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Cedolare secca: cos’è e come funziona?

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La Cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi.

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo, il quale permette, la possibilità di optare per la tassazione fissa esclusivamente sul reddito da locazione in sostituzione dell’applicazione delle aliquote IRPEF.

I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per i contratti con cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Quando è possibile optare per la cedolare secca?

E’ possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia successivamente, negli anni a seguire.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, l’aggiornamento del canone di locazione, anche qualora sia previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Pertanto, la scelta della cedolare secca può essere esercitata, durante la registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.

L’Agenzia delle Entrate, deve essere informata, compilando il modello 69. Al momento in cui deve essere effettuata, la dichiarazione dei redditi, occorrerà calcolare l’imposta e versarla con il modello F24.

Chi può esercitare l’opzione per la cedolare secca?

Può esercitare l’opzione della cedolare secca il contribuente titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento ed a condizione che la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili è possibile esercite l’opzione?

L’opzione può essere esercitata per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Fino allo scorso anno era possibile esercitare tale opzione anche per gli immobili commerciali, quindi per negozi ed uffici.

Qualora siano locate separatamente, il contratto di locazione della pertinenza deve essere sottoscritto dalle stesse parti contrattuali dell’abitazione, facendo riferimento a quest’ultima e sottolineando il vincolo pertinenziale.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione per la cedolare secca, deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione, devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Conduttori

Per quanto riguarda i conduttori, non è possibile esercitare l’opzione della cedolare secca se conducono attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l’immobile è destinato all’alloggio di collaboratori e dipendenti.

E’ possibile esercitare l’opzione, quando l’immobile è locato a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, soltanto se i fabbricati sono poi sublocati a studenti universitari o date a disposizione dei comuni.

Quanto dura l’opzione per la cedolare secca?

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. E’, inoltre, possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ossia, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta, qualora, tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI compilato.

Quanto si paga?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
  • Nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica ai:

  • Contratti di affitto a studenti fuori sede;
  • Contratti transitori, cioè i contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.

Versamento cedolare secca

Le scadenze e modalità di versamento sono le stesse dell’IRPEF.

Tuttavia, cambia, la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (dal 2021 passerà al 100%).

L’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione, in quanto, manca la base imponibile di riferimento, ossia, l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il pagamento dell’acconto, se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, deve essere effettuato:

  • Unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • In due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • La prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno;
    • La seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.

Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Registrazione del contratto

Il regime della cedolare secca è opzionale, occorre, pertanto, comunicare l’adesione durante la registrazione del contratto o negli anni successivi.

La registrazione del contratto, da effettuare tramite il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto.

Qualora l’opzione della cedolare secca sia esercitata, negli anni successivi a quello di stipula del contratto, deve essere esercitata l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dalla proroga.

L’opzione, deve essere, comunicata, obbligatoriamente all’inquilino con lettera raccomandata, comunicando in tal modo, la rinuncia all’aumento del canone d’affitto.

La cedolare secca sugli affitti brevi

I proprietari di immobili destinati ad affitto breve (come Airbnb o case-vacanza) se esercitano l’opzione della cedolare secca saranno soggetti all’aliquota del 21%.

Per affitto breve si intendono anche le locazioni inferiori a 30 giorni, per le quali non occorre registrare il contratto.

La cedolare secca non può trovare applicazione, se oltre all’abitazione vengono forniti servizi non correlati all’immobile (come colazione, pasti, fornitura di mezzi di trasporto, ecc.).

Quando conviene la cedolare secca?

La cedolare secca conviene sempre, sia per il proprietario, sia per l’inquilino. 

Esercitando l’opzione, non sono dovute, infatti, l’imposta di registro nè l’imposta di bollo. Inoltre, il canone di affitto rimane sostanzialmente invariato, per tutta la durata del contratto.

Tuttavia, è sempre necessario, effettuare una valutazione sul singolo caso concreto, pensiamo al caso in cui vi siano rilevanti detrazioni IRPEF, come nel caso dell’Ecobonus.

La parte di reddito derivante dai proventi dell’affitto e sottoposta a cedolare secca, come abbiamo visto, resta esclusa dal reddito complessivo per il calcolo dell’aliquota Irpef.

Pertanto, l’opzione sarà più conveniente, in caso di reddito alto, in quanto permette alleggerire la tassazione. Specularmente, la convenienza è minore, nel caso di un reddito basso.

Dipende, dalla capienza fiscale e dalla capacità di abbattere le imposte mediante le detrazioni fiscali.

4 COMMENTI

  1. Buon giorno, sono titolare di una pensione indiretta. Ho un immobile che vorrei affittare in provincia di Venezia. Mi conviene affittare con cedolare secca, oppure il reddito derivante da locazione fa diminuire la mia pensione?

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