Il crowdfunding immobiliare: tassazione dei proventi

Il crowdfunding immobiliare è una forma innovativa di investimento che consente a un numero di persone, spesso un vasto pubblico di investitori, di mettere insieme le proprie risorse finanziarie per investire in progetti immobiliari. Questo metodo di finanziamento collettivo è facilitato principalmente attraverso piattaforme online, dove gli investitori possono contribuire con importi relativamente piccoli di capitale verso specifici progetti immobiliari. Questi progetti possono variare dalla costruzione di nuove strutture alla ristrutturazione di edifici esistenti.

Attraverso il crowdfunding immobiliare, gli investitori possono accedere a opportunità di investimento che tradizionalmente sarebbero state disponibili solo per grandi investitori istituzionali o individui molto ricchi. Gli investitori guadagnano dai rendimenti generati dal progetto immobiliare, che possono derivare da entrate di locazione o dalla vendita dell’immobile. Questa forma di investimento democratizza l’accesso al mercato immobiliare, permettendo una diversificazione degli investimenti e potenzialmente offrendo un buon ritorno sugli investimenti, sebbene, come ogni investimento, ci sia un certo grado di rischio coinvolto.

Cos’è il crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding nasce dall’unione delle parole “crowd” (folla) e “funding” (finanziamento). Si tratta di un rivoluzionario finanziamento collettivo con il quale singoli privati possono sostenere, con piccole somme di capitali, iniziative e progetti di qualsiasi genere. Il crowdfunding ha preso piede in molti settori, in particolar modo in quello immobiliare. Questo tipo di investimento ha permesso di eliminare quelle famose “barriere d’accesso”, dando la possibilità di partecipazione anche a chi non ha sostanziosi capitali da investire.

Nel settore del real estate esistono due modalità di investimento, definite come equity e lending. Tra le varie differenze quella che vale la pena nominare è il tipo di finanziamento. Nel primo caso l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale mentre nel caso del lending, chiamato anche social lending, l’investimento avviene prestando denaro ai proponenti del progetto immobiliare, che successivamente rimborseranno la folla di investitori riconoscendo una remunerazione sul capitale prestato. In entrambi i casi il finanziamento avviene tramite piattaforme online, come Recrowd, che permettono di far incontrare la domanda del proponente immobiliare, per il finanziamento del progetto, e l’offerta di investimento, ovvero il privato investitore.

I vantaggi del social lending crowdfunding

Recrowd, start up nata nel 2018, svolge in Italia attività di crowdlending in qualità di agente di pagamento; è autorizzata dalla Banca di Francia che opera in convenzione l’Istituto di Pagamento Lemon Way. La piattaforma ha lo scopo di mettere in contatto aziende immobiliari che necessitano di capitali per la realizzazione del progetto promosso, come la costruzione ex novo o ristrutturazione di immobili, ed utenti che, anche con bassi capitali, vogliono investire nel mattone.

Recrowd è la prima realtà che divide in sei categorie i progetti immobiliare differenti per investimento minimo, durata e ROI. Con
Recrowd è possibile finanziare anche con soli 250 euro, ma non mancano le categorie per investire con capitali più alti, come quella Elite, che prevede un investimento di partenza di 10.000 euro.

Come finanziare progetti immobiliari

Il finanziamento di progetti immobiliari è possibile sia per privati che per imprese. La maggior parte delle piattaforme prevedono iscrizioni gratuite. È sufficiente inviare i documenti, aprire e caricare il wallet e valutare le opportunità di investimento. Ogni progetto viene presentato circa 3 giorni prima con un coming soon in cui è possibile visionare tutti i documenti relativi all’immobile. Ogni investitore può scegliere autonomamente in quale progetto investire, consultando tutta la documentazione disponibile in ogni scheda. È prevista anche la possibilità di trattativa personalizzata, con la quale ogni investitore può perfezionare l’investimento chiedendo un rendimento superiore in relazione al capitale investito. Il finanziatore, in sostanza, a fronte del capitale investito percepisce degli interessi come remunerazione del suo investimento (di seguito andremo ad analizzare quali sono i suoi obblighi fiscali).

Come proporre nuovi progetti immobiliari da finanziare

La possibilità di proporre progetti immobiliari da finanziare è attività che è strettamente legata al mondo delle imprese (principalmente aziende di costruzione/ristrutturazione immobiliare). Si tratta di aziende che decidono di avvalersi di finanziamenti privati al posto dell’ordinario canale di finanziamento bancario. La possibilità di proporre il proprio progetto immobiliare è legata al rispetto di alcuni vincoli previsti dalle varie piattaforme, al fine di fornire quante più informazioni possibili agli investitori per permettere loro di scegliere il miglior investimento possibile a cui aderire.

I vantaggi del crowdfunding nel settore del real estate

Il crowdfunding nel settore del real estate offre diversi vantaggi sia per gli investitori che per chi sviluppa i progetti:

1. Accessibilità: consente agli investitori di partecipare a opportunità immobiliari con investimenti minori rispetto a quelli necessari per gli acquisti immobiliari tradizionali;
2. Diversificazione: Offre agli investitori un modo per diversificare i loro portafogli includendo beni immobili, che possono avere un comportamento diverso rispetto ad altri tipi di investimenti come azioni o obbligazioni;
3. Potenziale di rendimento: Progetti immobiliari selezionati con cura possono offrire rendimenti attraenti derivanti da entrate di locazione o dalla vendita dell’immobile;
4. Trasparenza e controllo: Le piattaforme di crowdfunding forniscono dettagli sui progetti, consentendo agli investitori di scegliere in quali progetti investire in base alla loro analisi e preferenze;
5. Semplificazione del processo di investimento: Le piattaforme di crowdfunding gestiscono spesso gli aspetti amministrativi e legali, rendendo l’investimento immobiliare più semplice e accessibile anche per coloro che non hanno esperienza nel settore;
6. Innovazione nel finanziamento immobiliare: Il crowdfunding apre nuove possibilità di finanziamento per progetti immobiliari che potrebbero non qualificarsi per i canali di finanziamento tradizionali.

Questi vantaggi rendono il crowdfunding immobiliare un’opzione interessante per diversi tipi di investitori, dall’esperto del settore immobiliare all’investitore individuale alla ricerca di nuove opportunità di investimento.

Quali rischi derivano?

Il crowdfunding immobiliare, sebbene offra diversi vantaggi, comporta anche alcuni rischi significativi:

1. Rischio di mercato: Il mercato immobiliare è soggetto a fluttuazioni e può essere influenzato da fattori economici, politici e sociali che possono impattare negativamente sui rendimenti;
2. Rischio di liquidità: Gli investimenti immobiliari tramite crowdfunding spesso implicano un impegno di capitale a lungo termine, con minore liquidità rispetto ad altri tipi di investimenti come azioni o obbligazioni;
3. Rischio di default del progetto: Esiste sempre il rischio che il progetto immobiliare non venga completato o che non generi i rendimenti previsti, ad esempio a causa di problemi di gestione, finanziari o di sviluppo;
4. Dipendenza dalla piattaforma: La gestione degli investimenti dipende dalla piattaforma di crowdfunding scelta, la cui stabilità, trasparenza e competenza sono cruciali;
5. Mancanza di garanzie: A differenza di alcuni altri tipi di investimenti, il crowdfunding immobiliare non offre solitamente garanzie sul capitale investito;
6. Regolamentazione e compliance: Il settore del crowdfunding immobiliare è ancora relativamente nuovo e potrebbe essere soggetto a cambiamenti normativi che possono influenzare gli investimenti.

Questi rischi richiedono che gli investitori valutino attentamente ogni opportunità, considerino la propria tolleranza al rischio e, se necessario, cerchino consulenza da professionisti del settore.

La tassazione dei proventi derivanti dal crowdfunding immobiliare

Il punto di partenza sotto il profilo fiscale è dato dal fatto che non vi è, al momento, una disciplina fiscale specifica che regolamenti in modo unitario tutti gli aspetti connessi a questo tipo di finanziamenti nel settore immobiliare. Per questo motivo occorre inquadrare questo tipo di attività all’interno della normativa fiscale attualmente in vigore, in attesa che possa esserci qualche importante novità legislativa per il settore. Detto questo andiamo a vedere come privati ed imprese devono andare ad assolvere i propri obblighi fiscali in relazione ai proventi percepiti a seguito di investimenti nel settore immobiliare prendendo a riferimento la Risoluzione n. 56/E/2020 e le risposte ad interpello n. 168/E/2020 e 169/E/2020.

Interessi percepiti da persone fisiche residenti in Italia

La prima casistica che andiamo ad affrontare riguarda la tassazione dei proventi (interessi) percepiti da persone fisiche (“privati“) fiscalmente residenti in Italia. Si tratta di soggetti che hanno investito i propri capitali attraverso raccolta peer-to-peer (P2P) ed hanno ottenuto in cambio degli interessi, attraverso piattaforme di crowdfunding. Sul punto, la Legge n. 205/17 ha introdotto la ritenuta a titolo di imposta del 26% sui prestiti peer to peer. Per beneficiare di questo regime, occorre integrare due condizioni:

• La natura del soggetto finanziatore, che deve essere esclusivamente una persona fisica al di fuori dell’esercizio di una attività d’impresa;
• La qualifica del gestore della piattaforma, che deve essere un intermediario finanziario iscritto all’albo o un istituto di pagamento ai sensi della normativa prevista, rispettivamente, dagli artt. 106 e 114 del D.Lgs. n. 385/93, autorizzato dalla Banca d’Italia.

In presenza di questi presupposti, i proventi su tali prestiti non concorrono alla formazione del reddito complessivo del percettore persona fisica non imprenditore da assoggettare a tassazione IRPEF progressiva in quanto, qualora percepiti per il tramite di determinati soggetti gestori delle piattaforme che applicano sui medesimi la tassazione a titolo definitivo, sono esclusi dal reddito imponibile e non devono essere indicati in dichiarazione dei redditi. Al momento, gli intermediari residenti, non possiedono ancora le qualifiche sopra indicate, pertanto si rende applicabile quanto indicato nel prossimo paragrafo. È importante per ogni investitore controllare la situazione del proprio intermediario con cui opera.

Utilizzo di piattaforma estera

Qualora, invece, l’investimento venga effettuato attraverso una piattaforma di servizi peer to peer lending operante in uno Stato estero europeo che non è gestita da un soggetto autorizzato dalla Banca d’Italia. In questo caso, ai proventi derivanti da detti investimenti corrisposti a soggetti italiani non è applicabile la ritenuta alla fonte a titolo di imposta. In questo caso si applica l’art. 44, comma 1, lett. a) del TUIR, secondo cui sono redditi di capitale “gli interessi e altri proventi derivanti da mutui, depositi e conti correnti” dal momento che l’esercizio dell’attività di finanziamento attraverso le piattaforme di peer to peer lending risulta riconducibile, in generale, al contratto di mutuo ex art. 1813 c.c.

Tali proventi, quindi, devono concorrere alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad aliquota progressiva IRPEF. A questi fini, è necessario compilare il rigo RL2 del modello Redditi, indicando nella colonna 1 il codice “1” e nella colonna 3 le eventuali ritenute applicate dalla piattaforma che, precisa l’Agenzia, devono essere considerate a titolo di acconto. Si conferma anche che l’investimento detenuto sulla piattaforma estera di P2P lending deve essere indicato nel quadro RW del modello Redditi PF.

Tabella: tassazione degli interessi

Inoltre, poiché gli investitori stipulano un contratto per l’apertura di uno strumento finanziario estero di pagamento (non assimilabile al conto corrente estero) con un istituto di pagamento estero, è necessario tenere in considerazione che:

• Gli investitori sono soggetti ad obblighi monitoraggio fiscale (attraverso la compilazione del quadro RW);
• Non soggetti all’obbligo di pagamento IVAFE con aliquota dello 0,4% (dal 2024) sul valore dell’investimento (Risoluzione n. 56/E/2020).

Deve essere evidenziato che lo strumento di pagamento che viene utilizzato non assume natura di conto corrente estero ma, piuttosto di “altri strumenti finanziari“, infatti, il codice da utilizzare per il monitoraggio fiscale è il 14 “altre attività estere di natura finanziaria“. Pertanto il valore dell’investimento effettuato deve essere sempre dichiarato nel quadro RW, senza alcun limite minimo di esonero, e per tutto il periodo di detenzione dell’investimento.

Interessi percepiti da persone giuridiche residenti in Italia

Gli interessi percepiti da persone giuridiche (società di persone e di capitali) residenti in Italia, per prestiti effettuati a terzi tramite raccolta peer-to-peer organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, non qualificate come intermediari finanziari o come istituti di pagamento ai sensi della Legge bancaria, anche se considerate agenti di pagamento di piattaforme estere, che non abbiano in Italia una stabile organizzazione o che non abbiano nominato un intermediario autorizzato ai sensi della legge bancaria domestica, sono:

• Soggetti a tassazione diretta IRES (24%);
• Non Soggetti a ritenuta alla fonte 26%, né a titolo di acconto, né a titolo d’imposta, perché il reddito maturato non è considerato di capitale ma d’impresa e deve essere riportato nel conto economico come provento finanziario; 
• Soggetti all’obbligo di dichiarazione dei redditi (attraverso la compilazione del quadro RF – Redditi d’Impresa).

Le attività d’impresa sono escluse dai soggetti obbligati al monitoraggio fiscale (secondo quanto previsto dal D.L. n. 167/90), in quanto tale disciplina si applica solo alle persone fisiche, alle società semplici ed a tutti gli enti non commerciali. Non ci sono obblighi relativi all’IVAFE.

Interessi percepiti da soggetti residenti all’estero

Un’ultima casistica oggetto di interesse riguarda le persone fisiche o giuridiche residenti all’estero, che abbiano effettuato investimenti tramite raccolta peer-to-peer organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, non qualificate come intermediari finanziari o come istituti di pagamento ai sensi della Legge bancaria, anche se considerate agenti di pagamento di piattaforme estere, che non abbiano in Italia una stabile organizzazione o che non abbiano nominato un intermediario autorizzato ai sensi della legge bancaria domestica, scontano i seguenti adempimenti a livello fiscale, riepilogati nella seguente tabella:

I soggetti non residenti in Italia sono esclusi dagli obblighi di monitoraggio fiscale, secondo quanto previsto dal D.L. n. 167/90 che si applica solo alle persone fisiche, alle società semplici ed a tutti gli enti non commerciali italiani.

Profili di rischio da valutare

Il percepimento di proventi legati ad investimenti effettuati in Italia, anche attraverso piattaforme non residenti, possono portare ad alcuni profili di rischio che devono essere attentamente valutati prima di effettuare l’investimento. Il consiglio è quello di valutare bene la propria situazione prima di effettuare l’investimento rivolgendosi al proprio dottore commercialista di fiducia. L’attenzione deve essere posta, in particolare, a queste due casistiche:

• Soggetto percettore, cittadino italiano residente all’estero (iscritto AIRE) in Paese considerato non collaborativo. In questo caso si rendono applicabili alcune presunzioni legali relative (inversione dell’onere della prova, raddoppio dei termini di accertamento, presunzione di redditi non dichiarati delle attività estere detenute) che devono essere ponderate prima di effettuare l’investimento;
• Società residenti all’estero che potrebbero andare a verificare la presunzione di esterovestizione societaria ex art. 73, co. 5-bis del TUIR. Anche in questo caso la situazione deve essere attentamente valutata in relazione ai possibili rischi e sanzioni a cui la società potrebbe andare incontro in caso di accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria italiana.
  
  In caso di convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con il Paese estero di residenza dell’investitore, esiste modulistica specifica da fornire con opportune certificazioni da parte delle autorità fiscali estere. Quest’ultima consentirà di applicare agli interessi la ritenuta convenzionale, in modo che il sostituto d’imposta, cioè soggetto proponente, possa predisporre un apposita documentazione per dimostrare alle autorità fiscali italiane

Attenzione alle aliquote convenzionali

Particolare attenzione, in caso di società non residente che percepisce i proventi, deve essere prestata all’eventuale presenza di una convenzione contro le doppie imposizioni con l’Italia. In questo caso è opportuno andare a verificare se la convenzione prevede l’applicazione di un’aliquota di ritenuta inferiore rispetto a quella prevista dalla normativa interna (26%). Nel caso deve essere utilizzata una specifica modulistica che deve essere accompagnata da una serie di certificazioni che devono essere rilasciate da parte di autorità fiscali estere (per lo più relative alla certificazione di residenza fiscale della società).

Questa modulistica consente di applicare agli interessi da percepire la minore aliquota convenzionale. Particolare attenzione deve essere prestata da parte del proponente (dell’investimento) residente in Italia. Questo in quanto in caso di accertamenti fiscali sarà questi a dover dimostrare il motivo dell’applicazione della ritenuta ridotta, ai non residenti (con eventuali sanzioni amministrative che nel caso di violazioni saranno a suo esclusivo carico).

Conclusioni e consulenza fiscale online

In questo articolo ho cercato di spiegarti, in modo molto semplice e schematico, il funzionamento di un particolare meccanismo di social lending, legato al crowdfunding immobiliare. Si tratta di un fenomeno diffuso a partire dagli ultimi anni e per questo motivo la normativa fiscale è stata formulata da poco tempo. Il settore, tuttavia, è sicuramente destinato a crescere ancora.

La possibilità di finanziare progetti meritevoli con fondi di soggetti privati è sicuramente meritevole, e per questo destinata a trovare maggiore successo in futuro. Il fatto di poter tassare separatamente dai redditi imponibili IRPEF questi proventi invoglierà sicuramente sempre più persone ad investire i propri risparmi in questa particolare forma di investimento, ma occorre prestare attenzione al fatto che la piattaforma attraverso cui si opera sia soggetto residente e quindi sostituto di imposta in Italia.

Se hai bisogno di un Commercialista esperto in grado di indicarti la tassazione dei redditi derivanti da questa modalità di investimento, contattami. Potrai metterti in contatto con me e nel caso potrò seguirti negli adempimenti fiscali che ti riguardano. Segui il link sottostante e compila il form di contatto.

Domande frequenti