I soggetti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale devono prestare attenzione. Tali soggetti sono tenuti ad assoggettare a tassazione IRPEF il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto dello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.
Si tratta di una fattispecie particolare di esenzione dal principio di alternatività IMU IRPEF per i beni immobili. Questa particolare tassazione è stata introdotta dall’articolo 9 del D.Lgs. n. 23/11, modificato dal D.L. n 147/13, articolo 1, comma 717. Questa normativa, infatti, ha modificato le regole per la tassazione alternativa tra IMU e IRPEF degli immobili non locati. In questo articolo tutte le info utili per capire quali casi è necessario presentare la dichiarazione dei redditi per il possesso di immobili non locati nello stesso comune dell’abitazione principale.
Indice degli Argomenti
- Come funziona il principio di alternatività tra IMU e IRPEF?
- Cosa si intende per abitazione principale e per immobile non locato?
- Immobili non locati: le fattispecie in dichiarazione dei redditi
- Immobili non locati e dichiarazione dei redditi
- Casi particolari IMU: le casistiche
- Le conseguenze dell’omessa dichiarazione degli immobili non locati
- Agevolazioni e possibili esoneri per gli immobili non locati
- Conclusioni
Come funziona il principio di alternatività tra IMU e IRPEF?
L’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/11 ha sancito un principio generale di alternatività tra la tassazione IMU ed IRPEF (con relative addizionali) sui redditi fondiari relativi agli immobili non locati. Sostanzialmente, la regola generale prevede che un immobile non locato scontri tassazione IMU. Per questo, tale immobile non deve essere assoggettato anche a tassazione IRPEF (di tipo catastale). Accanto a questa regola generale il D.L. n. 147/13 ha stabilito una particolare deroga. In particolare, l’articolo 1, comma 717, ha stabilito quanto segue.
| Principio di alternatività tra IMU e IRPEF per gli immobili non locati |
|---|
| “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile dell’IRPEF e delle relative addizionali, nella misura del 50%“ |
Tassazione IRPEF per gli immobili non locati
La deroga alla disciplina dell’alternatività tra IMU ed IRPEF degli immobili non locati (D.L. n. 147/13) trova applicazione solo in alcuni casi. In particolare, è necessario che trovino riscontro, contemporaneamente, le seguenti condizioni:
- Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locati;
- Assoggettamento ad IMU degli immobili;
- Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.
Prima di esaminare la portata applicativa della disposizione riportata, è opportuno evidenziare che la stessa deve essere posta in relazione con quanto previsto dall’articolo 41 del DPR n. 917/86. Questo articolo prevede che se le unità immobiliari ad uso abitativo sono a “disposizione” del possessore o dei suoi familiari (e quindi differenti da quella adibita ad abitazione principale, ovvero per l’esercizio d’impresa o arti e professioni), il reddito imponibile (rendita catastale rivalutata) è aumentato di 1/3.
Combinando la normativa con l’articolo 41 del DPR n. 917/86, emerge che:
“per gli immobili interessati la tassazione ai fini IRPEF avviene sulla rendita catastale dell’unità immobiliare rivalutata del 5%, aumentata di 1/3 (in quanto immobile tenuto a disposizione), e ridotta al 50% per effetto di quanto previsto dal D.L. n. 147/2013“
Vediamo adesso di entrare maggiormente nel dettaglio di questa normativa.
Cosa si intende per abitazione principale e per immobile non locato?
| Abitazione principale | Quando si parla di immobile adibito ad abitazione principale, secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia (Risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009, in materia di ICI), si deve sottendere ad un legame di proprietà con l’immobile stesso. Per questo motivo, il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione dall’IRPEF. Questo significa che qualora il contribuente abbia la propria abitazione principale, in un immobile non di proprietà, non soddisferà il presupposto di assoggettamento ad IRPEF del 50% della rendita catastale. Quindi, affinché sia valida la regola del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF è necessario il possesso, esclusivo o anche in comproprietà, di tutti gli immobili. Sia dell’abitazione principale sia degli altri immobili non locati, tenuti a disposizione del contribuente. |
| Immobile non locato | Con la locuzione immobili non locati si intendono sia le abitazioni tenute a disposizione per qualsiasi motivo (casa vacanze, immobile sfitto), sia gli immobili concessi in comodato ad un familiare. |
Immobili non locati: le fattispecie in dichiarazione dei redditi
Una volta analizzata la normativa di riferimento vediamo, di seguito, le varie fattispecie in cui concretamente può ritrovarsi il contribuente. Vediamole di seguito.
Immobile locato indipendentemente dal Comune ove è situato
In caso di secondo immobile (oltre l’abitazione principale) locato la tassazione dello stesso avviene in questo modo: deve essere tassata la maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione. Tale valore deve essere assoggettato ad IRPEF. In alternativa, il reddito da locazione può essere tassato con aliquota 10% (contratti a canone concordato), o al 21% (contratti a canone libero). Questo se ci si è avvalsi della cedolare secca. In aggiunta dovrà essere versata l’IMU.
Per quanto riguarda i casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi occorre fare qualche precisazione. Qualora un contribuente possieda l’abitazione principale ed uno o più immobili locati (senza altri redditi), è sempre tenuto a presentare la dichiarazione. In sostanza non ricorrono mai situazioni di esonero. Il contribuente deve presentare la dichiarazione per assoggettare ad IRPEF o a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione.
Immobile non locato posto in Comune diverso da quello dell’abitazione principale
Il possesso di un immobile abitazione principale e di un secondo immobile non locato posto in Comune diverso non determina tassazione IRPEF. I due immobili essendo posti in Comuni diversi determinano l’applicazione del criterio generale di alternatività tra IMU e IRPEF. Questo significa che l’unico obbligo fiscale riguarda il pagamento dell’IMU sull’immobile non locato. In questa fattispecie si rientra in uno dei casi di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il tutto, a patto che il contribuente non possieda altri redditi imponibili IRPEF. Infatti, qualora il contribuente possieda esclusivamente redditi da fabbricati non locati (e nessun altra fattispecie reddituale), non è tenuto a presentare la dichiarazione.
Per quanto riguarda la compilazione del modello Redditi, se il fabbricato è tenuto a disposizione (codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”) è necessario indicare nella colonna 17 (Immobili non locati) l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo e rapportato ai giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4). Se nella casella “Casi particolari Imu” è indicato il codice 1, il reddito va riportato nella colonna 13 (Imponibile tassazione ordinaria), anziché nella colonna 17 (Immobili non locati). Il reddito nella casella Immobili non locati, naturalmente è non imponibile IRPEF.
Immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale
In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’IMU è dovuta anche l’IRPEF. Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3. Come abbiamo visto in questo caso si deroga al principio di alternatività IMU/IRPEF. Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. Se questi sono posti nello stesso Comune dell’abitazione principale il proprietario deve pagare una somma aggiuntiva a titolo di IRPEF. L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla locazione degli immobili sfitti. In questa fattispecie il contribuente è sempre tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.
Per quanto riguarda la compilazione della dichiarazione, il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:
- Quadro B per chi presenta il modello 730;
- Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.
Immobili non locati e dichiarazione dei redditi
Il possesso di immobili non locati detenuti nello stesso Comune dell’abitazione principale comporta la tassazione IRPEF. Questo significa obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi, anche nel caso in cui ci si trovi in assenza di altri redditi. In particolare, l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi scatta quando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 supera la soglia di 500 euro. Al di sotto di questa soglia, si rientra nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi.
Indicazioni per la compilazione del modello Redditi PF per immobili non locati
Per quanto riguarda la compilazione del modello Redditi PF occorre prestare attenzione. Il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:
- Quadro B per chi presenta il modello 730;
- Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.
Trattandosi di fabbricato è tenuto a disposizione deve essere inserito codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”. Allo stesso tempo deve essere indicato il codice “3” nella casella Casi particolari IMU. In questo modo il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50 per cento nella colonna 17 (immobili non locati). Mentre per l’ulteriore quota del 50 per cento nella colonna 13 (Tassazione ordinaria IRPEF).
Casi particolari IMU: le casistiche
Al termine di questo articolo può essere utile riepilogare le tre casistiche legate ai “casi particolari IMU” da indicare al rigo RB 12 del modello Redditi PF. A tale rigo è necessario indicare uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’IMU:
Casi particolari IMU 1
Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’IMU ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione.
Casi particolari IMU 2
Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto
sostituite dall’IMU. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu.
Casi particolari IMU 3
Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2). Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel quadro RB.
Le conseguenze dell’omessa dichiarazione degli immobili non locati
L’omessa dichiarazione degli immobili non locati situati nello stesso Comune dell’abitazione principale può comportare conseguenze fiscali significative. In particolare, il contribuente può essere soggetto a sanzioni amministrative per omessa o infedele dichiarazione dei redditi. Le sanzioni possono includere multe che variano in base alla gravità della violazione, oltre al pagamento di interessi di mora sulle imposte non versate. È importante prestare attenzione alla corretta compilazione del quadro RB per evitare problematiche con l’Agenzia delle Entrate, che negli ultimi anni ha intensificato i controlli sugli immobili detenuti all’estero o non locati.
Agevolazioni e possibili esoneri per gli immobili non locati
In alcuni casi, il possesso di immobili non locati può beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali o esoneri dalla presentazione della dichiarazione dei redditi. Ad esempio, se il reddito complessivo derivante dagli immobili non locati non supera una determinata soglia (500 euro), il contribuente può essere esonerato dall’obbligo di dichiarazione. Tuttavia, è cruciale comprendere come queste soglie vengono calcolate, poiché tengono conto di rendite catastali rivalutate e aumentate di una frazione. Inoltre, alcune agevolazioni possono applicarsi a immobili concessi in comodato d’uso gratuito a familiari, a condizione che siano rispettate le specifiche normative e che il contratto sia correttamente registrato.
Conclusioni
In questo articolo ho riepilogato le principali indicazioni da ricordare in caso di immobili non locati detenuti assieme all’abitazione principale. L’aspetto più importante da tenere in considerazione è la casistica di immobile non locato nello stesso Comune dell’abitazione principale. In questo caso, infatti, occorre prestare attenzione alla compilazione del quadro dei redditi fondiari. È necessario, in questo caso compilare correttamente il quadro per assoggettare ad IRPEF il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata di 1/3.
Il regime di tassazione degli immobili non locati è soggetto a frequenti cambiamenti normativi. È quindi importante restare aggiornati sulle modifiche legislative che possono impattare sulla tassazione dei redditi immobiliari. Recenti aggiornamenti potrebbero influire sull’aliquota IMU o sull’applicabilità dell’alternatività IRPEF-IMU.
Considerando la complessità normativa legata alla tassazione degli immobili non locati e al principio di alternatività tra IMU e IRPEF, è fondamentale rivolgersi a un consulente fiscale esperto. Un professionista può aiutare non solo nella corretta compilazione della dichiarazione dei redditi, ma anche nella pianificazione fiscale, al fine di ottimizzare il carico fiscale e minimizzare i rischi di sanzioni.
