Aprire un bed and breakfast: disciplina fiscale

Dall’obbligo del CIN alle nuove aliquote della cedolare secca: tutto quello che devi sapere per avviare un B&B rispettando la normativa italiana vigente.

L’apertura di un bed and breakfast rappresenta una delle forme più diffuse di ospitalità extralberghiera, ma richiede una conoscenza approfondita del quadro normativo che ne disciplina l’attività. Il settore ha subito importanti modifiche legislative negli ultimi anni, culminate con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la riforma della cedolare secca per le locazioni brevi.

La gestione di un B&B si configura come attività ricettiva che può essere svolta sia in forma occasionale sia professionale, con conseguenze fiscali e amministrative significativamente diverse. La normativa vigente prevede che la gestione debba essere a carattere familiare ed esercitata in modo saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, ma le leggi regionali possono introdurre specificità territoriali che influenzano sia i requisiti strutturali sia gli adempimenti burocratici.

Il regime fiscale applicabile dipende dalla natura dell’attività: chi gestisce un B&B in forma occasionale può beneficiare della tassazione come “redditi diversi“, mentre l’attività abituale richiede l’apertura di partita IVA con conseguente applicazione dell’IRPEF. Dalla mia esperienza in questo settore una guida completa per valutare tutti i passaggi utili per aprire un bed and breakfast a casa propria.

Che cos’è un bed and breakfast

Il bed and breakfast (B&B) è una struttura ricettiva di tipo extralberghiero a conduzione e organizzazione prevalentemente familiare, che fornisce alloggio e prima colazione utilizzando stanze poste all’interno di abitazioni private, munite di standard e requisiti minimi previsti da norme locali, con:

• Un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto.
• Periodi di chiusura dell’attività di almeno tre mesi l’anno.

Ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita IVA (rispettando alcuni requisiti). La regolamentazione del settore è demandata alle singole Regioni e Province autonome. Solitamente viene utilizzata un abitazione appositamente destinata, oppure, anche parti dell’abitazione privata del titolare, con periodi di apertura annuali o stagionali.

Differenze con le altre attività turistico ricettive extralberghiere

Di seguito una tabella con le differenze tra le principali attività turistico ricettive extralberghiere.

Le principali differenze tra il B&B ed un affittacamere è che quest’ultima è una vera e propria attività commerciale). Il servizio di alloggio e prima colazione nei B&B dev’essere effettuato in forma per lo più “familiare”, cosa che non accade nell’affittacamere.

La casa vacanze, invece, è anch’essa un’attività imprenditoriale ove, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, solitamente un’abitazione, possono essere forniti anche servizi aggiuntivi (gite, visite guidate, degustazioni, etc). Tutti aspetti che non sono previsti nell’attività di B&B.

Allo stesso modo il B&B si differenzia dalla locazione turistica. Si tratta, in questo caso, di attività di locazione di immobili abitativi svolta da privati (come per il B&B), ma a differenza di quest’ultimo nella locazione turistica non è previsto il servizio di colazione.

L’avvio dell’attività

L’attività di bed and breakfast deve essere avviata dopo una prima fase di analisi del mercato per individuare la zona migliore dove aprire questo tipo di attività. Sotto il profilo fiscale questo tipo di attività può essere esercitata:

• In forma non imprenditoriale, quindi come privato;
• In forma imprenditoriale, con partita IVA.

B&B non imprenditoriale

La condizione richiesta per l’avvio di un B&B in forma non imprenditoriale è che l’attività venga svolta all’interno dell’immobile (o degli immobili attigui) ove il proprietario ha la propria residenza anagrafica. Questa attività è particolarmente indicata per i grandi casali di campagna o per gli immobili in città che sono dotati di qualche stanza per gli ospiti in più. In questi casi il proprietario ivi residente può sfruttare la potenzialità di questi immobili, mettendoli a reddito senza utilizzare lunghi e più rischiosi (almeno economicamente) contratti di affitto.

La gestione non imprenditoriale può essere esercitata:

• Esclusivamente con l’attività del titolare e con l’ausilio dei suoi familiari;
• Con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto.
• Con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.

Non può considerarsi imprenditoriale l’attività di bed and breakfast svolta nel rispetto delle indicazioni fornite dalla legge regionale per quel tipo di attività (Cass. 32034/2019). Rispettando tutte queste condizioni, ai fini fiscali tale attività non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita IVA. Questo significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi“, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del TUIR.

B&B imprenditoriale

Quando non sono rispettate le condizioni viste sopra per l’attività non imprenditoriale, si viene considerati imprenditori. Questo significa che l’attività deve essere esercitata obbligatoriamente con partita IVA. Nel modello di apertura della partita IVA come bed and breakfast deve essere indicato il codice attività (ATECO) seguente (valido dal 2025):

Inoltre deve essere inserito il regime fiscale a cui il soggetto decide di aderire. La scelta del corretto regime fiscale è fondamentale per il proprio tax planning. Per questo è fondamentale il confronto con il proprio Commercialista di fiducia. Sbagliare regime fiscale o, ancora peggio, fare da soli, può rivelarsi una mossa pessima, soprattutto in caso di errori.

Per approfondire questo argomento vi rimando all’articolo riguardante il “Regime fiscale forfettario“. Infine, l’ultima indicazione da inserire nel modello di apertura della partita Iva è il luogo dove eventualmente, saranno tenute le scritture contabili.

Il modello può essere stampato e compilato a mano con consegna all’Agenzia delle Entrate, oppure direttamente scaricando il software a disposizione ed effettuare l’invio telematico. In poche ore l’Agenzia fornisce il numero di partita IVA. Da quel momento è possibile iniziare l’attività, facendo particolare attenzione agli altri adempimenti connessi. Ovvero l’eventuale iscrizione in Camera di Commercio, l’iscrizione all’Ente previdenziale di appartenenza, e la presentazione dell’eventuale SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), in Comune (soltanto per le attività commerciali).

Condizioni per l’esercizio in forma di impresa

Determina la produzione di reddito d’impresa l’attività di bed and breakfast organizzata sulla base di un sito internet che descrive le caratteristiche della struttura, i servizi disponibili e offre un servizio di prenotazione online. A tali fini, rileva anche il fatto che vengano fornite tessere magnetiche per l’accesso dei clienti alla struttura e che l’attività sia svolta in modo continuativo per l’intero anno con la produzione di un reddito incompatibile con un esercizio meramente occasionale dell’attività. Questo è quanto chiarito dalla C.T. Prov. Trieste 18.2.2022 n. 56/1/22

Presentazione della SCIA in Comune

Per avviare l’attività è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La SCIA deve essere compilata inserendo i dati dell’attività e i dati riguardanti l’immobile ove si vuole avviare l’attività, e deve essere inviata, con mezzi cartacei o telematici, allo sportello SUAP. Solitamente la presentazione della SCIA deve essere accompagnato dal versamento dei diritti di istruttoria che variano dai €. 60 ai €. 150. Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività.

A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.

Adempimenti annuali

I soggetti che hanno una partita IVA in forma individuale aderiscono, in generale, al regime fiscale della contabilità semplificata. Regime che prevede la tenuta dei registri Iva, della liquidazione dell’Iva trimestrale e il pagamento delle imposte dirette (Irpef). In alternativa, come ho accennato sopra, i contribuenti che detengono alcuni requisiti, possono aderire al regime forfettario, che prevede molte semplificazioni in termini sia di imposte da pagare (no Iva), di adempimenti contabili e fiscali (no registri Iva, Intrastat e spesometro). In ogni caso, qualunque sia il regime fiscale prescelto è obbligatorio presentare ogni anno la dichiarazione dei redditi (modello Redditi P.F.). Questo a prescindere dai compensi percepiti nell’anno.

Il Codice Identificativo Nazionale

A partire dal 1° gennaio 2025, tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere in possesso del CIN. Il CIN deve essere richiesto attraverso la piattaforma telematica del Ministero del Turismo e la sua ottenzione è subordinata alla verifica del possesso di tutti i requisiti previsti dalla normativa nazionale e regionale. Il codice deve essere esposto in maniera visibile all’interno della struttura e indicato in tutte le comunicazioni promozionali, inclusi gli annunci sulle piattaforme online.

Chi opera una struttura turistico-ricettiva senza il CIN è soggetto a una multa da 800 a 8.000 euro, mentre la mancata esposizione e indicazione del CIN comporta sanzioni specifiche. Le piattaforme online come Booking e Airbnb sono tenute a verificare la presenza del CIN negli annunci e possono essere sanzionate per la mancata ottemperanza a tale obbligo.

Le normative regionali

La normativa in materia di bed and breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”. Secondo le normative regionali costituiscono attività di bed and breakfast le strutture ricettive gestite da privati. Strutture che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali da offrire a turisti. L’attività è svolta con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.

Quali requisiti deve rispettare un’abitazione

Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di bed and breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni. Di solito queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è obbligatoria l’interruzione dell’attività per almeno tre mesi l’anno (anche non consecutivi). Se non si rispetta questo limite l’apertura della partita Iva diventa obbligatoria.

Per quanto riguarda poi i requisiti relativi agli alloggi, possiamo così riassumerli:

• Il B&B deve essere sito nel luogo ove il proprietario ha la sua residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività). Alcune Regioni permettono che il proprietario abbia la residenza in un immobile vicino alla struttura, ma è sempre richiesta la reperibilità;
• L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere ed un massimo di 20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione). Ogni camera doppia deve essere di almeno 14mq, ed 8 mq per la singola.
• Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinata alla famiglia proprietaria;
• I bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio, presa corrente, water, ecc). E’ necessario che vi sia un bagno esclusivo per ogni camera;
• Il cambio della biancheria deve avvenire due volte la settimana e sempre ad ogni cambio di ospiti.

I prezzi del B&B

I prezzi applicati devono essere comunicati all’ente indicato dalla Regione ed essere esposti all’interno della struttura.

Comunicazione degli ospiti alla PS

Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.

Cibi e bevande nei B&B

Il servizio offerto deve comprendere soltanto la prima colazione. Le Leggi regionali disciplinano anche i cibi e le bevande che possono essere somministrate. In alcuni casi è possibile offrire solo prodotti confezionati (non manipolati o preparati in casa), al massimo solo riscaldati. Soltanto se il gestore possiede le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge, può  acquistare e servire alimenti manipolati. I prezzi applicati dal proprietario devono essere sempre esposti all’interno della struttura.

È possibile aprire un bed and breakfast anche all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgere un’attività di bed and breakfast o un’attività ad essa riconducibile (ed esempio, l’attività di affittacamere).

Tabella: confronto numero massimo camere per regione

Si seguito si riportano le varie Leggi Regionali che disciplinano l’attività di B&B nelle varie regioni.

L’importanza del business plan

Una volta individuate le normative di riferimento e l’intenzione di avviare l’attività è fondamentale costruire un business plan. Questo strumento è utile perché consente di stimare la sostenibilità dell’operazione. Il business plan ha senso per le attività imprenditoriali, soprattutto se l’attività viene svolta attraverso l’utilizzo di immobili di terzi. Vediamo di seguito come potrebbe essere costruita la parte numerica di un business plan.

Esempio di business plan

Supponiamo che il costo iniziale per avviare il B&B sia di 150,000 €, con dettagli come segue:

• Ristrutturazione: 50,000 €
• Arredamento: 30,000 €
• Marketing iniziale: 10,000 €
• Altre spese (licenze, assicurazione, ecc.): 20,000 €
• Capitale di riserva: 40,000 €

Le entrate mensili stimate sono di 10,000 € (basato su un’occupazione del 60% con un prezzo medio per notte di 100 €), con costi operativi mensili di 7,000 € (personale, manutenzione, utilità, tasse, ecc.), risultando in un utile netto mensile di 3,000 €.

Vantaggi e svantaggi

Di seguito, una tabella che esplora i vari aspetti dei B&B dal punto di vista sia del gestore che del cliente:

Problematiche operative e controlli dell’Agenzia delle Entrate

La gestione di un bed and breakfast in forma occasionale espone il gestore a significativi rischi di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, che negli ultimi anni ha intensificato i controlli per verificare la reale natura non imprenditoriale dell’attività. L’Amministrazione finanziaria focalizza l’attenzione su specifici indici di imprenditorialità che possono far scattare la riqualificazione dell’attività con conseguenze fiscali rilevanti.

I principali elementi che l’Agenzia delle Entrate valuta per determinare il carattere imprenditoriale includono l’abitualità dell’attività, l’organizzazione aziendale, la pubblicità sistematica, il numero di ospiti e camere gestite, nonché la presenza di servizi aggiuntivi rispetto alla semplice ospitalità. Per la gestione di un B&B occasionale vige l’assoluto divieto di esercitare l’attività con carattere di professionalità e di avere indici tecnici di organizzazione commerciale.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che costituiscono indici di imprenditorialità la gestione simultanea di più strutture ricettive, l’impiego di personale dipendente, la presenza di una struttura organizzativa complessa e la pubblicità sistematica attraverso portali specializzati.

Le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate si concentrano frequentemente sulla presunta continuità dell’attività, anche quando questa viene esercitata solo durante periodi specifici dell’anno. Il controllo fiscale può essere innescato da diversi elementi: l’incrocio dei dati tra dichiarazioni dei redditi e comunicazioni degli ospiti, la presenza di pubblicità permanente su portali internet, la ripetitività degli incassi nel tempo, il superamento di determinate soglie di ricavi o la presenza di servizi accessori che denotano un’organizzazione imprenditoriale.

Quando l’Agenzia delle Entrate contesta l’imprenditorialità di un B&B inizialmente gestito come attività occasionale, le conseguenze fiscali possono essere particolarmente onerose. Il gestore si trova esposto al recupero delle imposte dovute secondo il regime imprenditoriale, con applicazione delle sanzioni per omessa dichiarazione IVA, mancata tenuta delle scritture contabili e ritardato versamento dell’IRAP. Inoltre, viene contestata la mancata apertura della partita IVA con le relative sanzioni amministrative.

Per minimizzare i rischi di contestazione, è fondamentale documentare adeguatamente la natura occasionale dell’attività attraverso la tenuta di registri degli ospiti che dimostrino la discontinuità temporale della gestione, la limitazione della pubblicità a canali non professionali, l’assenza di servizi aggiuntivi organizzati e la gestione diretta da parte del proprietario senza impiego di terzi.

Consulenza fiscale online

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