Il contratto di mutuo rientra tra i contratti tipici, in quanto è definito dall’articolo 1813 del c.c., secondo il quale:
“il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”
Nel contratto di mutuo l’oggetto della prestazione è il denaro, per questo motivo esso rappresenta il principale strumento di prestito utilizzato, poiché permette di trasferire soldi da un soggetto ad un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito (mutuatario) di godere dei benefici del poter acquisire ciò di cui ha bisogno.
Laddove tu abbia bisogno di un finanziamento dovrai necessariamente ricorrere ad un contratto di mutuo. In genere esso è concluso con una banca o istituto di credito e può essere accompagnato da una serie di garanzie. Piuttosto comune, infatti, è che il contratto sia accompagnato dalla costituzione di un’ipoteca. A tal proposito si suole parlare di mutuo ipotecario o, anche, fondiario.
Gli interessi convenzionali sono il corrispettivo per il godimento di un bene fruttifero. La liberazione del mutuatario dell’obbligazione contratta ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuti.
Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura. In genere è prevista una naturale scadenza. Talvolta, la scadenza può essere determinata in base ad uno scopo, ciò quando il finanziamento è subordinato alla realizzazione di una determinata prestazione.
La restituzione avviene sulla base di rate. Queste, hanno carattere unitario, come evidenziato anche dalla giurisprudenza, tuttavia inglobano anche gli interessi corrispettivi, che sono calcolati in base alla somma concessa e il periodo di ammortamento. Ricordiamo che se non si provvede al pagamento delle rate, rispetto a ciascuna rata inadempiuta maturano anche interessi moratori.
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Contratto di mutuo: profili civilistici
Come abbiamo visto, l’articolo 1813 del codice civile definisce il mutuo come il contratto “col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità“.
Natura del contratto di mutuo
Il mutuo è un contratto reale, in quanto la sua funzione si realizza solo con l’avvenuta consegna del bene (denaro o altra cosa fungibile).
In considerazione della sua efficacia reale, può concludere il contratto solo il proprietario o colui che ha il potere di disporre del bene. Esso è, per natura, a titolo oneroso. In tal caso, esso assume natura di contratto a prestazioni corrispettive, stante l’obbligo, per il mutuatario, di pagare al mutuante, quale corrispettivo per il godimento del bene, gli interessi o il diverso corrispettivo pattuito.
Il mutuo a titolo gratuito è, invece, un contratto unilaterale, in quanto il mutuatario, a fronte della consegna, ha l’obbligo di restituire il denaro o le altre cose fungibili ottenute in prestito.
Mutuo di scopo
In questo caso al mutuatario fa capo un’ulteriore obbligazione, consistente nella destinazione del denaro alla realizzazione di una determinata attività o di un certo risultato.
In caso di mutuo oneroso, la clausola di scopo, se inadempiuta, può dare luogo alla risoluzione del contratto. A differenza del mutuo “ordinario”, il mutuo di scopo è un contratto che si perfeziona con il consenso delle parti, mentre la consegna del bene attiene alla sola fase esecutiva, rappresentando l’obbligazione a carico del mutuante.
Forma del contratto
La forma del contratto è, in via generale, libera. In caso, però, di previsione di interessi ad un tasso superiore a quello legale, di cui all’articolo 1284 del codice civile, la relativa clausola richiede la forma scritta ad substantiam.
Contratto di mutuo: disciplina fiscale
Il mutuo contratto con una banca per una durata superiore ai 18 mesi, può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette:
- nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come “prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Inoltre il mutuo, per la prima casa di abitazione consente, di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge;
- se si tratta di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come “prima casa” le parti, al contratto si applica un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuo.
L’imposta sostitutiva
Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione e come per le altre operazioni di finanziamento con una durata superiore ai 18 mesi effettuate da banche residenti (banche autorizzate ad operare in Italia) è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta denominata imposta sostitutiva, essa sostituisce:
- l’imposta di bollo
- l’imposta di registro
- l’imposta ipotecaria
- l’imposta catastale
- le tasse sulle concessioni governative.
L’imposta di fatto quindi ricade sul mutuatario che subisce la trattenuta da parte della banca all’atto dell’erogazione del mutuo, per un ammontare pari all’imposta stessa.
L’imposta sostitutiva prevede due possibili aliquote il cui ammontare è pari a 0,25% o 2,00% dell’importo di mutuo.
L’aliquota del 2,00% riguarda i mutui concessi per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, privi dei requisiti “prima casa”.
Detrazioni di interessi e spese
Dal punto di vista fiscale, rispetto al contratto di mutuo, è prevista anche la possibilità di procedere alla detrazione di interessi e spese. In particolare la legge prevede che è possibile detrarre sia le spese sostenute per l’erogazione sia quelle sostenute nel tempo dal mutuatario.
Tuttavia, la normativa vigente prevede una serie di limitazioni. In specie si prevede che è possibile procedere a detrarre, su una base di 4 mila euro, il 19% delle voci di spesa connesse agli interessi passivi relativi alla restituzione del capitale finanziato e agli oneri accessori connessi all’erogazione di mutui ipotecari. Inoltre, al fine di ottenere le detrazioni, il mutuo abbia come scopo quello di provvedere all’acquisto di immobili al fine di adibirlo ad abitazione principale. Esso deve essere stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi l’acquisto dell’immobile.
Quali sono le spese detraibili?
Non tutte le spese possono essere detratte. In particolare, sono oggetto di detrazione le seguenti voci di costo correlate al mutuo:
- gli interessi passivi pagati in funzione della restituzione del capitale;
- i costi di preammortamento, se presente;
- gli oneri fiscali quali l’imposta sostitutiva, l’imposta di iscrizione e/o cancellazione dell’ipoteca;
- le spese di istruttoria;
- le spese di perizia dell’immobile;
- quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
- le spese notarili inerenti il contratto di mutuo (non quello di compravendita) e le eventuali spese sostenute dal notaio per conto del cliente.
- Ovviamente, la detrazione delle presenti spese avvengono in occasione della dichiarazione dei redditi del mutuatario. Inoltre, sono calcolate su base annua con riferimento all’anno d’imposta precedente a quello di dichiarazione.
Quali condizioni?
Come accennato nel paragrafo precedente, non è possibile procedere alla detrazione delle spese in ogni circostanza. Infatti, è, in primo luogo, necessario al fine di procedere alle predette riduzioni, che il mutuo sia stato erogato con lo scopo di provvedere all’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, inteso come il luogo di abituale dimora del contribuente e dei suoi familiari.
La detrazione spetta, allora, al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare.
L’entità massima della detrazione di cui si può godere è di 19%, fino ad un limite massimo di 4 mila euro. Dunque, la riduzione massima che si può ottenere è di 760 euro all’anno, con riduzioni nel corso degli anni in corrispondenza della diminuzione (sotto la soglia delle 4.000 euro) dell’importo degli interessi passivi versati nel tempo. Laddove sia stipulato un contratto di mutuo ipotecario, che sia intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico, può beneficiare della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi. Tuttavia, resta comunque fermo il tetto massimo di 4.000 euro purché l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.
Detrazioni per la ristrutturazione o costruzione della prima casa
Delle detrazioni fiscali sono previste anche per i mutui ipotecari finalizzati alla costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale. Ugualmente le agevolazioni che il legislatore ha disposto sono con detraibilità d’imposta pari al 19% su un massimo di 2.582,28 euro. Possono essere detratte le stesse spese che abbiamo poc’anzi elencato.
Ovviamente dovrai tener conto anche del concetto di interventi di ristrutturazione, per stabilire se le spese sono detraibili o meno. Appartengono a questa categoria tutti gli interventi soggetti a concessione edilizia, volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000). Affinché sia possibile beneficiare delle predette agevolazioni, è necessario, che i lavori siano iniziati nei sei mesi antecedenti o nei diciotto successivi alla stipulazione del contratto.
Un ulteriore requisito attiene alla destinazione dell’unità immobiliare. Infatti, è necessario che sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
Quali sono le agevolazioni per gli under 36
Il legislatore recentemente si è anche attivato sul fronte volto a sostenere l’acquisto di immobili per i giovani under 36.
Questi ultimi, laddove abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, possono accedere ad alcune agevolazioni previste dal Decreto Sostegni bis: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. Il predetto incentivo è operativo con riferimento ai contratti conclusi tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto Sostegni bis.
