Case prefabbricate modulari: quando l’IVA è in esenzione

Le case modulari "chiavi in mano" sono beni immobili ai fini IVA e rientrano nel regime di esenzione. L'aliquota agevolata al 4% o 10% si applica solo se il cedente è impresa costruttrice. Il regime OSS non è utilizzabile per questa tipologia di cessioni.

Acquisti una casa prefabbricata modulare "chiavi in mano" da un produttore estero? Oppure sei tu a vendere queste abitazioni a clienti italiani? Il trattamento IVA di queste operazioni presenta caratteristiche specifiche che la Risposta a interpello n. 304 del 5 dicembre 2025 dell'Agenzia delle Entrate ha definitivamente chiarito.
La cessione di case prefabbricate modulari complete solleva interrogativi complessi. L'acquirente italiano può beneficiare delle aliquote agevolate del 4% o del 10%? Il venditore estero può utilizzare il regime semplificato OSS? Quali sono le conseguenze di una dichiarazione falsa da parte dell'acquirente? L'Agenzia ha risposto a tutti questi quesiti, tracciando una distinzione netta rispetto alla precedente Risposta n. 246/2024 che riguardava invece i singoli componenti prefabbricati.
Case modulari: beni immobili a tutti gli effetti
Il punto di partenza dell'analisi è la qualificazione della casa modulare come bene immobile. Questa classificazione non è affatto scontata, considerando che le case prefabbricate nascono come prodotti industriali assemblabili. L'Agenzia delle Entrate ha richiamato l'articolo 13-ter, lettera b), del Regolamento di esecuzione UE n. 282/2011, secondo cui si considera bene immobile "qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile".
Le Note esplicative della Commissione Europea relative al Regolamento 1042/2013 offrono criteri interpretativi fondamentali. Non serve che una costruzione sia indissolubilmente incorporata al suolo per essere considerata immobile. Ciò che conta è verificare se i mezzi finalizzati a immobilizzare la costruzione possano essere rimossi facilmente, vale a dire senza sforzi e senza affrontare costi non trascurabili.
Le case prefabbricate, pur essendo per loro stessa natura "mobili", possono essere fissate al suolo in modo tale da immobilizzarle effettivamente. Nel caso esaminato dall'Agenzia, le operazioni di smontaggio richiedono l'impiego di gru, rimorchi, camion e personale qualificato. Questi elementi escludono che la costruzione sia "facilmente smontabile o spostabile".
Consiglio operativo: La richiesta del cliente di applicare l'aliquota IVA al 4% per le agevolazioni prima casa rafforza ulteriormente la qualificazione immobiliare. Chi richiede questa agevolazione manifesta l'intenzione di utilizzare la casa modulare come abitazione permanente, confermando la stabilità dell'ancoraggio al suolo.
La distinzione con le case a telaio
L'interpello in esame si distingue dalla precedente Risposta n. 246 del dicembre 2024, che riguardava le case prefabbricate "a telaio". In quel caso la società vendeva ...