Acquisto seconda casa: la tassazione per acquisto e mantenimento

La fiscalità sulla proprietà immobiliare in Italia: una guida dettagliata sulla tassazione prevista per l’acquisto ed il mantenimento della seconda casa in Italia.

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Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.

L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuta comunemente come IMU.

Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA. In via generale, le imposte da pagare sull’acquisto della seconda casa sono:

• Le imposte legate all’acquisto (IVA o imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale);
• Le imposte legate al mantenimento (principalmente IMU e TARI).

Vediamo, di seguito, tutte le informazioni utili sulla procedura di acquisto e la tassazione dovuta.

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Acquisto seconda casa: la procedura

Per arrivare alla conclusione della compravendita è necessario prima percorrere un iter ben definito che parte dalla verifica dell’immobile. Tuttavia, prima di concretizzare l’acquisto della seconda casa, è opportuno andare ad effettuare alcuni controlli sugli aspetti tecnici e legali dell’operazione, come:

• La verifica dell’immobile: controllare che non ci siano ipoteche o debiti qualora sia un condominio, che l’edificio sia stato costruito su un terreno edibile e che esso non abbia difetti edilizi. Solitamente questa attività di verifica può essere demandata ad un geometra;
• La proposta d’acquisto: determinare ed esaminare le condizioni offerte per quanto riguarda il prezzo, il pagamento, la consegna, etc. E’ importante, in questa fase, trovare l’accordo con il soggetto venditore;
• Il compromesso o preliminare d’acquisto: si tratta di una scrittura privata dove vengono riportati tutti i dati relativi all’acquisto dell’immobile, in modo chiaro e dettagliato. Dal prezzo di vendita, alle modalità di pagamento, la presenza di mutui, ed il tempo intercorrente per arrivare al rogito definitivo;
• Il rogito notarile o atto di compravendita: è l’atto notarile definitivo di vendita dell’immobile. Attraverso la stipula di questo atto si assiste al processo di trasferimento della proprietà dal venditore all’acquirente del bene immobile (quando l’atto sarà trascritto nei registri immobiliari in conservatoria). Assieme all’atto di vendita viene stipulato, qualora necessario, anche l’atto di mutuo con la conseguente stipula di ipoteca a favore della banca.

Tabella: procedura per l’acquisto della seconda casa

Fase	Descrizione	Documenti/Adempimenti
1. Ricerca dell’immobile	Individuazione della casa che si intende acquistare.	– Visite in loco – Consulenza con agenzie immobiliari
2. Accordo preliminare	Stipula di un accordo (compromesso) tra venditore e acquirente.	– Compromesso scritto – Caparra confirmatoria
3. Richiesta del mutuo (se necessario)	Inoltrare una richiesta di mutuo presso una banca o un istituto di credito.	– Documentazione finanziaria – Stima dell’immobile da parte della banca
4. Verifiche sull’immobile	Controllo della regolarità urbanistica, catastale e ipotecaria dell’immobile.	– Visura catastale – Visura ipotecaria – Certificato di abitabilità
5. Atto notarile	Stipula dell’atto di compravendita presso un notaio.	– Atto di compravendita – Pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali
6. Registrazione dell’atto	Il notaio provvede alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.	– Ricevuta di registrazione dell’atto – Pagamento delle tasse di registrazione
7. Trasferimento dei servizi	Cambio di intestazione dei servizi (luce, gas, acqua, ecc.)	– Moduli specifici per ciascun servizio – Letture dei contatori
8. Comunicazione al Comune	Comunicazione dell’avvenuto trasferimento di proprietà all’ufficio anagrafe del Comune.	– Copia dell’atto notarile – Modulo di comunicazione

In tutta questa procedura particolare attenzione deve essere dedicata alla predisposizione del contratto preliminare di compravendita. L’acquisto di una seconda casa è un processo che richiede attenzione e cura in ogni fase. È sempre consigliabile avvalersi della consulenza di professionisti del settore (come notai, avvocati o consulenti immobiliari) per garantire che ogni passaggio venga eseguito correttamente e nel rispetto delle normative vigenti.

Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare

L’acquisto di una seconda casa in Italia comporta una serie di tasse e imposte che variano a seconda che l’acquisto avvenga da un’azienda (ad esempio una società costruttrice o una società immobiliare) o da un privato. Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’IVA). In ogni caso, per la seconda casa non ci si può (ovviamente) avvalere dell’agevolazione prima casa.

Tipo di Acquisto	Imposta	Aliquota/Importo	Note
Da un’azienda	IVA	10% o 22%	L’aliquota può variare in base al tipo di immobile e alle agevolazioni.
	Imposta ipotecaria	Fissa (es. € 200)	Importo fisso indipendentemente dal valore dell’immobile.
	Imposta catastale	Fissa (es. € 200)	Importo fisso indipendentemente dal valore dell’immobile.
Da un privato	Imposta di registro	9%	Calcolata sul valore catastale dell’immobile.
	Imposta ipotecaria	Proporzionale (es. 0,5%)	Calcolata sul valore catastale.
	Imposta catastale	Proporzionale (es. 0,5%)	Calcolata sul valore catastale.

Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato

Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:

• L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;
• L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;
• L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.

Il valore catastale della casa si può rilevare sulla base della rendita catastale che si trova nella visura catastale dell’immobile, moltiplicato per 120.

Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione

Quando a vendere è un’impresa edile o un costruttore, le imposte per l’acquisto di un immobile come seconda casa si compongono in questo modo:

• L’imposta catastale di 200 euro;
• L’imposta ipotecaria di 200 euro;
• L’imposta di registro pari al 10% del valore catastale dell’immobile (oppure pari al 22% nel caso di immobili di lusso).

Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita IVA. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’IVA viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10%. Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’IVA sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Imposte indirette per il mantenimento della seconda casa

L’acquisto della seconda casa necessita anche della valutazione sulle imposte dovute annualmente per la gestione dell’immobile. Il riferimento, in questo caso, è alle imposte indirette, ovvero l’IMU e la TARI.

IMU

L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, nella quale sono confluite tutte le imposte e i contributi legati alla proprietà o al possesso dell’immobile. L’imposta è dovuta in proporzione alla quota di possesso ed ai mesi di possesso dell’immobile. La formula per il calcolo dell’IMU è la seguente:

(rendita catastale +5%) x coefficiente dell’immobile

Il coefficiente IMU varia in base alla tipologia catastale dell’immobile.

Aliquota IMU	L’aliquota standard è stabilita a livello nazionale, ma i comuni possono applicare variazioni. La seconda casa, non essendo l’abitazione principale, non gode di detrazioni IMU.
Base imponibile	Calcolata sul valore catastale dell’immobile, rivalutato del 5%.
Detrazioni e esenzioni	Alcune categorie, come i residenti all’estero, possono beneficiare di detrazioni o esenzioni su specifiche tipologie di immobili.
Pagamento	L’IMU sulla seconda casa si paga in due rate, generalmente a giugno e a dicembre.
Dichiarazione	In caso di variazioni (acquisto, vendita, ristrutturazioni), è necessario presentare una dichiarazione al comune entro determinati termini.

TARI

La TARI è la tassa legata ai servizi pubblici erogati dall’amministrazione comunale, come l’illuminazione stradale e la gestione delle aree comunali. Il calcolo della TARI è legato a diverse variabili, che sono la superficie dell’immobile, il periodo di riferimento e le quote fisse e variabili.

Per approfondire: “TARI: calcolo e funzionamento della tassa sui rifiuti“.

Tabella: imposte dovute per la gestione della seconda casa

Voce	Descrizione
Imposta Municipale Unica (IMU)	Tassa comunale sulla proprietà della seconda casa. Varia in base al comune e alla tipologia dell’immobile.
Tassa sui Rifiuti (TARI)	Tassa comunale per il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Calcolata in base ai metri quadrati dell’immobile e al numero di occupanti.

Ci sono agevolazioni fiscali per la seconda casa?

È vero, non è possibile richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui si acquista una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n. 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito: “i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione”. In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.

Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione. Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%. Per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non è sufficiente lo spostamento fisico della persona dentro la casa.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Il mutuo per l’acquisto di una seconda casa è un tipo di finanziamento erogato dalle banche o da altri istituti di credito per permettere all’acquirente di acquistare un immobile che non sarà la sua residenza principale. Questo tipo di mutuo ha delle caratteristiche specifiche e può differire in alcuni aspetti rispetto al mutuo per la prima casa.

• Finalità del mutuo: Il mutuo per la seconda casa può essere richiesto per l’acquisto di un’abitazione da utilizzare come casa vacanza, come investimento (per metterla a reddito) o per qualsiasi altro motivo che non sia legato alla residenza principale;
• Importo finanziabile: Generalmente, le banche sono più caute nell’erogare mutui per l’acquisto di una seconda casa. L’importo massimo finanziabile è spesso inferiore rispetto ai mutui per la prima casa, e può coprire, ad esempio, fino al 60-80% del valore dell’immobile;
• Tassi di interesse: I tassi di interesse applicati ai mutui per la seconda casa possono essere leggermente più alti rispetto a quelli per la prima casa, a causa del rischio percepito maggiore da parte delle banche;
• Durata del mutuo: La durata del mutuo può variare, ma solitamente si aggira tra i 10 e i 30 anni, a seconda dell’istituto di credito e delle esigenze dell’acquirente;
• Agevolazioni fiscali: A differenza dei mutui per la prima casa, quelli per la seconda casa non godono delle stesse agevolazioni fiscali. Ad esempio, gli interessi passivi pagati non sono detraibili dalle tasse.
• Requisiti dell’acquirente: Le banche analizzano attentamente la capacità di rimborso dell’acquirente, considerando il suo reddito, la presenza di altri finanziamenti in corso e la sua storia creditizia. Avere una buona solidità finanziaria e una storia creditizia positiva è fondamentale per ottenere un mutuo per la seconda casa.
• Assicurazioni: Spesso, le banche richiedono la stipula di una polizza assicurativa sulla vita dell’acquirente e/o una polizza sul rischio incendio e scoppio dell’immobile oggetto del mutuo.
• Costi aggiuntivi: Oltre agli interessi, bisogna considerare anche altri costi legati al mutuo, come le spese di istruttoria, le perizie, le commissioni bancarie e le eventuali penali in caso di estinzione anticipata.

Sebbene l’acquisto di una seconda casa rappresenti un’opportunità interessante sia come investimento che come bene di uso, è fondamentale informarsi e confrontare diverse offerte prima di sottoscrivere un mutuo. La consulenza di un esperto può aiutare a navigare tra le diverse opzioni e a scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.

Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?

Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing. I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.

La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa come:

• Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
• Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
• Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
• Iscriversi ai diversi siti per affittare;
• Occuparsi del check-in e del check-out.

La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto piede, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile. Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.

Fra le più famose a livello internazionali ci sono: Airbnb e Booking.com.

Tassazione del reddito da locazione

La tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili in Italia è un argomento di notevole interesse per chi possiede un immobile e decide di affittarlo. Il reddito da locazione è soggetto all’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) e viene tassato in base alle aliquote progressive previste per i redditi delle persone fisiche, che variano in base al reddito complessivo del contribuente. In alternativa all’IRPEF vi è la possibilità di optare per la “cedolare secca” sui canoni di locazione degli immobili abitativi. Si tratta di una tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, con un’aliquota fissa del 21% sul reddito da locazione. La cedolare secca è applicabile solo per determinati contratti (es. contratti a canone libero) e presenta diversi vantaggi, tra cui l’eliminazione delle detrazioni e deduzioni e la semplificazione delle procedure.

Il reddito da locazione deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi annuale (modello 730 o Redditi Persone Fisiche), indicando l’ammontare dei canoni percepiti e le eventuali spese deducibili. Il proprietario dell’immobile è tenuto al pagamento dell’IMU mentre la TARI è a carico dell’inquilino. Ogni contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione ha un costo, che solitamente è diviso tra locatore e locatario.

Conclusioni

L’acquisto di una seconda casa rappresenta una decisione significativa, spesso motivata sia da ragioni personali che da considerazioni di investimento. Il ricorso al mutuo per finanziare tale acquisto necessita di un’analisi accurata, data la specificità di questo tipo di finanziamento rispetto a quello per la prima casa. Le banche tendono ad applicare condizioni diverse, spesso più stringenti, a causa del rischio percepito maggiore. Pertanto, è essenziale informarsi adeguatamente, valutare tutte le opzioni disponibili e, possibilmente, avvalersi della consulenza di un esperto per fare una scelta informata e sostenibile nel lungo termine.

Domande frequenti