Immobili in Italia di società estere
Immobili in Italia di società estere

Una società estera acquista un’immobile in Italia. Quali sono le implicazioni fiscali? Andiamo ad analizzare in quali casi un immobile può costituire stabile organizzazione in Italia. Se intendi acquistare un’immobile in Italia con una società estera non perderti questo articolo di pianificazione fiscale internazionale. Detenere beni immobili in Italia intestati a società estere non residenti può portare a risparmi fiscali, attenzione però, solo in alcuni specifici casi. 

La pianificazione fiscale negli ultimi anni sta diventando una necessità, oltre che una scelta per molti imprenditori. Pianificazione fiscale non significa soltanto risparmiare sulla tassazione, ma piuttosto ottimizzare il proprio carico fiscale. Oggi sta diventando sempre più importante abbinare alla pianificazione fiscale anche un investimento economico ottimale.

Sia che tu viva all’estero da anni, o che tu abbia avviato una società estera per il tuo business, acquistare immobili in Italia, può portare a risparmi fiscali, a condizione che l’acquisto venga effettuato da una società non residente. Ovviamente sto parlando di  immobili che saranno oggetto di locazione a terzi in Italia, con un reddito generato dalla società che li detiene.

Una società estera senza stabile organizzazione in Italia può acquistare un immobile in Italia?

Sul tema, un mio cliente mi ha posto uno specifico quesito su questo aspetto. Quesito che ti propongo per ragionare insieme sull’argomento:

“Vivo all’estero da anni e sono amministratore di una società non residente e senza stabile organizzazione in Italia. La società ha acquistato un immobile (civile abitazione) in Italia, in una zona turistica di pregio. Immobile che intendo affittare, come attività accessoria a quella svolta totalmente all’estero (la società produce elementi per PC). Quali tasse dobbiamo pagare sul reddito derivante dall’immobile italiano?”

Grazie al quesito del mio cliente, in questo contributo voglio indicarti quali sono le conseguenze in termini fiscali dei redditi derivanti da immobili in Italia intestati a società non residenti. L’obiettivo di questo articolo è quello di individuare i criteri da rispettare quando si mette a reddito un immobile in Italia da parte di società estera. In questa situazione, in alcune condizioni, si possono ottenere vantaggi fiscali importanti. Andiamoli ad analizzare.


Immobili in Italia intestati a società estere: risvolti operativi

Una società non residente in Italia può liberamente acquistare in immobili in Italia. La società può acquistare in Italia sia immobili strumentali per la propria l’attività, oppure siano non strumentali (es. abitativi). Se la società estera acquista immobili non strumentali e li mette a reddito, ciò potrebbe configurare una vera e propria attività d’impresa dell’azienda in Italia. La condizione di imprenditorialità è legata allo svolgimento dell’attività in modo organizzato e continuativo nel tempo.

Il caso che affronterò in questo contributo è riferito, invece, al possesso di un numero di immobili tale da non configurare in nessun modo lo svolgimento di un’attività d’impresa in Italia. Non sono in grado di definire in modo certo quale sia il numero di immobili da possedere e da mettere a reddito che possa configurare la nascita di un’attività d’impresa. Però posso dirti che l’attività deve essere svolta in modo marginale.


Quando l’immobile non è stabile organizzazione?

Il primo aspetto che intendo di risolvere riguarda la fattispecie di “stabile organizzazione“. Infatti, la presenza, o meno, di questa fattispecie sulla società non residente comporta un diverso criterio di collegamento del reddito.

Per risolvere questo aspetto, ovvero in quali casi il possesso di un immobile in Italia configura per una società non residente, una stabile organizzazione in Italia, deve essere evidenziato un documento di prassi. Mi riferisco alla Risoluzione n. 460196/1989, che recita testualmente:

“La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”

Risoluzione n. 460196/1989

Quindi, il mero possesso di una struttura immobiliare in Italia non deve essere considerato come stabile organizzazione per una società non residente. Dalla lettura della risoluzione citata si percepisce che la fattispecie di non rilevanza si ha anche nel caso in cui venga acquistato (non un piccolo immobile) anche un intero palazzo. Questo, in quanto trattasi di “bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“.

Affitto dell’immobile non configura stabile organizzazione

A questo punto occorre analizzare come questa fattispecie possa modificarsi in caso di messa a reddito dell’immobile. In caso di affitto dell’immobile a terzi, ebbene, non si produce nessuna variazione a questa fattispecie: l’immobile in Italia di società estera messo in locazione non determina stabile organizzazione. Infatti, sempre all’interno della citata risoluzione viene indicato quanto segue:

resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali

Risoluzione n. 460196/1989

Più avanti la risoluzione definisce una stabile organizzazione con le seguenti parole:

la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale…sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire…un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione

Risoluzione n. 460196/1989

Quindi si può affermare che quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non cambi la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione. Tuttavia, quando la rilevanza dell’affitto, per gestione operativa determini una autonoma e funzionale struttura in Italia dell’azienda, allora siamo di fronte ad una stabile organizzazione. Questo significa che ogni qualvolta vi sia una gestione imprenditoriale dell’immobile messo a reddito (attraverso, ad esempio, un’attività turistico ricettiva extralberghiera).


Adempimenti per la tassazione del reddito in Italia

Accertato che il possesso dell’immobile e la locazione dello stesso non comportano la nascita di una stabile organizzazione, con tutti gli adempimenti conseguenti, si deve individuare la corretta tassazione del reddito prodotto. In particolare, ex art. 151, comma 3, del DPR. n 917/1986 (TUIR) devono essere seguite le regole disposte dal titolo I, per le singole categorie di reddito (art. 6 del TUIR). In altre parole, si deve tassare il reddito secondo le regole previste per le persone fisiche.

Premesso che, ai fini dell’acquisto dell’immobile la società non residente deve essersi dotata di un codice fiscale italiano, con questo è tenuta ad eseguire il primo adempimento. Mi riferisco alla stipulazione ed alla successiva registrazione del contratto di locazione. Sotto il profilo fiscale, il corrispettivo incassato per l’affitto non richiede l’obbligo di un documento contabile specifico e nemmeno l’applicazione dell’Iva. L’emissione di una ricevuta (da emettere su richiesta del cliente) e solo in caso di pagamento in contanti è elemento sufficiente.

Il reddito percepito dalla società non residente in Italia, come detto, rientra tra i redditi fondiari. Per le società non residenti, tale reddito fondiario prevede una tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di affitto (per competenza economica).

La cedolare secca non applicabile alle società non residenti

Con l’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 il legislatore ha introdotto un sistema di tassazione degli immobili locati a fini abitativi, agevolato e semplificato, denominato cedolare secca. Questo tipo di tassazione forfettaria prevede che il contribuente sia esonerato dalla tassa di registro, dal bollo nonché dall’IRPEF e dalle addizionali.

L’aliquota di tassazione è fissata al 21% del canone, che diventa del 10% in caso di locazione a canone concordato (articolo 2, Legge n. 431/1998). La domanda che mi pongo ora è la seguente: “considerato quanto previsto dall’articolo 151, comma 3, del DPR n 917/1986, per cui la tassazione avviene in base a quanto previsto dal Titolo I e al tipo di reddito da tassare, una società non residente può fare uso della cedolare secca?

A primo acchito sembra di no, in quanto il provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, prevede espressamente, al punto 1.1 che tale sistema sia riservato alle persone fisiche. La Circolare n. 26/E/2011 continua ribadendo il concetto già esposto dal provvedimento ed argomentandolo, con quanto previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011. Tuttavia, analizzando quanto previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 e collegandolo con quanto previsto dall’articolo 151, comma 3 del DPR n. 917/1986, non sembrerebbe così scontato il fatto che una società non residente e senza stabile organizzazione non possa fruire di questo regime agevolato e semplificato per l’affitto di un immobile ad uso abitativo. Tuttavia, nonostante queste argomentazioni, la cedolare secca non risulta essere applicabile per le società non residenti.


Obblighi dichiarativi della società non residente con immobili in Italia

L’ultimo aspetto che deve essere considerato è quello che riguarda la presentazione della dichiarazione dei redditi per la società non residente. Su questo aspetto occorre prendere a riferimento l’articolo 151, comma 3, del TUIR (già citato), secondo il quale si deve fare riferimento all’articolo 73, comma 1, nonché alle istruzioni per le dichiarazioni dei redditi.

Le società e gli enti non residenti devono presenta un’unica dichiarazione dei redditi, per tutti i redditi prodotti in Italia. In particolare, il modello dichiarativo da utilizzare per le società non residenti è il modello Redditi SC. Tale modello deve essere utilizzato:

  • Sia da parte delle società (di persone e di capitali) e degli enti commerciali (compresi i trust) che hanno in Italia una stabile organizzazione;
  • Sia da parte degli stessi soggetti, se non hanno in Italia una stabile organizzazione.

In questo caso, quindi, deve essere presentato il modello Redditi SC, ed in particolare deve essere compilato il quadro RB dedicato all’indicazione dei redditi fondiari.


Immobili in Italia intestati a società estera: consulenza fiscale

Il possesso di un bene immobile in Italia da parte di una società non residente non comporta, automaticamente, la presenza della fattispecie di stabile organizzazione. Tutte le volte in cui in Italia non si ravvisa una autonoma gestione amministrativa e contabile dell’attività, non si può ravvisare la presenza di una stabile organizzazione. Questo significa, indirettamente, che la mera messa a disposizione degli spazi non rappresenta un’ipotesi di stabile organizzazione per l’azienda non residente proprietaria dell’immobile in Italia. Tale attività, inoltre, deve restare marginale e non svolta in modo professionale da parte della società non residente.

Nel rispetto di queste condizioni la tassazione del reddito fondiario derivante alla locazione dell’immobile sconta la tassazione nel modello Redditi SC. Specificatamente, deve essere utilizzato per dichiarare questo reddito il modello Redditi SC, utilizzando il quadro RB.

Sotto un profilo puramente pratico deve essere evidenziato che non è sempre facile dirimere situazioni ove siamo di fronte ad una stabile organizzazione. Ragionando per analogia, sicuramente l’esercizio di attività professionale di casa vacanze rappresenta ipotesi di stabile organizzazione in Italia dell’azienda estera. Tuttavia, situazioni come la presenza di più immobili messi a reddito con mera locazione, non sappiamo se possa rappresentare stabile organizzazione, in quanto l’organizzazione degli immobili è sicuramente attività rilevante. Dal documento di prassi citato, questa ipotesi pare non rappresentare una stabile organizzazione ma sarebbe opportuno avere un ulteriore parere da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Il consiglio che posso darti è quello di affidarti sempre a professionisti preparati prima di effettuare un investimento immobiliare in Italia con un’azienda estera. Se desideri approfondire l’argomento, segui il link sottostante per metterti in contatto con noi. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi.

14 COMMENTI

  1. Salve!

    Sono residemte all’estero e titolare unico di una societa’ ad azioni, anche essa estera.

    Sono interessato ad acquistare un appartamento in Italia, l’appartamento e’ proprieta’ di una societa’ italiana.

    Vorei sapere quante e quali tasse sono applicabili per l’acquisto e come l’affitto a terzi verrebbe tassato dato che l’appartamento verra’ affittato per settimana.

    La mia societa’ non ha come business l’acquisto o l’affitto di appartamenti in linea di massima.

    Grazie

  2. Buonasera, da quanto ho capito quindi una società offshore residente all’ estero, se non si tratta di stabile organizzazione, non pagherà nessuna tassa in Italia, ma questo vale anche per l’IMU ?

  3. La domanda è mal posta, bisogna capire chi sono i soci della società, dove opera la società e se ha beni immobili in Italia. Solo in questo modo si può capire se la stessa è tenuta a pagare imposte in Italia. Se vuole ne parliamo in privato in consulenza.

  4. salve, e’ molto interessante il discorso:-)
    vivo all’estero (spagna) e sono amministratore di una societa’ che si occupa di ristorazione. posso comprare un immobile in italia semplicemente per andarci in vacanza e non per metterlo a reddito?

  5. Salve Alessandro, occorre comunque prestare attenzione, in quanto se l’immobile è gestito in forma societaria, ci sono dei limiti minimi di redditività da rispettare, a meno che non si tratti di società di mero godimento (non commerciale). Se vuole analizziamo insieme la sua situazione per individuare la soluzione migliore, mi scriva a [email protected].

  6. Ciao io ho una società lettone e dovrei comprare casa in Italia … vorrei sapere come fare ed avere delle indicazioni ps ondevitrare rotture di scatole ps io non vorrei risultare ne acquisizione dell immobile ma vorrei essere solo un preposto mi dica le migliori soluzioni grazie

  7. Salve, una società tedesca ha un codice fiscale italiano (svolgeva attività immobiliare: costruzione e compravendita) ed inoltre ha delle proprietà immobiliari in italia (non affittate – no reddito), adesso non svolgendo più quella attività vorrebbe chiudere la propria posizione all’Agenzia delle Entrate. E’ possibile anche se possiede delle proprietà ? Cordiali saluti.

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