Contratto di locazione non registrato è nullo

La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

Una delle regole principali introdotte dal legislatore è la registrazione del contratto di locazione. Tale previsione svolge ad un onere che ha radici in esigenze di natura prettamente tributarie. In particolare, si richiede, infatti, che il contratto sia registrato presso l’Agenzia delle entrate con il precipuo scopo di far emergere i canoni di locazione. Contestualmente alla registrazione del contratto di locazione, occorre versare l’imposta di registro e di bollo, ad esclusione del caso in cui si decida di optare per l’applicazione della cedolare secca.

La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni, decorrente da:

• Data di stipula;
• Dalla data di decorrenza, se anteriore alla stipula.

Si tratta di un adempimento obbligatorio per le parti del contratto, in quanto la mancanza della registrazione del contratto determina la nullità dello stesso.

Elementi essenziali del contratto del contratto di locazione

Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione. La sua disciplina è rinvenibile nell’art. art. 1571 del Codice Civile, che recita:

È legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento. Il locatore, allora, non è necessariamente il proprietario del bene. Mentre la qualità di conduttore è assunta solo da colui che ha stipulato il contratto.

La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il legislatore non ha espressamente previsto una forma prestabilita. Invero sussistono alcune eccezione, tra cui le locazioni ultrenovennali per le quali è prevista una forma scritta a pena di nullità del negozio. La forma scritta è richiesta anche per i contratti di locazione ad uso abitativo.

In caso di stipula di un contratto di locazione, occorre fare attenzione ad alcuni aspetti, ovvero:

1. Il contratto deve avere la forma scritta, a pena di nullità;
2. Il contratto deve essere registrato,
   • Presentando due copie dell’atto all’ufficio del Registro dell’Agenzia delle entrate o mediante una procedura di registrazione telematica che sostituisce la presentazione diretta, la registrazione non è dovuta nell’ipotesi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’anno.

Il termine per la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili è di 30 giorni dalla loro sottoscrizione. E’ prevista la solidarietà tra locatore e inquilino ai fini dell’adempimento di questo obbligo. La nullità del contratto di locazione, non inficia sulla pretesa dell’erario di riscuotere l’imposta di registro.

Tipologie contratti di locazione

Mentre costituisce un elemento indefettibile l’individuazione del termine di durata. Il contratto di locazione non può essere perpetuo, non può, in specie, eccedere il termine di trent’anni.

In genere la locazione si estingue allo scadere del termine automaticamente, senza necessità di preventiva disdetta, tuttavia, come poc’anzi accennato il conduttore potrebbe decidere se disdire prima il contratto di locazione. Ogni tipologia di contratto ha un proprio termine:

• Contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
• Contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
• nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
• Contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
• Contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Registrazione contratto di locazione

Laddove venga in evidenza l‘interesse all’acquisizione del gettito tributario, vige il principio non interferenza tra norma tributaria e nullità negoziale. Tale disposizione è stata recepita dallo statuto del contribuente, dunque la violazione della norma tributaria normalmente non comporta nullità.

Questa regola è derogabile dal legislatore che può scegliere di ricollegare alla violazione della norma tributaria un’ipotesi di nullità testuale del contratto art. 1 co 346 della l 311 del 2004. Si tratta di una scelta di opportunità del legislatore, talvolta la prospettiva della nullità per i contraenti è un incentivo all’adempimento dell’obbligo tributario, che può essere più efficace della sanzione tributaria.

La parte pur di evitare la nullità del contatto adempie agli obblighi tributari, perché teme che la nullità potrebbe essere più pregiudizievole di quanto non lo sarebbe subire la sanzione tributaria.

Questo è quanto accade con riferimento al contratto di locazione. Qui il legislatore prevede l’obbligo di registrazione del contratto di locazione immobiliare, che è funzionale a far emergere il canone, quindi il reddito tassabile.

La mancata registrazione del contratto di locazione tra proprietario e affittuario comporta la nullità dello stesso. La mancata registrazione di un contratto di locazione è molto diffuso, soprattutto nel caso di coloro che affittano i propri immobili a studenti o a lavoratori stagionali. In quanto, il contratto non esiste in modo concreto e l’affitto si basa su di un accordo verbale tra le parti.

La mancata registrazione del contratto di locazione può dipendere da una scelta arbitraria del proprietario ma anche dall’accordo tra le parti. Se il locatore sceglie di non registrare il contratto, egli non potrà pregiudicare in ogni caso i diritti del conduttore per esempio mandandolo via. Pertanto siamo in presenza di una nullità di tipo relativo in base alla quale, secondo la Corte di Cassazione, l’inquilino potrà richiedere la restituzione dei canoni versati nel termine di sei mesi da quando ha lasciato libero l’appartamento.

Se, invece, la mancata registrazione è una decisione di entrambe le parti, la nullità è assoluta.

Come funziona la nullità del contratto di locazione?

Se il contratto di locazione non viene registrato il legislatore stabilisce che il contratto è nullo. Non c’è sanzione tributaria ma nullità negoziale testuale. Il locatore rischia di esser costretto a restituire i canoni, e quindi il conduttore possa far valere la nullità, e non procedere al pagamento dei canoni. Invero, potrebbe per fino chiede la restituzione del canoni pagati.
Questa tipologia di nullità è peculiare perché non è genetica, non deriva da vizi genetici strutturali del contratto. il contratto di locazione quando è concluso  nasce valido, tuttavia, è necessario che entro 30 giorni sia registrarlo presso l’Agenzia delle entrate.

Quindi in questi giorni si ha una validità sospesa, se registro diventa definitivamente valido, mentre se non registro diventa nullo. Quindi viene in rilievo un’ipotesi di nullità sopravvenuta derivante dall’inadempimento di un obbligo comportamentale successivo alla conclusione del contratto.

Normalmente la nullità è originaria, deriva da vizi genetici, nella teoria generale del contratto la nullità sopravvenuta è una figura controversa. In questo caso, la violazione della norma avviene dopo la conclusione dell’atto. Il contratto è concluso validamente ma la validità può essere compromessa dalla  mancata registrazione che determina la nullità sopravvenuta di un contratto che nasce valido. 

Sanzioni

L’omessa registrazione del contratto di locazione comporta l’irrogazione di sanzioni amministrative. In particolare:

• Omessa o tardiva registrazione del contratto: comporta la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
• Occultamento, anche parziale, del canone: comporta la sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
• Tardivo pagamento dell’imposta di registro: sanzione dal 30% dell’imposta versata in ritardo..

Qualora nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:

• Non sia indicato: sanzione nella misura dal 240 al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro;
• È indicato in misura inferiore a quella effettiva: sanzione nella misura dal 200 al 400% dell’imposta dovuta.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, eccetto il caso in cui sia documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso, ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell’immobile.

La nullità è sanabile?

La nullità del contratto di locazione non è legata ad un vizio genetico del contratto, ma alla violazione di un obbligo comportamentale successivo alla sua  conclusione. L’invalidità è funzionale alla registrazione e a far emergere il canone questa nullità ha anche un’altra peculiarità, è che essa è sanabile.

Dunque, nonostante la  nullità sia normalmente insanabile, in questo caso la disciplina è parzialmente diversa. Questo è un vizio sopravvenuto non genetico, che può essere eliminato tramite la tardiva registrazione. Anzi questa è una nullità finalizzata ad ottenere una registrazione anche se tardiva.

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 23601 del 2017, ha affrontano il tema. La Corte ha affermato che questa nullità è sanabile con la registrazione tardiva e la sanatoria opera tardivamente, opera ex tunc e non ex nunc. D’altra parte, una sanatoria ex nunc avrebbe poco senso sarebbe equipollente alla registrazione di un nuovo contratto con contenuto uguale al precedente. 

Potrei registrare un nuovo contratto che produce effetti da questo momento, invece qui si tratta, attraverso la registrazione tardiva, di sanare la nullità del vecchio contratto, che produrrà effetti ex tunc attraverso l’adempimento all’obbligo di registrazione tardivo.
Questo obbligo, la cui violazione è sanzionata con la nullità testuale, ha un’implicazione sistematica importante.

Il legislatore ha elevato la norma tributaria sull’obbligo di registrazione a norma imperativa in grado di determinare la nullità del contratto.

Registrazione tardiva del contratto di locazione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019 ha stabilito che la tardiva registrazione ha come effetto principale il venir meno della nullità assoluta del contratto di locazione di cui all’articolo 1, comma 346 della legge n. 311/2004.

La Corte di Cassazione, difatti, ha stabilito che la registrazione tardiva del contratto di locazione, produce sempre effetti sananti, pertanto, fa venir meno la nullità del contratto per la sua mancata registrazione. La Corte di Cassazione ha deciso di perseguire un interesse di rilevanza pubblicistica, basandosi sul soddisfacimento dell’Erario a seguito del pagamento di tutte le imposte dovute discendenti dalla regolarizzazione del contratto di locazione.

Nullità del patto occulto di maggiorazione del canone

Le parti potrebbero decidere di aggirare la norma che dispone la nullità del contratto in caso di mancata registrazione del canone. Locatario e conduttore possono concludere un contratto simulato che reca un canone più basso, un contratto dissimulato che reca un canone più alto, registrano quello simulato e tra di loro si accordo in senso che valga il contratto dissimulato. Si tratta di una dissimulazione parziale del canone.

Questa fattispecie, in materia di locazione ad uso abitativo, è contemplata dall’art. 13 della legge 431 del 1998, il quale stabilisce che il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo, quindi non è dovuto, ma invece le parti sono obbligate con riferimento al canone registrato. C’è una norma che prevede la nullità del canone dissimulato, vale il canone simulato che hai registrato. Questa norma che sancisce un’altra nullità testuale che riguarda solo il canone dissimulato, e stabilisce che vale il canone registrato.

La norma testualmente si applica alle locazione ad uso abitativo, non vi è una analoga previsione di nullità testuale che riguarda le locazioni ad uso non abitativo.

Tuttavia, la Cassazione anche in questo caso ha sostenuto che il patto occulto di maggiorazione del canone è altrettanto nullo, anche ove sia riferito al contratto di locazione non ad uso abitativo.

Il ragionamento che le sezione unite fanno si snoda nei seguenti passaggi:

• La norma tributaria non è di regola imperativa;
• Talvolta il legislatore eleva la norma tributaria a imperativa, ricollegando alla violazione della norma tributaria una testuale sanzione di nullità;
• Questo vuol dire che l’accordo attraverso cui le parti non viola direttamente la norma tributaria perché registrano un accordo diverso, privo di effetti tra le parti, quindi cercano di aggirarla, è un accordo elusiva di una norma divenuta imperativa, e quindi diventa un ipotesi di frode alla legge, quindi illiceità per frode alla legge.