La plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili situati all’estero genera redditi diversi ex art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR. Tassazione separata oppure opzione per la tassazione ordinaria IRPEF (nel caso spetta il credito per imposte assolte all’estero).
Nel caso in cui un soggetto residente detenga la proprietà di un terreno edificabile situato all’estero questi è chiamato a valutare gli aspetti fiscali legati ad una possibile cessione dello stesso. Infatti, la cessione del terreno è in grado di generare materia imponibile (plusvalenza da cessione), imponibile sia nello Stato dove è situato il terreno, sia nello Stato di residenza fiscale del soggetto detentore (se guardiamo il modello di Convenzione OCSE contro le doppie imposizioni.
In questa casistica particolare attenzione deve essere prestata alle modalità di tassazione previste in Italia, anche per valutare l’opzione più conveniente e per far concorrere come credito l’imposta estera versata a titolo definitivo. Di seguito proviamo ad analizzare le opzioni a disposizione del soggetto cedente residente in Italia.
Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili esteri
Esattamente come per i beni immobili esteri, anche la cessione di terreni edificabili comporta come criterio di collegamento del reddito (plusvalenza) la tassazione concorrente dello Stato ove si trova il terreno e dello Stato di residenza del soggetto detentore. Questa situazione è in grado di generare una situazione di doppia imposizione che può essere attenuata attraverso il riconoscimento di un credito per le imposte assolte all’estero. Tuttavia, la concessione del credito è legata anche alla modalità di tassazione della plusvalenza in Italia.
La cessione a titolo oneroso di terreni edificabili situati all’estero, in caso di realizzazione di plusvalenza, genera tassazione in Italia. Ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. b), ultimo periodo del TUIR, tale plusvalenza è tassata come reddito diverso. La disposizione in commento, infatti, legata alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili situati nel territorio nazionale, trova applicazione anche nel caso in cui la cessione riguardi aree situate all’estero, di proprietà di una persona fisica residente in Italia.
Pertanto, ai fini fiscali le plusvalenze su terreni posseduti all’estero, generano reddito imponibile in Italia, come nel caso delle plusvalenze su terreni nazionali. È all’interno di questo perimetro, infatti, che il cedente residente in Italia deve valutare i propri obblighi fiscali. Vedasi anche la risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate 18 maggio 2021 n. 350.
| Art. 67, co. 1, lett. b TUIR – Tassazione plusvalenze immobiliari |
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| Le plusvalenze […] realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione […] |
Determinazione della base imponibile della plusvalenza
Una volta determinato il fatto che la plusvalenza derivante dalla cessione di terreno edificabile estero è imponibile in Italia è necessario individuare la base imponibile su cui deve essere applicata la tassazione. Per questo, a venirci in aiuto è la disposizione di cui all’art. 68 del TUIR. Tale norma prevede che il costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria è dato dal prezzo di acquisto aumentato da ogni costi ulteriore costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili (ex art. 68, co. 2, TUIR). In caso di terreni ricevuti per donazione o successione deve essere assunto come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce e atti registrati, o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente.
Una volta individuato il valore di costo del terreno è necessario sottrarlo al valore di cessione per individuare la plusvalenza tassabile. Deve essere tenuto presente che la plusvalenza imponibile in Italia non è detto che coincida con l’eventuale plusvalenza imponibile nello Stato estero di ubicazione del terreno (i due valori potrebbero anche rilevarsi dissimili tra loro). È importante non commettere l’errore di prendere come riferimento per la tassazione italiana il valore estero senza aver preventivamente calcolato l’importo dovuto ai sensi del citato art. 68 del TUIR.
La variabile legata alla scelta del regime di tassazione (separata o ordinaria)
Una volta determinata il valore della plusvalenza tassabile è necessario individuare il regime di tassazione in Italia della stessa come reddito diverso. In particolare, il cedente persona fisica ha la possibilità di valutare due diversi regimi di tassazione:
- La tassazione separata;
- La tassazione ordinaria IRPEF.
La prima opzione per il contribuente riguarda la scelta dell’applicazione della tassazione separata (ex art. 17, co.1, lett. g-bis) del TUIR). Si tratta di una modalità di tassazione che prende in considerazione l’aliquota media IRPEF del contribuente degli anni precedenti per la tassazione della plusvalenza. Scegliendo questa modalità è dovuto il versamento dell’acconto del 20% dell’imposta, salvo poi il calcolo definitivo dell’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate che lo comunicherà al contribuente.
In alternativa, il contribuente, comunque, ha la possibilità di optare, per l’applicazione della tassazione ordinaria IRPEF. In pratica, sempre in sede di predisposizione della dichiarazione dei redditi, relativa al periodo di imposta in cui è avvenuta la percezione del corrispettivo, il contribuente sceglie per l’applicazione della tassazione IRPEF del reddito.
Credito per imposte estere
La scelta della modalità di tassazione (separata o ordinaria IRPEF) ha impatto ai fini del recupero delle imposte assolte all’estero. Infatti, secondo quanto previsto dall’art. 165 del TUIR il credito per imposte assolte all’estero non è applicabile in presenza della tassazione separata (ovvero “in presenza di redditi assoggettati a ritenuta a titolo di imposta o a imposizione sostitutiva“, vedasi anche la Circolare n. 9/E/2015 § 2.2.). L’esclusione è determinata dal fatto che gli stessi redditi non concorrono alla formazione del reddito complessivo (IRPEF) del soggetto.
Questo significa che, l’applicazione del credito per le imposte assolte all’estero è possibile solo a condizione che il contribuente opti per la tassazione del reddito ai fini IRPEF. In questo modo le imposte assolte all’estero a titolo definitivo possono concorre alla determinazione del credito del contribuente, nel quadro CE del modello Redditi. Per questo motivo è importante che il contribuente presenti la dichiarazione dei redditi nello Stato estero, in modo da avere documentazione provante lo stato di definitività delle imposte versate.
| Imposte estere definitive |
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| Le imposte assolte all’estero dal contribuente che possono concorrere alla formazione del credito in Italia sono soltanto quelle a titolo definitivo. Le imposte definitive sono quelle pagate e divenute non più suscettibili di modificazione (quindi non rimborsabili al contribuente). Ad esempio, non possono essere considerate versati a titolo definitivo gli acconti di imposta, o le imposte ancora suscettibili di rimborso. Il documento che certifica le imposte assolte a titolo definitivo è la dichiarazione dei redditi che il contribuente deve presentare nello Stato estero che evidenzia le imposte dovute (e non più rimborsabili). Questo documento è rilevante per la compilazione del quadro CE del modello Redditi in Italia. |
La determinazione dell’imposta estera da assumere come credito
Una volta individuato il fatto che il credito per imposte estere può essere attribuito esclusivamente in caso di scelta per l’applicazione della tassazione ordinaria, è necessario fare qualche ragionamento. Infatti, potrebbe essere lecito chiedersi se a fronte di una diversa base imponibile della plusvalenza tassabile all’estero ed in Italia il valore dell’imposta assolta all’estero possa essere computato totalmente (o meno) in Italia.
A chiarire questo aspetto è stata l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 9/E/2015 (§ 5) ha chiarito la portata applicativa dell’art. 165, co. 10 del TUIR. Ebbene, secondo l’Amministrazione finanziaria, l’imposta estera da detrarre da quella italiana deve essere assunta in misura piena, anche se il reddito tassato all’estero non coincide con quello tassato in Italia.
Secondo il citato art. 165 del TUIR, se il reddito di fonte estera concorre solo parzialmente alla formazione del reddito complessivo, anche l’imposta estera da detrarre deve essere ridotta in modo proporzionale. Ebbene, su questo punto l’Agenzia ha precisato che tale disposizione non riguarda i casi in cui, per effetto di differenti modalità di determinazione del reddito di due ordinamenti, l’ammontare del reddito estero assoggettato a tassazione in Italia non coincide con l’ammontare tassato all’estero. Nel caso della plusvalenza derivante da cessione di terreni edificabili l’imposta estera può essere completamente scomputata in Italia.
Consulenza fiscale online
La tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili esteri rappresenta un tema di notevole complessità e rilevanza, specialmente in un contesto globalizzato dove gli investimenti immobiliari attraversano confini nazionali. La gestione fiscale di tali operazioni richiede una conoscenza approfondita delle normative sia nel paese di residenza fiscale del soggetto cedente sia nel paese in cui il terreno è situato. Le convenzioni contro le doppie imposizioni, i regimi fiscali locali, e le normative relative alla trasparenza giocano un ruolo cruciale nel delineare le strategie e le obbligazioni fiscali degli investitori. L’importanza di una pianificazione fiscale accurata e di una consulenza specializzata emerge come elemento chiave per navigare efficacemente tra le sfide e le opportunità che caratterizzano il panorama fiscale internazionale.
Domande frequenti
Le plusvalenze sono generalmente soggette a tassazione nel paese di residenza fiscale del cedente, ma è essenziale verificare la presenza di convenzioni contro le doppie imposizioni che potrebbero attribuire il diritto di tassazione al paese in cui il terreno è situato.
Oltre agli obblighi nel paese estero, un residente fiscale italiano è generalmente tenuto a dichiarare le plusvalenze ottenute all’estero nella propria dichiarazione dei redditi in Italia, rispettando le specifiche normative e obbligazioni informative (quadro RW).
Le agevolazioni o esenzioni disponibili dipendono dalle normative specifiche applicabili e possono variare notevolmente tra diversi ordinamenti giuridici. È fondamentale esplorare le opzioni sia nel paese di situazione del terreno sia nel paese di residenza fiscale.
La convenzione può stabilire quale dei due Stati ha il diritto di tassare la plusvalenza e prevedere meccanismi per evitare la doppia imposizione, come il credito d’imposta.
La plusvalenza è generalmente calcolata come la differenza tra il corrispettivo di cessione e il costo di acquisto del terreno, eventualmente rivalutato e/o ridotto per costi e oneri specifici. Tuttavia, le modalità di calcolo possono variare in base alle normative locali e internazionali.
