Il crowdfunding immobiliare è una forma innovativa di investimento che consente a un numero di persone, spesso un vasto pubblico di investitori, di mettere insieme le proprie risorse finanziarie per investire in progetti immobiliari. Questo metodo di finanziamento collettivo è facilitato principalmente attraverso piattaforme online, dove gli investitori possono contribuire con importi relativamente piccoli di capitale verso specifici progetti immobiliari. Questi progetti possono variare dalla costruzione di nuove strutture alla ristrutturazione di edifici esistenti.
Attraverso tipo di investimenti immobiliari online, gli investitori possono accedere a opportunità di investimento che tradizionalmente sarebbero state disponibili solo per grandi investitori istituzionali o individui molto ricchi. Gli investitori guadagnano dai rendimenti generati dal progetto immobiliare, che possono derivare, alternativamente da:
- Redditi dal locazione dell’immobile;
- Vendita del complesso immobiliare.
Di fatto, questa forma di investimento democratizza l’accesso al mercato immobiliare, permettendo una diversificazione degli investimenti. È in grado di offrire un interessante ritorno sugli investimenti, anche se occorre sempre considerare i rischi (come per tutti gli investimenti).
Indice degli Argomenti
Cos’è il crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding nasce dall’unione delle parole “crowd” (folla) e “funding” (finanziamento). Si tratta di un rivoluzionario finanziamento collettivo con il quale singoli privati possono sostenere, con piccole somme di capitali, iniziative e progetti di qualsiasi genere. Questa forma di investimento online ha preso piede in molti settori, in particolar modo in quello immobiliare. Di fatto, la gestione completamente online ha permesso di eliminare quelle famose “barriere d’accesso”, dando la possibilità di partecipazione anche a chi non ha sostanziosi capitali da investire.
Principali tipologie di investimento immobiliare online
Esistono principalmente due modelli di business per gli investimenti immobiliari online. Si tratta dei seguenti:
- Lending crowdfunding: Gli investitori prestano denaro alla società proponente. In cambio, ricevono il rimborso del capitale più gli interessi concordati a scadenze prefissate. È simile a un prestito. Spesso è garantito da ipoteche sull’immobile, riducendo parzialmente il rischio;
- Equity crowdfunding: Gli investitori diventano soci (azionisti) della società veicolo creata appositamente per quel progetto immobiliare. Il guadagno deriva dall’aumento di valore dell’immobile e dalla sua vendita (o dai canoni d’affitto). Il rendimento non è fisso ma dipende dal successo dell’operazione. Comporta un rischio maggiore rispetto al lending, ma potenzialmente anche rendimenti più elevati. Questo è il modello di business che maggiormente trova applicazione sul mercato.
In entrambi i casi il finanziamento avviene tramite piattaforme online, come Recrowd, che permettono di far incontrare la domanda del proponente immobiliare, per il finanziamento del progetto, e l’offerta di investimento, ovvero il privato investitore.
| Recrowd, start up nata nel 2018, svolge in Italia attività di crowdlending in qualità di agente di pagamento. È autorizzata dalla Banca di Francia che opera in convenzione l’Istituto di Pagamento Lemon Way. La piattaforma ha lo scopo di mettere in contatto aziende immobiliari che necessitano di capitali per la realizzazione del progetto promosso, come la costruzione ex novo o ristrutturazione di immobili, ed utenti che, anche con bassi capitali, vogliono investire nel mattone. |
Come funziona
Il processo di crowdfunding immobiliare prende avvio quando una società immobiliare, necessitando di capitali per realizzare un progetto specifico come l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile destinato alla rivendita, si rivolge a una piattaforma online specializzata in questo tipo di finanziamenti. A questo punto, la piattaforma svolge un ruolo cruciale di filtro, analizzando attentamente la proposta: ne valuta la solidità del proponente, la fattibilità tecnica ed economica, i rischi associati, il piano finanziario e i potenziali rendimenti per gli investitori. Questa fase di due diligence è fondamentale per selezionare solo le opportunità ritenute più valide e sicure.
Una volta che il progetto supera questa valutazione preliminare, viene pubblicato sul portale della piattaforma, reso accessibile a tutti gli investitori registrati. La presentazione online è corredata da informazioni dettagliate, che includono una descrizione completa dell’operazione, la sua durata prevista, l’ammontare dei fondi necessari (l’obiettivo di raccolta), il rendimento atteso per chi investe, un’analisi dei rischi, la documentazione legale pertinente e il business plan. Gli investitori possono quindi esaminare approfonditamente l’opportunità e decidere se aderire, contribuendo con una somma di denaro, spesso anche modesta, a partire da poche centinaia di euro.
La fase di raccolta fondi
Si apre così la fase di raccolta fondi. Se, entro il termine stabilito, la somma degli investimenti raggiunge l’obiettivo prefissato, il finanziamento collettivo ha successo. I fondi vengono quindi trasferiti alla società immobiliare, che può così disporre delle risorse necessarie per avviare o portare a termine il suo progetto. Qualora l’obiettivo non venisse raggiunto, l’operazione di solito viene annullata e i capitali versati vengono restituiti integralmente agli investitori.
Con i fondi disponibili, la società immobiliare procede alla realizzazione concreta del progetto, che sia esso una costruzione, una ristrutturazione, la gestione di un affitto o la vendita dell’immobile, seguendo le linee guida del piano presentato. Durante questa fase, la piattaforma di crowdfunding solitamente continua a monitorare l’andamento dei lavori e l’avanzamento del progetto.
Infine, alla conclusione dell’operazione immobiliare, o secondo le scadenze previste dal contratto (come nel caso di pagamenti periodici di interessi nel modello “lending“), giunge il momento della restituzione per gli investitori. Essi ricevono indietro il capitale inizialmente investito, a cui si aggiunge il rendimento generato dall’operazione, che può essere sotto forma di interessi predeterminati o di una quota dei profitti realizzati, conformemente agli accordi iniziali.
Rischi per l’investitore
L’investimento nel crowdfunding immobiliare, oltre ad offrire diversi vantaggi, comporta anche alcuni rischi. Nella mia esperienza di consulenza sia verso portali che verso investitori immobiliari, ho potuto evidenziare alcuni rischi operativi. Il principale rischio, generale, è legato alle fluttuazioni del mercato immobiliare, il quale può essere influenzato da fattori economici, politici e sociali, che possono influenzare i rendimenti.
Rischi su tempistiche e possibile minore rendimento
A fronte di questo rischio generico, e che accompagna buona parte degli investimenti, ci sono altri elementi che caratterizzano questo tipo di investimento immobiliare online. Mi riferisco, prima di tutto, ai rischi legati ai progetti immobiliari, che possono essere di due tipi:
- Un rischio legato alle tempistiche: l’investimento immobiliare, benché programmato, risente di tutta una serie di tempistiche che sono indipendenti sia dalla società promotrice che dalla piattaforma. Mi riferisco a situazioni legate al lungaggini burocratiche, permessi amministrativi, sanatorie, tempi legati alle imprese di costruzioni che devono intervenire, imprevisti sui lavori, tempi di consegna delle materie prime (costi delle materie prime che potrebbero variare nel tempo). Insomma, per l’investitore il tempo di rientro dall’investimento potrebbe rivelarsi anche molto più lungo del previsto. Per questo motivo è sempre opportuno valutare attentamente i progetti dove investire, magari andando anche a vedere lo stato dei luoghi per rendersi conto della reale situazione di partenza;
- Un secondo rischio, più grave, è legato al default del progetto: non può esser sottovalutato il fatto che, come tutti gli investimenti, anche questo potrebbe generare delle perdite. Di fatto, potrebbe essere il caso di un mancato completamento del progetto (per problemi della società di investimento), oppure il fatto che anche se compiuto l’investimento potrebbe generare risultati inferiori alle attese. Potrebbe essere il caso di un rendimento da affitti più basso rispetto a quanto preventivato, oppure un valore di vendita finale inferiore alle attese.
Assenza di garanzie sull’investimento
Nelle proprie valutazioni di investimento occorre tenere in considerazione che, generalmente, non sono previste garanzie a tutela di quanto investito. Pertanto, se non si è esperti del settore, il mio consiglio è quello di farsi assistere da professionisti preparati. Inoltre, la domanda finale da porsi è sempre quella legata alle motivazioni per cui l’impresa promotrice dell’investimento ha preferito finanziarsi con questo canale (meno regolamentato), rispetto al tradizionale canale bancario. Dalla risposta a questa domanda, spesso, dipende la bontà dell’investimento che ci si appresta ad effettuare.
Regime di tassazione dei proventi derivanti dal crowdfunding immobiliare
Sotto il profilo fiscale, al momento, siamo in assenza di una disciplina specifica che regolamenti il settore. Per questo motivo, occorre inquadrare questo tipo di attività all’interno della normativa fiscale in essere, prendendo a riferimento la Risoluzione n. 56/E/20 e le risposte ad interpello n. 168/E/20 e 169/E/20.
Tassazione degli interessi da lending crowdfunding
La tassazione dei proventi (interessi) percepiti da persone fisiche (privati) fiscalmente residenti che hanno investito i propri capitali attraverso raccolta peer-to-peer (P2P), è legato all’applicazione di una ritenuta a titolo di imposta del 26%. Al fine di poter beneficiare di questo regime, occorre integrare due condizioni:
- La natura del soggetto finanziatore, che deve essere esclusivamente una persona fisica al di fuori dell’esercizio di una attività d’impresa;
- La qualifica del gestore della piattaforma, che deve essere un intermediario finanziario iscritto all’albo o un istituto di pagamento ai sensi della normativa prevista, rispettivamente, dagli artt. 106 e 114 del D.Lgs. n. 385/93, autorizzato dalla Banca d’Italia.
In presenza di questi presupposti, i proventi su tali prestiti non concorrono alla formazione del reddito complessivo del percettore persona fisica non imprenditore da assoggettare a tassazione IRPEF progressiva in quanto, qualora percepiti per il tramite di determinati soggetti gestori delle piattaforme che applicano sui medesimi la tassazione a titolo definitivo, sono esclusi dal reddito imponibile e non devono essere indicati in dichiarazione dei redditi.
Investimenti piattaforma non residente
Qualora, invece, l’investimento venga effettuato attraverso una piattaforma di servizi peer to peer lending operante in uno Stato estero europeo che non è gestita da un soggetto autorizzato dalla Banca d’Italia. In questo caso, ai proventi derivanti da detti investimenti corrisposti a soggetti italiani non è applicabile la ritenuta alla fonte a titolo di imposta. In questo caso si applica l’art. 44, comma 1, lett. a) del TUIR, secondo cui sono redditi di capitale “gli interessi e altri proventi derivanti da mutui, depositi e conti correnti” dal momento che l’esercizio dell’attività di finanziamento attraverso le piattaforme di peer to peer lending risulta riconducibile, in generale, al contratto di mutuo ex art. 1813 c.c.
Tali proventi, quindi, devono concorrere alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad aliquota progressiva IRPEF. A questi fini, è necessario compilare il rigo RL2 del modello Redditi, indicando nella colonna 1 il codice “1” e nella colonna 3 le eventuali ritenute applicate dalla piattaforma che, precisa l’Agenzia, devono essere considerate a titolo di acconto. Si conferma anche che l’investimento detenuto sulla piattaforma estera di P2P lending deve essere indicato nel quadro RW del modello Redditi PF.
Tabella di riepilogo
| Condizioni | Tassazione |
|---|---|
| – La natura del soggetto finanziatore, che deve essere esclusivamente una persona fisica al di fuori dell’esercizio di una attività d’impresa; – La qualifica del gestore della piattaforma, che deve essere un intermediario finanziario iscritto all’albo o un istituto di pagamento ai sensi della normativa prevista, rispettivamente, dagli artt. 106 e 114 del D.Lgs. n. 385/93, autorizzato dalla Banca d’Italia. | Sugli interessi applicazione ritenuta a titolo di imposta del 26% |
| – La natura del soggetto finanziatore, che deve essere esclusivamente una persona fisica al di fuori dell’esercizio di una attività d’impresa; – La qualifica del gestore della piattaforma, non intermediario finanziario, non residente in Italia, non dotato di stabile organizzazione in Italia. | Gli interessi concorrono a tassazione IRPEF (quadro RL) ed eventuali ritenute applicate dal proponente (la piattaforma è non residente) sono considerate a titolo di acconto |
Monitoraggio fiscale dell’investimento
Inoltre, poiché gli investitori stipulano un contratto per l’apertura di uno strumento finanziario estero di pagamento (non assimilabile al conto corrente estero) con un istituto di pagamento estero, è necessario tenere in considerazione che:
- Gli investitori sono soggetti ad obblighi monitoraggio fiscale (attraverso la compilazione del quadro RW);
- Non soggetti all’obbligo di pagamento IVAFE con aliquota dello 0,4% sul valore dell’investimento (Risoluzione n. 56/E/20).
Deve essere evidenziato che lo strumento di pagamento che viene utilizzato non assume natura di conto corrente estero ma, piuttosto di “altri strumenti finanziari“, infatti, il codice da utilizzare per il monitoraggio fiscale è il 14 “altre attività estere di natura finanziaria“. Pertanto il valore dell’investimento effettuato deve essere sempre dichiarato nel quadro RW, senza alcun limite minimo di esonero, e per tutto il periodo di detenzione dell’investimento.
Interessi percepiti da persone giuridiche residenti in Italia
Gli interessi percepiti da persone giuridiche (società di persone e di capitali) residenti in Italia, per prestiti effettuati a terzi tramite raccolta peer-to-peer organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, non qualificate come intermediari finanziari o come istituti di pagamento ai sensi della Legge bancaria, anche se considerate agenti di pagamento di piattaforme estere, che non abbiano in Italia una stabile organizzazione o che non abbiano nominato un intermediario autorizzato ai sensi della legge bancaria domestica, sono:
- Soggetti a tassazione diretta IRES (24%);
- Non Soggetti a ritenuta alla fonte 26%, né a titolo di acconto, né a titolo d’imposta, perché il reddito maturato non è considerato di capitale ma d’impresa e deve essere riportato nel conto economico come provento finanziario;
- Soggetti all’obbligo di dichiarazione dei redditi (attraverso la compilazione del quadro RF – Redditi d’Impresa).
| Condizioni | Tassazione |
|---|---|
| Società di capitali e società di persone | – Concorso alla formazione del reddito imponibile IRES; – Nessuna applicazione di ritenute alla fonte; – Compilazione del quadro RF del modello Redditi dedicato ai redditi di impresa. |
Le attività d’impresa sono escluse dai soggetti obbligati al monitoraggio fiscale (secondo quanto previsto dal D.L. n. 167/90), in quanto tale disciplina si applica solo alle persone fisiche, alle società semplici ed a tutti gli enti non commerciali. Non ci sono obblighi relativi all’IVAFE.
Interessi percepiti da soggetti residenti all’estero
Un’ultima casistica oggetto di interesse riguarda le persone fisiche o giuridiche residenti all’estero, che abbiano effettuato investimenti tramite raccolta peer-to-peer organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, non qualificate come intermediari finanziari o come istituti di pagamento ai sensi della Legge bancaria, anche se considerate agenti di pagamento di piattaforme estere, che non abbiano in Italia una stabile organizzazione o che non abbiano nominato un intermediario autorizzato ai sensi della legge bancaria domestica, scontano i seguenti adempimenti a livello fiscale, riepilogati nella seguente tabella:
| Condizioni | Tassazione |
|---|---|
| Soggetto percettore dei proventi (interessi) non residente in Italia (persone fisiche o giuridiche) non dotate di stabile organizzazione in Italia | – Nessuna tassazione diretta in Italia (non vi sono obblighi di presentare la dichiarazione dei redditi in Italia); – Applicazione (eventuale) di ritenuta alla fonte del 26% a titolo di imposta. Questo salvo che il soggetto estero non richieda l’applicazione della ritenuta convenzionale, qualora esista Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata fra Italia ed il Paese di residenza dell’investitore, ovviamente sempre a carico del sostituto italiano ovvero del proponente |
I soggetti non residenti in Italia sono esclusi dagli obblighi di monitoraggio fiscale, secondo quanto previsto dal D.L. n. 167/90 che si applica solo alle persone fisiche, alle società semplici ed a tutti gli enti non commerciali italiani.
Profili di rischio fiscale da valutare
Il percepimento di proventi legati ad investimenti effettuati in Italia, anche attraverso piattaforme non residenti, possono portare ad alcuni profili di rischio che devono essere attentamente valutati prima di effettuare l’investimento. Il consiglio è quello di valutare bene la propria situazione prima di effettuare l’investimento rivolgendosi al proprio dottore commercialista di fiducia. L’attenzione deve essere posta, in particolare, a queste due casistiche:
- Soggetto percettore, cittadino italiano residente all’estero (iscritto AIRE) in Paese considerato non collaborativo. In questo caso si rendono applicabili alcune presunzioni legali relative (inversione dell’onere della prova, raddoppio dei termini di accertamento, presunzione di redditi non dichiarati delle attività estere detenute) che devono essere ponderate prima di effettuare l’investimento;
- Società residenti all’estero che potrebbero andare a verificare la presunzione di esterovestizione societaria ex art. 73, co. 5-bis del TUIR. Anche in questo caso la situazione deve essere attentamente valutata in relazione ai possibili rischi e sanzioni a cui la società potrebbe andare incontro in caso di accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria italiana.
In caso di convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con il Paese estero di residenza dell’investitore, esiste modulistica specifica da fornire con opportune certificazioni da parte delle autorità fiscali estere. Quest’ultima consentirà di applicare agli interessi la ritenuta convenzionale, in modo che il sostituto d’imposta, cioè soggetto proponente, possa predisporre un apposita documentazione per dimostrare alle autorità fiscali italiane
Attenzione alle aliquote convenzionali
Particolare attenzione, in caso di società non residente che percepisce i proventi, deve essere prestata all’eventuale presenza di una convenzione contro le doppie imposizioni con l’Italia. In questo caso è opportuno andare a verificare se la convenzione prevede l’applicazione di un’aliquota di ritenuta inferiore rispetto a quella prevista dalla normativa interna (26%). Nel caso deve essere utilizzata una specifica modulistica che deve essere accompagnata da una serie di certificazioni che devono essere rilasciate da parte di autorità fiscali estere (per lo più relative alla certificazione di residenza fiscale della società).
Questa modulistica consente di applicare agli interessi da percepire la minore aliquota convenzionale. Particolare attenzione deve essere prestata da parte del proponente (dell’investimento) residente in Italia. Questo in quanto in caso di accertamenti fiscali sarà questi a dover dimostrare il motivo dell’applicazione della ritenuta ridotta, ai non residenti (con eventuali sanzioni amministrative che nel caso di violazioni saranno a suo esclusivo carico).
Conclusioni e consulenza fiscale online
In questo articolo ho cercato di spiegarti, in modo molto semplice e schematico, il funzionamento di un particolare meccanismo di social lending, legato al crowdfunding immobiliare. Si tratta di un fenomeno diffuso a partire dagli ultimi anni e per questo motivo la normativa fiscale è stata formulata da poco tempo. Il settore, tuttavia, è sicuramente destinato a crescere ancora.
La possibilità di finanziare progetti meritevoli con fondi di soggetti privati è sicuramente meritevole, e per questo destinata a trovare maggiore successo in futuro. Il fatto di poter tassare separatamente dai redditi imponibili IRPEF questi proventi invoglierà sicuramente sempre più persone ad investire i propri risparmi in questa particolare forma di investimento, ma occorre prestare attenzione al fatto che la piattaforma attraverso cui si opera sia soggetto residente e quindi sostituto di imposta in Italia.
Se hai bisogno di un Commercialista esperto in grado di indicarti la tassazione dei redditi derivanti da questa modalità di investimento, contattami. Potrai metterti in contatto con me e nel caso potrò seguirti negli adempimenti fiscali che ti riguardano. Segui il link sottostante e compila il form di contatto.
