Contratto di mutuo: profili civilistici e fiscali

Il contratto di mutuo è uno strumento finanziario molto comune utilizzato sia dalle famiglie sia dalle imprese per ottenere liquidità a lungo termine. Che si tratti di comprare casa, di ristrutturare un immobile o di finanziare un progetto aziendale, rappresenta una soluzione efficace per accedere a somme consistenti, da restituire poi gradualmente con interessi.

Cos’è un contratto di mutuo?

E’ un accordo tra due parti in cui una (detta mutuante, solitamente una banca) concede una somma di denaro all’altra (detta mutuatario), la quale si impegna a restituire l’importo ricevuto in un periodo di tempo prestabilito, generalmente con l’applicazione di interessi. Rientra tra i contratti tipici, e la sua disciplina è rinvenibile nell’art. 1813 del c.c., secondo il quale:

“…è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”

Questo tipo di contratto si distingue per il suo scopo: mentre i prestiti possono avere durate e scopi variabili, si caratterizza principalmente per l’impiego di somme consistenti destinate, ad esempio, all’acquisto di immobili o ad investimenti strutturali.

In altre parole, rappresenta un impegno significativo per entrambe le parti coinvolte, sia per il mutuante che concede il capitale, sia per il mutuatario che deve restituire il prestito secondo le condizioni stabilite. Il mutuatario deve essere consapevole delle proprie capacità di rimborso per evitare di incorrere in problemi finanziari nel lungo periodo.

Caratteristiche principali

La forma del contratto è, in via generale, libera. In caso, però, di previsione di interessi ad un tasso superiore a quello legale, di cui all’articolo 1284 c.c., la relativa clausola richiede la forma scritta ad substantiam.

La trasparenza è un elemento chiave, è importante che entrambe le parti siano pienamente consapevoli di tutti i termini e condizioni. Gli istituti di credito sono obbligati per legge a fornire tutte le informazioni necessarie, come il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che indica il costo complessivo, includendo interessi e spese accessorie.

Si tratta di un contratto reale, il che significa che si perfeziona con la consegna del bene (di solito denaro). Prima della consegna, l’accordo tra le parti non produce effetti giuridici. Questo contratto è comunemente usato nel settore bancario, dove le banche forniscono denaro ai clienti con l’accordo che il prestito sarà rimborsato con interessi entro un certo lasso di tempo. Questi interessi rappresentano il costo del prestito per il mutuatario e il guadagno per il mutuante.

Gli elementi essenziali

Affinché il contratto sia valido, è fondamentale che contenga alcuni elementi essenziali, tra cui:

• Importo: il capitale concesso in prestito;
• Durata: il periodo entro cui il capitale deve essere restituito;
• Tasso di interesse: l’importo da corrispondere per l’uso del capitale, espresso in percentuale;
• Piano di ammortamento: il programma di restituzione, con indicazione delle rate periodiche;
• Garanzie: spesso si tratta di ipoteca sull’immobile finanziato;
• Condizioni generali: tutte le clausole che regolano il contratto, come le penali in caso di estinzione anticipata, i tassi di mora, e i diritti e doveri di entrambe le parti.

Deve anche contenere clausole che stabiliscono i diritti e gli obblighi delle parti, come la possibilità di estinzione anticipata, il tipo di tasso di interesse e la gestione degli interessi di mora in caso di ritardi nei pagamenti. È inoltre importante che il contratto contenga indicazioni relative ai costi accessori, come spese di istruttoria, perizia e notarili.

Differenza con il prestito personale

Un aspetto spesso frainteso riguarda la differenza con il prestito personale. Sebbene entrambi siano strumenti finanziari per ottenere liquidità, ci sono importanti differenze tra i due:

Il mutuo è spesso legato all’acquisto di un immobile, mentre il prestito personale può avere svariate finalità, come l’acquisto di un’auto o il finanziamento di una vacanza.

Inoltre, i primi riguardano generalmente importi più elevati rispetto ai prestiti personali, che sono invece destinati a spese più contenute.

Il primo richiede garanzie reali (ipoteca), mentre il prestito personale richiede garanzie meno onerose, spesso solo un reddito dimostrabile.

Queste differenze rendono il mutuo più adatto per finanziamenti di lunga durata e di grande entità, mentre i prestiti personali sono ideali per esigenze di liquidità più immediate e meno rilevanti.

Come funziona l’ipoteca nel contratto di mutuo

L’ipoteca rappresenta una garanzia reale a favore del mutuante (banca). L’immobile su cui si accende l’ipoteca resta nella disponibilità del mutuatario, ma la banca ha diritto di espropriarlo nel caso di mancato pagamento delle rate. L’ipoteca viene generalmente iscritta per un valore pari al 150-200% del capitale concesso, per coprire anche gli interessi e le eventuali spese legali.

L’ipoteca rappresenta una tutela fondamentale per il mutuante: garantisce la possibilità di recuperare il credito attraverso la vendita forzata del bene ipotecato, qualora il mutuatario non riuscisse a rispettare gli impegni di pagamento. Per il mutuatario, questo implica l’importanza di essere sempre puntuale nei pagamenti per evitare di perdere l’immobile.

Gradi di ipoteca

• Ipoteca di primo grado: il mutuante ha priorità sugli altri creditori;
• Ipoteca di secondo grado: viene iscritta in presenza di una precedente ipoteca e presenta una priorità inferiore.

Le ipoteche di primo grado sono le più comuni nei contratti. Tuttavia, è possibile trovare situazioni in cui sullo stesso immobile vengono iscritte più ipoteche, in funzione di ulteriori finanziamenti richiesti. In questi casi, la gerarchia tra i creditori è determinata dall’ordine cronologico con cui le ipoteche sono state iscritte.

Garanzie personali

Le garanzie personali si basano sull’impegno di un terzo (o del mutuatario stesso) di soddisfare l’obbligazione nel caso in cui il debitore principale non sia in grado di farlo. Tra le più comuni troviamo:

• Fideiussione: La fideiussione è un impegno assunto da un terzo (il fideiussore) di pagare il debito del mutuatario qualora quest’ultimo non adempia. Il fideiussore diventa responsabile del debito e il mutuante può rivolgersi direttamente a lui per il recupero del credito. La fideiussione può essere limitata (per un importo o un periodo specifico) o illimitata.
• Avallo: L’avallo è tipico nei titoli di credito (come cambiali o assegni) e funziona in modo simile alla fideiussione, fornendo una garanzia supplementare sul pagamento del titolo.

Tipologie di mutuo: quale scegliere?

Le principali tipologie sono:

Tasso fisso

Nel tasso fisso, il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del contratto. Questo garantisce al mutuatario di conoscere in anticipo l’importo delle rate e avere una certezza sui costi totali.

Vantaggi	Svantaggi
Stabilità delle rate: il mutuatario ha la sicurezza di pagare sempre la stessa somma	Inizialmente, il tasso fisso può risultare più alto rispetto ad altre tipologie
Prevedibilità dei costi: è possibile pianificare il proprio budget senza timori di variazioni improvvise	Meno flessibilità se i tassi di mercato diminuiscono nel tempo

Il mutuo a tasso fisso è ideale per chi preferisce evitare rischi e ha necessità di avere una previsione chiara dei costi futuri. Tuttavia, bisogna tenere conto che in alcune fasi economiche il tasso fisso può essere meno conveniente rispetto a un tasso variabile.

Tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile presenta un tasso di interesse che può cambiare in base all’andamento di un indice di riferimento (ad esempio, l’Euribor). Ciò significa che le rate possono aumentare o diminuire nel tempo, in funzione dell’andamento dei tassi di mercato.

Vantaggi	Svantaggi
Possibilità di beneficiare di una riduzione del tasso nel corso del tempo, se i tassi di mercato scendono	Incertezza legata all’andamento dei tassi di mercato, che potrebbe comportare un aumento delle rate nel futuro
Spesso, le rate iniziali sono più basse rispetto ai mutui a tasso fisso	Maggiore rischio per il mutuatario, che deve essere in grado di sopportare eventuali aumenti della rata

E’ più adatto per chi ha una certa tolleranza al rischio e una buona capacità finanziaria per fronteggiare potenziali variazioni delle rate. Tuttavia, è importante monitorare costantemente l’andamento dei tassi per evitare spiacevoli sorprese.

Mutuo misto

Il mutuo misto consente di passare da tasso fisso a variabile (e viceversa) a intervalli di tempo prestabiliti, offrendo una flessibilità interessante per chi desidera approfittare dei vantaggi di entrambe le formule. Ad esempio, è possibile iniziare con un tasso fisso per avere stabilità nei primi anni e poi passare a un tasso variabile quando si prevede una riduzione dei tassi di mercato.

Questo tipologia è particolarmente apprezzato dai mutuatari che desiderano una maggiore libertà di scelta e la possibilità di adeguare le condizioni economiche del momento. Tuttavia, occorre essere attenti alle condizioni di passaggio da un tipo di tasso all’altro, poiché potrebbero comportare costi aggiuntivi.

Mutuo con Cap

Un’altra tipologia è il mutuo a tasso variabile con Cap, dove viene fissato un limite massimo oltre il quale il tasso di interesse non può aumentare. Questo tipologia è una buona scelta per chi desidera la variabilità ma teme rialzi eccessivi dei tassi.

Vantaggi	Svantaggi
La sicurezza di avere un limite massimo al tasso di interesse, che offre una protezione contro rialzi troppo elevati	Il tasso iniziale può essere leggermente più alto rispetto ad uno a tasso variabile senza Cap
Possibilità di godere dei vantaggi del tasso variabile quando i tassi sono bassi	Alcuni costi di gestione potrebbero essere più elevati

Questa tipologia rappresenta un compromesso interessante per chi vuole evitare rischi troppo elevati, mantenendo comunque una certa flessibilità.

Il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento rappresenta il piano di restituzione del mutuo e si compone di rate periodiche, generalmente mensili, che comprendono una quota di capitale e una quota di interessi. Esistono diverse modalità di ammortamento, ognuna delle quali prevede una diversa ripartizione tra capitale e interessi.

I piani di ammortamento più diffusi sono:

Ammortamento alla francese: rate costanti

Nel piano alla francese le rate sono costanti, ma la composizione delle stesse varia: inizialmente la quota di interessi è maggiore, mentre col passare del tempo aumenta la quota di capitale. Questo sistema è molto utilizzato per la sua prevedibilità e per la possibilità di rate uguali durante tutta la durata.

Vantaggi	Svantaggi
Rate costanti per tutta la durata, facilitando la pianificazione finanziaria	La quota di interessi è elevata nei primi anni, rendendo il costo più oneroso in caso di estinzione anticipata
Ideale per chi desidera stabilità nelle proprie spese mensili

Ammortamento italiano: rate decrescenti

Nel piano italiano, le rate non sono costanti, ma la quota di capitale è sempre la stessa, mentre gli interessi decrescono col passare del tempo, determinando rate più elevate inizialmente e più basse verso la fine.

Vantaggi	Svantaggi
Minori interessi pagati complessivamente rispetto al piano alla francese	Rate inizialmente molto alte, che potrebbero rappresentare un ostacolo per chi ha un reddito limitato nei primi anni
Rate decrescenti nel tempo, con un alleggerimento progressivo del carico finanziario

Costi e spese

Quando si stipula un contratto di mutuo, bisogna tenere conto anche dei costi accessori oltre agli interessi da pagare. Tra questi costi troviamo:

• Spese di istruttoria: spese sostenute dalla banca per analizzare la pratica. Questi costi possono variare in base all’importo richiesto e alle politiche interne dell’istituto di credito;
• Spese di perizia: costi per la valutazione dell’immobile da parte di un perito. La perizia è necessaria per determinare il valore dell’immobile;
• Imposta sostitutiva, solitamente pari allo 0,25% per l’acquisto della prima casa e al 2% per altri casi;
• Costi notarili: legati alla stipula del contratto e all’iscrizione dell’ipoteca. I costi del notaio sono solitamente a carico del mutuatario e possono incidere in maniera significativa sulle spese iniziali;
• Assicurazioni: spesso viene richiesta un’assicurazione scoppio e incendio sull’immobile ipotecato, e talvolta anche una polizza vita a tutela del mutuatario e della banca.

Come stipulare un contratto di mutuo: passaggi e documenti

Il processo di ottenimento di un mutuo può sembrare complesso, ma seguendo questi passaggi è possibile arrivare alla stipula in modo più agevole:

Per prima cosa occorre fare richiesta, ovvero compilare e presentare una domanda presso l’istituto di credito. È importante fornire informazioni precise sulla propria situazione reddituale e patrimoniale per evitare ritardi nella valutazione.

La banca effettua, poi, una valutazione della situazione finanziaria del richiedente per accertarne la solvibilità. Questo include la verifica del reddito, della stabilità lavorativa e di eventuali altri impegni finanziari in corso.

Verrà effettuata poi una perizia dell’immobile. Un perito incaricato dalla banca valuta il valore dell’immobile oggetto dell’ipoteca. Questa fase è essenziale per confermare che il valore dell’immobile.

Infine, viene formalizzato il contratto davanti a un notaio. Il notaio svolge un ruolo cruciale in questa fase, garantendo che tutte le clausole siano conformi alla legge e che il contratto sia chiaro per entrambe le parti.

Documenti necessari

• Documento d’identità e codice fiscale.
• Certificazione di reddito (busta paga, dichiarazione dei redditi, CUD).
• Documenti dell’immobile (atto di provenienza, concessioni edilizie, planimetria catastale).
• Eventuali ulteriori garanzie (come fideiussioni o assicurazioni).

La preparazione accurata della documentazione è fondamentale per ridurre i tempi di approvazione e per evitare problematiche durante la fase di istruttoria.

Estinzione del contratto

L’estinzione è un processo che segna la conclusione di un contratto avvenendo quando il mutuatario adempie completamente agli obblighi assunti, ovvero il rimborso dell’importo mutuato e il pagamento degli interessi e di eventuali altre spese concordate.

Questo tipo di contratto si estingue con la restituzione dell’intero importo mutuato e il pagamento degli interessi dovuti. È possibile anche un’estinzione anticipata, che può essere soggetta a condizioni particolari previste nel contratto. Il contratto si può estinguere per:

• Annullamento del contratto in caso di vizi nella consegna. Pensiamo al mutuante che consegna il denaro o le cose fungibili senza avere la capacità legale;
• Risoluzione del contratto per inadempimento del mutuatario nel pagamento degli interessi;
• Recesso per inadempimento nella restituzione rateale. L’art. 1819 c.c. consente al mutuante al quale sia stato negato il pagamento anche di una sola rata di chiedere la restituzione;
• Scadenza del termine previsto nel contratto.

Non costituiscono risoluzione del contratto i casi di impossibilità sopravvenuta e quella di eccessiva onerosità sopravvenuta.

In caso di mutui garantiti (ad esempio, con ipoteca), l’estinzione comporta la cancellazione della garanzia dal registro pubblico. Questo passaggio è essenziale per liberare il bene dal vincolo ipotecario.

Estinzione anticipata: come e quando farla

L’estinzione anticipata è una possibilità prevista dalla legge che consente al mutuatario di restituire in anticipo il capitale residuo, riducendo così il costo totale degli interessi. Questo può essere conveniente soprattutto quando i tassi di interesse sono elevati o se si dispone di liquidità extra.

In base alla normativa vigente, non sono previste penali per l’estinzione anticipata nei mutui stipulati da privati per l’acquisto della prima casa. Tuttavia, è importante verificare sempre cosa prevede il contratto per evitare eventuali costi inattesi.

L’estinzione anticipata può essere totale, quando si estingue l’intero importo residuo, o parziale, quando si decide di rimborsare una parte del capitale ancora dovuto, riducendo conseguentemente l’importo delle rate o la durata. La decisione dipende dalle condizioni economiche personali e dalle prospettive di risparmio a lungo termine.

Sospensione delle rate

Consap mette a disposizione il fondo Gasbarrini, rivolto ai titolari di un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa e prevede la possibilità di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà destinate ad incidere negativamente sul reddito del nucleo familiare.

Dal 1°gennaio 2024 l’accesso al Fondo è consentito qualora sussistano i seguenti requisiti:

• Richiedenti per i quali l’indicatore di situazione economica equivalente (ISEE) non sia superiore a 30.000 euro;
• Mutui di importo fino a 250 mila euro;
• Mutui già ammessi al beneficio della sospensione del mutuo che non abbiano completato il numero complessivo dei 18 mesi; eventuali sospensioni concesse autonomamente dalla Banca concorrono nel calcolo del periodo massimo di sospensione.

Le ipotesi di intervento del fondo sono:

• Sospensione dal lavoro per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito;
• Riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, corrispondente ad una riduzione dell’orario almeno pari al 20%, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito.

Per approfondire: Conviene sospendere le rate del mutuo?

Disciplina fiscale

Gli aspetti fiscali sono un elemento cruciale da considerare sia per il mutuante che per il mutuatario, poiché incidono significativamente sul costo complessivo del finanziamento e sugli obblighi tributari delle parti coinvolte. I contratti di questo tipo sono soggetti a imposta di bollo e, a seconda delle circostanze, possono essere soggetti anche a imposta di registro. L’aliquota e l’importo di queste imposte variano a seconda del paese e della legislazione locale. In alcuni casi, le imposte possono essere proporzionali all’importo del richiesto.

Il mutuo contratto con una banca per una durata superiore ai 18 mesi, può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette:

• Nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come “prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Inoltre per la prima casa di abitazione consente, di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge;
• Se si tratta di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come “prima casa” le parti, al contratto si applica un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuato.

L’imposta sostitutiva

Il contratto per l’acquisto di un’abitazione e come per le altre operazioni di finanziamento con una durata superiore ai 18 mesi effettuate da banche residenti (banche autorizzate ad operare in Italia) è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta denominata imposta sostitutiva, essa sostituisce:

• L’imposta di bollo
• L’imposta di registro
• L’imposta ipotecaria
• L’imposta catastale
• Le tasse sulle concessioni governative.

L’imposta di fatto quindi ricade sul mutuatario che subisce la trattenuta da parte della banca all’atto dell’erogazione per un ammontare pari all’imposta stessa.

L’imposta sostitutiva prevede due possibili aliquote il cui ammontare è pari a 0,25% o 2,00% dell’importo di mutuato.

L’aliquota del 2,00% riguarda i mutui concessi per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, privi dei requisiti “prima casa”.

Detrazioni di interessi e spese

Dal punto di vista fiscale è prevista anche la possibilità di procedere alla detrazione di interessi e spese. In particolare la legge prevede che è possibile detrarre sia le spese sostenute per l’erogazione sia quelle sostenute nel tempo dal mutuatario. Tuttavia, la normativa vigente prevede una serie di limitazioni.

In specie si prevede che è possibile procedere a detrarre, su una base di 4 mila euro, il 19% delle voci di spesa connesse agli interessi passivi relativi alla restituzione del capitale finanziato e agli oneri accessori connessi all’erogazione di mutui ipotecari. Inoltre, al fine di ottenere le detrazioni, deve avere come scopo quello di provvedere all’acquisto di immobili al fine di adibirlo ad abitazione principale. Esso deve essere stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi l’acquisto dell’immobile.

Quali sono le spese detraibili?

Non tutte le spese possono essere detratte. In particolare, sono oggetto di detrazione le seguenti voci di costo correlate al contratto:

• Gli interessi passivi pagati in funzione della restituzione del capitale;
• I costi di preammortamento, se presente;
• Gli oneri fiscali quali l’imposta sostitutiva, l’imposta di iscrizione e/o cancellazione dell’ipoteca;
• Le spese di istruttoria;
• Le spese di perizia dell’immobile;
• Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
• Le spese notarili inerenti il contratto (non quello di compravendita) e le eventuali spese sostenute dal notaio per conto del cliente;
• Ovviamente, la detrazione delle presenti spese avvengono in occasione della dichiarazione dei redditi del mutuatario. Inoltre, sono calcolate su base annua con riferimento all’anno d’imposta precedente a quello di dichiarazione.

Quali condizioni?

Come accennato nel paragrafo precedente, non è possibile procedere alla detrazione delle spese in ogni circostanza. Infatti, è, in primo luogo, necessario al fine di procedere alle predette riduzioni, che sia stato erogato con lo scopo di provvedere all’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, inteso come il luogo di abituale dimora del contribuente e dei suoi familiari.

La detrazione spetta, allora, al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare.

L’entità massima della detrazione di cui si può godere è di 19%, fino ad un limite massimo di 4 mila euro. Dunque, la riduzione massima che si può ottenere è di 760 euro all’anno, con riduzioni nel corso degli anni in corrispondenza della diminuzione (sotto la soglia delle 4.000 euro) dell’importo degli interessi passivi versati nel tempo.

Laddove sia stipulato un contratto ipotecario, che sia intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico, può beneficiare della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi. Tuttavia, resta comunque fermo il tetto massimo di 4.000 euro purché l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.

Per approfondire: Interessi passivi mutuo prima casa: detrazione.