Quando un erede riceve in successione un immobile gravato da un mutuo, ci sono diverse considerazioni legali e pratiche da tenere a mente. Questa guida offre una panoramica chiara delle opzioni disponibili e delle responsabilità associate.
Il mutuo è il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna ad altra, detta mutuatario, una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa qualità, a norma dell’art. 1813 c.c.
L’effetto essenziale del mutuo è, quindi, il trasferimento della proprietà della cosa al mutuatario e la liberazione di quest’ultimo ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuto. Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura.
Successione nel contratto di mutuo
Alla morte del titolare del mutuo, il debito non si estingue automaticamente. Gli eredi subentrano nella titolarità del mutuo e diventano responsabili del pagamento delle rate residue. Questo significa che, a meno che non venga presa una decisione diversa, gli eredi devono continuare a onorare il debito verso la banca.
Il contratto di mutuo è un rapporto che, all’apertura della successione, viene trasferito agli eredi, che subentrano nel contratto e sono tenuti al pagamento. Infatti, gli eredi sono tenuti sempre al pagamento dei debiti del defunto, quindi essi sono tenuti, al decesso dell’intestatario, ad adempiere all’onere di restituire il capitale con gli interessi.
Dunque, è un onere che passa agli eredi secondo i criteri che regola la disciplina delle successioni. Quindi ciascuno degli eredi subentra nelle possibilità pro quota, cioè in base alla quota successoria spettante. Ciò comporta che si deve consentire agli eredi, in questa situazione, di decidere se accettare o meno l’eredità, circostanza da valutare da parte degli eredi a seconda delle proprie possibilità finanziarie di sostenere una simile spesa.
L’erede, tra il rifiutare o accettare, ha anche una terza possibilità, cioè accettare con il beneficio dell’inventario. Ciò consente di prevenire la confusione del patrimonio de defunto con quello dell’erede. Dunque, laddove si scegliesse questa modalità, i creditori del defunto potranno rivalersi limitatamente al patrimonio lasciato in eredità. Mentre, ove, invece, non si proceda all’accettazione con beneficio, in questo caso, i creditori potranno rivalersi anche sul patrimonio dell’erede.
Rinuncia all’eredità
Se uno o più eredi non vogliono farsi carico del mutuo, hanno la possibilità di rinunciare all’eredità. Tuttavia, questa scelta implica rinunciare a tutti i beni lasciati dal defunto, non solo all’immobile gravato dal mutuo. La rinuncia deve essere effettuata formalmente e non può essere parziale.
Accettazione dell’eredità ed accollo del mutuo
Se gli eredi decidono di continuare a pagare il mutuo, possono procedere con l’accollo. Questo è un atto formale che trasferisce la responsabilità del debito agli eredi. È necessario che tutti gli eredi siano d’accordo e che l’accollo venga stipulato presso un notaio. Una volta completato, gli eredi diventano i nuovi debitori nei confronti della banca.
Gli eredi sono responsabili in solido, il che significa che ogni erede è obbligato a pagare l’intero importo del mutuo, indipendentemente dalla loro quota di proprietà sull’immobile. Se uno degli eredi non paga, gli altri possono essere chiamati a coprire la sua parte.
La procedura di accollo del mutuo (articolo 1273 del Codice Civile) dispone quanto segue:
Se il debitore è un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa la liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa dalla stipulazione o se il creditore dichiarazione espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido con il terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il credito che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.
In questo scenario, il “debitore” da liberare dal mutuo sarebbe non solo il defunto, ma anche gli altri suoi eredi. Se questa procedura non dovesse avvenire, la banca potrebbe addirittura avere diritto di avviare una procedura esecutiva e di incamerare l’immobile.
Passaggio della detrazione per interessi
Ovviamente ciò comporta diverse conseguenza a seconda delle caratteristiche del contratto di mutuo. Può accadere, infatti, che il mutuo desse diritto a delle detrazioni di interessi passivi, in genere nella misura del 19% delle spese, con il limite massimo di 4 mila euro. In questo caso, anche il diritto sarà oggetto di trasferimento in capo agli eredi.
Polizza assicurativa sulla vita
Se il defunto aveva stipulato una polizza vita collegata al mutuo, questa può coprire il debito residuo. In tal caso, l’assicurazione salderà il mutuo direttamente con la banca, liberando gli eredi da ulteriori obblighi finanziari e consentendo loro di ereditare l’immobile senza oneri.
Estinzione anticipata del mutuo
Gli eredi possono anche decidere di estinguere anticipatamente il mutuo se dispongono della liquidità necessaria. Questa opzione è vantaggiosa se il debito residuo è relativamente basso e consente di liberare l’immobile da oneri finanziari.
Vendita dell’Immobile
Se gli eredi decidono di non mantenere il mutuo o l’immobile, possono optare per la vendita dell’immobile stesso. Il ricavato della vendita viene utilizzato per estinguere il debito residuo con la banca. Qualora ci fosse un surplus dopo il pagamento del mutuo, questo deve essere diviso tra gli eredi secondo le loro quote di proprietà.
Coniugi cointestatari
Può poi accadere che i coniugi siano cointestatari del mutuo. In questo caso, in caso di decesso di uno dei due coniugi, il contratto continua in capo all’altro coniuge cointestatario, quindi non vi saranno neanche problemi per quel che attiene al pagamento delle rate del mutuo stesso.
In particolare, se il mutuo viene addebitato su un determinato conto comune, le rate verranno detratte automaticamente. Queste sono addebitate sullo stesso conto. Per liberare anche gli eredi dall’obbligo, tuttavia, sarebbe sempre meglio procedere all’accollo interno. A quel punto, il coniuge matura il diritto a detrarre interamente gli interessi passivi.
Domanda di successione nel mutuo
In caso di successione nel contratto di mutuo, gli eredi devono provvedere alla procedura necessaria per subentrare nel contratto. La domanda di successione nella titolarità del mutuo può essere effettuata dal:
- Coniuge superstite;
- In assenza, ai figli se componenti del nucleo familiare così come individuato dal Regolamento di riferimento
Per stabilire, la disciplina da applicare si prenderà in considerazione il Regolamento vigente al momento della presentazione della domanda di mutuo da parte del titolare del mutuo. Laddove figli siano minori di età, questi possono ottenere il subentro nel contratto previo parere del giudice cautelare.
Presentazione della domanda all’INPS
Nel caso in cui il mutuatario sia titolare di un contratto INPS, in questo caso si provvederà alla successione presentando la domanda online, per ottenere la successione nella titolarità del contratto di mutuo al coniuge o ai figli.
Se il mutuo, dunque, ha ad oggetto una garanzia su un immobile, potrebbe comportare che il bene immobile sia ereditato da altro soggetto. In questo caso, l’ammortamento deve essere interrotto alla data del decesso dell’intestatario del mutuo. In questo caso, gli eredi dell’immobile dovranno provvedere all’immediata estinzione del finanziamento.
La domanda di successione può essere presentata da
- Il coniuge del mutuatario;
- I figli del mutuatario:
- Il tutore in caso di figli minori di età.
La domanda deve essere presentata accedendo al sito web dell’INPS, che predispone un servizio apposito. Laddove, la domanda è presentata dal tutore, questo provvederà ad accedere inserendo la proprie credenziali. È, altresì, tenuto anche a inserire il numero del provvedimento di nomina giudiziale. In tal modo, si evidenzia, che il mutuo sarà intestato al tutore.
Per quanto riguarda la domanda presentata dal coniuge o dai figli, in questo caso, il mutuo sarà posto a carico dei soggetti richiedenti il subentro. I regolamenti in materia, richiedono che i figli intestatari facciano parte del nucleo familiare. Non è, invece, necessario che sia iscritto alla Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie.
Successivamente alla presentazione della domanda l’INPS invierà apposita documentazione in caso di rigetto della domanda. Il termine ordinario per l’emanazione dei provvedimenti è stabilito dalla Legge n. 241/1990 in 30 giorni. In alcuni casi la legge può fissare termini diversi.
Conclusioni
Gestire un mutuo su un immobile proveniente da successione richiede attenzione e una buona comprensione delle opzioni disponibili. È fondamentale comunicare con la banca e considerare tutte le alternative prima di prendere una decisione definitiva. Consultare un professionista legale o un consulente finanziario può aiutare a navigare nel processo in modo sicuro e informato. Se hai ulteriori domande o necessiti di assistenza specifica su questo tema, non esitare a contattarci per una consulenza personalizzata.
