Acquisto casa in Portogallo
Acquisto casa in Portogallo

Cosa dovresti considerare prima di acquistare una proprietà portoghese per limitare l’esposizione a plusvalenze, patrimoni e tasse di successione?

Se stai cercando la casa dei tuoi sogni in Portogallo, goditi la ricerca. Ci sono così tante meravigliose proprietà in luoghi fantastici, c’è solo l’imbarazzo della scelta. Tuttavia, la ricerca di un immobile richiede anche un’analisi connessa ai riflessi fiscali legati all’acquisto dell’immobile. Inoltre, devono essere considerate le implicazioni legate alla residenza fiscale (in Portogallo) ed alla disciplina sul monitoraggio fiscale (con pagamento dell’Ivie) prevista in Italia.

Senza alcuna pretesa di esaustività sull’argomento andiamo ad analizzare quali sono i principali riflessi fiscali, ai fini delle imposte indirette, connessi all’acquisto di un immobile in Portogallo.

Trascorrere del tempo presso la tua proprietà potrebbe renderti residente in Portogallo

Se hai intenzione di utilizzare la tua proprietà portoghese solo come casa per le vacanze, assicurati di comprendere le regole di residenza (fiscale). Infatti, di solito sei considerato residente fiscale dopo aver trascorso 183 giorni in Portogallo in un anno. Tuttavia, per il fisco portoghese il tempo si riduce se sei possessore di un’abitazione permanente in Portogallo. Potenzialmente, infatti, potresti essere considerato residente anche dal giorno del tuo arrivo in Portogallo.

Per questo motivo diventa fondamentale interfacciarsi con un consulente fiscale portoghese per valutare tutti gli aspetti connessi alla residenza fiscale, sia per la normativa interna, sia ai fini della Convenzione contro le doppie imposizioni siglata con l’Italia.

L’attivazione della residenza ti rende responsabile delle imposte portoghesi sul reddito mondiale e di alcune plusvalenze. Tuttavia, con il regime di residenza non abituale (NHR) del Portogallo che offre un decennio di vantaggi fiscali ai nuovi residenti, vale la pena esplorare se un trasferimento permanente può effettivamente rivelarsi più conveniente per la tua famiglia.

Il Portogallo applica una tassa di trasferimento e un’imposta di bollo sugli immobili

Al momento dell’acquisto di una proprietà portoghese, è prevista l’applicazione di una imposta di trasferimento. Si tratta, in particolare, dell’Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis (IMT). L’aliquota dell’imposta può arrivare fino all’8% più l’imposta di bollo dello 0,8% (Imposto de Selo).

Inoltre, il soggetto acquirente l’immobile è soggetto al pagamento dell’equivalente dell’Imu italiana sugli immobili – Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – tra lo 0,3% e lo 0,8% all’anno a seconda del tipo, dell’ubicazione e dell’età della proprietà (10% dove si considera la proprietà in una giurisdizione di “paradisi fiscali“). Questa imposta, come vedremo meglio di seguito, è importante perché consente l’applicazione di un credito di imposta sull’Ivie dovuta in Italia.

Le imposte patrimoniali portoghesi sugli immobili

Se la tua partecipazione in una proprietà portoghese vale più di 600.000 euro, attirerai l’Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI) tra lo 0,4% e l’1,5% ogni anno, a seconda del valore e di come è detenuta la proprietà. Tuttavia, uno sgravio di 600.000 euro a persona significa che le coppie con comproprietà devono affrontare l’AIMI solo su immobili superiori a 1,2 milioni di euro, e quindi solo sul valore superiore a questo.

Chi non ha diritto all’indennità è tenuta a versare, quindi, l’AIMI sull’intero valore dell’immobile. Tuttavia, sia per l’IMI che per l’AIMI, le autorità fiscali calcolano il valore della proprietà utilizzando il Valor Patrimonial Tributário (VPT) , che di solito è inferiore al valore effettivo di mercato.

Potresti dover pagare un’imposta sulle plusvalenze sia in Portogallo che in Italia

Quando ti trovi di fronte alla vendita di un immobile portoghese, potresti essere soggetto all’imposta sulle plusvalenze in Portogallo e potenzialmente anche in Italia, a seconda di dove risiedi. Per i residenti portoghesi, i guadagni in tutto il mondo vengono aggiunti ad altri redditi annuali e tassati con aliquote comprese tra il 14,5% e il 48%. Tuttavia, solo il 50% del guadagno è tassabile e lo sgravio dell’inflazione si applica dopo due anni di proprietà.

Sarai esentato se utilizzi i proventi della vendita di una casa principale per acquistare un’altra casa in Portogallo o nell’UE/Spazio economico europeo (SEE). Questo quindi ora riguarda gli espatriati italiani che vendono una casa portoghese per comprarne una in Italia. Un’altra esenzione si applica se sei in pensione o hai più di 65 anni e reinvesti i guadagni in un contratto assicurativo idoneo o in un fondo pensione entro sei mesi dalla vendita.

Per i residenti non portoghesi, il 28% è dovuto sulle plusvalenze portoghesi. In alternativa, i residenti nell’UE/SEE possono scegliere di pagare le aliquote dell’imposta sul reddito della scala se ciò si rivela più vantaggioso. Inoltre, devi verificare se verifichi i requisiti per la tassazione della plusvalenza da cessione di immobili in Italia. La normativa, in questo caso, prevede l’esenzione da imponibilità della plusvalenza in caso di immobili detenuti per oltre cinque anni.

La proprietà aziendale potrebbe non essere più efficiente dal punto di vista fiscale

I vantaggi fiscali di detenere proprietà portoghesi attraverso una struttura societaria offshore, come una società o un trust, sono stati diluiti dalla nuova legislazione negli ultimi anni. Dal 2018, se il valore di una società non residente è costituito per il 50% o più da immobili portoghesi, la plusvalenza sul trasferimento di azioni può essere soggetta all’imposta portoghese sulle società del 25% (35% se proveniente da un “paradiso fiscale“). Inoltre, le società che commerciano in proprietà non si qualificano per l’agevolazione dell’imposta sul patrimonio, il che significa che molte proprietà detenute attraverso enti societari sono soggette ogni anno allo 0,4% sull’intero valore della proprietà.

Quindi, se stai pensando di acquistare una proprietà portoghese in questo modo, valuta attentamente i pro ei contro per determinare se questo è l’approccio più adatto a te. Inoltre, devi valutare gli impatti della costituzione di una società all’estero ai fini del rispetto della normativa sull’esterovestizione societaria (verificando le condizioni sia per quanto riguarda l’Italia che il Portogallo).

Attenzione agli effetti per le imposte di successione

Infine, dovresti pensare a quale tassa dovranno pagare i tuoi beneficiari se erediteranno la proprietà alla tua morte o se la riceveranno in donazione mentre sei in vita. Il trasferimento di proprietà portoghesi a qualsiasi destinatario diverso dal coniuge, dai figli o dai genitori comporterà un’imposta di bollo portoghese fissa del 10%, ovunque si trovi.

Ricorda: se rimani domiciliato in Italia, come fanno molti espatriati, anche la tua proprietà portoghese e la tua proprietà in tutto il mondo sarebbero rientrano nell’ambito di applicazione dell’imposta di successione italiana. Un soggetto residente in Italia, infatti, deve valutare tutto il suo patrimonio, ovunque detenuto.

Con un’attenta pianificazione, è possibile ridurre significativamente la tua responsabilità fiscale, non solo sulla tua casa portoghese, ma sui tuoi beni, investimenti e pensioni in tutto il mondo, per te e i tuoi eredi. La pianificazione fiscale transfrontaliera è complessa e difficile da realizzare, quindi richiedi una consulenza personalizzata e professionale per assicurarti la tranquillità finanziaria e goderti appieno la tua nuova casa lontano da casa.

Le imposte patrimoniali italiane su una casa in Portogallo

Un soggetto fiscalmente residente in Italia che acquista un immobile in Portogallo è tenuto ad assolvere obblighi fiscali anche in Italia. Mi riferisco, in particolare, agli obblighi:

  • Monitoraggio fiscale di attività patrimoniali estere;
  • La compilazione del quadro RW del modello Redditi PF, con l’eventuale pagamento dell’imposta patrimoniale, Ivie.

Inoltre, qualora l’immobile portoghese venga messo a reddito devono essere considerati gli effetti sulla tassazione italiana, con applicazione del credito per imposte estere sull’IRPEF complessiva del contribuente.

Il monitoraggio fiscale degli immobili detenuti in Portogallo

Le disposizioni sul monitoraggio fiscale sono contenute nel D.L. 28.6.90 n. 167 (conv. L. 4.8.90 n. 227) e consentono all’Amministrazione finanziaria di avere una compiuta conoscenza delle attività detenute all’estero dai contribuenti residenti in Italia. Questa normativa, infatti, consente di controllare il corretto assolvimento dei relativi debiti tributari in applicazione del principio della tassazione in capo ai residenti del reddito ovunque prodotto. Questo significa che un soggetto fiscalmente residente in Italia che acquista una seconda casa in Portogallo per le vacanze o per investimento (attraverso la locazione) è tenuto ad osservare precisi obblighi fiscali in Italia.

Secondo quanto previsto dal provv. 18.12.2013 n. 151663 e dalla circ. 23.12.2013 n. 38, per l’individuazione del valore degli immobili esteri da indicare nel quadro RW devono essere adottati gli stessi criteri validi ai fini Ivie, anche se non dovuta.

L’ivie – imposta patrimoniale sugli immobili esteri

L’Ivie è un’imposta dello 0,76% sul valore degli immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati (art. 19 co. 13 del D.L. n. 201/2011). L’imposta deve essere liquidata all’interno del quadro RW relativo al monitoraggio fiscale insieme all’Ivafe. In origine, l’imposta era dovuta dalle sole persone fisiche residenti. Soggetto passivo dell’Ivie è il proprietario dell’immobile ovvero il titolare di altro diritto reale sullo stesso. Pertanto, devono assolvere l’Ivie (circ. Agenzia delle Entrate 2.7.2012 n. 28, § 1.1):

  • Il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo;
  • Il titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà);
  • Il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • Il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Di fatto l’acquisto di un immobile in Portogallo in forma individuale oppure attraverso un ente come una società semplice o un trust, comporta in ogni caso obblighi ai fini del monitoraggio fiscale e dell’IVIE.

Aliquota e base imponibile ivie

L’IVIE è un’imposta patrimoniale che prevede un’aliquota nella misura dello 0,76% applicata:

  • Sul costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto;
  • e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Qualora la valorizzazione dei diritti reali diversi dalla proprietà (ad esempio, l’usufrutto) non sia rilevabile da un contratto, essa si assume secondo i criteri dettati dalla legislazione del Paese in cui l’immobile è situato. Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione. Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe. In mancanza, si assume il costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal de cuius o dal donante come risultante dalla relativa documentazione. In assenza di tale documentazione, si assume il valore di mercato come sopra determinato.

Valore degli immobili situati nell’unione europea e nello see

Con riferimento agli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni (ossia, Norvegia, Islanda e Liechtenstein), il valore è quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale. Tale criterio si applica anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione. In mancanza di questo valore, occorre utilizzare il costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto e, in assenza, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

La Circolare n. 28/E/2012 per il Portogallo prevede che il valore catastale da prendere in considerazione per il calcolo dell’Ivie sia quello determinato ai fini dell’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Allo stesso modo, l’imposta versata in Portogallo può essere portata a riduzione (fino ad azzerarne l’importo) dell’Ivie dovuta in Italia.

Determinazione dell’imposta e del credito di imposta

L’Ivie è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero. L’imposta non è dovuta se l’importo non supera i 200,00 euro. Analizzando quanto indicato dalle specifiche tecniche alla trasmissione del modello Redditi, la franchigia si applica per ogni singolo immobile soggetto ad IVIE. In particolare, con riferimento alla colonna 13 del quadro RW, viene precisato che se il valore che si ottiene moltiplicando il valore dell’immobile per l’aliquota è inferiore a 200,00 la colonna 13 deve essere uguale a zero. Si osserva, infine, che ai fini dell’applicazione della soglia di esenzione di 200,00 euro si deve fare riferimento all’imposta determinata sul valore complessivo dell’immobile:

  • a prescindere da quote e periodo di possesso;
  • senza tenere conto delle detrazioni previste per l’eventuale scomputo dei crediti di imposta.

Inoltre, dall’imposta patrimoniale dello 0,76% si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito di imposta pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. In sostanza, dall’IVIE dovuta per l’anno si scomputa l’imposta patrimoniale pagata all’estero nel medesimo anno.

Versamento, liquidazione, accertamento e riscossione

Per il versamento, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, le sanzioni e i rimborsi nonché per il contenzioso, relativamente all’imposta sugli immobili esteri, si applicano le disposizioni previste per l’IRPEF.

Acquisto immobile in Portogallo: conclusioni e consulenza fiscale

In questo contributo ho cercato di fornirti tutte le indicazioni utili riguardanti le imposte dovute in caso di acquisto di una casa in Portogallo. Sono partito dalle imposte patrimoniali portoghesi per arrivare alla normativa italiana. Particolare attenzione deve essere prestata, come hai visto, sulla corretta compilazione del quadro RW, per quanto riguarda il valore di determinazione dell’immobile.

Posso dirti che molto spesso si commettono errori per quanto riguarda la corretta compilazione del quadro RW per quanto riguarda gli immobili in Portogallo. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un esperto. Se vuoi posso analizzare la tua situazione personale e risolvere i tuoi dubbi riguardanti le imposte dovute per un immobile in Francia. Segui il link sottostante per metterti in contatto con me e ricevere una consulenza personalizzata.

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