Vendita immobile donato: laddove tu riceva una casa in donazione, sai quanto potrai venderla? La donazione ha specifiche regole, che provvederemo a spiegarti!

La donazione è un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria.

Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di quest’ultimo.

Oggetto della donazione può essere validamente un immobile, che, ad esempio, un genitore dona ad uno dei figli. Ci si chiede, nel presente articolo, quali sono gli effetti su un’eventuale vendita. Prima di tutto, essa sicuramente tende ad influire sulla validità della successiva compravendita.

Inoltre, anche gli altri eredi legittimari, come gli altri figli, potrebbero avere delle pretese sul bene in questione. Quindi quando è necessario provvedere alla vendita di un bene immobile? Cerchiamo di scoprirlo nel presente articolo.

Cos’è una donazione?

Prima di esaminare la questione della vendita di immobile donato, vogliamo preliminarmente esaminare l’istituto della donazione. Questa figura è un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria.

Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di quest’ultimo.

Si presume che la donazione sia un anticipo di eredità. Tuttavia, in molti casi, quando si è in vita, si potrebbe decidere di disporre del proprio patrimonio. 

In questo caso, il patrimonio viene impiegato per l’acquisto di un’immobile. Fino all’apertura della successione, coloro che sono menzionati nel testamento non hanno  che un’aspettativa futura. 

Mentre con la donazione non è così. La donazione diverge dalla disciplina del testamento, perché la volontà del donante non è dominata dalla disciplina esclusiva della volontà del donante. 

La principale differenza risiede nel fatto che la donazione ha una struttura bilaterale, c’è comunque un affidamento da considerare quella del donatario.

Quali sono gli elementi della donazione?

Detto ciò, la vendita di un immobile donato, si caratterizza per lo spirito di liberalità, che campeggia nella definizione dell’art 799 c.c..

Tramite suddetto negozio una parte arricchisce l’altra, assumendo un’obbligazione o attribuendo un bene, per spirito di liberalità.  L’atto, infatti, si caratterizza per una contestuale depauperazione del donante. 

L’elemento appartiene al foro interno del soggetto. Un orientamento afferma che sia un motivo individuale, che indebolisce l’elemento causale del contratto. Proprio per tale ragione che il contratto di donazione è circondato da altre cautele. Cerca di recuperare la mancanza di una ragione di scambio con l’elemento della forma solenne.  La forma dell’atto pubblico con la presenza dei testimoni. La forma solenne surroga la mancanza di causa. 

Anche laddove sia previsto un modus, ossia un onere in capo al donatario, non attenua lo spirito di liberalità. 

Il modus può essere imposto per soddisfare interessi di natura morale, non economico.

Spirito di liberalità

Il concetto di gratuità, che viene in rilievo con riferimento alle donazioni immobiliari, può essere interpretato secondo due accezioni.

La gratuità economicamente disinteressata è la liberalità, la quale può essere considerata una causa debole, in quanto è priva di razionalità economica.

La liberalità può essere espressione di una competente dell’animo umano e il legislatore tutela anche questo aspetto: il diritto di dare e promettere per spirito di liberalità.

Tuttavia, in tal caso, la debolezza causale deve essere surrogata da una forma solenne che richiami l’attenzione sull’importanza dell’atto.

Infatti, sorge un problema con riferimento alla donazione di modico valore, che non prevede la forma solenne.

In tal caso, tuttavia, c’è la datio rei, non serve la forma solenne, ma la consegna del bene, cioè la Datio rei, surroga la debolezza causale.

L’atto per spirito di liberalità non è causa economica del contratto. Non è la giustificazione economica, trova il suo fondamento nell’animo umano. Proprio per l’assenza della causa di giustificazione, il legislatore  dedica una disciplina  particolare della forma.

La donazione è una tipologia di contratto a sé stente. Ciò lo si deduce anche dal fatto che la donazione per essendo un contratto è disciplinata nel libro delle successioni.

Può essere intesa come anticipo di successione, debolezza della causa è surrogata dalla forma solenne o datio rei.

Accanto a questa gratuità liberale, c’è quella economicamente interessata, che oggi specie in un contesto di causa in concreto, dove vengono gli interessi perseguiti, è un dare apparentemente in assenza di una controprestazione.

Tuttavia, il contraente comunque riceve qualcosa in cambio.

E’ un dare utilitaristico.

Nel negozio gratuito economicamente interessato non è posto in essere un atto per liberalità, ma per avere un ritorno che non deriva da una controprestazione, che non è prevista, ma da un vantaggio economico che indirettamente riesco a ottenere attraverso l’adempimento gratuito all’obbligazione assunta.

Vendita immobile donato: di cosa si tratta?

Dopo una preliminare premessa sulla donazione, possiamo ora passare ad esaminare gli effetti della vendita di un immobile donato.

Può accadere infatti che tu riceva un immobile in donazione. Non di rado, i genitori tendono a costruire o acquistare una casa per i propri figli. Dopodiché provvedono a intestarlo o donarlo ad uno dei figli, in genere mediante atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni, secondo le prescrizione normative.

Laddove, la donazione sia realizzata secondo le disposizioni di legge, essa è legittima. Infatti, è necessario garantire la validità dell’atto presupposto, che consente di garantire anche la validità della successiva vendita di immobile donato.

La vendita di immobile donato  è assolutamente valida e consentita. Le difficoltà, pertanto, sono evidentemente di altro tipo ed hanno a che fare con la successione ereditaria e, nello specifico, con quella dei tuoi genitori.

Quando si può vendere la casa? La posizione dei legittimari

Nel caso in cui il fratello venda l’immobile, gli altri eredi legittimari potranno esercitare l’azione di riduzione.

Tutto ciò, dunque, risente dell’esistenza di altro istituto della successione necessaria, impropriamente definita tale, perché non è una vera successione. La successione necessaria è un limite per tutelare congiunti stretti, coniugi figli e in mancanza di figli gli ascendenti.

L’ordinamento per tutelare i rapporto familiari più stretti riserva una quota indisponibile del patrimonio. C’è un’indisponibilità che evoca una forte limitazione del potere di disporre del proprio patrimonio. Questa forte indisponibilità della proprietà privata, non ne potrà fare ciò che voglio, la devo lasciare a costoro in quanto ad essi è riservato. Quindi, c’è l’interesse alla tutela della famiglia che prevale sulla scelta della libera disponibilità del patrimonio.

La situazione in questo caso non è frequente perché sono poche le persone che acquistano una casa donata e le banche tendono a non finanziare compravendite di questo tipo.

Gli eredi avranno un periodo di tempo in cui esercitare il proprio diritto all’eredità. I termini a cui fare attenzione sono due:

  • entro 10 anni dal momento dell’apertura della successione per agire contro il donatario e ottenere parte dell’eredità legittima;
  • 20 anni di tempo è il tempo a disposizione per poter agire contro terzi che avessero acquistato la casa proveniente dalla donazione.

Una volta concluso il termine dei 10 anni, gli eredi legittimari non potranno richiedere la parte dell’eredità spettante loro.

La posizione del venditore e del compratore

Come abbiamo dunque affermato, è possibile provvedere alla vendita di un immobile donato.

Come abbiamo detto in precedenza, gli eredi legittimari del donante potrebbero, anche a distanza di anni, mettere in discussione la predetta compravendita. In sostanza, essi, se non sono trascorsi almeno vent’anni dalla detta donazione, potrebbero agire contro il compratore, per avere conto della lesione dei proprio diritti ereditari.

Ciò comporta che il compratore sia tenuto a versare una somma di denaro. In tal modo, potrà andare a bloccare, in via meramente eventuale, gli eredi legittimari del donante.

Inoltre, anche il venditore deve prestare la dovuta attenzione. Infatti, secondo quanto disposto dall’Agenzia delle Entrate, vendere una casa ricevuta poco tempo prima in donazione può configurare un’evasione fiscale, rivolta a non corrispondere le imposte sulla plusvalenza da parte del venditore.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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