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Affitto con riscatto: cos’è, come funziona, pro e contro 

Fisco NazionaleImmobili e Società immobiliariAffitto con riscatto: cos’è, come funziona, pro e contro 

L’affitto con riscatto consiste nella possibilità di accordarsi tra il proprietario di casa (locatore) e il locatario, affinché dopo alcuni anni di locazione di un immobile si concluda la vendita dell’appartamento considerando le quote d’affitto versate come parte del prezzo di vendita.

L’affitto con riscatto costituisce una valida alternativa all’acquisto diretto di una casa: si tratta della possibilità di diventare proprietari di una abitazione solamente dopo un certo periodo di tempo, che prevede il pagamento di un affitto. Tramite affitto con riscatto è possibile quindi pagare un affitto per un certo lasso di tempo, per poi diventare effettivamente proprietari dell’abitazione.

Si tratta di un vero e proprio contratto di locazione, che un proprietario può stabilire con l’inquilino, o gli inquilini, e che prevede il trasferimento finale della proprietà dell’immobile. Questa soluzione può essere adatta e particolarmente vantaggiosa a chi ancora non sa se acquistare oppure no una abitazione, oppure per chi si trova in difficoltà a contrarre un mutuo o acquistare casa direttamente.

L’affitto così stabilito ha dei pro e dei contro, per cui è consigliato riflettere bene prima di procedere con questo tipo di contratto, sia se si è inquilini, sia se si è proprietari dell’abitazione. In questo articolo vediamo cos’è e come funziona nello specifico l’affitto con riscatto, chi può richiederlo e chi può proporlo per i propri immobili, e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa soluzione.

Affitto o acquisto dell’abitazione

La scelta alla base dell’affitto con riscatto è quella relativa all’acquisto dell’abitazione o al pagamento di un affitto per un periodo per abitarci stabilmente. Sia l’affitto che l’acquisto di una casa hanno determinati vantaggi e altri svantaggi, di cui è importante tenere conto.

Quando si parla di acquisto di una abitazione, è necessario valutare quale è il budget a disposizione per comprare casa, oppure stabilire un mutuo con una banca vantaggioso che sia applicato per un certo periodo di tempo. Le banche possono proporre mutui anche molto variabili, con tassi più o meno convenienti, e con un periodo di tempo prestabilito per il saldo delle rate.

Sicuramente la scelta di aprire un mutuo per acquistare una casa va ponderata attentamente, perché si tratta di avviare un contratto con una banca piuttosto vincolante, per un periodo che può arrivare anche a diverse decine di anni. Tramite questa opzione tuttavia si diventa effettivamente proprietari dell’immobile fin da subito.

Per quanto riguarda la possibilità di vivere in affitto, si tratta di una soluzione più flessibile, che permette agli inquilini di decidere insieme al proprietario quali sono le somme da corrispondere ogni mese per poter vivere all’interno dell’abitazione. Stabilire un affitto con un proprietario di casa tuttavia non comporta l’acquisto dell’immobile: questo rimane sempre al proprietario, a cui vengono corrisposte le somme di denaro ogni mese.

Quando si decide di acquistare una nuova casa, oppure firmare un contratto di affitto, vanno analizzati i pro e i contro delle due possibilità. Tuttavia effettuare questa scelta non sempre è immediato, per cui è possibile anche valutare come soluzione alternativa l’affitto con riscatto.

Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto può essere visto come una soluzione intermedia tra l’acquisto immediato di una casa e la stipula di un contratto in affitto. Questa tipologia di accordo con il proprietario prevede che l’inquilino provveda ogni mese al pagamento di una quota da destinare al canone di affitto, come accade nei normali contratti di locazione.

Tuttavia questo contratto dopo diversi anni porta al passaggio della proprietà dell’immobile dal proprietario precedente al soggetto che ha versato le somme per l’affitto per un certo periodo. Una delle differenze con un normale contratto di affitto riguarda però la presenza di una somma aggiuntiva che l’inquilino deve versare per acquisire la proprietà della casa. Nello specifico quindi, riassumendo, l’inquilino che vuole procedere in questo modo dovrà pagare al proprietario:

  • La quota mensile relativa all’affitto, per un periodo di tempo stabilito;
  • La quota corrispondente all’acquisto dell’immobile.

Questa quota può essere corrisposta inizialmente, al momento della stipula del contratto, oppure al termine del periodo di affitto, oppure ancora può essere spalmata sulle diverse mensilità di affitto che l’inquilino deve pagare, e garantisce l’effettivo passaggio di proprietà.

Tipologie di contratto

Quando si stabilisce un contratto di affitto con riscatto, bisogna tenere presente che non esiste una forma unica di accordo. Risulta infatti possibile accedere a diverse tipologie di contratto in questo caso:

  • Contratto con diritto di acquisto: il proprietario di casa con questo contratto si obbliga a vendere la proprietà, tuttavia l’inquilino non è obbligato all’acquisto al termine del periodo di affitto;
  • Contratto con patto di futura vendita: in questo caso l’inquilino è obbligato a effettuare l’acquisto. Se questo non avviene, la quota corrispondente rimane comunque al proprietario;
  • Contratto con riserva di proprietà: l’inquilino, terminato il pagamento delle quote per l’affitto, diventa effettivamente proprietario della casa. Nel caso di mancati pagamenti da parte dell’inquilino, il proprietario può riprendere l’immobile, restituendo però eventuali quote per l’acquisto già versate dall’inquilino.

Solitamente, nei contratti di affitto con riscatto più utilizzati, chiamati “affitto con riscatto puro”, l’inquilino al termine di un certo periodo di tempo (che viene stabilito nel contratto) può decidere se acquistare o meno l’abitazione. Nel caso di rinuncia all’acquisto, può comunque essere stipulato un accordo per cui l’inquilino può continuare a utilizzare l’abitazione tramite contratto di locazione, senza acquisto.

Questa soluzione può essere particolarmente vantaggiosa per chi è indeciso sull’acquisto effettivo di una casa, e per chi desidera rimanere in affitto come alternativa all’acquisto. In caso contrario, l’inquilino dovrà liberare l’abitazione al termine del periodo di affitto stabilito dal contratto.

Come funziona?

Per avere validità, il contratto deve contenere alcune importanti informazioni, come le clausole sul funzionamento viste sopra. Tuttavia ci sono alcune regole che devono essere rispettate per poter avviare un contratto di affitto con riscatto.

Prima di tutto, la durata del contratto di affitto con riscatto non deve superare i 10 anni, termine ultimo per poi risolvere il contratto, in base alle opzioni possibili. Inoltre, trattandosi di un vero e proprio contratto di locazione, deve essere registrato correttamente e trascritto presso i registri immobiliari.

Inoltre la legge prevede che il proprietario può agire nel caso in cui l’inquilino non provveda al corretto versamento dei pagamenti delle mensilità di affitto. Superata una certa soglia di mensilità non pagate, che si attesta ad almeno un ventesimo del totale delle mensilità da pagare, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto.

In questa situazione, il proprietario potrà riprendere l’abitazione, e trattenere anche le quote già versate precedentemente dall’inquilino. L’affitto con riscatto può essere effettuato per qualsiasi tipo di immobile: dalle abitazioni private, agli appartamenti in città, ai negozi, uffici, terreni e immobili in costruzione. Anche le imprese di costruzione infatti possono scegliere di optare per questo tipo di contratto, vantaggioso in molti casi.

I vantaggi

L’affitto con riscatto è particolarmente conveniente per chi vuole acquistare una abitazione ma nell’immediato non dispone della liquidità necessaria per procedere, e non vuole o non può optare per un mutuo con una banca.

Come tutti i tipi di contratti di locazione, anche questa soluzione ha alcuni pro e alcuni contro per chi stipula questo genere di accordo. Per l’inquilino i vantaggi possono essere:

  • Libera scelta sulla possibilità di acquistare o meno l’abitazione o l’edificio al termine del periodo di affitto;
  • L’inquilino può avere a disposizione subito l’immobile;
  • Facilità nel lasciare l’immobile in caso di trasferimento;
  • L’inquilino non deve provvedere al pagamento dell’IMU sull’abitazione;
  • Una parte dell’affitto viene destinato all’acquisto, per cui a differenza dei normali contratti di locazione l’inquilino non perde denaro nel tempo;
  • Si può rimandare la scelta sull’acquisto dell’immobile;
  • Con questo contratto l’inquilino può provare la propria affidabilità alle banche per acquisti successivi tramite finanziamento o mutuo;
  • L’inquilino ha tempo per conoscere bene la casa prima di acquistarla;
  • L’affitto con riscatto può essere una soluzione particolarmente vantaggiosa per chi ha una Partita Iva e lavora come freelance.

Per l’inquilino che cerca una certa flessibilità, e ancora non vuole scegliere tra acquisto e affitto, questa può essere una valida soluzione. Tuttavia i vantaggi possono essere convenienti anche per il proprietario di casa che stabilisce un contratto di affitto con riscatto. In particolare:

  • Il proprietario riceve ogni mese un pagamento più elevato rispetto alla somma pagata dall’inquilino per un normale contratto di affitto;
  • Il proprietario della casa rimane tale per un periodo di tempo, e non è detto che perda la proprietà;
  • Per il proprietario questa soluzione può essere conveniente per immobili non utilizzati;

Gli svantaggi

Se da un lato l’acquisto con riscatto può essere una valida soluzione per inquilini e proprietari, per alcuni versi va ricordato che esistono degli svantaggi nella stipula di questo accordo. In particolare, i principali svantaggi per gli inquilini sono i seguenti:

  • L’inquilino paga ogni mese una somma più alta rispetto ad un normale contratto di locazione;
  • L’inquilino per un certo periodo non è proprietario dell’immobile, con tutte le conseguenze del caso: non può modificare l’ambiente a livello strutturale;
  • Nel caso in cui l’inquilino scelga di non acquistare, la somma versata per questo scopo non torna indietro;
  • Nel caso in cui l’inquilino scelga di non acquistare, potrebbe trovarsi nella condizione di dover cambiare casa, perché non sempre è possibile trovare un accordo per continuare l’affitto;
  • Il prezzo complessivo per l’acquisto della casa potrebbe risultare più elevato rispetto ad un acquisto diretto.

Per gli inquilini questi svantaggi devono essere ponderati attentamente, quando si decide di optare per l’affitto con riscatto. Tuttavia anche i proprietari devono riflettere su alcuni svantaggi di questa forma di accordo. In particolare:

  • In alcuni casi, se l’inquilino decide di non acquistare, il proprietario dovrà restituirgli una somma che corrisponde alla quota destinata all’acquisto;
  • Il proprietario non può obbligare l’inquilino ad acquistare, a meno che non sia esplicitamente scritto nel contratto;
  • Il proprietario rimane tale per un lungo periodo, per cui dovrà provvedere al pagamento del totale delle imposte sulla casa, come l’IMU. Solamente la TARI è a carico dell’inquilino;
  • Il proprietario non può accedere alle esenzioni fiscali per la prima casa;
  • Il proprietario può non conoscere il futuro della proprietà dell’immobile per molto tempo, e se questo non viene acquistato, si può trovare nella situazione di dover immettere nuovamente l’immobile sul mercato.

Per approfondire: “Cos’è il contratto di rent to buy immobiliare?“.

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    Andrea Baldini
    Andrea Baldinihttps://fiscomania.com/
    Laurea in Economia Aziendale nel 2014 presso l'Università degli Studi di Firenze. Collabora stabilmente nella redazione di Fiscomania nel ambito fiscale. Appassionato da sempre di Start-up, ha il sogno di diventare business angel per il momento opera come consulente azienda nel mondo delle Start up. [email protected]
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