come sopra determinato.

Le proprietà nel Regno Unito: freehold e leasehold

In Inghilterra i landlords sono i soggetti proprietari del terreno dove sorge l’immobile. Questi hanno la possibilità di cedere il diritto di uso del proprio terreno/immobile attraverso leasehold, per un determinato periodo di tempo. Nel Regno Unito, infatti, vi sono due modalità di acquisto di una proprietà immobiliare: leasehold e freehold.

In caso di leasehold si ottiene il diritto di possesso e lo sfruttamento esclusivo di un terreno/immobile per un determinato periodo di tempo. Questo, senza ottenere la proprietà del terreno: si ottiene la concessione in uso dell’immobile ma non del terreno, quindi non si è proprietari.

In caso di freehold si ottiene sia il diritto di proprietà dell’immobile sia del terreno su cui sorge, diventandone proprietari assoluti.

Di fatto, la maggior parte delle proprietà viene acquistata con la formula del leasehold. Con le Circolari n. 28/E del 2 luglio 2012 e n. 12/E del 3 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicazione dell’IVIE. In particolare, con riferimento agli immobili situati in Paesi di common law, è stato chiarito che sono tenuti al pagamento dell’IVIE i titolari del diritto al possesso dei beni leasehold (istituto che attribuisce un diritto all’utilizzo dell’immobile solitamente per un prolungato periodo di tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo), piuttosto che i titolari della proprietà fondiaria assoluta freehold.

Esempio di tassazione IVIE per un immobile nel Regno Unito

Prendiamo ad esempio il caso di un cittadino italiano che ha acquistato un’immobile a Londra, al valore di 500.000 sterline, pari a circa 585.000 euro (al cambio attuale). L’IVIE dovuta annualmente si attesta attorno ai 6.200 euro annui (585.000 *1.06%).

Valutazione della costituzione di una LTD immobiliare

Quando si decide di effettuare un investimento immobiliare all’estero, in questo caso in Inghilterra, deve essere presa in considerazione l’idea di costituire una società immobiliare in loco. In questo caso l’opzione migliore è quella di valutare la costituzione di una “Limited liability company” (LTD).

Questo tipo di società, per semplicità paragonabile alla nostra SRL, permette di essere costituita da un soggetto residente in Italia o anche da una società residente in Italia. Effettuare l’investimento tramite una LTD inglese consente di gestire l’immobile ed i relativi redditi da locazione, in caso di investimento, direttamente tramite la fiscalità UK, senza impatti sulla fiscalità italiana. Infatti, attraverso la LTD inglese, il socio investitore italiano ha la possibilità di:

• Dichiarare i redditi da locazione dell’immobile esclusivamente nel Regno Unito, tramite le regole previste per la tassazione della LTD;
• Evitare il pagamento dell’IVIE in Italia, rispetto all’ipotesi di acquisto personale dell’immobile;
• Beneficiare della Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore tra Regno Unito e l’Italia, in relazione alla tassazione di eventuali dividendi distribuiti dalla LTD al socio italiano (persona fisica o società).

Questa opzione deve essere presa in considerazione tutte le volte in cui l’investimento immobiliare nel Regno Unito avviene per mettere l’immobile a reddito. In questo caso, infatti, si hanno i massimi vantaggi da questo tipo di investimento, andando a reinvestire gli utili generati annualmente per l’acquisto di ulteriori immobili da mettere a reddito.

La contropartita di questo tipo di valutazione deve essere legata alle normative antielusive sulle società estere detenute da soci italiani. In questo caso è fondamentale che l’attività gestoria della LTD sia affidata ad amministratori (“director“) fiscalmente residenti nel Regno Unito, ai quali deve essere affidata l’attività di gestione quotidiana dell’impresa. Solo in questo modo, infatti, è possibile effettuare questo tipo di operazione nel rispetto delle norme in vigore. Naturalmente, l’attività dei director inglesi deve essere remunerata, e quindi, il “costo” deve essere attentamente ponderato nella fase di pianificazione dell’investimento.

Conclusioni e consulenza fiscale online

In questo contributo ho cercato di fornirti tutte le indicazioni utili riguardanti le imposte dovute in caso di acquisto di un’immobile nel Regno Unito. La Brexit da questo punto di vista ha portato ad una diversa determinazione dell’IVIE dovuta sull’immobile, che necessariamente parte da una base imponibile più elevata (il costo di acquisto o valore di mercato al posto della council tax). Questo, inevitabilmente, comporta il versamento di una maggiore IVIE rispetto a quella degli anni passati (con il Regno Unito dentro alla UE). Nulla cambia, invece, per gli immobili detenuti nel Regno Unito, derivanti da usufrutto, da costruzione oppure per quelli ricevuti in donazione o successione (in questi casi la base imponibile IVIE, non risente degli effetti della Brexit).

Il consiglio rimane sempre quello di prestare particolare attenzione alla corretta compilazione del quadro RW, per quanto riguarda il valore di determinazione dell’immobile estero. Posso dirti che molto spesso si commettono errori per quanto riguarda la corretta compilazione del quadro RW per quanto riguarda gli immobili detenuti all’estero. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un esperto.

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