Il contratto di mutuo, è un rapporto che, all’apertura della successione, viene trasferito agli eredi, che subentrano nel contratto e sono tenuti al pagamento. Infatti, gli eredi sono tenuti sempre al pagamento dei debiti del defunto, quindi, sono tenuti, al decesso dell’intestatario, ad adempiere all’onere di restituire il capitale con gli interessi.
Il mutuo passa automaticamente agli eredi che accettano l’eredità. Diventano coobbligati in solido al pagamento delle rate residue, salvo rinuncia formale o estinzione tramite polizza assicurativa. Il debito residuo è deducibile dall’asse ereditario per calcolare l’imposta di successione.
Quando un erede riceve in successione un immobile gravato da un mutuo, ci sono diverse considerazioni legali e pratiche da tenere a mente. Questa guida offre una panoramica chiara delle opzioni disponibili e delle responsabilità associate.
Il mutuo è il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna ad altra, detta mutuatario, una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa qualità, a norma dell’art. 1813 c.c.
L’effetto essenziale del mutuo è, quindi, il trasferimento della proprietà della cosa al mutuatario e la liberazione di quest’ultimo ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuto. Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura.
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Come funziona il passaggio del mutuo
Quando muore il titolare di un mutuo ipotecario, il contratto non si estingue ma si trasferisce agli eredi. Questo trasferimento avviene automaticamente con l’accettazione dell’eredità, senza bisogno di una nuova stipula. Gli eredi subentrano nella posizione giuridica del defunto e assumono tutti i diritti e gli obblighi connessi al finanziamento. La banca mantiene l’ipoteca sull’immobile come garanzia del credito e può continuare a richiedere il pagamento secondo il piano di ammortamento originario. Non cambia il tasso d’interesse né la durata del mutuo, salvo successivi accordi tra eredi e istituto di credito.
La formalizzazione del passaggio avviene tramite l’accollo del mutuo, regolamentato dall’articolo 1273 del Codice Civile. L’accollo è l’atto con cui un terzo (l’erede) si assume formalmente il debito del defunto con l’accordo del creditore. Esistono due tipologie: l’accollo cumulativo, dove il debitore originario (tecnicamente il patrimonio ereditario) resta obbligato insieme all’erede, e l’accollo liberatorio, dove solo l’erede risponde del debito. Nella maggior parte delle successioni si applica l’accollo cumulativo, che non libera completamente il patrimonio ereditario ma permette alla banca di rivalersi su tutti i beni dell’eredità in caso di inadempienza. Gli eredi devono presentare alla banca la documentazione successoria (dichiarazione di successione, certificato di morte, atto notarile) per avviare la pratica.
Se l’immobile aveva una polizza vita collegata al mutuo, il meccanismo cambia radicalmente. Questa assicurazione facoltativa garantisce l’estinzione del debito residuo in caso di morte del mutuatario, sollevando gli eredi dall’onere di pagare le rate. La compagnia assicurativa versa alla banca l’intero capitale residuo e gli eredi ricevono l’immobile libero da ipoteca. Non tutte le polizze coprono automaticamente il decesso: alcune prevedono clausole specifiche su età, cause di morte o malattie preesistenti. Verifica sempre le condizioni contrattuali prima di accettare l’eredità.
Molti eredi scoprono l’esistenza della polizza vita solo dopo mesi dalla successione. Richiedi subito alla banca l’estratto conto del mutuo con elenco delle assicurazioni attive: potresti risparmiare decine di migliaia di euro.
Accettazione con beneficio di inventario
L’erede, tra il rifiutare o accettare, ha anche una terza possibilità, cioè accettare con il beneficio dell’inventario. Ciò consente di prevenire la confusione del patrimonio de defunto con quello dell’erede. Dunque, laddove si scegliesse questa modalità, i creditori del defunto potranno rivalersi limitatamente al patrimonio lasciato in eredità. Mentre, ove, invece, non si proceda all’accettazione con beneficio, in questo caso, i creditori potranno rivalersi anche sul patrimonio dell’erede.
Rinuncia all’eredità
Se il mutuo residuo supera il valore dell’immobile o l’eredità comprende più debiti che attivi, puoi rinunciare all’eredità. La rinuncia è un atto formale che va effettuato davanti a un notaio o al cancelliere del tribunale competente entro 10 anni dall’apertura della successione (o entro 3 mesi se hai già preso possesso dei beni). Con la rinuncia, non acquisisci né i beni né i debiti del defunto: è una scelta totale che non ammette rinunce parziali. Non puoi accettare la casa e rifiutare il mutuo.
La rinuncia ha conseguenze importanti sui rapporti tra coeredi. Se tre fratelli ereditano e uno rinuncia, la sua quota si ridistribuisce sugli altri due che accettano. Questi diventano comproprietari dell’immobile in parti maggiori ma anche coobbligati per l’intero mutuo. La banca perde un debitore solidale e può richiedere garanzie aggiuntive ai restanti eredi. In alcuni casi, gli eredi che accettano possono pretendere dal rinunciatario un contributo informale, ma questa richiesta non ha valore legale: chi rinuncia non ha obblighi verso la banca
Prima di decidere, richiedi alla banca l’estratto del mutuo e verifica l’esistenza di polizze vita. Spesso il debito è coperto da assicurazione e rinunciare all’eredità significherebbe perdere un immobile che invece riceveresti libero da ipoteca.
Rinuncia dopo accettazione tacita
Devi prestare attenzione alle azioni che compi dopo il decesso. Accetti tacitamente l’eredità se compi atti che presuppongono la volontà di accettare: pagare rate del mutuo, ristrutturare l’immobile, affittarlo, presentare dichiarazione di successione senza clausole di riserva. L’accettazione tacita è irrevocabile e preclude la rinuncia successiva. Se hai già accettato, puoi solo cercare accordi con la banca per rinegoziare il mutuo o procedere alla vendita dell’immobile per estinguere il debito.
L’accollo del mutuo
Se gli eredi decidono di continuare a pagare il mutuo, possono procedere con l’accollo. Questo è un atto formale che trasferisce la responsabilità del debito agli eredi. È necessario che tutti gli eredi siano d’accordo e che l’accollo venga stipulato presso un notaio. Una volta completato, gli eredi diventano i nuovi debitori nei confronti della banca.
Gli eredi sono responsabili in solido, il che significa che ogni erede è obbligato a pagare l’intero importo del mutuo, indipendentemente dalla loro quota di proprietà sull’immobile. Se uno degli eredi non paga, gli altri possono essere chiamati a coprire la sua parte.
La procedura di accollo del mutuo (articolo 1273 del Codice Civile) dispone quanto segue:
Se il debitore è un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa la liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa dalla stipulazione o se il creditore dichiarazione espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido con il terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il credito che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.
In questo scenario, il “debitore” da liberare dal mutuo sarebbe non solo il defunto, ma anche gli altri suoi eredi. Se questa procedura non dovesse avvenire, la banca potrebbe addirittura avere diritto di avviare una procedura esecutiva e di incamerare l’immobile.
Passaggio della detrazione per interessi
Ovviamente ciò comporta diverse conseguenza a seconda delle caratteristiche del contratto di mutuo. Può accadere, infatti, che il mutuo desse diritto a delle detrazioni di interessi passivi, in genere nella misura del 19% delle spese, con il limite massimo di 4 mila euro. In questo caso, anche il diritto sarà oggetto di trasferimento in capo agli eredi.
Estinzione anticipata del mutuo
Gli eredi possono anche decidere di estinguere anticipatamente il mutuo se dispongono della liquidità necessaria. Questa opzione è vantaggiosa se il debito residuo è relativamente basso e consente di liberare l’immobile da oneri finanziari.
Vendita dell’Immobile
Se gli eredi decidono di non mantenere il mutuo o l’immobile, possono optare per la vendita dell’immobile stesso. Il ricavato della vendita viene utilizzato per estinguere il debito residuo con la banca. Qualora ci fosse un surplus dopo il pagamento del mutuo, questo deve essere diviso tra gli eredi secondo le loro quote di proprietà.
Coniugi cointestatari
Può poi accadere che i coniugi siano cointestatari del mutuo. In questo caso, in caso di decesso di uno dei due coniugi, il contratto continua in capo all’altro coniuge cointestatario, quindi non vi saranno neanche problemi per quel che attiene al pagamento delle rate del mutuo stesso.
In particolare, se il mutuo viene addebitato su un determinato conto comune, le rate verranno detratte automaticamente. Queste sono addebitate sullo stesso conto. Per liberare anche gli eredi dall’obbligo, tuttavia, sarebbe sempre meglio procedere all’accollo interno. A quel punto, il coniuge matura il diritto a detrarre interamente gli interessi passivi.
Deduzioni fiscali sull’imposta di successione
Il debito residuo del mutuo è deducibile dall’attivo ereditario ai fini del calcolo dell’imposta di successione. Questa deduzione riduce la base imponibile su cui si applica l’aliquota, generando un risparmio fiscale significativo. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 342/2020, ha chiarito che sono deducibili non solo i mutui contratti per l’acquisto dell’immobile ereditato, ma anche quelli destinati alla ristrutturazione o al miglioramento di beni presenti nell’asse ereditario. Ad esempio, se il defunto aveva un mutuo di € 50.000 per ristrutturare la casa ereditata, questo importo riduce il valore tassabile dell’eredità.
La normativa di riferimento è l’articolo 20, comma 2, del D.Lgs. 346/1990, che disciplina la deducibilità dei debiti ereditari. Non sono invece deducibili i debiti contratti per acquistare beni non più presenti nell’asse ereditario al momento della successione. Se il de cuius aveva un mutuo di € 20.000 per comprare lingotti d’oro poi venduti prima della morte, quel debito non riduce la base imponibile perché i lingotti non fanno parte dell’eredità tassata. Il principio è che puoi dedurre solo i debiti collegati a beni effettivamente ereditati e quindi sottoposti a imposta di successione.
Per ottenere la deduzione devi indicare il mutuo nella dichiarazione di successione, allegando la certificazione bancaria del debito residuo al momento del decesso. La banca rilascia questo documento su richiesta degli eredi, specificando capitale residuo, interessi maturati e piano di ammortamento. Il valore deducibile è quello alla data di apertura della successione, non quello al momento della stipula del mutuo. Se il patrimonio ereditario vale € 200.000 e il mutuo residuo è € 50.000, l’imposta di successione si calcola su € 150.000 (al netto di franchigie). Con aliquota del 4% per figli, risparmi € 2.000 di imposta grazie alla deduzione del mutuo.
| Patrimonio lordo | Mutuo residuo | Base imponibile | Imposta (4% figli) | Risparmio |
|---|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 0 | € 200.000 | € 8.000 | – |
| € 200.000 | € 30.000 | € 170.000 | € 6.800 | € 1.200 |
| € 200.000 | € 50.000 | € 150.000 | € 6.000 | € 2.000 |
| € 200.000 | € 80.000 | € 120.000 | € 4.800 | € 3.200 |
Responsabilità degli eredi nel debito
Tutti gli eredi che accettano l’eredità sono responsabili in solido del mutuo. La solidarietà significa che ogni erede può essere chiamato dalla banca a pagare l’intero debito residuo, non solo la propria quota ereditaria. Se hai tre figli eredi in parti uguali e uno non paga, la banca può rivolgersi a uno solo degli altri due per ottenere l’intero importo dovuto. Chi paga può poi rivalersi sugli altri coeredi nei rapporti interni, ma verso la banca rimane obbligato per l’intero. Questo meccanismo protegge il creditore dal rischio di insolvenza parziale degli eredi.
La responsabilità solidale vale sia per le rate mensili sia per eventuali debiti pregressi del defunto. Se il de cuius aveva rate arretrate, gli eredi devono saldarle insieme al capitale residuo. La banca può iscrivere ipoteca giudiziale sull’immobile ereditato o avviare procedure esecutive se gli eredi non adempiano agli obblighi. In questo scenario, l’immobile viene messo all’asta per soddisfare il credito della banca. Per evitare il pignoramento, gli eredi possono chiedere una rinegoziazione delle rate o proporre un piano di rientro dilazionato, specialmente se il defunto aveva già concordato modifiche con l’istituto.
Nei rapporti interni tra coeredi, ciascuno risponde in proporzione alla propria quota di eredità. Se un fratello eredita il 50% e due sorelle il 25% ciascuna, nei rapporti tra di loro le quote di debito seguono questa proporzione. Ma attenzione: verso la banca tutti rispondono per l’intero importo. Chi paga più della propria quota può agire in regresso contro gli altri eredi per recuperare la differenza. Questo meccanismo richiede spesso l’intervento di un legale per tutelare i diritti di chi anticipa somme superiori alla propria quota ereditaria.
Tabella di riepilogo
| Situazione | Responsabilità verso banca | Rapporti interni eredi | Conseguenze inadempienza |
|---|---|---|---|
| Erede unico | 100% del debito | Non applicabile | Pignoramento immobile |
| 2 eredi parti uguali | Ciascuno 100% (solidale) | 50% ciascuno | Banca può agire contro uno solo |
| 3 eredi quote diverse | Ciascuno 100% (solidale) | Proporzionale a quote | Chi paga può rivalersi sugli altri |
| Rinuncia 1 erede | Altri rispondono 100% | Quote ridistribuite | Riduzione numero coobbligati |
Domanda di successione nel mutuo
In caso di successione nel contratto di mutuo, gli eredi devono provvedere alla procedura necessaria per subentrare nel contratto. La domanda di successione nella titolarità del mutuo può essere effettuata dal:
- Coniuge superstite;
- In assenza, ai figli se componenti del nucleo familiare così come individuato dal Regolamento di riferimento
Per stabilire, la disciplina da applicare si prenderà in considerazione il Regolamento vigente al momento della presentazione della domanda di mutuo da parte del titolare del mutuo. Laddove figli siano minori di età, questi possono ottenere il subentro nel contratto previo parere del giudice cautelare.
Presentazione della domanda all’INPS
Nel caso in cui il mutuatario sia titolare di un contratto INPS, in questo caso si provvederà alla successione presentando la domanda online, per ottenere la successione nella titolarità del contratto di mutuo al coniuge o ai figli.
Se il mutuo, dunque, ha ad oggetto una garanzia su un immobile, potrebbe comportare che il bene immobile sia ereditato da altro soggetto. In questo caso, l’ammortamento deve essere interrotto alla data del decesso dell’intestatario del mutuo. In questo caso, gli eredi dell’immobile dovranno provvedere all’immediata estinzione del finanziamento.
La domanda di successione può essere presentata da
- Il coniuge del mutuatario;
- I figli del mutuatario:
- Il tutore in caso di figli minori di età.
La domanda deve essere presentata accedendo al sito web dell’INPS, che predispone un servizio apposito. Laddove, la domanda è presentata dal tutore, questo provvederà ad accedere inserendo la proprie credenziali. È, altresì, tenuto anche a inserire il numero del provvedimento di nomina giudiziale. In tal modo, si evidenzia, che il mutuo sarà intestato al tutore.
Per quanto riguarda la domanda presentata dal coniuge o dai figli, in questo caso, il mutuo sarà posto a carico dei soggetti richiedenti il subentro. I regolamenti in materia, richiedono che i figli intestatari facciano parte del nucleo familiare. Non è, invece, necessario che sia iscritto alla Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie.
Successivamente alla presentazione della domanda l’INPS invierà apposita documentazione in caso di rigetto della domanda. Il termine ordinario per l’emanazione dei provvedimenti è stabilito dalla Legge n. 241/1990 in 30 giorni. In alcuni casi la legge può fissare termini diversi.
Alternative per gestire il mutuo ereditato
Gli eredi che accettano l’eredità hanno diverse opzioni per gestire il mutuo. La prima è continuare a pagare le rate secondo il piano originario, subentrano senza modifiche al contratto. La seconda è l’estinzione anticipata, utilizzando liquidità proprie o altri beni ereditati per chiudere definitivamente il debito. Questa scelta elimina gli interessi futuri e libera l’immobile dall’ipoteca, ma richiede disponibilità economica immediata. La terza opzione è la surrogazione: trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni migliori.
La surrogazione del mutuo, regolata dall’articolo 1202 del Codice Civile, permette di cambiare istituto di credito senza costi. La nuova banca eroga l’importo necessario per estinguere il vecchio mutuo direttamente alla vecchia banca, che rilascia quietanza e surroga l’ipoteca esistente. Gli eredi non pagano spese notarili, di perizia o imposte: tutto è a carico della banca subentrante. Questa soluzione conviene se trovi tassi d’interesse più bassi o rate più dilazionate rispetto al mutuo ereditato. Molti eredi surrogano per allungare la durata del mutuo e ridurre l’importo mensile delle rate, adattandolo alla propria capacità di reddito.
Un’altra alternativa è la vendita dell’immobile con mutuo in corso. L’acquirente può accollarsi il mutuo residuo, sottraendolo dal prezzo di vendita. Ad esempio, se vendi a € 180.000 un immobile con mutuo di € 50.000, l’acquirente paga € 130.000 agli eredi e si accolla il debito verso la banca. Questa operazione richiede il consenso della banca, che valuta l’affidabilità creditizia dell’acquirente. Se la banca rifiuta, devi estinguere il mutuo con parte del ricavato della vendita prima del rogito. La vendita è la scelta preferita quando gli eredi non hanno reddito sufficiente per pagare le rate o vogliono dividere rapidamente il valore dell’eredità in denaro.
Rinegoziazione con la banca
Se le rate del mutuo ereditato sono troppo alte per il tuo reddito, chiedi alla banca una rinegoziazione. Puoi proporre un allungamento della durata residua per ridurre l’importo mensile, il passaggio da tasso variabile a fisso per avere certezza delle rate future, o una sospensione temporanea (moratoria) se attraversi difficoltà economiche. Le banche valutano queste richieste caso per caso, privilegiando soluzioni che evitino l’insolvenza. Presenta documentazione aggiornata sui tuoi redditi e patrimonio per supportare la richiesta di modifica contrattuale.
Fonti
- Codice Civile, articolo 1273
- Codice Civile, articolo 1202
- Codice Civile, articolo 1294
- D.Lgs. 346/1990, articolo 20, comma 2
- D.Lgs. 346/1990, articolo 22, comma 1
- Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 342/2020
- Regolamento INPS prestazioni creditizie
