L’art. 2, co. 3 della Legge n. 431/98 ha introdotto nel nostro ordinamento una disciplina volta ad incentivare il mercato delle locazioni, attraverso i contratti di locazione convenzionati. In particolare, il contratto di affitto a canone concordato può essere applicato per le unità immobiliari abitative per quanto riguarda i contratti della durata di:
- Di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni;
- Da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
- Da 1 a 18 mesi per i contratti transitori (es. esigenze di lavoro).
La stipula di un contratto di affitto non è mai una cosa semplice, in quanto, come in tutte le contrattazioni, ognuna delle parti vuole vedere accolte le proprie necessità, e questo non sempre significa che proprietario ed inquilino vogliano andare nella stessa direzione. Vuoi per esigenze diverse o per soddisfare alcune agevolazioni fiscali piuttosto che altre.
Negli ultimi anni, tuttavia, a mettere definitivamente d’accordo proprietario ed inquilino in un contratto di affitto, ci ha pensato il c.d. “canone concordato” di affitto. Si tratta di un canone calmierato, che consente, al verificarsi di alcuni requisiti che andremo a vedere successivamente, di far godere di importanti detrazioni fiscali sia al proprietario dell’immobile, che all’inquilino che lo occupa.
Di seguito, quindi, dopo aver descritto i contratti di affitto a canone concordato e le condizioni richieste dalla normativa per la loro stipula, andremo a vedere le agevolazioni fiscali fruibili sia dal proprietario che dall’inquilino dell’immobile.
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Il contratto di affitto a canone concordato
Al fine di incentivare il mercato delle locazioni, l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98 ha introdotto nel nostro ordinamento una tipologia alternativa al classico contratto di locazione stipulato in forma libera con vincolo di durata di quattro anni prorogabile per altri quattro (c.d. “4+4“). Si tratta dei contratti a canone concordato (o convenzionato), per i quali la durata obbligatoria prevista è di tre anni, prorogabili per altri due (c.d. “3+2“).
I contratti di affitto a canone concordato rappresentano, quindi, una particolare tipologia di locazione, in grado di fornire, al verificarsi di determinati requisiti previsti dalla norma, l’applicazione di una serie di agevolazioni fiscali, valide sia per il proprietario che per l’inquilino.
Questa tipologia contrattuale prevede che le parti possano aderire a contratti standard, predisposti sulla base degli accordi negoziati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Questi accordi sono redatti a livello nazionale con una convenzione quadro, la quale determina i criteri generali per la determinazione dei canoni di locazione da recepire poi nella contrattazione territoriale, al fine di individuare aree omogenee per valori di mercato, infrastrutture, tipologie edilizie, etc. Per ognuna di queste aree omogenee viene individuato un valore minimo e massimo del canone di locazione. All’interno di questo range le parti vanno a determinare il valore del canone di locazione da applicare al caso specifico.
Qualora vengano redatti contratti senza l’assistenza di organizzazioni territoriali, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 31/E/2018 ha previsto che sia necessaria l’acquisizione dell’attestazione da parte delle organizzazioni territoriali del canone di locazione applicato al contratto.
Le condizioni previste per il canone concordato
Al fine di poter validamente sottoscrivere un contratto di locazione a canone concordato è necessario che siano rispettati alcuni requisiti riguardati soprattutto l’immobile oggetto del contratto. In particolare, anche al fine di ottenere le agevolazioni fiscali, è necessario che:
- Deve essere effettuato il calcolo e l’attestazione del canone concordato da parte di organizzazioni territoriali di proprietari o inquilini;
- La presenza di un Comune ad alta densità abitativa.
Calcolo del canone concordato con attestazione
Il canone di locazione dell’unità immobiliare deve essere calcolato, sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Si tratta di accordi che derivano dalla convenzione nazionale regolata dal D.M. 30 dicembre 2002. Sulla base di tali accordi viene individuato per ciascuna zona Comunale un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile, stabilito sulla base ad una serie di parametri:
- Efficienza del comune, ovvero cosa offre al cittadino in termini di dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, parchi e giardini, scuole, servizi ospedalieri e attività commerciali;
- Metratura e dotazioni particolari dell’appartamento;
- Valori minimi e massimi del canone al metro quadro stabiliti per la zona. Le due parti del contratto poi, determinano il canone di affitto restando nell’ambito di tali valori.
Comuni ad alta densità abitativa
I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati soltanto in uno dei comuni ad alta densità abitativa. Per individuare gli immobili situati nei comuni ad alta densità abitativa si deve far riferimento all’articolo 1 del D.L. n. 551/1988. Si tratta, in particolare, degli immobili ubicati nei comuni di:
- Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
- Negli altri comuni capoluoghi di provincia;
- Nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
- Nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.
Ricordiamo che l’elenco dei comuni ad alta densità abitativa è soggetto ad aggiornamento ogni ventiquattro mesi da parte del CIPE, così come previsto dall’articolo 8, della Legge n. 431/98. Nel caso in cui in seguito all’aggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove è situato l’immobile non dovesse rientrare più nell’elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale prevista ai fini dell’Irpef sin dall’inizio del periodo d’imposta in cui interviene la delibera del CIPE.
Il risultato finale sarà che il prezzo del canone concordato sarà sicuramente più basso rispetto a quelli di mercato ed inoltre locatore ed inquilino avranno diritto ad alcune agevolazioni fiscali che andremo a vedere di seguito.
Le agevolazioni fiscali per i contratti a canone concordato
L’elemento più importante per la scelta di un contratto di affitto a canone concordato riguarda la possibilità di godere di importanti agevolazioni sia per il proprietario che per l’inquilino. Vediamole insieme.
Le agevolazioni fiscali per i proprietari che utilizzano i contratti a canone concordato
I soggetti titolari di diritti reali sulle unità immobiliari situate in Comuni ad elevata tensione abitativa concesse in affitto possono usufruire di alcune rilevanti agevolazioni fiscali. La lista di questi Comuni è fissata dalla Legge n. 61/E/1989. Si tratta dei Comuni di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Torino, Venezia ed i Comuni confinanti con gli stessi. Vi sono poi i Comuni capoluoghi di Provincia e quelli contenuti nella Delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 087. Le agevolazioni previste per i proprietari delle unità immobiliari sono i seguenti:
- Riduzione della base imponibile Irpef – In caso scelta per la tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del soggetto titolare del diritto reale sull’immobile viene determinato effettuando un confronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;
- Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione;
- Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di scelta per la tassazione sostitutiva del canone di locazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;
- Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.
Agevolazioni per gli inquilini che utilizzano i contratti a canone concordato
Nel contratto di locazione a canone convenzionato sono previste agevolazioni fiscali anche per il locatario (inquilino). Tali agevolazioni sono condizionate dal fatto che il locatario deve essere intestatario del contratto di locazione di cui alla Legge n. 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.
Solo al verificarsi di queste due condizioni è possibile beneficiare di una detrazione fiscale valida ai fini Irpef, che deve essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione. La detrazione in esame trova collocazione al rigo E71 della sezione V del quadro E del modello 730. Nel rigo E71, in colonna 1, deve essere indicato il codice 2, relativo ai titolari di un contratto a canone convenzionale. In colonna 2 deve essere indicato il numero di giorni durante i quali l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale. In colonna 3, la percentuale di titolarità del contratto di affitto. La detrazione valida ai fini Irpef, è stabilita nei seguenti importi:
- 495,80 euro qualora il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera la soglia reddituale di 15.493,71 euro;
- 247,90 euro qualora il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera la soglia reddituale di 15.493,71 euro, ma comunque rimane inferiore alla soglia massima di 30.987,41 euro.
È opportuno evidenziare che le sopra indicate detrazioni Irpef spettano al locatario dell’immobile esclusivamente per i primi tre anni dal trasferimento della residenza. Inoltre, qualora il proprietario abbia deciso di optare per la tassazione del canone di locazione con cedolare secca il locatario può beneficiare anche del fatto di non vedersi aumentare l’importo del canone di affitto (in relazione agli indici Istat dell’inflazione) per tutto il periodo di applicazione della cedolare secca.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 31/E/2018 ha chiarito che se a livello locale è stato stipulato un Accordo Territoriale sulla base del D.M. 16 gennaio 2017, per fruire delle agevolazioni fiscali previste per i contratti di locazione a canone concordato, almeno una delle Organizzazioni firmatarie dell’Accordo Territoriale deve certificare la conformità del contratto stipulato tra le parti rispetto a quanto previsto dall’accordo stesso.
Per approfondire: “Le detrazioni fiscali per contratti di locazione“.
Immobili locati a canone concordato: riduzione dell’aliquota IMU del 25%
La stipula di un contratto di locazione a canone concordato presenta dei vantaggi anche sotto il profilo Imu. Infatti, per gli immobili concessi in locazione attraverso un contratto abitativo a canone convenzionato, di cui alla Legge n. 431/98, l’Imu che deve essere applicata prendendo a riferimento l’aliquota prevista dal Comune per la categoria degli “Altri immobili“, è ridotta al 75%. Questa agevolazione è disciplinata dall’art. 1 co. 760 della Legge n. 160/2019. Tale disposizione, di fatto, va a riprendere quella precedentemente in vigore e valida sino al 2019.
Anche in questo caso per poter concretamente beneficiare del riconoscimento dell’agevolazione per i contratti concordati, è necessaria l’attestazione, da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, escludendo la possibilità di autocertificazione dei requisiti (vedi Risoluzione n. 31/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate).
L’attestazione non è necessaria per i contratti di locazione stipulati in Comuni che non hanno adeguato i propri Accordi Territoriali alle disposizioni del DM 16.1.2017 oppure per i contratti stipulati antecedentemente all’adeguamento degli Accordi Territoriali anche se oggetto di successiva proroga.
Canoni di locazione concordati con attestazione
Come abbiamo visto, i proprietari di immobili, in luogo di un canone di locazione a prezzi di mercato, possono affittare l’immobile ad un canone calmierato beneficiando di una durata ridotta (anni 3 + 2 in luogo di anni 4 + 4) e di agevolazioni fiscali sia:
- In tema di imposte dirette e registro (riduzione del 30% della base imponibile) che
- Di IMU con una ulteriore riduzione del 25% dell’aliquota.
L’originaria formulazione prevista dal DM 30 dicembre 2002, allineata alla sentenza n. 309 del 25 luglio 1996 della Corte Costituzionale, stabiliva, al comma 14 dell’art. 1, l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori come meramente facoltativa nella stipula dei contratti stessi.
La stessa disposizione è stata recepita nel testo di cui al D.M. 16 gennaio 2017 ove, al comma 8 dell’art. 1 si prevede che le parti contrattuali possano (e non debbano), nella definizione del contratto, essere assistite dalle rispettive organizzazioni. Il D.M. 16 gennaio 2017, emanato in base alla Convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, ha previsto l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori e, in alternativa, l’attestazione, da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato, con la Risoluzione n. 31/E/2018, che, per i contratti stipulati in base ai nuovi accordi territoriali privi dell’assistenza delle associazioni, tale attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.
L’allegazione, in sede di registrazione, di tale documento, anche se non necessaria, risulta opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti per fruire della riduzione dell’imposta di registro e non sconta un’autonoma imposta di registro oppure di bollo. Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’attestazione ha la medesima funzione del “visto di conformità” ovvero di confermare all’Amministrazione finanziaria i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali. Pertanto, occorre prestare sicuramente attenzione a questo aspetto, per evitare di incorrere in sanzione in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Consulenza fiscale
In questo articolo ho cercato di riepilogare le principali disposizioni agevolative per il locate ed il locatario all’interno di un contratto di locazione abitativo a canone concordato. Una prima indicazione importante riguarda il fatto che le agevolazioni per il locatore si applicano soltanto nel caso in cui il contratto venga stipulato in Comuni ad elevata densità abitativa. Per quanto riguarda, invece, le agevolazioni per il locatario, non vi sono condizioni particolari da rispettare se non quella legata alla residenza nell’immobile.
Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina fiscale legata ai contratti di locazione a canone concordato, saremo lieti di offrirti la nostra consulenza. Lascia un commento chiedendo una consulenza personalizzata, sarai ricontattato nel più breve tempo e potrai interagire con un professionista preparato.
