Come vendere una casa con mutuo in corso?

Vendere una casa con mutuo in corso può essere un’operazione piuttosto difficoltosa. L’acquirente è, in genere, scoraggiato dall’acquistare un immobile che sia gravato da un finanziamento e in specie da una garanzia reale ipotecaria. A seguito di una vicenda personale o professionale, tuttavia, potresti decidere di procedere ad alienare il tuo immobile. La banca, infatti, non ha alcuna titolarità sul tuo bene. Esso ha soltanto iscritto ipoteca sull’immobile, per garantirsi, in tutti i casi, la restituzione della somma e degli interessi. Per tutti questi motivi, puoi tranquillamente vendere la tua casa, nonostante sia ancora in corso il mutuo.

Ma come fare?

A tal proposito, invero, vi sono diverse alternative. In particolare, vogliamo segnalartene tre:

• La sostituzione della garanzia;
• L’accollo del mutuo;
• L’estinzione anticipata del mutuo.

È possibile vendere una casa con mutuo in corso?

La prima domanda che dobbiamo necessariamente porci e se è possibile vendere una casa con mutuo in corso. Potrebbe ragionevolmente accadere che decidiamo di acquistare un immobile in un dato momento della nostra vita, accendendo un mutuo. Tuttavia, potremmo, trovarci nella situazione di dovere alienare l’immobile acquistato per motivi di lavoro, a causa di un trasferimento, o necessità familiare.

Ma tale operazione è possibile in pendenza ancora del finanziamento da restituire alla banca?

Sul primo punto, non ci sono motivi di preoccupazione. Infatti, sei il proprietario, a tutti gli effetti, dell’immobile oggetto del rogito notarile stipulato con il venditore. A tal proposito, la conclusione non muta neppure se per procedere al pagamento del corrispettivo hai dovuto ricorrere ad un prestito bancario.

Il soggetto finanziatore, in genere la banca, infatti, non ha alcuna titolarità sul tuo bene. Esso ha soltanto iscritto ipoteca sull’immobile, per garantirsi, in tutti i casi, la restituzione della somma e degli interessi. Per tutti questi motivi, puoi tranquillamente vendere la tua casa, nonostante sia ancora in corso il mutuo.

Ovviamente dovrai comunque scendere a patti con i diritti reali di garanzia che gravano sull’immobile. Questi possono essere un annoso limite alla circolazione del bene stesso. Senza la restituzione integrale del prestito, permarranno sia l’ipoteca sia il rischio di un potenziale pignoramento del bene.

Pignoramento

A tal proposito, allora, cercheremo di ricordarti brevemente in cosa sussiste il pignoramento, ipotesi della quale dovrai tener conto se volessi procedere a vendere una casa con mutuo in corso. Quest’ultimo è una delle procedure di esecuzione forzata di tipo generico.

L’atto ha come scopo principale quello di consentire al creditore di conseguire un risultato equivalente alla prestazione, originariamente dedotta in obbligazione e non adempiuta dal debitore.

Quindi con il pignoramento si vogliono riprodurre gli effetti e le conseguenze dell’adempimento spontaneo, sottraendo coattivamente i beni dal patrimonio del soggetto passivo. A seguito di tale atto si procederà poi ad una fase di conversione in denaro, tramite la vendita forzata.

Il mutuo

Come abbiamo poc’anzi asserito, potrai decidere di vendere la casa con mutuo in qualsiasi momento. Tuttavia, dovrai tener presente che il compratore potrebbe accorgersi della presenza del mutuo.

La presenza di un prestito ancora in corso, garantito da ipoteca, rappresenta una circostanza che influenza il compimento della compravendita. Si tratta, però, di una condizione che può essere affrontata e risolta facilmente.

Vediamo brevemente di cosa si tratta.

L’istituto

La disciplina del contratto di mutuo può essere rinvenibile nell’art. 1813 c.c. , rubricato “Nozione”, recita:

Esso, dunque, è la principale forma contrattuale con la quale si realizza un prestito. Realizza il trasferimento di una somma di denaro da un soggetto a un altro, in tal modo consentendo al contraente si ottenere il prestito. Il c.d. mutuatario, allora, potrà godere di una somma liquida da impiegare nelle proprie operazioni commerciali.

Il mutuo è, sovente, richiesto propri per procedere a concludere un successivo contratto di compravendita di immobili. Tale operazione, in genere, si realizza mediante un collegamento negoziale. Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore, e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti:

• il rogito che trasferisce la proprietà dell’immobile,
• l’atto di mutuo immobiliare tra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.

Mutuo a titolo oneroso

Il mutuo è, nella normalità dei casi, a titolo oneroso. Ciò implica che il mutuatario è tenuto a restituire il denaro ricevuto in un determinato periodo di tempo. Il richiedente dovrà pagare le rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo, gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo e alla sua durata.

Gli interessi fungono, in pratica, da prezzo per il godimento del bene denaro, il quale per natura è un bene fruttifero, cioè in grado di produrre ricchezza. Questi si distinguono in:

• corrispettivi, normalmente convenuti dalle parti secondo un tasso il quale non può superare la soglia di usurarietà. Attengono alla fase fisiologica del contratto e hanno la funzione di remunerare per il godimento della somma prestata;
• moratori, dovuti in caso di mora, ossia inadempimento al pagamento delle rata. Sono convenuti dalle parti o equivalenti al tasso dei corrispettivi, in assenza al tasso legale. Essi attengono alla fase patologica del contratto e hanno una funzione in parte sanzionatoria.

Vendere una casa con mutuo in corso: cosa accade?

Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, vendere una casa con mutuo in corso potrebbe non essere un’operazione semplice. Il compratore è, in genere, disincentivato dall’esistenza di garanzie reali sul bene. Egli, tuttavia, se particolarmente interessato può venir incontro al venditore.

Proprio per tale ragione è preliminarmente opportuno eseguire alcune operazioni.

In primo luogo, è necessario procurarsi i conteggi per l’estinzione anticipata del finanziamento. Si tratta di una dichiarazione scritta, rilasciata dalla banca mutuante, nella quale è specificato chiaramente, alla data del rogito notarile, a quanto ammonta il debito residuo, quale somma bisogna versare per estinguerlo e quale causale bisogna indicare per eseguire il bonifico a favore dell’istituto.

In tal modo sarà possibile avere effettiva contezza della somma ancora dovuta al finanziatore.

Le soluzioni per procedere a vendere una casa con mutuo in corso sono, poi, molteplici.

Sostituzione di garanzia

Una delle prime ipotesi che possiamo, a tal riguardo, analizzare, è la sostituzione di garanzia. Cioè nel caso si proceda a vendere la casa con mutuo per acquistarne un’altra, si opererà una sostituzione del bene oggetto di garanzia ipotecaria, cioè di garanzia reale.

In tal senso, si procede alla pratica che gli istituti di credito definiscono “sostituzione di garanzia”, possibile solamente presso alcuni di essi. Questa consiste nello spostamento dell’ipoteca sul nuovo immobile, liberando così quello precedente. Con questa soluzione il soggetto debitore verso l’istituto bancario rimane debitore della somma senza alcuna variazione, andando soltanto a cambiare l’immobile oggetto di garanzia. Affinché questa soluzione sia percorribile è necessario:

• Che l’istituto bancario preveda la possibilità di effettuare questo tipo di operazione;
• Che il soggetto venditore dell’immobile intenda acquistare un altro immobile. Tale immobile, inoltre, deve essere tale da garantire idonea, o comunque congrua garanzia per l’istituto.

Per questi motivi, tale soluzione è pratica solo in specifiche fattispecie.

L’accollo del debito

Un altro espediente efficace è ricorrere al c.d. accollo del debito che il compratore realizza in vantaggio del venditore. L’accollo, di fatto, costituisce un’importante forma di assunzione del debito altrui. Si sostanzia in una modifica soggettiva, con la quale il debitore conviene con un terzo, che questo assuma un proprio debito. Il terzo si vincola esclusivamente con la persona del debitore, di modo che l’accollo si fonda solo sul rapporto tra accollante, il terzo, e l’accollato, il debitore, non anche sul rapporto tra accollante e accollatario, cioè il creditore. 

Per quanto attiene alla natura del negozio, secondo alcuni l’accollo è un contratto a favore di terzi, tra assuntore del debito altrui e originario debitore. Tuttavia si obietta che la volontà dell’accollatario, in alcune ipotesi, entra nell’accollo, quando ad esempio libera il debitore originario. Infatti secondo una tesi minoritaria l’accollo implicherebbe l’adesione del creditore. 

Rapporto tra accollo e compravendita

Nell’accollo, c’è necessario riferimento al rapporto di valuta, il terzo che si accolla si obbliga a pagare ciò che a cui è obbligato il debitore, quindi potendo far valere tutte le eccezioni relative al rapporto di valuta.

L’accollo, inoltre, è titolato anche rispetto al rapporto di provvista. Il terzo si obbliga a pagare il debito altrui per una causa variabile, ad esempio, come in questo caso, per realizzare una compravendita. Il terzo che intende acquistare una casa gravata da muto, si accolla il muto che gravava sull’immobile. Inoltre, il terzo si accolla il debito altrui per una causa, che a differenza dell’espromissione  risulta dal contratto ed è la sua giustificazione causale. Nell’espromissione i rapporti con il debitore originario rimangono fuori, nell’accollo invece è la causa dell’accollo stesso. L’accollante promette che pagherà quello che deve l’accollato, ma per il rapporto di provvista che sussiste. Laddove tale rapporto sia fondato su atto nullo, anche l’accollo sarà dunque invalido.

L’accollante può opporre al creditore, le eccezioni fondate al suo rapporto con il debitore, perché è la causa dell’accollo. Quindi l’accollo è necessariamente titolato sia rispetto alla voluta che provvista, il terzo è obbligato verso il creditori nei limiti in cui ha assunto il debito, è può opporre le eccezioni fondate sul contratto, in base al quale il rapporto è stato costituito.  

Estinzione del mutuo

Un’ulteriore pratica per vendere una casa con mutuo in corso è l’estinzione anticipata del contratto di finanziamento. A tal riguardo si può procedere a:

• Estinguere il mutuo prima dell’atto, nel caso in cui si avesse una somma sufficiente a estinguere anticipatamente il mutuo prima del rogito sul nuovo immobile. In questo caso, si può pagare in un’unica soluzione il capitale residuo alla banca, che confermerà la cancellazione dell’ipoteca;
• Estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ricavato dalla vendita della casa. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma rimanente del mutuo, comprendente anche eventuali penali, che verrà rilasciato alla banca che ha concesso il prestito, permettendo così di dichiarare estinta l’ipoteca.

Sicuramente tra le tre opzioni individuate ed analizzate l’estinzione del mutuo rappresenta la casistica che maggiormente si presenta in questi casi. Sia l’istituto bancario che anche il soggetto debitore/venditore hanno, infatti, tutto l’interesse a chiudere il rapporto di mutuo esistente andando a liberare la posizione con il ricavato dalla vendita dell’immobile.