Le disposizioni fiscali legate al possesso di beni immobili in Italia sono uno degli aspetti che maggiormente interessano i soggetti che hanno trasferito la residenza all’estero o che comunque risiedono fuori dall’Italia. In particolare, in questi casi, occorre valutare in modo attento le opzioni che sono disponibili in relazione alla detenzione di immobili in Italia, ovvero, le seguenti:
- Lasciare l’immobile italiano a disposizione;
- Mettere a reddito l’immobile locandolo a terzi (con locazioni brevi o di lungo periodo);
- Cedere gli immobili in Italia.
Spesso, l’immobile in Italia è quello che è stato l’abitazione principale del nucleo familiare espatriato. In altri casi, invece, gli immobili in Italia rappresentano un vero e proprio patrimonio da gestire. In questi casi, è opportuno avere ben chiaro, prima di effettuare il trasferimento all’estero, quale sarà il regime di tassazione in Italia degli immobili che resteranno di proprietà.
Questo è fondamentale per pianificare le uscite finanziarie che ci saranno, in termini di imposte dirette ed indirette, relative alla posizione fiscale italiana. Allo stesso modo il soggetto non residente che intende effettuare l’acquisto di un bene immobile in Italia deve pianificare attentamente anche gli aspetti fiscali legati all’investimento immobiliare in Italia.
Indice degli Argomenti
- Perdita dell’abitazione principale in Italia in caso di residenza estera
- Immobili in Italia tenuti “a disposizione” appartenenti a soggetti residenti all’estero
- Immobili in Italia locati di soggetti residenti all’estero
- Immobili in Italia di espatriati: agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
- Immobili in Italia di espatriati nelle Convenzioni internazionali
- Consulenza fiscale online
Perdita dell’abitazione principale in Italia in caso di residenza estera
Un soggetto che residente in Italia che ha la residenza anagrafica o il domicilio in un immobile di sua proprietà, può definire lo stesso come “abitazione principale“. Il concetto di abitazione principale, è molto importante nel sistema fiscale italiano. Questo, in quanto l’abitazione principale è esonerata dal pagamento delle imposte patrimoniali. Mi riferisco principalmente ad IMU.
| Abitazione principale |
|---|
| “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente“ |
L’abitazione principale gode di una particolare esenzione sia dal pagamento dell’IMU. Infatti, un soggetto residente, quindi, sulla propria abitazione principale non è tenuto al pagamento di imposte patrimoniali. Questo, a meno che tale abitazione non abbia le caratteristiche di immobile di lusso (appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Ma cosa succede fiscalmente all’abitazione principale quando trasferiamo all’estero la residenza?
Il trasferimento di residenza all’estero, con iscrizione AIRE del proprietario dell’immobile comporta una diversa classificazione dell’immobile. Infatti, tale immobile perde, con l’iscrizione AIRE del proprietario, la qualifica di “abitazione principale“, per divenire, a seconda dei casi:
- Abitazione “a disposizione“: se l’immobile non viene locato;
- Abitazione “locata“: se l’immobile viene concesso in locazione.
La perdita della qualifica di “abitazione principale“, ha delle conseguenze da un punto di vista fiscale. Questo perché sia l’immobile considerato “a dispozione“, che quello “locato” sono soggetti ad un diverso regime di tassazione. In entrambi i casi l’immobile sarà soggetto ad IMU ed all’applicazione delle imposte dirette (IRPEF o cedolare secca). Vediamo le diverse casistiche che si possono presentare di seguito.
Immobili in Italia tenuti “a disposizione” appartenenti a soggetti residenti all’estero
Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati (iscritti AIRE) vengono considerati come immobili “a disposizione“. Che cosa significa la locuzione “a disposizione”? L’immobile a disposizione è lasciato alla libera disponibilità del proprietario e che su di esso non è stato registrato alcun contratto di locazione. Che conseguenze porta, fiscalmente, avere un immobile a disposizione in Italia quando si è espatriati?
IMU dell’immobile a disposizione in Italia dell’espatriato
L’immobile lasciato a “disposizione” in Italia da parte del proprietario espatriato ha come conseguenza il fatto che tale immobile risulta essere idoneo a produrre reddito imponibile in Italia. Sostanzialmente, il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU sull’immobile a partire dalla data di iscrizione AIRE. Se l’immobile non è locato opera l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF. Esso fa si che il proprietario non debba pagare l’IRPEF sull’immobile a disposizione. Quindi, dall’iscrizione AIRE l’immobile italiano è considerato a disposizione e non più “abitazione principale“. L’aliquota IMU dovuta annualmente è stabilità dai singoli comuni ogni anno. La stessa considerazione è applicabile anche agli immobili considerati già “a disposizione” prima che il proprietario si trasferisse all’estero.
Detto questo, possiamo dire che l’immobile detenuto in Italia a disposizione da parte dell’espatriato iscritto AIRE determina l’esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi in Italia. Questo, in virtù dell’applicazione dell’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF. Infatti, i soggetti residenti fiscalmente all’estero (non pensionati) che detengono la proprietà di un immobile in Italia, considerato come “a disposizione“, in assenza di altri redditi imponibili in Italia, non sono obbligati a presentare in Italia la dichiarazione dei redditi. Tali soggetti, tuttavia, devono adempiere, annualmente, all’ordinario pagamento di IMU in Italia.
| Attenzione al rispetto dei requisiti sulla residenza fiscale |
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| Per il soggetto non residente occorre prestare la dovuta attenzione al rispetto dei criteri connessi alla residenza fiscale estera (criteri sia formali che sostanziali) definiti dall’art. 2 del TUIR e dal paragrafo 4 della Convenzione contro le doppie imposizioni (ove esistente) siglata tra l’Italia e lo Stato estero. Questo in relazione al fatto che la presenza di beni immobili in Italia a disposizione è considerato dall’Agenzia delle Entrate come elemento di “collegamento” con l’Italia. Sul punto vedasi anche la check list, legata alla richiesta delle agevolazioni di cui all’art. 24-bis del TUIR. |
Riduzione IMU del 50% per i pensionati italiani all’estero con pensione in regime di convenzione internazionale
L’esclusione dal pagamento dell’IMU sulla prima casa non si applica più dal 1° gennaio 2020, data di entrata in vigore della nuova IMU. La Legge di Bilancio 2020, nel riformare il pacchetto di tasse sulla casa, ha cancellato l’agevolazione, disciplinata dall’articolo 9 bis del decreto Legge n. 47/2014. L’unica possibilità di esenzione dal pagamento dell’IMU, è lasciata ai singoli Comuni, nelle relative delibere di determinazione delle aliquote IMU. Infatti, il Comune potrebbe comunque prevedere un’aliquota zero per i proprietari pensionati iscritti AIRE.
La Legge n. 178/2020 ha introdotto una riduzione pari al 50% dell’IMU dovuta su una sola unità immobiliare ad uso abitativo posseduta in Italia da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, titolari di pensione estera maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. L’agevolazione si applica, quindi, ai pensionati che risiedono all’estero, ma a patto di percepire una pensione in regime di convenzione internazionale.
I beneficiari dell’agevolazione sull’IMU sono le persone che hanno lavorato in Stati con i quali l’Italia ha stipulato una Convenzione bilaterale in materia di protezione sociale. Sintetizzando ed esemplificando, lo sconto sull’imposta patrimoniale sulla casa si applica ai titolari di una pensione internazionale, che hanno lavorato in Stati esteri extracomunitari convenzionati con l’Italia e che risiedono all’estero. Per ottenere lo sconto IMU del 50% è necessario che l’immobile posseduto a titolo di proprietà o usufrutto non sia in affitto o in comodato d’uso.
Immobili in Italia locati di soggetti residenti all’estero
Dopo aver visto le semplificazioni legate alla detenzione di immobile a disposizione in Italia del soggetto espatriato, vediamo adesso come cambiano le cose se l’immobile viene locato. Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati, nel caso in cui gli stessi immobili siano concessi in locazione sono soggetti in Italia ad una tassazione sia ai fini delle imposte dirette (IRPEF o cedolare secca), che ai fini delle imposte indirette (IMU). Vediamo, le diverse tassazioni a cui è soggetto l’immobile locato di un soggetto espatriato all’estero.
Le imposte dirette sull’immobile locato
L’immobile locato in Italia di cui è proprietario un soggetto espatriato è soggetto a tassazione in Italia ai fini delle imposte dirette. In questo caso il soggetto espatriato è obbligato alla presentazione della dichiarazione dei redditi, indipendentemente dall’importo del reddito di locazione percepito. In particolare, allo stesso modo dei soggetti fiscalmente residenti in Italia i redditi fondiari, nella cui categoria rientrano i redditi da locazione, possono essere assoggettati a tassazione ordinaria IRPEF. Oppure, su opzione, a tassazione con cedolare secca. Tassare ad IRPEF il reddito da locazione significa fare concorrere tale reddito (assieme agli eventuali altri redditi imponibili in Italia del soggetto estero proprietario dell’immobile), alla determinazione del reddito imponibile dell’imposta (assieme, a tutti gli eventuali altri redditi).
Tale reddito imponibile deve essere poi assoggettato ad imposta secondo i vari scaglioni (ricordo che il primo scaglione di reddito ha aliquota del 23%). In pratica, ipotizzando che il proprietario non sia titolare di altri redditi da tassare ad IRPEF in Italia un reddito da locazione di 10.000 euro annue, sarà tassato per 9.500 euro (il 5% è considerata deduzione forfettaria per tenere conto di eventuali spese sostenute), con aliquota 23%.
Al posto della tassazione ordinaria IRPEF il soggetto ha la possibilità di optare, al momento della stipula del contratto di locazione, o anche in uno dei rinnovi annuali, per l’applicazione della tassazione sostitutiva, c.d. cedolare secca. Trattasi di un’imposta sostitutiva di IRPEF, relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo dovute sul contratto di locazione. Scegliendo questa modalità di tassazione il proprietario tassa il 100% del reddito da locazione in Italia, ma con aliquota più bassa rispetto all’IRPEF, ovvero:
- Il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero“, oppure
- Il 10% se si tratta di contratto di locazione “a canone concordato“.
Nel nostro esempio, a parità di canone di locazione di 10.000 euro annue la tassazione sarà sul 21% (o 10%) del canone (senza la possibilità di poter dedurre eventuali oneri sostenuti per il contratto).
Le imposte indirette sull’immobile locato
La stipula del contratto di locazione porta con se il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Si tratta di imposte indirette che restano dovute anche per gli espatriati, se si sceglie la tassazione ad IRPEF. Al contrario, i soggetti che scelgono la tassazione con cedolare secca, sono esonerati dal pagamento di queste imposte indirette dovute sul contratto di locazione. Per quanto riguarda invece, l’IMU, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati sono soggetti a questa imposta patrimoniale secondo le varie aliquote approvate da ciascun Comune.
Se volete approfondire le modalità di tassazione dei contratti di locazione: “Locazioni abitative: la scelta del regime fiscale“.
Immobili in Italia di espatriati: agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
Anche i proprietari di immobili residenti all’estero possono usufruire della detrazione fiscale legata alle ristrutturazioni edilizie di immobili siti in Italia. Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione, infatti. tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato. Quindi anche i soggetti espatriati all’estero, proprietari di immobili in Italia i quali pagano l’IRPEF all’Amministrazione finanziaria italiana possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%, legata agli interventi di ristrutturazione edilizia. Naturalmente, per poter validamente sfruttare la detrazione è necessario che vi sia reddito imponibile IRPEF e quindi che l’immobile in Italia venga concesso in locazione. Altrimenti, in assenza di reddito in Italia la detrazione finisce per essere perduta.
Il requisito fondamentale per poter beneficiare della detrazione è quello, ovviamente, di essere proprietari dell’immobile, oppure, in alternativa, titolare dei diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto dell’intervento di ristrutturazione. Inoltre, il soggetto è chiamato anche a dimostrare di aver sostenuto le relative spese. Allo stesso modo del proprietario residente, anche il proprietario dell’immobile non residente può beneficiare di questa detrazione. Per poterne beneficiare egli è chiamato ad effettuare i pagamenti con bonifico, nel formato idoneo ai pagamenti “per ristrutturazioni edilizie“. Inoltre, egli è chiamato a conservare le fatture a lui intestate per i lavori svolti sull’immobile. Da valutare con attenzione anche la possibilità di ottenere l’Ecobonus per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.
Immobili in Italia di espatriati nelle Convenzioni internazionali
La disciplina che abbiamo visto sin qui, riguarda la tassazione degli immobili in Italia da parte di soggetti espatriati. Allo stesso modo la disciplina è valevole anche per i soggetti esteri che acquistano immobili in Italia. Tale disciplina, in ogni caso, deve essere armonizzata con quanto previsto dalle varie convenzioni internazionali. Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione economica, infatti, l’Italia ha stipulato con altri Paesi una fitta rete di convenzioni internazionali. I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE.
L’articolo 6 del modello OCSE, in particolare, dispone che i redditi derivanti da beni immobili sono tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili. La Convenzione non prevede un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello previsto dalla norma interna in quanto in base al citato articolo 6 gli immobili risultano tassati sia in Italia sia nel Paese in cui si trovano.
| Model treaty, article 6 income from immovable property |
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| 1. Income derived by a resident of a Contracting State from immovable property (including income from agriculture or forestry) situated in the other Contracting State may be taxed in that other State. 2. The term “immovable property” shall have the meaning which it has under the law of the Contracting State in which the property in question is situated. The term shall in any case include property accessory to immovable property, livestock and equipment used in agriculture and forestry, rights to which the provisions of general law respecting landed property apply, usufruct of immovable property and rights to variable or fixed payments as consideration for the working of, or the right to work, mineral deposits, sources and other natural resources; ships, boats and aircraft shall not be regarded as immovable property. 3. The provisions of paragraph 1 shall apply to income derived from the direct use, letting, or use in any other form of immovable property. 4. The provisions of paragraphs 1 and 3 shall also apply to the income from immovable property of an enterprise. |
Il commentario al modello OCSE ha infatti precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe precisato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato. Questo significa che i redditi da locazione derivanti dall’immobile italiano del soggetto espatriato dovranno essere tassati anche nel Paese estero di residenza fiscale del proprietario. In pratica, si viene a creare una situazione di doppia imposizione del reddito:
- Nello Stato della fonte (in questo caso l’Italia, ove è situato l’immobile) e
- Nello Stato di residenza fiscale.
Questa situazione, secondo le convenzioni è attenuata attraverso l’attribuzione di un credito per imposte pagate all’estero a titolo definitivo. Per questo motivo è di fondamentale importanza predisporre e trasmettere annualmente la propria dichiarazione dei redditi in Italia. In tal modo si dimostra la definitività delle imposte ivi indicate e versate. Le imposte versate in Italia, a quel punto, potranno essere utili alla determinazione del credito per imposte estere. Questo è determinante per abbattere la tassazione dovuta sul reddito da locazione nello Stato di residenza del proprietario.
Per approfondire questo aspetto è fondamentale essere in contatto con il proprio consulente fiscale dello Stato di residenza. Questo, per capire i propri obblighi fiscali e la documentazione necessaria per farsi riconoscere il credito per imposte versate all’estero (ovvero in Italia).
Consulenza fiscale online
Stai per trasferirti all’estero e vuoi sapere qual è la scelta migliore per il tuo immobile in Italia? Vuoi capire cosa è più conveniente nel tuo caso, se decidi di mettere a reddito il tuo immobile italiano, tra tassazione IRPEF e cedolare secca?
Il consiglio che posso darti è quello di pianificare sempre in anticipo il tuo investimento immobiliare in Italia. Come indicato nell’articolo il possesso di beni immobili in Italia è un elemento di collegamento con l’Italia e può essere valutato in caso di accertamento sulla residenza fiscale di un soggetto (soprattutto se espatriato all’estero). Inoltre, è importante individuare il carico fiscale dovuto in Italia al fine di individuare il carico fiscale complessivamente dovuto con la tassazione anche nello Stato di residenza fiscale. Inoltre, particolarmente importante è anche l’agevolazione legata all’abbattimento dell’IMU al 50% per i pensionati in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Per tale agevolazione è importante chiarire con l’INPS se la pensione estera percepita rientra nel regime di convenzione internazionale con l’Italia.
Se desideri approfondire gli aspetti fiscali connessi al possesso di beni immobili in Italia di soggetti non residenti, contattami. Puoi ricevere una consulenza personalizzata su questo argomento. Puoi contattami attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online.
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