Cessione di immobili esenti Iva e pro-rata

Nel mondo immobiliare sono soventi le operazioni che possono portare alla cessione di immobili esenti Iva. Si tratta delle operazioni legate all'art. 10, punti 8-bis e 8-ter del DPR n. 633/72, legati alla cessione di fabbricati abitativi e strumentali.
L'applicazione dell'Iva nella cessione di beni immobili riguarda le cessioni effettuate dal costruttore nei 5 anni, oppure su opzione per le vendite effettuate oltre questo termine. In tutti gli altri casi, ovvero quando la cessione avviene da parte di chi non ha costruito o ristrutturato l'immobile siamo di fronte ad operazioni esenti Iva.
Il tutto, senza dimenticare che, in alcuni casi, la stessa società cedente può trovarsi di fronte ad avere un vantaggio nella non applicazione dell'Iva nella cessione dell'immobile: classici casi sono quelli legati alla vendita a privato o a soggetto che applica il regime del pro-rata Iva.
Tutte le volte in cui ci si trova di fronte ad operazioni di cessione di un bene immobile in esenzione Iva occorre chiedersi quali siano gli effetti dell'operazione.
Cessione immobili esenti Iva: gli effetti
L'effettuazione di operazioni di cessione di immobili esenti Iva rappresenta una delle caratteristiche delle società, c.d. "immobiliari di gestione". Si tratta di società (di persone o di capitali) che svolgono attività di gestione e amministrazione di beni immobili, sia propri che di terzi. Di fatto, società che effettuano compravendita e gestione immobiliare.
Queste società sono tenute, come detto, all'applicazione dell'esenzione Iva in caso di cessione di immobile. Questo tipo di operazione determina, inevitabilmente, un effetto duplice per la detrazione dell'imposta:

La rettifica dell’Iva: secondo quanto previsto dall'art. 19-bis2) del DPR n. 633/72;
La determinazione del pro-rata di detraibilità, secondo quanto previsto dall'art. 19, co.5, del DPR n. 633/72.

Di seguito andiamo ad approfondire gli effetti per l'impresa immobiliare di gestione che effettua la cessione dell'immobile in esenzione Iva.
Il pro-rata di detrazione
Nel caso in cui il contribuente effettui operazioni esenti ai fini Iva, il diritto alla detrazione dell'imposta spetta in misura proporzionale alle operazioni che conferiscono tale facoltà. Questo è quanto prevede l'art. 19, co. 5 del DPR n. 633/72. L'ammontare delle operazioni che danno diritto alla detrazione deve essere determinato applicando la percentuale indicata dall'art. 19-bis del DPR n. 633/72.

Calcolo della percentuale di detrazione dell'Iva

“in base al rapporto tra l’ammontare delle operazioni che danno diritto a detrazione, effettuate nell’anno, e lo stesso ammontare aumentato delle operazioni esenti effettuate nell’anno medesimo”

Nel calcolo del pro-rata di detrazione Iva, non devono essere considerate diverse operazioni, quali, ad esempio:

I passaggi di servizi all’attività soggetta a detrazione ridotta o forfettaria, nonché quelli interni dei beni tra attività separate di cui all’art. 36, ultimo comma, del DPR n. 63...