Il contratto di locazione ad uso foresteria rappresenta una forma di accordo immobiliare specificamente concepita per rispondere alle esigenze abitative temporanee del personale delle società di capitali, come Spa o Srl. Questo tipo di contratto, distinto dalle tradizionali locazioni abitative, permette a una società di fornire alloggio ai propri dipendenti o collaboratori per periodi determinati, spesso legati a trasferte lavorative o progetti a termine in altre città.
Indice degli Argomenti
La foresteria
La foresteria è una struttura ricettiva destinata all’ospitalità temporanea di persone legate a un’istituzione specifica, come dipendenti, studenti, ricercatori, visitatori o ospiti di enti pubblici, università, aziende o organizzazioni religiose. Si tratta di un alloggio fornito dall’ente stesso, generalmente a tariffe agevolate o gratuitamente, per facilitare la permanenza di chi deve soggiornare per motivi di lavoro, studio o collaborazione. La foresteria si distingue dalle normali strutture alberghiere perché è riservata a categorie specifiche di utenti e non è aperta al pubblico generale, offrendo spesso servizi essenziali in un contesto più spartano rispetto agli hotel tradizionali.
Il contratto di locazione uso foresteria
Il contratto di locazione ad uso foresteria è un accordo con cui un proprietario di casa (locatore), concede in uso ad una società di capitali (conduttore), una unità immobiliare ad uso abitativo. L’obiettivo è destinare l’abitazione a residenza temporanea di manager, dipendenti e collaboratori dell’azienda.
La foresteria, è dunque il luogo dove alloggiano persone di passaggio, ovvero dove dimorano per un certo tipo di tempo.
Attraverso questo contratto una società ha la possibilità di prendere in locazione un immobile abitativo per destinarlo ai propri dipendenti per un determinato periodo di tempo. La società ha la possibilità di fornire un servizio ai propri dipendenti, assumendosi la responsabilità del pagamento del canone di locazione. I dipendenti possono usufruire di un benefit economico.
Questa tipologia contrattuale non è soggetta alle regole generali sulle locazioni abitative, di cui alla Legge n. 431/98, essendo regolato dal codice civile (art. 1571 e ss c.c.). Di fatto si tratta di un contratto relativamente flessibile nelle sue clausole principali. Può essere il caso, ad esempio, la durata del contratto (che comunque non può essere superiore a 30 anni), il canone di locazione e la cauzione.
Ideale per le esigenze di alloggio temporaneo del personale in trasferta, il contratto di locazione ad uso foresteria si configura come una soluzione pratica e funzionale per le imprese che necessitano di una gestione flessibile delle loro risorse umane in diverse località.
Caratteristiche del contratto
Le principali caratteristiche del contratto di locazione ad uso foresteria possono essere così schematizzate:
- Esclusivo utilizzo da parte delle imprese come soggetto conduttore/locatario del contratto;
- Libera determinazione dell’importo del canone e della cauzione;
- Impossibilità di utilizzare il regime della cedolare secca per il detentore/locatore dell’immobile;
- Nessun vincolo per la durata del contratto nel limite massimo previsto dalla norma di 30 anni.
Ulteriore caratteristica distintiva di questo tipo di contratto è quella per cui il locatario del contratto è l’azienda, che effettua anche il pagamento dei canoni di locazione. Tuttavia, l’utilizzo dell’immobile è destinati a manager, dipendenti o collaboratori dell’azienda.
Questa peculiare tipologia di contratto, infatti, è destinata a soddisfare le esigenze delle imprese che devono permettere ai propri lavoratori di risiedere in un determinato luogo per un periodo di tempo limitato, per esigenze aziendali. Può essere il caso di un progetto da effettuare, l’apertura di una nuova sede o unità produttiva, oppure per manager che arrivano da lontano.
| Il soggetto che gode dell’immobile (manager, dipendente o collaboratore dell’azienda) non è lo stesso che ha stipulato il contratto (l’azienda stessa). |
Cedolare secca non applicabile
Nel contratto di locazione ad uso foresteria non è possibile applicare il regime della cedolare secca previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, poiché questo regime fiscale agevolato è riservato esclusivamente ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche. La foresteria, configurandosi come locazione per finalità diverse da quella abitativa ordinaria e spesso coinvolgendo soggetti diversi dalle persone fisiche (enti, istituzioni, aziende), esula dall’ambito di applicazione della cedolare secca. Di conseguenza, i redditi derivanti da contratti di locazione ad uso foresteria rimangono soggetti alla tassazione ordinaria IRPEF con le relative aliquote progressive, comportando inoltre l’obbligo di versamento dell’imposta di registro e di bollo secondo le modalità ordinarie.
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale rappresenta una garanzia per il locatore. Si tratta di una somma di denaro versata dal conduttore al momento della stipula del contratto e restituita al termine della locazione. L’importo del canone può essere liberamente determinato tra le parti.
Differenza tra contratto di locazione breve e foresteria
Il contratto a uso foresteria si differenzia dal contratto di locazione a uso turistico, in quanto quest’ultimo riguarda esclusivamente la locazione di immobili a turisti e viaggiatori per periodi molto brevi, solitamente non superiori a 30 giorni. Invece, il contratto a uso foresteria può prevedere periodi di locazione più lunghi, pur mantenendo una natura temporanea e flessibile.
Tabella: caratteristiche del contratto uso foresteria
Di seguito una tabella che riassume le principali caratteristiche del contratto.
| Caratteristiche | Descrizione |
|---|---|
| Tipo di contratto | Locazione immobiliare per società di capitali |
| Regolamentazione | Codice civile (artt. 1571 e ss.) |
| Durata | Fino a un massimo di 30 anni |
| Flessibilità | Libertà nella definizione di canone, durata e cauzione. L’immobile destinato a foresteria può includere arredi, biancheria e servizi di pulizia, il tutto a carico dell’ente ospitante. |
| Vantaggi fiscali | Possibilità di dedurre il canone e le spese dal reddito di impresa (per il conduttore/locatario) |
| Finalità | Alloggio temporaneo per dipendenti in trasferta o progetti a termine |
| Tassazione del canone | Il locatore deve tassare il canone ad IRPEF, non essendo possibile optare per la cedolare secca se il locatore è persona fisica. Se il locatore è persona giuridica, tassazione IRES come reddito di impresa. |
| Residenza | Impossibilità di stabilire la residenza nell’immobile locato, in quanto tale contratto prevede un’utilizzo temporaneo dell’abitazione. |
Ulteriori elementi caratterizzanti
Questa tipologia contrattuale può essere applicata sia da parte di proprietari persone fisiche che enti societari. Su questo non vi sono limitazioni. Tuttavia, il contratto uso foresteria può riguardare esclusivamente unità immobiliari ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11 tranne A/10). Di fatto, quindi, questa tipologia di contratto non può essere applicata per immobili commerciali, uffici, depositi ed alberghi.
Fac simile del contratto uso foresteria
Di seguito puoi scaricare un fac simile di contratto ad uso foresteria da compilare e completare nei dati fondamentali e da utilizzare. Deve essere prestata particolare attenzione alla compilazione rispettando le regole sopra indicate. In caso di incertezze è opportuno il consulto con un esperto (dottore commercialista o avvocato), per evitare di commettere errori.
Registrazione del contratto
Una volta che il contratto è completo e siglato dalle parti, questo deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine per effettuare la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula del contratto, o dalla sua decorrenza se anteriore. La registrazione può essere effettuata con una delle seguenti modalità:
- Recandosi personalmente presso uno degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate;
- Registrando il contratto telematicamente attraverso il servizio RLI web messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Per la registrazione del contratto è necessario essere in possesso di duplice copia del contratto, del modello RLI compilato e firmato, e del pagamento dell’imposta di registro e di bollo.
La compilazione del modello RLI, accompagnatorio del contratto è relativamente semplice. Si deve indicare la tipologia di contratto prescelto ed i principali dati ivi contenuti, fino alla generalità delle parti, i dati dell’immobile ed il canone. In caso di dubbi sulla compilazione del modello RLI, è possibile approfondire con questo articolo di approfondimento dedicato: “Modello RLI: modalità di compilazione“.
Calcolo dell’imposta di registro
Al momento della registrazione del contratto è necessario calcolare e versare l’imposta di registro. Il contratto di locazione ad uso foresteria deve essere registrato pagando un’imposta di registro con aliquota pari al 2% sul canone annuo di locazione. Inoltre, deve essere anche versata l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 4 pagine del contratto (circa ogni 100 righe) con un minimo di 32 euro.
Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione deve essere effettuata mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE).
Risoluzione anticipata: disdetta del conduttore
Per questa tipologia di contratto di locazione non vi sono particolari formalità che contraddistinguono la risoluzione anticipata. Il conduttore, infatti, deve rispettare esclusivamente i vincoli e le condizioni stabilite dalle parti in fase di stipula (non vi è una disciplina convenzionale). In caso di recesso anticipato è prevista una comunicazione entro i 3 mesi dalla data di scadenza.
Nella pratica, può capitare che l’impresa possa effettuare una cessione del contratto. Questa permette di far subentrare un altro lavoratore al posto dell’utilizzatore attuale. In questo modo è possibile evitare la risoluzione anticipata del contratto.
Deducibilità dei canoni dal reddito di impresa
L’art. 95, co. 2 del TUIR prevede che non sono deducibili i canoni di locazione e le spese relative al funzionamento di strutture recettive, salvo quelle relative a servizi di alloggio destinate ai dipendenti in trasferta temporanea (c.d. “foresterie“).
Pertanto, possiamo dire che sono deducibili i canoni di locazione e le spese sostenute per alloggi destinati ai dipendenti che vengono temporaneamente inviati a prestare la propria opera in un luogo diverso da quello in cui deve abitualmente eseguita.
Il secondo periodo del co. 2 dell’art. 95 del TUIR prevede che i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati concessi in uso ai dipendenti sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per il dipendente. Pertanto, quindi, il fringe benefit rappresenta, la soglia massima per la deducibilità dei costi di locazione e manutenzione effettuati dall’impresa.
| Tipologia | Deducibilità del costo per l’impresa |
|---|---|
| Alloggi destinati a dipendenti in trasferta temporanea (c.d. foresteria) | Deducibilità integrale dei canoni di locazione e delle spese relative al funzionamento |
| Fabbricati concessi in uso a dipendenti | Deducibilità dei canoni di locazione e delle spese di manutenzione nei limiti del fringe benefit |
Consulenza fiscale online
Il contratto di locazione ad uso foresteria emerge come una soluzione immobiliare estremamente efficace e flessibile, adatta alle esigenze delle società di capitali che richiedono alloggi temporanei per i propri dipendenti o collaboratori. Questa tipologia contrattuale, regolata dal codice civile, offre una libertà notevole nella definizione dei termini, dalla durata del contratto al canone di locazione, permettendo alle aziende di adeguare l’accordo alle specifiche esigenze lavorative.
Inoltre, i vantaggi fiscali associati a questo tipo di locazione rappresentano un incentivo significativo per le società, che possono dedurre i costi relativi all’alloggio, contribuendo così a una gestione più efficiente delle risorse. La durata massima di 30 anni e la possibilità di definire condizioni flessibili rendono questo tipo di contratto uno strumento prezioso per la pianificazione a lungo termine delle esigenze abitative legate al lavoro. Tuttavia, occorre tenere in considerazione anche i rischi del contratto. Il riferimento è a contratti che hanno solo la forma valida ma, nella sostanza, sono dei veri e propri contratti a canone libero. Se desideri analizzare la tua situazione con un dottore commercialista esperto, contattaci per una consulenza fiscale online in grado di risolvere i tuoi dubbi.
