Pignoramento immobiliare: di cosa si tratta?

L’esecuzione forzata, che segue l’azione del creditore in caso di inadempimento, vede come uno dei momenti centrali il c.d. pignoramento. Capita spesso che le persone si obblighino nei confronti di altre per ricevere un credito necessario per dei pagamenti ingenti.

Tramite suddetto strumento, si consente il soddisfacimento coattivo del credito da parte del creditore, laddove il debitore, scaduto il termine, non adempia spontaneamente. Quindi con il pignoramento si vogliono riprodurre gli effetti e le conseguenze dell’adempimento spontaneo, sottraendo coattivamente i beni dal patrimonio del soggetto passivo. A seguito di tale atto si procederà poi ad una fase di conversione in denaro, tramite la vendita forzata.

Vediamo cosa c’è da sapere sul punto.

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Cosa sono gli immobili?

Prima di procedere all’analisi della disciplina del pignoramento immobiliare, possiamo richiamare l’attenzione sulla definizione stessa di immobile.

L’art. 812 c.c.ci chiarisce immediatamente cosa sono i beni immobili:

“Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione”.

Il codice civile, dunque, ci aiuta a comprendere le dinamiche di individuazione delle tipologie di beni che possono essere oggetto di esecuzione.

Tali beni sono oggetto di diritti da parte del cittadino, che sono definiti come diritti reali. Questi attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa. Infatti, essi si definiscono proprio diritti reali, perché essi hanno per oggetto una cosa. Le caratteristiche di tali diritti reali sono:

• l’assolutezza, cioè possono essere fatti valere nei confronti della generalità dei consociati e non solo contro l’alienante o altro soggetto che vanti pretese;
• l’immediatezza del potere sulla cosa, il diritto può essere esercitato senza che sia necessaria la cooperazione di altri soggetti come, ad esempio, con i diritti di credito, i quali sono soddisfatti solo tramite l’adempimento del debitore;
• la tipicità, cioè sono tali soltanto quelli stabiliti dalla legge, si parla di numero chiuso, con ciò si intende che non solo l‘autonomia negoziale non può creare differenti diritti reali, ma che neanche può modificare il contenuto di quelli esistenti;
• la patrimonialità, in quanto il contenuto di tali diritti è suscettibile di essere valutato economicamente.

Diritto di proprietà su beni immobili

Il principale diritto che è esercitato sul bene immobile è il diritto di proprietà. Invero, la proprietà immobiliare è stata a lungo considerata nel nostro ordinamento come la fonte principale di ricchezza. Proprio per tale ragione che il codice civile riserva una cospicua parte alla disciplina della predetta normativa.

A disciplinare questo diritto è l’art. 832 c.c.e lo definisce nel seguente modo:

“Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

La forza riconosciuta al diritto di proprietà deriva dal fatto che si tratta di un diritto reale. Dal dettato normativo si evince che al proprietario vanno riconosciuti il diritto di godere e il potere di disporre della cosa.

Cos’è il pignoramento immobiliare?

Il pignoramento immobiliare è la fase procedurale che dà avvio al procedimento di esecuzione forzata. Come poc’anzi asserito, esso è una delle conseguenze più gravose per il debitore, che in genere si identifica con il richiedente un finanziamento, laddove si trovi nello stato di non poter adempiere all’obbligazione contratta.

Tale procedura assolve alla funzione di assicurare un risultato equivalente a quello cui si perverrebbe in caso di adempimento spontaneo dell’obbligato, sottraendo coattivamente beni compresi nel patrimonio debitorio e trasformandoli, sempre coattivamente, in denaro da destinare alla soddisfazione dei creditori.

La disciplina del pignoramento, invero, subisce modifiche a seconda che abbia ad oggetto beni mobili o immobili. Le principali caratteristiche salienti dell’espropriazione immobiliare sono:

• l’oggetto, costituito dal diritto di proprietà e dai diritti reali di godimento su beni immobili del debitore e loro pertinenze;
• le conseguenze, connesse alle esigenze di pubblicità immobiliare.

L’atto di pignoramento

L’atto di pignoramento immobiliare deve avere un contenuto bene specifico. E’ infatti necessario assolvere ad alcuni adempimenti di forma e contenuto al fine di garantirne la validità. I requisiti in questione sono espressamente elencati dal legislatore all’art. 555 c.c., e sono i seguenti:

•  i requisiti di qualsiasi atto di parte previsti dall’art. 125 c.p.c.;
• l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione. In particolare dovranno essere indicati gli estremi richiesti dalla legge per l’individuazione dell’immobile ipotecato: natura dell’immobile; destinazione urbanistica: comune di appartenenza; numero di partita catastale o delle mappe censuarie e almeno tre confini;
• infine l’ingiunzione al debitore di cui all’art.492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.

Procedimento

Il procedimento, come già abbiamo avuto modo di evidenziare, subisce modifiche a seconda che si proceda al pignoramento di beni mobili o immobili. Tuttavia, alcuni atti risultano sempre indispensabili, ci riferiamo a tal proposito al precetto. Quest’ultimo si sostanzia in un atto del creditore diretto nei confronti del debitore che lo intima al pagamento del debito e che contenga gli elementi che abbiamo poc’anzi citato.

Diversamente, l’atto di pignoramento in senso stretto è, invece, un atto esecutivo dell’ufficiale giudiziario che viene notificato entro i 90 giorni seguenti. Questo è posto in essere trascorsi almeno 10 giorni dalla notifica per consentire l’adempimento all’obbligazione oggetto di esecuzione, si procede alla trascrizione e alla relativa consegna al creditore e al suo rappresentante.

A ciò può poi seguire l’intimazione alla liberazione dell’immobile pignorato, la quale, invero, è considerata una extrema ratio, a cui ricorrere solo eccezionalmente.

Uno degli ultimo atti della procedura è la vendita forzata. A tale fase si accede mediante istanza, proposta dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto, laddove sia munito di titolo esecutivo.

Questa deve essere presentata decorso del predetto termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto in questione, come disciplinato dall’art. 501 c.p.c., e comunque non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso, solo in tal modo sarà possibile evitare che esso perda efficacia.

A seguito dell’istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione catastale, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto per la stima. Si avvia in tal modo l’iter per la c.d. vendita forzata.

Vendita forzata

Uno dei momenti conclusivi della procedura esecutiva, a seguito del pignoramento è la vendita forzata del bene immobile, la quale ha la funzione di liquidare il bene al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori.

 La procedura di vendita in genere si realizza mediante le famose aste giudiziarie. Con ciò si intende una procedura pubblica o privata, con la quale si procedere alla vendita mediante offerta di coloro che si propongono in veste di acquirente.

La procedura d’asta presuppone una serie di momenti fondamentali:

• La perizia che, oltre ad apportare tutti i dati relativi al bene all’asta, indica anche il prezzo base di vendita stabilito dal perito designato dal giudice;
• L’ ordinanza di vendita che definisce i termini e le condizioni dell’asta;
• Il custode giudiziario designato dal giudice alla gestione, che svolge l’attività di conservazione e amministrazione del bene pignorato;
• L’avviso d’asta, ovvero il documento pubblico che contiene informazioni come il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’asta, il prezzo base, l’importo del rialzo minimo, il termine  per la presentazione delle offerte, l’indirizzo dell’immobile, ecc.

Le aste poi si distinguono in:

• senza incanto: non avvengono in presenza, i partecipanti devono far pervenire, entro il termine di acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata;
• con incanto: è una vendita pubblica, aperta a tutti, dove l’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, presso la sede e il luogo prescelti..

Per partecipare all’asta ci si può avvalere della consulenza di alcuni esperti del settore.

Notifica e trascrizione del pignoramento immobiliare

L’espropriazione immobiliare può iniziare entro massimo 90 dalla notifica del precetto, notificando al debitore un atto di pignoramento contenente gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari. L’atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno depositati dal creditore in Tribunale nel termine di 15 giorni.

In tal modo inizia ufficialmente la procedura di esecuzione.

La vendita o l’assegnazione del bene devono avvenire al massimo entro 45 giorni dal suo pignoramento che, in caso contrario, perde ogni efficacia e la sua trascrizione è cancellata. 

I beni pignorati sono custoditi da un soggetto che generalmente è identificato con il debitore ma su richiesta del debitore, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo.

Nel corso della procedura esecutiva, il debitore è generalmente autorizzato a continuare ad abitare nell’immobile, tuttavia, il giudice può disporne la liberazione, anche revocando l’eventuale iniziale autorizzazione.