L’amministrazione condominiale è un’attività professionale che richiede competenze specifiche, non solo in ambito gestionale, ma anche fiscale. La partita IVA rappresenta lo strumento fondamentale attraverso il quale un amministratore di condominio può esercitare la propria attività in modo trasparente e conforme alle normative vigenti.
Egli è convenzionalmente considerato un mandatario dei condomini, che assumono la veste di mandanti. La sua nomina è obbligatoria per gli stabili con più di otto appartamenti, mentre negli altri casi è facoltativa la sua nomina. Svolgere questa attività presuppone il possesso di alcuni requisiti. In primo luogo dovrai frequentare un corso che ti rilasci un attestato, con cui procedere all’iscrizione dell’apposito registro.
Indice degli Argomenti
Come diventare amministratore di condominio?
Sebbene l’attività di amministratore di condominio possa essere complessa e talvolta fonte di conflitti tra condomini, rappresenta un’opportunità professionale potenzialmente remunerativa. Ogni condominio necessita di una figura professionale che agisca come mandatario degli interessi comuni. È possibile esercitare questa professione per diversi condomini, il che richiede l’apertura di una partita IVA come amministratore di condominio.
L’amministratore di condominio è un professionista a cui la legge attribuisce responsabilità, compiti e doveri per tutelare e rappresentare gli interessi del condominio, sia internamente tra i condomini che esternamente nei confronti di terzi. Le sue competenze devono spaziare dall’ambito giuridico a quello fiscale e catastale, al fine di garantire una gestione ottimale delle parti comuni. Oggi, l’amministratore di condominio è una figura di rappresentanza e fiducia, pertanto, questa attività non può essere improvvisata.
Chi è l’amministratore di condominio?
Dal punto di vista giuridico, l’amministratore di condominio svolge il suo incarico in seguito a un mandato di rappresentanza conferito dai condomini. Formalmente, è un mandatario.
Il ruolo può essere esercitato da una persona fisica, da uno studio associato di amministratori condominiali o da una società (Legge n. 220/12).
La nomina dell’amministratore, la cui durata è di un anno, è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a otto (rispetto ai quattro previsti dalla normativa precedente). Negli altri casi, la nomina è facoltativa. In caso di mancata nomina obbligatoria, può essere avviato un ricorso, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario.
A seguito della nomina, l’amministratore è tenuto ad adempiere a specifici obblighi, tra cui:
- Comunicazione dei dati anagrafici, professionali e fiscali.
- Obbligo di rendere pubblica la documentazione amministrativa condominiale.
- Affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore.
Formazione e requisiti dell’amministratore di condominio
Aprire una attività come amministratore di condominio è solo il momento finale di un processo per svolgere la predetta funzione. Prima di tutto è necessario essere in possesso di alcuni requisiti:
- Possono godere dei diritti civili;
- Non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge imputa la pena di reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
- Hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
- Non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- Hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica;
- Non sono interdetti o inabilitati;
- Non sono annotati nell’elenco dei protesti cambiari.
In particolare, i requisiti n. 3) e 5) non sono richiesti in due casi:
- Quando ad essere nominato amministratore è un condomino dello stabile;
- Quando si tratta di persona che abbia svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della riforma.
Nel caso in cui l’amministratore di condominio sia una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere la carica di amministratore. In tutti i casi, resta fermo l’obbligo di formazione continua da parte degli amministratori, che devono seguire dei corsi di formazione predisposti.
Seguire un corso di formazione
Per diventare amministratore di condominio, è necessario partecipare a un corso di formazione, organizzato nel rispetto delle indicazioni del decreto ministeriale di riferimento. Questi corsi sono spesso offerti da associazioni di categoria come Unai (Unione nazionale amministratori di immobili) o Anammi (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili).
Al termine del corso, è previsto un esame presso la sede indicata dal responsabile scientifico. Il superamento dell’esame comporta il rilascio di un attestato, con il quale è possibile iscriversi al registro telematico degli amministratori di condominio. È importante sottolineare che l’attività di amministratore di condominio non è legata all’iscrizione a un albo professionale, ma solo a questo registro.
Inquadramento giuridico dell’amministratore di condominio
La citata Legge n. 220/12 (c.d. “riforma del condominio“), in merito all’attività di amministratore di condominio ha novellato l’articolo 1129 del codice civile. Si tratta della disposizione che disciplina le regole da seguire per la nomina e la revoca dell’amministratore. In particolare, per quanto riguarda l’amministratore di condominio segnaliamo, il seguente inquadramento giuridico.
Nomina
La nomina dell’amministratore, la cui durata dell’incarico è di un anno, deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo previgente). In tutti gli altri casi la nomina di questa figura è da considerarsi facoltativa. Il ricorso in caso di mancata nomina obbligatoria dell’amministratore può essere avviato, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario.
Obblighi
La disposizione prevede in capo all’amministratore, una serie di specifici obblighi da assolvere. In particolare:
Comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali;
Obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale;
Affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore.
Le responsabilità civile e l’assicurazione
E’ possibile subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari. Nei casi in cui l’amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, l’impresa assicuratrice deve fornire una dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni sopra indicate.
Apertura di un conto corrente dedicato
L’amministratore deve aprire un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso. L’utilizzo e la gestione di questo conto corrente (quindi la sua tracciabilità e controllo) può essere richiesta da ogni singolo condomino che ne faccia richiesta.
Riscossione forzata delle sue spettanze
L’amministratore di condominio ha l’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea.
Le ipotesi di revoca dell’incarico
La revoca dell’amministratore di condominio può avvenire esclusivamente per gravi motivi. Solo in questo caso può essere effettuata la revoca dell’incarico da parte dell’assemblea condominiale. Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano:
- L’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio;
- L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini;
- Inerzia nel seguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.
Ulteriori disposizioni
Inoltre, sono previste disposizioni volte ad impedire la nomina di amministratore revocato da autorità giudiziaria e l’obbligo, posto in capo all’amministratore all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso. È stata, infine, anche esplicitata l’applicabilità dell’articolo del codice civile oggetto di novella anche agli alloggi in edifici di edilizia popolare realizzati – o recuperati – da enti pubblici a totale partecipazione pubblica, o con il concorso di enti pubblici, o da enti pubblici non economici, nonché da società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Le attribuzioni ed i compiti amministrativi dell’amministratore di condominio
Nell’articolo 1130 del codice civile, vengono riviste le attribuzioni dell’amministratore, che possono essere così riepilogate:
L’articolo 1130 del codice civile elenca le attribuzioni dell’amministratore, tra cui:
- Esecuzione degli adempimenti fiscali:
- Tenuta della contabilità e risposta a richieste degli uffici finanziari (art. 32, comma 1, n. 8-ter, DPR n. 600/1973).
- Comunicazione annuale all’anagrafe tributaria di beni e servizi acquistati e dati dei fornitori (art. 7, comma 9, DPR n. 605/1973).
- Obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti del condominio e sui compensi professionali dell’amministratore (artt. 23 e 25 DPR n. 605/1973).
- Tenuta di due registri obbligatori:
- Registro dell’anagrafe condominiale (dati anagrafici e fiscali dei condomini, diritti reali, dati catastali).
- Registro di contabilità (movimenti di cassa sul conto corrente dedicato entro trenta giorni).
- Altri documenti la cui tenuta è già prevista:
- Registro dei verbali delle assemblee (con allegato il regolamento di condominio).
- Registro di nomina e revoca dell’amministratore (con variazioni cronologiche ed estremi di decreti giudiziari).
- Ulteriori attribuzioni:
- Conservazione della documentazione relativa alla gestione del condominio e ai rapporti con i condomini.
- Consegna ai condomini che ne facciano richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
- Convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale della gestione (art. 1130-bis) entro 180 giorni.
Si ricorda che il registro del verbale delle assemblee, (cui va allegato il regolamento di condominio, in quanto adottato) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che deve contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’articolo 1136, ultimo comma e dall’articolo 1129, ultimo comma.
Sono, inoltre, previste le seguenti ulteriori attribuzioni:
- La conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini;
- La consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- La convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (di cui all’art. 1130- bis) entro 180 giorni per l’approvazione.
Aprire partita IVA come amministratore di condominio
Dopo aver evidenziato brevemente qual è il ruolo dell’amministratore e come si diventa tale, passiamo ora a descrivere come aprire una partita IVA come amministratore.
L’apertura della partita IVA da amministratore condominio è gratuita, sebbene potresti essere tenuto a pagare l’eventuale consulente a cui potresti rivolgerti.
Tuttavia, l’operazione è piuttosto semplice e può essere effettuata per via telematica, collegandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un’operazione apparentemente semplice, che però nasconde alcune insidie: eventuali errori, in questa fase, ricadono sull’andamento futuro dell’attività.
I passaggi più delicati sono i seguenti:
- Scelta Codice ATECO. Il Codice ATECO identifica il tipo di professione ed il settore di riferimento. In questo caso, il codice è:
- 68.32.00 (Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi).
- Scelta del regime fiscale. Attualmente, la scelta ricade tra il regime ordinario ed il regime forfettario, l’opzione più conveniente per coloro che si apprestano ad avviare una nuova attività. Per la Partita IVA forfettaria, infatti, sono previste varie agevolazioni, che rendono la gestione più semplice ed economica.
Codice ATECO per amministratore di condominio
| CODICE ATECO | DESCRIZIONE |
|---|---|
| 68.32.00 | Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi |
Scelta del regime fiscale
Aprire una partita IVA come amministratore comporta anche la scelta del regime fiscale a cui sarai assoggettato successivamente. A tal proposito ti consigliamo di ricorrere al Regime forfettario, a cui possono, in genere, accedere i lavoratori autonomi iscritti alla cassa di Gestione separata.
Il Regime Forfettario è un regime fiscale esente da IVA. L’esenzione IVA consentirà di applicare prezzi più bassi per le proprie prestazioni.
Uno dei vantaggi del regime forfettario è la presenza di un’imposta sostitutiva con un’aliquota molto bassa del 5% o 15%, pertanto, non si pagheranno né IRPEF, IRAP o altre imposte addizionali. Al reddito imponibile così determinato è applicata un imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%.
L’accesso al regime forfettario, nonché il mantenimento dello stesso negli anni successivi, è possibile per i soggetti che possiedono determinati requisiti. È possibile accedere a tale regime se si è in possesso dei seguenti requisiti:
- Percepimento di ricavi e compensi non superiori a 85.000 euro annui;
- Nell’anno precedente aver percepito redditi da lavoro dipendente o pensione non superiori a 35.000 euro annui;
- Il reddito non supera la soglia di 20.000 euro per le spese relative all’assunzione di dipendenti;
- Nessun possesso di quote di partecipazione a società di persone o associazioni;
- Non deve esserci controllo di SRL che svolgono attività analoghe o riconducibili alle amministrazioni condominiali.
Per quanto riguarda i contributi previdenziali, devono essere versati alla Gestione separata INPS, sezione liberi professionisti.
Consulenza fiscale online
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento e potrai capire meglio quali sono gli aspetti fiscali che riguardano l’attività di amministratore di condominio. Inoltre, potrai capire l’impatto fiscale dell’attività attraverso una simulazione numerica. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
