Acquisto immobile da società indebitata: i rischi da conoscere

L’acquisto di un immobile da una società gravata da debiti può rappresentare un’opportunità economica interessante, ma nasconde insidie significative che potrebbero trasformare un apparente affare in un costoso problema legale. Questa situazione richiede particolare attenzione e conoscenza dei meccanismi giuridici che regolano le transazioni immobiliari quando il venditore ha pendenze economiche.

I principali rischi nell’acquisto da società con debiti

Acquistare un immobile da una società oberata di debiti comporta una serie di rischi che possono compromettere la validità dell’acquisto stesso o creare problemi successivi all’acquirente. È fondamentale comprendere questi rischi prima di procedere con la transazione.

Ipoteche e pignoramenti: come verificare la situazione dell’immobile

Quando una società venditrice ha debiti verso terzi, questi ultimi potrebbero aver iscritto un’ipoteca sull’immobile o avviato una procedura di pignoramento. In questi casi, l’acquirente rischia di acquistare un bene su cui gravano diritti di terzi che potrebbero compromettere il pieno godimento della proprietà.

Per tutelarsi, è essenziale effettuare una visura catastale dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate ed anche una visura in conservatoria dei registri immobiliari. Con un modesto investimento economico, è possibile verificare se sull’immobile pendono procedimenti legali, ipoteche o se esistono situazioni di comproprietà. Questo passaggio preliminare è fondamentale per evitare sorprese dopo l’acquisto.

L’ipoteca: un diritto reale di garanzia

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia iscritto dal creditore su un bene immobile del debitore (articolo 2808 del Codice Civile), che funge da garanzia per il pagamento del debito. In caso di insolvenza, il creditore ipotecario ha il diritto di essere soddisfatto prima degli altri creditori non garantiti, godendo di un diritto di prelazione che gli consente di essere preferito nella distribuzione del ricavato.

L’iscrizione dell’ipoteca deve essere effettuata nei registri immobiliari della conservatoria del luogo dove è situato l’immobile e può essere di tre tipi: legale, giudiziale o volontaria.

Il pignoramento: inizio dell’espropriazione forzata

Il pignoramento rappresenta l’atto con il quale inizia la fase dell’espropriazione forzata di un bene, vincolando determinati beni del debitore al soddisfacimento del diritto di credito del creditore procedente e degli altri creditori che dovessero intervenire successivamente nel processo esecutivo.

È importante distinguere tra ipoteca e pignoramento: mentre l’ipoteca costituisce una garanzia, il pignoramento rappresenta l’inizio della procedura esecutiva. L’articolo 2916 del Codice Civile stabilisce che l’ipoteca iscritta su un immobile già pignorato non produce effetti.

Quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare un immobile

Nel caso di debiti fiscali, l’Agente della Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare solo a determinate condizioni:

• Il contribuente deve possedere più di un immobile, oppure, anche possedendone uno solo, questo deve essere di lusso (classi A/8 e A/9) o non adibito a civile abitazione o non vi deve essere la sua residenza;
• Il debito per cartelle non pagate deve superare 120.000 euro;
• La somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente deve essere almeno pari a 120.000 euro;
• Deve essere stata prima iscritta ipoteca e, da tale momento, devono essere decorsi 6 mesi.

Questo significa che il pignoramento è impossibile per debiti inferiori a 120.000 euro, o se la somma del valore degli immobili del contribuente è inferiore a 120.000 euro, o ancora se il contribuente ha un solo immobile adibito a civile abitazione, non di lusso e ove ha fissato la propria residenza.

Azione revocatoria: quando l’acquisto può essere dichiarato inefficace

Uno dei rischi più significativi nell’acquistare immobili da società indebitate è rappresentato dall’azione revocatoria, che può essere sia ordinaria (art. 2901 e seguenti del Codice Civile) sia fallimentare (art. 67 Legge Fallimentare).

L’azione revocatoria ordinaria, nota anche come actio pauliana, è un rimedio a conservazione delle garanzie patrimoniali dei creditori che consente loro di richiedere l’inefficacia degli atti di disposizione patrimoniale (vendite, donazioni, ecc.) quando questi rechino pregiudizio alle loro ragioni. Il creditore può esperire questa azione entro 5 anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.

Per l’esercizio dell’azione revocatoria devono ricorrere tre presupposti:

• Il debitore deve essere consapevole del danno arrecato al creditore attraverso l’atto dispositivo;
• L’atto deve effettivamente arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore;
• Nel caso di atto a titolo oneroso, il terzo acquirente deve essere consapevole del pregiudizio.

Revocatoria ordinaria: quando l’acquisto può essere annullato

La revocatoria ordinaria, disciplinata dall’articolo 2901 del Codice Civile, è l’azione che consente al creditore di chiedere al Tribunale di poter pignorare gli immobili venduti dal proprio debitore. In sostanza, permette ai creditori di tutelare i propri interessi rispetto alle dismissioni patrimoniali effettuate dal debitore in loro pregiudizio.

Il creditore può esercitare questa azione entro cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole, trascorsi i quali l’immobile è definitivamente al sicuro nelle mani del nuovo proprietario. La procedura si avvia con la notifica di un atto di citazione sia al debitore che all’acquirente dell’immobile, dando inizio a un processo che può durare mediamente 2-3 anni in primo grado, con tempi ancora più lunghi in caso di appello e Cassazione.

Revocatoria fallimentare: rischi in caso di fallimento del venditore

Nel caso di liquidazione giudiziale della società venditrice, entra in gioco l’azione revocatoria fallimentare, regolata dall’articolo 67 della legge fallimentare. Questa norma stabilisce che possono essere revocati “gli atti a titolo oneroso compiuti nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano notevolmente ciò che a lui è stato dato o promesso“.

È importante sottolineare che, nel caso di un acquisto che prevede prima la sottoscrizione di un contratto preliminare, l’atto soggetto all’azione revocatoria fallimentare sarà solo l’atto notarile definitivo e non il preliminare. Solo il rogito, infatti, ha come effetto il trasferimento della proprietà del bene immobile.

Con la nuova legge fallimentare del 14 maggio 2005 n. 80, la possibilità di revoca di un contratto di compravendita immobiliare da parte del curatore fallimentare presuppone che:

• Il contratto sia stato stipulato nell’anno precedente alla dichiarazione di fallimento;
• Non sia stato pagato il giusto prezzo per l’immobile;
• L’acquirente non sia in grado di dimostrare che al momento dell’acquisto non era a conoscenza dell’insolvenza del venditore.

La nuova legge fallimentare prevede che le compravendite di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggette all’azione revocatoria fallimentare. Questa disposizione rappresenta una importante tutela per chi acquista un immobile per usarlo come abitazione principale.

Il rischio della liquidazione giudiziale della società venditrice

Un altro rischio rilevante è rappresentato dalla possibilità che la società venditrice finisca in liquidazione giudiziale (ex fallimento) dopo la vendita dell’immobile. Questo problema si pone principalmente nel caso di imprenditori commerciali o soci illimitatamente responsabili nelle società di persone.

In caso di fallimento della società, il curatore fallimentare potrebbe esercitare l’azione revocatoria fallimentare per far rientrare nel patrimonio della società fallita il bene venduto, vanificando così l’acquisto effettuato.

Per questo motivo può essere utile scaricare i bilanci della società per comprendere la situazione debitoria della società ed i rischi legati alla sua continuità aziendale. Questa valutazione può rivelarsi complessa e spesso richiede l’ausilio di un Dottore commercialista esperto.

Strategie di tutela per l’acquirente

Esistono diverse strategie che l’acquirente può adottare per tutelarsi dai rischi connessi all’acquisto di immobili da società indebitate. Vediamo cosa si può fare nei paragrafi seguenti.

Verifiche preliminari essenziali

Prima di procedere all’acquisto, è fondamentale effettuare una serie di verifiche:

• Visura ipotecaria e catastale dell’immobile per verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Questa verifica è essenziale per capire se l’immobile è libero da gravami o se vi sono creditori che devono essere soddisfatti;
• Verifica della situazione debitoria della società venditrice, attraverso l’esame dei bilanci e delle visure camerali. Questo tipo di controllo è più semplice per le società di capitali, tenute al deposito del bilancio, mentre è complessa per le società di persone.
• Controllo dell’eventuale stato di insolvenza della società venditrice. Questo tipo di analisi è utile per comprendere se sia già in essere (o in procinto di avviarsi) una procedura di liquidazione giudiziale.

L’importanza della buona fede e del giusto prezzo

Per tutelarsi dal rischio di revocatoria, è essenziale che l’acquirente sia in buona fede al momento dell’acquisto e che l’immobile sia acquistato ad un prezzo congruo, corrispondente al valore di mercato. Inoltre, l’acquirente non deve essere a conoscenza dell’eventuale stato di insolvenza della società venditrice.

A questi fini è importante che venga redatta una perizia giurata dell’immobile oggetto di compravendita da parte di un tecnico (es. geometra). Questo documento è fondamentale per dimostrare il valore di mercato dell’immobile e che la transazione è avvenuta partendo dal presupposto del valore economico del bene.

Questi tre elementi sono fondamentali per escludere i presupposti dell’azione revocatoria ordinaria da parte dei creditori della società venditrice, come previsto dall’articolo 2901 del Codice Civile.

Come tutelarsi contrattualmente

Una tutela che può essere valutata è quella di registrare e trascrivere il contratto preliminare di compravendita. Infatti, con la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, in caso di successiva liquidazione giudiziale della società venditrice è possibile essere ammessi al passivo con privilegio.

Nel contratto preliminare e nel rogito definitivo, inoltre, è possibile inserire clausole specifiche che tutelino l’acquirente, come:

• Dichiarazioni del venditore sull’assenza di debiti e vincoli sull’immobile;
• Garanzie specifiche con impegno del venditore a manlevare l’acquirente in caso di azioni revocatorie;
• Previsione di meccanismi di deposito di parte del prezzo presso il notaio, da liberare solo dopo la verifica dell’assenza di trascrizioni pregiudizievoli.

Hai bisogno di assistenza per l’acquisto di un immobile

L’acquisto di un immobile da una società indebitata presenta rischi significativi che richiedono un’attenta valutazione e specifiche competenze legali e fiscali. Prima di procedere a un simile acquisto, è fondamentale affidarsi a professionisti qualificati che possano guidare l’acquirente attraverso le varie fasi dell’operazione, minimizzando i rischi e garantendo la sicurezza dell’investimento.

Se stai considerando l’acquisto di un immobile da una società con pendenze economiche, non affrontare da solo questa complessa situazione. Su questi aspetti possiamo aiutarti con una consulenza personalizzata che ti aiuterà a:

• Verificare la situazione dell’immobile e della società venditrice;
• Valutare i potenziali rischi dell’operazione;
• Predisporre strategie contrattuali di tutela;
• Pianificare gli aspetti fiscali dell’acquisto.

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