Cessione di beni immobili iva registro
Cessione di beni immobili iva registro

La cessione di beni immobili genera, dal punto di vista dell’imposizione indiretta, alternativamente, l’applicazione dell’IVA o dell’Imposta di registro. Si tratta di due imposte indiretta la cui applicazione è alternativa e per questo occorre prestare la dovuta attenzione alle regole di applicazione delle due imposte. Ove si renda applicabile l’IVA, ad esempio, non potrà esserci Imposta di Registro, e viceversa.

La disciplina riguardante le imposte indirette derivanti dalla cessione di beni immobili ha subito diverse modifiche nel corso degli anni. In particolare, la normativa di riferimento sulla cessione di fabbricati è stata modificata dall’entrata in vigore delle seguenti normative:

  • Articolo 10 del D.Lgs. n. 23/11. Normativa recante “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”;
  • Articolo 26 del D.Lgs. n. 104/13. Normativa recante “Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca”.

L’obiettivo di questo contributo è quello di andare a riassumere, schematicamente, la disciplina di imposizione indiretta sulla cessione di beni immobili. L’obiettivo è quello di fornirti un quadro chiaro della situazione, facendo attenzione al regime differenziato a seconda:

  • Della tipologia di fabbricato oggetto di cessione;
  • Del soggetto cedente l’immobile (privato o soggetto passivo Iva).

Andiamo ad analizzare, quindi, le diverse modalità di applicazione delle imposte indirette connesse alla cessione di beni immobili in Italia.

Cessione di beni immobili iva registro
Cessione di beni immobili iva registro

L’atto di cessione di beni immobili

Con il termine “cessione” si intendono tutti gli “atti a titolo oneroso, che trasferiscono la proprietà di fabbricati in genere e trasferiscono o costituiscono diritti reali immobiliari di godimento“. In ogni caso, gli atti di cessione di beni immobili devono essere trascritti nei registri immobiliari. Inoltre, in relazione agli stessi deve essere richiesto l’aggiornamento dei dati catastali (c.d. voltura). Al fine di consentire l’esecuzione della predetta formalità e delle volture catastali sono dovute, rispettivamente, l’imposta ipotecaria e quella catastale che sono quindi esaminate congiuntamente all’Imposta di registro.

Dichiarazioni nell’atto di compravendita di fabbricati

Per la corretta applicazione delle imposte, una o entrambe le parti del contratto devono rendere particolari dichiarazioni da inserire nell’atto, come ad esempio:

  • Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, a cura delle parti, contenente le seguenti informazioni: 
    • L’indicazione analitica delle modalità di pagamento;
    • L’eventuale ricorso ad attività di mediazione;
    • L’ammontare della spesa per le suddette attività e le analitiche modalità di pagamento;
    • I dati identificativi del mediatore;
  • Per l’acquirente persona fisica, esplicita richiesta di avvalersi della norma agevolativa per l’acquisto prima casa chiedendo la liquidazione dell’imposta sul valore catastale. In caso di dichiarazione omessa, incompleta o infedele, si applica la sanzione da 500 euro a 10.000 euro e i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento valore;
  • Dichiarazione di sussistenza o non sussistenza di un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta, al fine di vincere la presunzione di liberalità (art. 26 DPR n. 131/86);
  • Riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. La dichiarazione deve essere resa a pena di nullità del contratto;
  • Dichiarazione in merito alla permanenza in capo al soggetto cedente o al naturale trasferimento in capo al cessionario della detrazione fiscale per la ristrutturazione edilizia.

Registrazione degli atti di cessione di beni immobili

Gli atti di cessione di beni immobili (o di diritti reali sugli stessi) sono soggetti a registrazione in termine fisso. Il notaio che ha rogato l’atto o autenticato le sottoscrizioni, entro 30 giorni dalla formazione dell’atto, deve richiederne la registrazione in via telematica. La registrazione avviene utilizzando il Modello unico informatico con il quale contemporaneamente, ne richiede la trascrizione (nei registri immobiliari) e la voltura (catastale).

La trascrizione deve essere richiesta all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare, nel cui ambito è sito l’immobile e la voltura all’Ufficio provinciale territorio – Servizi catastali del luogo in cui ha sede l’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, o della Provincia in cui si trovano i beni su cui si esercitano i diritti trasferiti (articolo 3 DPR n. 650/72).

Il notaio provvede all’autoliquidazione ed al versamento delle imposte ipotecaria e catastale con le stesse modalità previste per l’imposta di registro (articolo 13 D.Lgs. n. 347/90).

Imposta sulla registrazione dell’atto

L’imposta dovuta per la registrazione degli atti aventi ad oggetto la cessione di fabbricati, quando soggetti ad imposta proporzionale ordinaria (del 9 o del 12%), non può essere inferiore a 1.000 euro. Questo importo rappresenta il valore minimo dovuto per la registrazione ma quello effettivamente da versare potrebbe comunque essere inferiore a tale soglia. Questo potrebbe accadere, ad esempio, per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa e per la detrazione dell’imposta proporzionale versata sulla caparra in sede di registrazione del contratto preliminare. Sul punto vedi l’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/11 e la Circolare n 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate.

L’imposta minima si applica una sola volta anche nel caso in cui la cessione abbia ad oggetto più fabbricati.

Se però le cessioni sono soggette una all’imposta fissa di 1.000 euro ed una a quella di 200 euro, queste si sommano. Quando è dovuta l’imposta proporzionale (anche nell’importo minimo), tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Il contratto preliminare di compravendita

Nella prassi è diffusa la stipula prima del contratto di compravendita, di un contratto preliminare. Si tratta di un atto, solitamente una scrittura privata, con cui le parti si obbligano alla stipula del successivo contratto definitivo di cui indicano i contenuti e gli aspetti essenziali. 

Il preliminare deve rivestire forma scritta e indipendentemente da quella in concreto adottata (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) è soggetto a registrazione in termine fisso. La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula o dalla formazione o autentica (art. 10 tar. parte I DPR n. 131/86 e art. 4 tar. D.Lgs. n. 347/90).

L’imposta di registro si applica generalmente in misura fissa. Tuttavia, se nel preliminare è previsto il pagamento di somme a titolo di caparra (anche confirmatoria) o acconto, è dovuta anche l’imposta proporzionale.  In caso di trascrizione (del preliminare stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata) è dovuta anche l’imposta ipotecaria in misura fissa. Vediamo le diverse possibilità che si possono avere in questa tabella riepilogativa.

Contenuto del contrattoImposta di RegistroImposta Ipotecaria
Non prevede pagamento di somme200 euro200 euro
Prevede il versamento di caparra confirmatoria200 euro +
0,5% su caparra
200 euro
Prevede una caparra penitenziale (o clausola penale)200 euro +
3% sul valore della caparra
200 euro

Il pagamento anticipato di una somma di denaro alla conclusione del preliminare, costituisce caparra confirmatoria se risulta che le parti hanno inteso attribuire al versamento non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione del contratto, costituendo la caparra funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.

Per approfondire questo argomento: “Contratto preliminare di compravendita immobiliare“.

Cessione di beni immobili da parte di imprese

La cessione di fabbricati da parte di soggetti passivi IVA (imprese o professionisti) sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale o fissa. Questo a seconda che la cessione di beni immobili sia o meno imponibile ai fini IVA.

L’applicazione dell’IVA comporta l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna. Vediamo adesso l’applicazione dell’imposta di registro applicabile alla cessione di fabbricati da parte di soggetti passivi IVA.

Cessione di terreni da parte di imprese tra IVA e registro

L’imposta di registro relativa alla cessione di terreni da parte di imprese è contenuta nell’articolo 40 e articolo 1 tariffa, parte I DPR n. 131/86. Le cessioni di terreni da soggetti passivi IVA sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale o fissa a seconda che le stesse siano o meno imponibili ai fini IVA. Nella seguente tabella tutte le possibilità che si possono verificare.

Tipo di TerrenoIVAImposta di RegistroImposta IpotecaricaImposta Catastale
Edificabile22%200 euro200 euro200 euro
Agricolo ceduto a coltivatore diretto o IAPFuori Campo200 euro200 euro1%
Agricolo ceduto ad altri soggettiFuori Campo12%50 euro50 euro
Non edificabile e Non agricoloFuori Campo9%50 euro50 euro

Cessione di fabbricati da parte delle imprese tra IVA e registro

La cessione di fabbricati da parte delle imprese è disciplinata dall’articolo 40 e articolo 1 tariffa parte I DPR n. 131/86, ad anche dall’articolo 1 e 10 della tariffa di cui al D.Lgs. n. 347/90. Alle cessioni di fabbricati da parte di soggetti passivi IVA si applica l’imposta di registro con regole differenti a seconda che si tratti di fabbricato strumentale per natura o ad uso abitativo. In quest’ultimo caso, a seconda che la cessione sia imponibile o esente ai fini IVA. Nella seguente tabella tutte le possibilità a disposizione.

Tipo di FabbricatoIVAImposta di RegistroImposta IpotecariaImposta Catastale
Uso abitativo e pertinenzeImponibile200 euro200 euro200 euro
Uso abitativo e pertinenzeesente9%50 euro50 euro
StrumentaleImponibile o esente€ 2003%1%
Immobile esteroFuori Campo IVA9%

Cessione di beni immobili da parte di soggetti privati

Le cessioni di immobili poste in essere da privati (e dunque fuori campo IVA) scontano l’imposta di registro in misura proporzionale e le imposte ipocatastali in misura fissa. Di seguito le aliquote applicabili ed il calcolo della base imponibile, rispettivamente, per le cessioni della proprietà e dell’usufrutto e altri diritti minori.

Cessione di terreni da parte di privati soggette a registro

La cessione di terreni da parte di soggetti privati è disciplinata dall’articolo 1 tariffa parte I DPR n. 131/86 e articolo 10 D.Lgs. n. 23/11. Le cessioni di terreni da privati sono soggette ad imposta proporzionale di registro. Di seguito una tabella riassuntiva delle varie fattispecie.

Tipo di TerrenoImposta di RegistroImposta IpotecariaImposta Catastale
Edificabile9%50 euro50 euro
Agricolo ceduto a coltivatore diretto o IAP200 euro200 euro1%
Agricolo ceduto a soggetti diversi12%50 euro50 euro
Non Agricolo9%50 euro50 euro

L’imposta di registro proporzionale si applica alla base imponibile rappresentata, dal valore venale in comune commercio del bene. Di fatto, in sede di registrazione, le imposte sono calcolate sul maggiore fra il prezzo ed il valore dichiarato dalle parti nell’atto. In caso di terreno all’estero, si applica la sola imposta di registro con aliquota del 9%.

Cessione di fabbricati da parte di privati soggette a registro

Le cessioni di beni immobili effettuate da privati sono disciplinate dall’articolo 1 tariffa parte I del DPR n. 131/86 e articolo 10 del D.Lgs. n. 23/11. Le cessioni di fabbricati da soggetti privati sono soggette ad imposta di registro proporzionale con applicazione dell’aliquota del 9% applicata alla base imponibile rappresentata, dal valore venale in comune commercio del bene. Sono invece soggette ad aliquota del 2% le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali ricorrano i requisiti per l’agevolazione “prima casa“. Di seguito una tabella che riporta la base imponibile e le aliquote per l’applicazione dell’imposta di registro.

Base ImponibileImposta di RegistroImposta IpotecariaImposta Catastale
Valore venale del fabbricato9%50 euro50 euro
Valore catastale del fabbricato9%50 euro50 euro
Valore catastale del fabbricato prima casa2%50 euro50 euro

Di fatto, in sede di registrazione, le imposte sono calcolate sul maggiore fra il prezzo ed il valore dichiarato dalle parti nell’atto. In caso di fabbricato all’estero, si applica la sola imposta di registro con aliquota del 9%. Per valore venale in comune commercio si intende il valore normale di scambio derivante dal mercato, il quale pertanto è destinato ad essere normalmente rappresentato dal prezzo di vendita e non può essere individuato automaticamente nel valore dichiarato dai contraenti.

Fabbricati abitativi e relative pertinenze ceduti a privati

Le cessioni di beni immobili a privati è disciplinata dall’articolo 1, comma 497 e 498 della Legge n. 266/05. Sul punto, è possibile fare riferimento anche da quanto chiarito dalla Circolare n. 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate.

Per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, in deroga al criterio del valore venale, la base imponibile può essere determinata sul valore catastale dell’immobile. Questo indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto e senza possibilità di rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, a condizione che (c.d. “prezzo-valore“):  

  • L’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale;
  • Lo stesso ne faccia richiesta al notaio all’atto della compravendita;
  • Le parti indichino nell’atto il corrispettivo pattuito, le modalità di pagamento, l’eventuale intervento di un mediatore e la relativa spesa.

Come si calcola il prezzo valore?

Il sistema del prezzo valore è un meccanismo in base al quale la base imponibile delle imposte sulle compravendite immobiliari è costituita non dal prezzo, bensì dal valore catastale.

L’applicazione del meccanismo del prezzo valore consente benefici fiscali per il compratore, ma anche evita il nascere di possibili accertamenti fiscali sulla compravendita. In pratica, il prezzo valore è un sistema che si applica ai trasferimenti di beni immobili (e relative pertinenze) tra persone fisiche che non agiscono nell’ambito di impresa. La tassazione non avviene in base al prezzo, ma al valore catastale, che normalmente è inferiore al prezzo. La ratio del prezzo valore è quello di consentire l’emersione dei reali prezzi di vendita di beni immobili. Prima della sua introduzione, infatti, gli acquirenti tendevano ad occultare il reale prezzo di acquisto dell’immobile per pagare meno tasse. Oggi, con questo meccanismo, emergono i reali valori degli immobili e si evitano accertamenti fiscali dell’Agenzia delle Entrate.

Come si calcola il prezzo valore nella compravendita di beni immobili abitativi?

Il valore catastale, base imponibile nel sistema del prezzo valore, si determina con la seguente formula:

si moltiplica la rendita catastale (rivaluta del 5%) per il coefficiente 120 (in assenza di agevolazioni prima casa).

CALCOLO BASE IMPONIBILE DISCIPLINA DEL PREZZO VALORE

Nel caso in cui, ad esempio, venga compravenduta una casa con una rendita catastale di 400 euro, ad un prezzo di 100.000 euro, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro è pari a 50.400 (400 x 1,05 x 120). Pertanto l’imposta di registro è pari a 4.536 euro. Senza l’applicazione del sistema del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul prezzo della casa (100.000 euro) e sarebbe quindi di 9.000 euro.

Ad oggi il sistema del prezzo valore viene scelto anche nei casi il cui il prezzo di compravendita è inferiore al valore catastale. Classico caso degli immobili situati in zone a rischio sismico. Questa scelta avviene in quanto l’acquirente preferisce pagare delle imposte lievemente superiori, ma può restare sicuro che non ci saranno futuri contenzioni con le Entrate. Questa sicurezza porta spesso l’acquirente ad accettare un pagamento di imposte più elevato a fronte di poter evitare possibili contestazioni future.

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