Una società residente all’estero ha la possibilità di acquistare beni immobili ubicati in Italia. Il reddito da locazione dell’immobile, in questo caso è soggetto a tassazione esclusivamente nello Stato di residenza della società. Questo, a meno che non si configuri in Italia la presenza di una stabile organizzazione. In questo caso il reddito è soggetto a tassazione concorrente in entrambi gli stati (vedasi art. 7 modello di Convenzione OCSE).
L’aspetto che viene sottovalutato riguarda possibili fattispecie di stabile organizzazione occulta in Italia che spesso vengono individuate solo in sede di accertamento. Si tratta, quindi, di una fattispecie da analizzare con attenzione, prestando attenzione a tutti i risvolti che possono esserci. La pianificazione fiscale negli ultimi anni sta diventando una necessità, oltre che una scelta per molti imprenditori. Pianificazione fiscale non significa soltanto risparmiare sulla tassazione, ma piuttosto ottimizzare il proprio carico fiscale. Oggi sta diventando sempre più importante abbinare alla pianificazione fiscale anche un investimento economico ottimale.
Sia che tu viva all’estero da anni, o che tu abbia avviato una società estera per il tuo business, acquistare immobili in Italia, può portare a risparmi fiscali. Questo, tuttavia, a condizione che l’acquisto venga effettuato da una società non residente. Ovviamente sto parlando di immobili che saranno oggetto di locazione a terzi in Italia, con un reddito generato dalla società che li detiene.
Indice degli Argomenti
- Una società estera senza stabile organizzazione in Italia può acquistare un immobile in Italia?
- Immobili in Italia intestati a società estere: risvolti operativi
- Adempimenti per la tassazione del reddito in Italia
- Obblighi dichiarativi della società non residente con immobili in Italia
- Società estera come sostituto di imposta in Italia
- Conclusioni
- Consulenza fiscale online
Una società estera senza stabile organizzazione in Italia può acquistare un immobile in Italia?
Sul tema, un lettore ha posto uno specifico quesito su questo aspetto. Quesito, che ti propongo per ragionare insieme sull’argomento:
“Vivo all’estero da anni e sono amministratore di una società non residente e senza stabile organizzazione in Italia. La società ha acquistato un immobile (civile abitazione) in Italia, in una zona turistica di pregio. Immobile che intendo affittare, come attività accessoria a quella svolta totalmente all’estero (la società produce elementi per PC). Quali tasse dobbiamo pagare sul reddito derivante dall’immobile italiano?”
Grazie a questo quesito, in questo contributo andiamo ad analizzare gli aspetti fiscali dell’acquisto di immobile in Italia da società non residente. Questo, in relazione alle ipotesi di stabile organizzazione occulta per quanto riguarda le imposte dirette.
L’obiettivo di questo articolo è quello di individuare i criteri da rispettare quando si mette a reddito un immobile in Italia da parte di società estera. In questa situazione, in alcune condizioni, si possono ottenere vantaggi fiscali importanti. Andiamoli ad analizzare.
Immobili in Italia intestati a società estere: risvolti operativi
Una società non residente in Italia può liberamente acquistare in immobili in Italia. La società può acquistare in Italia sia immobili strumentali per la propria l’attività, oppure anche non strumentali (es. abitativi). Mentre nel primo caso, con l’immobile strumentale, si viene sicuramente a creare attività di impresa in Italia, diverso è il discorso per gli immobili non strumentali. Infatti, nel caso in cui l’immobile non strumentale determini uno svolgimento di attività economica in modo organizzato e continuativo nel tempo, può venirsi comunque a creare attività di impresa. Aspetto, questo, che porterebbe all’obbligo, per l’impresa estera, di dotarsi di almeno una stabile organizzazione in Italia.
Tuttavia, potrebbe anche verificarsi il caso che l’immobile abitativo acquistato venga messo a reddito a lungo termine, non creando alcuna attività stabile e continuativa in Italia da parte dell’impresa non residente. Si tratta di una casistica legata al fatto che l’impresa non residente sia titolare di un numero di immobili tale da non configurare in nessun modo lo svolgimento di un’attività d’impresa in Italia.
In relazione a questo non vi è un numero certo di immobili che determini in modo incontrovertibile la presenza di un’attività di impresa in Italia. Pertanto, è necessario analizzare in dettaglio caso per caso per individuare se vi è una organizzazione stabile e continuativa e se l’attività svolta in Italia è solo marginale per l’impresa estera (o meno). Ogni situazione, infatti, è diversa dall’altra e per questo deve essere adeguatamente approfondita anche per individuare i rischi legati ad accertamenti dell’Amministrazione finanziaria sulla fattispecie di stabile organizzazione occulta in Italia.
Acquisto di immobili in Italia da società non residente: quando si configura la stabile organizzazione?
Una volta individuato il fatto che l’acquisto di un immobile non strumentale in Italia da parte di impresa non residente può portare all’identificazione di una stabile organizzazione, occorre approfondire questo aspetto. Infatti, come detto, quando la presenza dell’impresa non residente è continuativa e svolta in modo organizzato generando proventi non marginali per l’impresa stessa siamo di fronte ad un’ipotesi di stabile organizzazione in Italia.
Per determinare questa fattispecie non vi sono parametri oggetti da individuare (come potrebbe essere il numero di immobili detenuti) ma, piuttosto, occorre andare soggettivamente ad analizzare la concreta situazione dell’impresa non residente. Il tutto con un evidente grado di soggettività e quindi di potenziale rischi in caso di accertamenti.
Per questo può essere utile andare ad individuare i chiarimenti di prassi esistenti sul tema. Il primo riferimento utile sul tema stabile organizzazione in Italia di impresa estera legata alla presenza di beni immobili è la Risoluzione n. 460196/1989 dell’Agenzia delle Entrate.
| Risoluzione n. 460196/89 – Immobile non è stabile organizzazione |
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| “La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“. |
Quindi, il mero possesso di una struttura immobiliare in Italia non deve essere considerato come stabile organizzazione per una società non residente. Dalla lettura della risoluzione citata si percepisce che la fattispecie di non rilevanza si ha anche nel caso in cui venga acquistato (non un piccolo immobile) anche un intero palazzo. Questo, in quanto trattasi di “bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“.
Affitto dell’immobile e stabile organizzazione
A questo punto occorre analizzare come questa fattispecie possa modificarsi in caso di messa a reddito dell’immobile. In caso di affitto dell’immobile a terzi, ebbene, non si produce nessuna variazione a questa fattispecie: l’immobile in Italia di società estera messo in locazione non determina stabile organizzazione. Infatti, sempre all’interno della citata risoluzione viene indicato quanto segue:
| Risoluzione n. 460196/89 – Affitto immobile non è stabile organizzazione |
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| “resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali“ |
Questo significa che il mero affitto dell’immobile non è attività di impresa e quindi non si configura la presenza di una stabile organizzazione. Tuttavia, in alcuni casi, la messa a reddito di più immobili può portare l’impresa ad avere una presenza organizzativa rilevante in Italia, determinando il concretizzarsi di una stabile organizzazione. Per questo, come detto, ogni casistica deve essere valutata con attenzione.
Più avanti la risoluzione definisce una stabile organizzazione con le seguenti parole:
| Risoluzione n. 460196/89 – Stabile organizzazione |
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| “la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale…sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire…un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione“. |
Quindi si può affermare che quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non cambi la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione. Tuttavia, quando la rilevanza dell’affitto, per gestione operativa determini una autonoma e funzionale struttura in Italia dell’azienda, allora siamo di fronte ad una stabile organizzazione. Questo significa che ogni qualvolta vi sia una gestione imprenditoriale dell’immobile messo a reddito (attraverso, ad esempio, un’attività turistico ricettiva extralberghiera).
Il day to day management e l’esterovestizione
L’individuazione della residenza fiscale in Italia di una società immobiliare, passa attraverso la presenza in Italia della sua attività di amministrazione. Guardando alla normativa convenzionale, si tratta di individuare il c.d. “day to day management” di cui all’art. 4, par. 3 del modello OCSE. L’obiettivo deve essere quello di dimostrare che l’attività di gestione dei manager avviene dall’estero e non dall’Italia. Sul punto sembra essersi orientata anche la giurisprudenza.
La sentenza n. 1068/24 della Corte di Giustizia Tributaria di Milano, ha indicato che davanti alla presunzione di esterovestizione di società con sede nel Regno Unito in funzione di immobili presenti e locati in Italia ha avuto ragione il contribuente che aveva eccepito che gli amministratori nonché gli unici referenti decisionali erano residenti all’estero. Con conclusioni opposte, ma sempre sulla base degli stessi elementi di giudizio la sentenza n. 622/24 con cui la Corte di Giustizia Tributaria di Milano, ha individuato esterovestizione per una società lussemburghese che con due immobili in Italia, li aveva destinati ad utilizzo del legale rappresentante della società. Tale società è stata considerata come residente in Italia.
In entrambi i casi a risultare prevalente è stato il luogo dove viene effettuata la gestione ordinaria degli immobili. Laddove la gestione dovesse risultare essere effettuata all’estero vi sarà l’impossibilità di attrarre in Italia la residenza. Tuttavia, ogni caso deve essere valutato peculiarmente.
Adempimenti per la tassazione del reddito in Italia
Accertato che il possesso dell’immobile e la locazione dello stesso non comportano la nascita di una stabile organizzazione, con tutti gli adempimenti conseguenti, si deve individuare la corretta tassazione del reddito prodotto. In particolare, ex art. 151, comma 3, del DPR. n 917/1986 (TUIR) devono essere seguite le regole disposte dal titolo I, per le singole categorie di reddito (art. 6 del TUIR). In altre parole, si deve tassare il reddito secondo le regole previste per le persone fisiche.
Premesso che, ai fini dell’acquisto dell’immobile la società non residente deve essersi dotata di un codice fiscale italiano, con questo è tenuta ad eseguire il primo adempimento. Mi riferisco alla stipulazione ed alla successiva registrazione del contratto di locazione. Sotto il profilo fiscale, il corrispettivo incassato per l’affitto non richiede l’obbligo di un documento contabile specifico e nemmeno l’applicazione dell’Iva. L’emissione di una ricevuta (da emettere su richiesta del cliente) e solo in caso di pagamento in contanti è elemento sufficiente.
Il reddito percepito dalla società non residente in Italia, come detto, rientra tra i redditi fondiari. Per le società non residenti, tale reddito fondiario prevede una tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di affitto (per competenza economica).
La cedolare secca non applicabile alle società non residenti
Con l’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 il legislatore ha introdotto un sistema di tassazione degli immobili locati a fini abitativi, agevolato e semplificato, denominato cedolare secca. Questo tipo di tassazione forfettaria prevede che il contribuente sia esonerato dalla tassa di registro, dal bollo nonché dall’IRPEF e dalle addizionali.
L’aliquota di tassazione è fissata al 21% del canone, che diventa del 10% in caso di locazione a canone concordato (articolo 2, Legge n. 431/1998). La domanda che mi pongo ora è la seguente: “considerato quanto previsto dall’articolo 151, comma 3, del DPR n 917/1986, per cui la tassazione avviene in base a quanto previsto dal Titolo I e al tipo di reddito da tassare, una società non residente può fare uso della cedolare secca?
A primo acchito sembra di no, in quanto il provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, prevede espressamente, al punto 1.1 che tale sistema sia riservato alle persone fisiche. La Circolare n. 26/E/2011 continua ribadendo il concetto già esposto dal provvedimento ed argomentandolo, con quanto previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011. Tuttavia, analizzando quanto previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 e collegandolo con quanto previsto dall’articolo 151, comma 3 del DPR n. 917/1986, non sembrerebbe così scontato il fatto che una società non residente e senza stabile organizzazione non possa fruire di questo regime agevolato e semplificato per l’affitto di un immobile ad uso abitativo. Tuttavia, nonostante queste argomentazioni, la cedolare secca non risulta essere applicabile per le società non residenti.
Obblighi dichiarativi della società non residente con immobili in Italia
L’ultimo aspetto che deve essere considerato è quello che riguarda la presentazione della dichiarazione dei redditi per la società non residente. Su questo aspetto occorre prendere a riferimento l’articolo 151, comma 3, del TUIR (già citato), secondo il quale si deve fare riferimento all’articolo 73, comma 1, nonché alle istruzioni per le dichiarazioni dei redditi.
Le società e gli enti non residenti devono presenta un’unica dichiarazione dei redditi, per tutti i redditi prodotti in Italia. In particolare, il modello dichiarativo da utilizzare per le società non residenti è il modello Redditi SC. Tale modello deve essere utilizzato:
- Sia da parte delle società (di persone e di capitali) e degli enti commerciali (compresi i trust) che hanno in Italia una stabile organizzazione;
- Sia da parte degli stessi soggetti, se non hanno in Italia una stabile organizzazione.
In questo caso, quindi, deve essere presentato il modello Redditi SC, ed in particolare deve essere compilato il quadro RB dedicato all’indicazione dei redditi fondiari.
Società estera come sostituto di imposta in Italia
Una società estera senza stabile organizzazione in Italia, ma proprietaria di alcuni immobili in Italia assolve la funzione di sostituto di imposta in Italia, se è tenuta a presentare la dichiarazione dei redditi in Italia.
Le società e gli enti non residenti possono essere considerati come sostituto di imposta (art. 23, co. 1 DPR n. 600/73) qualora verifichino almeno una di queste condizioni:
- Abbiano nel territorio dello Stato una stabile organizzazione, come definita dall’art. 162 del TUIR e dalle Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni;
- Debbano essere considerati soggetti a tassazione in Italia per i redditi ivi prodotti, ai sensi degli artt. 23, 151 e 153 del TUIR.
Quindi una società estera con stabile organizzazione è sostituto di imposta in Italia. Allo stesso modo anche una società estera che non ha stabile organizzazione in Italia è sostituto di imposta se è tenuta a dichiarare i propri redditi (diversi dal reddito d’impresa) in Italia (es. redditi fondiari, di capitale, redditi diversi).
Il caso della società estera con immobili locati in Italia
L’Agenzia delle Entrate con il principio di diritto n. 8/E/2019 ha confermato che una società estera, priva di stabile organizzazione in Italia, ma proprietaria di immobili in Italia messi a reddito, è sostituto di imposta in Italia.
Il caso è quello di una società non residente che aveva conferito incarico ad alcuni professionisti per svolgere prestazioni tecniche per lavori di ristrutturazione degli immobili detenuti in Italia. La società, a fronte dei pagamenti effettuati ai professionisti, aveva applicato la ritenuta d’acconto del 20% (come sostituto di imposta).
L’Amministrazione finanziaria ha confermato che la società rientra nella definizione di sostituto di imposta (ex art. 23, co. 1 DPR n. 600/73), dovendo assolvere i seguenti adempimenti:
- Rilascio ai percipienti della Certificazione Unica e trasmissione della stessa all’Agenzia delle Entrate;
- Presentazione della dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).
Conclusioni
Il possesso di un bene immobile in Italia da parte di una società non residente non comporta, automaticamente, la presenza della fattispecie di stabile organizzazione. Tutte le volte in cui in Italia non si ravvisa una autonoma gestione amministrativa e contabile dell’attività, non si può ravvisare la presenza di una stabile organizzazione. Questo significa, indirettamente, che la mera messa a disposizione degli spazi non rappresenta un’ipotesi di stabile organizzazione per l’azienda non residente proprietaria dell’immobile in Italia. Tale attività, inoltre, deve restare marginale e non svolta in modo professionale da parte della società non residente.
Nel rispetto di queste condizioni la tassazione del reddito fondiario derivante alla locazione dell’immobile sconta la tassazione nel modello Redditi SC. Specificatamente, deve essere utilizzato per dichiarare questo reddito il modello Redditi SC, utilizzando il quadro RB.
Sotto un profilo puramente pratico deve essere evidenziato che non è sempre facile dirimere situazioni ove siamo di fronte ad una stabile organizzazione. Ragionando per analogia, sicuramente l’esercizio di attività professionale di casa vacanze rappresenta ipotesi di stabile organizzazione in Italia dell’azienda estera.
Tuttavia, situazioni come la presenza di più immobili messi a reddito con mera locazione, non sappiamo se possa rappresentare stabile organizzazione, in quanto l’organizzazione degli immobili è sicuramente attività rilevante. Dal documento di prassi citato, questa ipotesi pare non rappresentare una stabile organizzazione ma sarebbe opportuno avere un ulteriore parere da parte dell’Amministrazione finanziaria. Se hai ritenuto interessante questo articolo, ti consiglio di proseguire leggendo anche gli aspetti legati alle imposte indirette legati alla compravendita di immobili in Italia da parte di società non residente “Reverse charge per la cessione di immobile in Italia da parte di società non residente“.
Consulenza fiscale online
Il consiglio che posso darti è quello di affidarti sempre a professionisti preparati prima di effettuare un investimento immobiliare in Italia con un’azienda estera. Se desideri approfondire l’argomento, segui il link sottostante per metterti in contatto con noi. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi.
