L’apertura di un bed and breakfast è legata ad una serie di fasi di una procedura che riguarda aspetti amministrativi, fiscali, e di business. È fondamentale per chi vuole iniziare questa attività conoscere il settore del turismo e pianificare attentamente la propria attività con un business plan.
Dalla mia esperienza in questo settore una guida completa per valutare tutti i passaggi utili per aprire un bed and breakfast a casa propria.
Le attività turistiche di tipo extralberghiero sono crescite molto negli ultimi anni. Le possibilità di avere una scelta differenziata permette di attrarre molte categorie di viaggiatori, e questo non può che essere un aspetto positivo.
Indice degli Argomenti
- Che cos’è un bed and breakfast?
- Come si avvia un’attività di bed and breakfast?
- Adempimenti amministrativi: le normative regionali sui bed and breakfast
- La normativa regionale sui bed and breakfast
- Come si costruisce un business plan per un bed and breakfast?
- Vantaggi e svantaggi
- Consigli per l’avvio dell’attività
- Consulenza fiscale online
- Domande frequenti
Che cos’è un bed and breakfast?
Il bed and breakfast (B&B) è una struttura ricettiva di tipo extralberghiero a conduzione e organizzazione prevalentemente familiare, che fornisce alloggio e prima colazione utilizzando stanze poste all’interno di abitazioni private, munite di standard e requisiti minimi previsti da norme locali, con
- Un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto.
- Periodi di chiusura dell’attività di almeno tre mesi l’anno.
Ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita IVA (rispettando alcuni requisiti). La regolamentazione del settore è demandata alle singole Regioni e Province autonome.
Solitamente viene utilizzata un abitazione appositamente destinata, oppure, anche parti dell’abitazione privata del titolare, con periodi di apertura annuali o stagionali.
Come si differenzia il B&B dagli affittacamere e dalle case vacanza?
Di seguito una tabella con le differenze tra le principali attività turistico ricettive extralberghiere.
| Caratteristica | Bed and Breakfast | Affittacamere | Casa Vacanze |
|---|---|---|---|
| Gestione | Di solito familiare | Privata o aziendale | Privata |
| Colazione inclusa | Sì | No | No |
| Numero di camere | Pochissime (1-5) | Variabile | Intera unità |
| Durata del soggiorno | Breve (giorni) | Variabile | Spesso settimanale |
| Servizi inclusi | Camere ammobiliate, colazione | Camere ammobiliate, talvolta altri servizi | Arredi completi, cucina |
| Interazione con gli ospiti | Alta | Media | Bassa |
| Legislazione specifica | Sì | Sì | Variabile a seconda delle località |
| Target di clientela | Turisti, viaggiatori brevi | Turisti, lavoratori temporanei | Famiglie, gruppi grand |
Le principali differenze tra il B&B ed un affittacamere è che quest’ultima è una vera e propria attività commerciale. )l servizio di alloggio e prima colazione nei B&B dev’essere effettuato in forma per lo più “familiare”, cosa che non accade nell’affittacamere.
La casa vacanze, invece, è anch’essa un’attività imprenditoriale ove, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, solitamente un’abitazione, possono essere forniti anche servizi aggiuntivi (gite, visite guidate, degustazioni, etc). Tutti aspetti che non sono previsti nell’attività di B&B.
Allo stesso modo il B&B si differenzia dalla locazione turistica. Si tratta, in questo caso, di attività di locazione di immobili abitativi svolta da privati (come per il B&B), ma a differenza di quest’ultimo nella locazione turistica non è previsto il servizio di colazione. Per maggiori informazioni ti rimando a questo contributo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio”.
Come si avvia un’attività di bed and breakfast?
L’attività di bed and breakfast deve essere avviata dopo una prima fase di analisi del mercato per individuare la zona migliore dove aprire questo tipo di attività. Sotto il profilo fiscale questo tipo di attività può essere esercitata:
- In forma non imprenditoriale, quindi come privato;
- In forma imprenditoriale, con partita IVA.
L’apertura e la tassazione di un B&B non imprenditoriale
La condizione richiesta per l’avvio di un B&B in forma non imprenditoriale è che l’attività venga svolta all’interno dell’immobile (o degli immobili attigui) ove il proprietario ha la propria residenza anagrafica. Questa attività è particolarmente indicata per i grandi casali di campagna o per gli immobili in città che sono dotati di qualche stanza per gli ospiti in più. In questi casi il proprietario ivi residente può sfruttare la potenzialità di questi immobili, mettendoli a reddito senza utilizzare lunghi e più rischiosi (almeno economicamente) contratti di affitto.
La gestione non imprenditoriale può essere esercitata:
- Esclusivamente con l’attività del titolare e con l’ausilio dei suoi familiari;
- Con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto.
- Con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.
Rispettando tutte queste condizioni, ai fini fiscali tale attività non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita IVA.
Questo significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi“, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del TUIR.
L’apertura e la tassazione di un B&B imprenditoriale
Quando non sono rispettate le condizioni viste sopra per l’attività non imprenditoriale, si viene considerati imprenditori. Questo significa che l’attività deve essere esercitata obbligatoriamente con partita IVA. Nel modello di apertura della partita IVA come bed and breakfast deve essere indicato il codice attività (ATECO) seguente:
| Codice ATECO | Descrizione |
|---|---|
| 55.20.51 | Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence – fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze – cottage senza servizi di pulizia |
Inoltre deve essere inserito il regime fiscale a cui il soggetto decide di aderire. La scelta del corretto regime fiscale è fondamentale per il proprio tax planning. Per questo è fondamentale il confronto con il proprio Commercialista di fiducia. Sbagliare regime fiscale o, ancora peggio, fare da soli, può rivelarsi una mossa pessima, soprattutto in caso di errori.
Per approfondire questo argomento vi rimando all’articolo riguardante il “Regime fiscale forfettario“. Infine, l’ultima indicazione da inserire nel modello di apertura della partita Iva è il luogo dove eventualmente, saranno tenute le scritture contabili.
Il modello può essere stampato e compilato a mano con consegna all’Agenzia delle Entrate, oppure direttamente scaricando il software a disposizione ed effettuare l’invio telematico. In poche ore l’Agenzia fornisce il numero di partita IVA. Da quel momento è possibile iniziare l’attività, facendo particolare attenzione agli altri adempimenti connessi. Ovvero l’eventuale iscrizione in Camera di Commercio, l’iscrizione all’Ente previdenziale di appartenenza, e la presentazione dell’eventuale SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), in Comune (soltanto per le attività commerciali).
Presentazione della SCIA in Comune
Per avviare l’attività di bed and breakfast è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La SCIA deve essere compilata inserendo i dati dell’attività e i dati riguardanti l’immobile ove si vuole avviare l’attività, e deve essere inviata, con mezzi cartacei o telematici, allo sportello SUAP. Solitamente la presentazione della SCIA deve essere accompagnato dal versamento dei diritti di istruttoria che variano dai €. 60 ai €. 150. Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività.
A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.
Adempimenti annuali
I soggetti che hanno una partita IVA in forma individuale aderiscono, in generale, al regime fiscale della contabilità semplificata. Regime che prevede la tenuta dei registri Iva, della liquidazione dell’Iva trimestrale e il pagamento delle imposte dirette (Irpef e in alcuni casi anche l’Irap). In alternativa, come ho accennato sopra, i contribuenti che detengono alcuni requisiti, possono aderire al regime forfettario, che prevede molte semplificazioni in termini sia di imposte da pagare (no Iva e Irap), di adempimenti contabili e fiscali (no registri Iva, Intrastat e spesometro). In ogni caso, qualunque sia il regime fiscale prescelto è obbligatorio presentare ogni anno la dichiarazione dei redditi (modello Redditi P.F.). Questo a prescindere dai compensi percepiti nell’anno.
Il codice CIN e la sua esposizione
In ogni regione è richiesto l’obbligo di esporre il codice regionale identificativo della struttura (CIR) anche sugli annunci di prenotazione online e sui portali di prenotazione diretta. Dal 2024 è attivo il codice CIN (Codice Identificativo Nazionale), e serve a certificare la conformità alle normative regionali o nazionali.
Adempimenti amministrativi: le normative regionali sui bed and breakfast
La normativa in materia di bed and breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”. Secondo le normative regionali costituiscono attività di bed and breakfast le strutture ricettive gestite da privati. Strutture che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali da offrire a turisti. L’attività è svolta con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.
Quali requisiti deve rispettare un’abitazione come bed and breakfast?
Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di bed and breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni. Di solito queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è obbligatoria l’interruzione dell’attività per almeno tre mesi l’anno (anche non consecutivi). Se non si rispetta questo limite l’apertura della partita Iva diventa obbligatoria.
Per quanto riguarda poi i requisiti relativi agli alloggi, possiamo così riassumerli:
- Il B&B deve essere sito nel luogo ove il proprietario ha la sua residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività). Alcune Regioni permettono che il proprietario abbia la residenza in un immobile vicino alla struttura, ma è sempre richiesta la reperibilità;
- L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere ed un massimo di 20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione). Ogni camera doppia deve essere di almeno 14mq, ed 8 mq per la singola.
- Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinata alla famiglia proprietaria;
- I bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio, presa corrente, water, ecc). E’ necessario che vi sia un bagno esclusivo per ogni camera;
- Il cambio della biancheria deve avvenire due volte la settimana e sempre ad ogni cambio di ospiti.
I prezzi del B&B
I prezzi applicati devono essere comunicati all’ente indicato dalla Regione ed essere esposti all’interno della struttura.
Comunicazione degli ospiti alla PS
Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.
Cibi e bevande nei B&B
Il servizio offerto deve comprendere soltanto la prima colazione. Le Leggi regionali disciplinano anche i cibi e le bevande che possono essere somministrate. In alcuni casi è possibile offrire solo prodotti confezionati (non manipolati o preparati in casa), al massimo solo riscaldati. Soltanto se il gestore possiede le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge, può acquistare e servire alimenti manipolati. I prezzi applicati dal proprietario devono essere sempre esposti all’interno della struttura.
È possibile aprire un bed and breakfast anche all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgere un’attività di bed and breakfast o un’attività ad essa riconducibile (ed esempio, l’attività di affittacamere).
La normativa regionale sui bed and breakfast
Si seguito si riportano le varie Leggi Regionali che disciplinano l’attività di B&B nelle varie regioni italiane.
| Regione | Massimo numero di Camere | Massimo numero di Posti Letto | Note |
|---|---|---|---|
| Abruzzo | 4 | 10 | Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi. |
| Basilicata | 4 / 6 | 8 / 12 | 6 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l’attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all’abitazione del titolare. Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi. |
| Calabria | 6 | 14 | Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l’esercente di gestire altri B&B. |
| Campania | 4 | 8 | Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi. |
| E. Romagna | 3 | 6 | Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg. |
| Friuli V.G. | 4 | 8 | |
| Lazio | 3 | 6 | Permanenza massima dell’ospite di 90 giorni consecutivi. Almeno 120 giorni di chiusura all’anno, ridotti a 30 se nel comune non ci sono altre strutture ricettive. |
| Liguria | 4 | ||
| Lombardia | 4 | 12 | |
| Marche | 3 | 6 | Permanenza massima dell’ospite di 30 giorni consecutivi. Chiusura minima di 30 giorni all’anno. Si può risiedere fino a 200mt di distanza dal B&b. |
| Molise | 3 | 6 | Obbligatori 2 bagni se il B&B prevede più di una camera. Permanenza massima dell’ospite di 90 giorni consecutivi |
| Piemonte | 3 | 6 | L’apertura annuale non può essere superiore ai 270 giorni e deve essere intervallato con un periodo minimo di apertura continuativo di 45 giorni e i restanti intervalli devono essere di 30 giorni ognuno |
| Puglia | 3 | 9 | Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall’abitazione del titolare. |
| Sardegna | 3 | 6 | Possibilità di un letto aggiuntivo se soggiorna un minore di 12 anni. La chiusura minima di 60 giorni all’anno è stata abolita nel 2016. |
| Sicilia | 5 | 20 | |
| Toscana | 6 | 12 | |
| Prov. Trento | 4 | 8 | Possibilità di 2 letti aggiuntivi se soggiornano minori di 12 anni. Il titolare può risiedere in un qualsiasi comune della provincia. Apertura minima di 60 giorni anche non consecutivi |
| Prov. Bolzano | 8 | massimo 8 camere o 5 appartamenti nello stesso stabile | |
| Umbria | 3 | 6 | Non c’è obbligo di un periodo di chiusura. Permanenza massima dell’ospite di 30 giorni consecutivi. |
| Valle d’Aosta | 3 | 6 | Si può risiedere fino a 200mt di distanza dal B&B. |
| Veneto | 3 | 4 |
Come si costruisce un business plan per un bed and breakfast?
Una volta individuate le normative di riferimento e l’intenzione di avviare l’attività è fondamentale costruire un business plan. Questo strumento è utile perché consente di stimare la sostenibilità dell’operazione. Il business plan ha senso per le attività imprenditoriali, soprattutto se l’attività viene svolta attraverso l’utilizzo di immobili di terzi. Vediamo di seguito come potrebbe essere costruita la parte numerica di un business plan.
Esempio di business plan per B&B
Supponiamo che il costo iniziale per avviare il B&B sia di 150,000 €, con dettagli come segue:
- Ristrutturazione: 50,000 €
- Arredamento: 30,000 €
- Marketing iniziale: 10,000 €
- Altre spese (licenze, assicurazione, ecc.): 20,000 €
- Capitale di riserva: 40,000 €
Le entrate mensili stimate sono di 10,000 € (basato su un’occupazione del 60% con un prezzo medio per notte di 100 €), con costi operativi mensili di 7,000 € (personale, manutenzione, utilità, tasse, ecc.), risultando in un utile netto mensile di 3,000 €.
Vantaggi e svantaggi
Di seguito, una tabella che esplora i vari aspetti dei B&B dal punto di vista sia del gestore che del cliente:
| Aspetto | Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|---|
| Per i Gestori | ||
| Investimento iniziale | Relativamente basso rispetto agli hotel | Richiede investimenti per arredamento e decorazioni |
| Gestione | Gestione familiare, più personale | Richiede impegno quotidiano diretto |
| Flessibilità | Possibilità di offrire servizi personalizzati | Dipendenza da fluttuazioni stagionali e trend turistici |
| Entrate | Possibilità di guadagni aggiuntivi (es. vendita di prodotti locali) | Gestione delle spese può essere complessa |
| Normative | Spesso meno stringenti rispetto agli hotel | Necessità di adeguarsi alle normative locali di sicurezza e igiene |
| Per i Clienti | ||
| Esperienza | Più intima e personale | Meno privacy rispetto a un hotel |
| Costo | Spesso più economico rispetto agli hotel | Variabilità dei prezzi e dei servizi offerti |
| Località | Spesso situati in luoghi unici e caratteristici | Potrebbero essere meno accessibili rispetto agli hotel |
| Servizi | Colazione casalinga, ospitalità personalizzata | Meno servizi standardizzati (es. reception 24/7) |
| Interazione | Opportunità di interazione con i locali e altri ospiti | Potenziale inconveniente per chi cerca un’esperienza più riservata |
Consigli per l’avvio dell’attività
Avviare un bed and breakfast può essere un’impresa gratificante, ma come ogni business, richiede pianificazione accurata e considerazione di vari aspetti. Ecco alcuni consigli pratici per aiutarti a iniziare con il piede giusto:
Conosci il mercato
Prima di avviare il tuo B&B, è fondamentale fare una ricerca approfondita del mercato:
- Analisi della concorrenza: Studia altri B&B nella tua zona per comprendere cosa offrono e a quali prezzi.
- Capire il pubblico target: Identifica chi sono i tuoi potenziali clienti (es. coppie, famiglie, viaggiatori d’affari) e cosa cercano in un B&B.
- Legislazione locale: Assicurati di comprendere le norme locali relative all’ospitalità, come le licenze necessarie, le normative sanitarie e di sicurezza, e le tasse.
Scegli la location giusta
La locazione del tuo B&B è cruciale:
- Attrattività: Scegli un luogo che sia attraente per i turisti, come vicino a punti di interesse storici, naturali o culturali.
- Accessibilità: Assicurati che la tua struttura sia facilmente accessibile con i mezzi pubblici o abbia un parcheggio disponibile per gli ospiti che viaggiano in auto.
Personalizza l’esperienza
Offrire un’esperienza unica può distinguere il tuo B&B:
- Decorazione: Arreda e decora le camere in modo che riflettano un tema locale o personale che parli della storia o della cultura della zona.
- Servizi personalizzati: Considera servizi aggiuntivi che possono attirare ospiti, come tour locali, lezioni di cucina, o esperienze di degustazione.
Marketing efficace
Un buon piano di marketing è essenziale:
- Sito web: Crea un sito web professionale che mostri foto di alta qualità delle camere, servizi, e aree comuni.
- Social media: Utilizza i social media per connetterti con potenziali ospiti e promuovere offerte speciali.
- Recensioni: Incoraggia gli ospiti a lasciare recensioni positive online; le buone recensioni sono uno dei migliori strumenti di marketing.
Gestione finanziaria
La gestione finanziaria prudente è vitale:
- Costi iniziali: Prepara un piano finanziario dettagliato che consideri i costi iniziali di avvio, come ristrutturazioni, arredamento, e marketing.
- Budget operativo: Monitora le spese regolari, come stipendi, forniture, e manutenzione, per assicurarti di rimanere entro il budget.
Ottima ospitalità
Il cuore di un B&B è l’ospitalità:
- Accoglienza: Assicurati che gli ospiti si sentano benvenuti e apprezzati dal momento in cui entrano.
- Disponibilità: Sii disponibile e reattivo alle esigenze degli ospiti, garantendo che la loro esperienza sia il più piacevole possibile.
Preparazione per le fluttuazioni stagionali
Molti B&B sperimentano variazioni stagionali:
- Alta stagione: Preparati per periodi di alta occupazione ottimizzando le operazioni e aumentando il personale se necessario.
- Bassa stagione: Sviluppa strategie per aumentare l’occupazione nei mesi più lenti, come offrire sconti o pacchetti speciali.
Seguire questi consigli può aiutarti a lanciare e gestire un bed and breakfast di successo, creando un ambiente accogliente per i tuoi ospiti e una base solida per la tua attività.
Consulenza fiscale online
Se stai considerando di avviare un bed and breakfast, è essenziale avere una solida comprensione degli aspetti fiscali e finanziari legati a questa attività. Per garantire che tu sia ben preparato e informato sulle migliori pratiche fiscali, ti invitiamo a partecipare a una consulenza fiscale online.
Durante la sessione, esploreremo insieme la convenienza economica del tuo progetto, valuteremo i possibili regimi fiscali e ti guideremo nella scelta della soluzione più vantaggiosa per te. La consulenza è personalizzata per rispondere alle tue specifiche esigenze e ti fornirà tutte le informazioni necessarie per avviare il tuo B&B con la massima efficienza fiscale. Non perdere questa opportunità di mettere le basi solide per il successo del tuo futuro nel mondo dell’ospitalità. Contattaci oggi per prenotare la tua consulenza e fare il primo passo verso la realizzazione del tuo sogno!
Domande frequenti
Per aprire un bed and breakfast è necessario seguire una precisa procedura che varia in base alla regione in cui si vuole avviare l’attività. In generale, però, è necessario ottenere le autorizzazioni necessarie dalle autorità locali e rispettare i requisiti previsti dalla normativa regionale.
Il costo per aprire un bed and breakfast varia a seconda della regione in cui si vuole avviare l’attività e delle autorizzazioni necessarie. In generale, però, si può dire che il costo per aprire un bed and breakfast può variare da poche migliaia di euro a diverse decine di migliaia di euro.
Il guadagno di un bed and breakfast dipende da molti fattori, come la zona in cui si trova la struttura, il flusso turistico della zona, la concorrenza e la qualità dei servizi offerti. In generale, però, si può dire che le strutture ricettive possono portare a guadagni molto importanti.
