acquisto seconda casa

Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.

L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuto comunemente come IMU.

Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA.

In via generale, le imposte da pagare sull’acquisto della seconda casa sono:

  • Imposta di registro
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale

Questi tre elementi sono in comune con entrambe le figure che decidono di acquistare ma gli importi andranno a variare, come vedremo di seguito.


Acquisto seconda casa, come procedere

Negli ultimi due anni l’economia del mattone è precipitata del 20% rispetto a prima, e molti investitori hanno deciso di dedicare una parte del loro gruzzolo nell’acquisto di una seconda casa.

Prima di concretizzarela firma del contratto di vendita, è meglio mettere sotto controllo un paio di aspetti tecnici e legali come:

  • La verifica dell’immobile: controllare che non ci siano ipoteche o debiti qualora sia un condominio, che l’edificio sia stato costruito su un terreno edibile e che esso non abbia difetti edilizi. Solitamente questa attività di verifica può essere demandata ad un geometra;
  • La proposta d’acquisto: determinare ed esaminare le condizioni offerte per quanto riguarda il prezzo, il pagamento, la consegna, etc. E’ importante, in questa fase, trovare l’accordo con il soggetto venditore;
  • Il compromesso o preliminare d’acquisto: si tratta di una scrittura privata dove vengono riportati tutti i dati relativi all’acquisto dell’immobile, in modo chiaro e dettagliato. Dal prezzo di vendita, alle modalità di pagamento, la presenza di mutui, ed il tempo intercorrente per arrivare al rogito definitivo;
  • Il rogito notarile o atto di compravendita: è l’atto notarile definitivo di vendita dell’immobile. Attraverso la stipula di questo atto si assiste al processo di trasferimento della proprietà dal venditore all’acquirente del bene immobile (quando l’atto sarà trascritto nei registri immobiliari in conservatoria). Assieme all’atto di vendita viene stipulato, qualora necessario, anche l’atto di mutuo con la conseguente stipula di ipoteca a favore della banca.

Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare

Se la prima casa possiede dei vantaggi perchè secondo il nostro ordinamento rientra in quella parte del diritto di abitazione, ovvero la necessità di mettere un “tetto sopra la testa” ai cittadini, la seconda invece non ottiene gli stessi trattamenti di favore.

Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’Iva).

Le imposte indirette vengono pagate al momento della compravendita tramite notaio. Inoltre, devono essere tenute in considerazione anche le imposte che annualmente gravano sull’immobile. In particolare, si tratta delle seguenti:

  • L’Imu, o anche Imposta Municipale Unica viene pagata in da chi ha intestato più di un bene immobile;
  • La Tari, ovvero Tassa sui Rifiuti, serve per finanziare le spese dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Bisogna precisare un piccolo punto: la Tari trova applicazione anche per la prima casa, mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale prevista esclusivamente per le abitazioni a disposizione, come le seconde case.

Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato

Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:

  • L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;
  • L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;
  • L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.

Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione

Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita Iva. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’Iva viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10% .

Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’Iva sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Quando si procede con l’attivazione o anche il pensiero di usufruire del mutuo per acquistare una seconda casa, bisogna tenere in considerazione che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali ottenute invece con la prima abitazione.

L’importo finanziato non può superare, generalmente, il 60% del valore dell’immobile da acquistare e l’estensione massima del piano di ammortamento è pari a 30 anni. I tassi d’interesse, al momento, sono oltre 2% contro gli 1,00% (circa) in caso di acquisto della prima casa.

Differenze Agevolazioni Prima e Seconda Casa

Le differenze sulle agevolazioni tra prima e seconda casa sono sostanziali, ecco come:

  • Imposta sul valore aggiunto è al 4%
  • Tasso d’interesse tassato sul mutuo al 0.25%
  • Estensione massima del mutuo compresa fra i 35 ed i 40 anni
  • Il mutuo ricopre l’80% del valore totale dell’immobile
Per maggiori informazioni: "Agevolazioni prima casa 2021: requisiti e adempimenti".

Agevolazioni fiscali per la seconda casa

È vero, non possiamo richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui deciamo di acquistare una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito:

” i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.”

In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.

Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione.

Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%.

NB: per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non basta lo spostamento fisico della persona dentro la casa.

Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?

Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing.

I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.

La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa come:

  • Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
  • Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
  • Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
  • Iscriversi ai diversi siti per affittare;
  • Occuparsi del check-in e del check-out.

La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto piede, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile.

Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.

Fra le più famose a livello internazionali ci sono: Airbnb e Booking.com .

Per approfondimenti: "Sfruttare l’home sharing per mettere a reddito la tua casa".

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Classe 1993, diplomata in arte e comunicazione presso il Liceo Decio Celeri di Lovere, ho conseguito poi dei corsi di Digital Marketing e Coding svolti a Londra. Appassionata da sempre di scrittura e dopo varie esperienze all'estero ho deciso di collaborare con alcuni progetti editoriali interessanti. In particolare, mi occupo di aggiornamenti di fiscalità nazionale per il portale Fiscomania.com, dove pubblico contenuti ed approfondimenti legati alle persone fisiche, agevolazioni fiscali e bonus.

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