Interessi passivi su mutuo prima casa: detrazione IRPEF

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Tipologia di spesaSpese interessi passivi su mutuo prima casa
Limite di detraibilità€ 4.000 complessivi di interessi
Detraibilità19% Max. € 760
RequisitiIntessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale
Soggetti fiscalmente a caricoOnere detraibile anche se sostenuto per familiari (conigue) a carico
NormativaArticolo 15, comma 1-ter, TUIR

Detrazione del 19% nel limite di € 4.000 per gli interessi passivi su mutui legati all’acquisto dell’abitazione principale. Tutte le informazioni per la detrazione fiscale.

Se nel corso dell’anno hai sostenuto il pagamento di interessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale hai diritto ad un agevolazione fiscale.

In pratica hai la possibilità di recuperare sino a € 760. Tuttavia, è necessario rispettare alcuni requisiti.

Si tratta di una detrazione, nella misura del 19%, su una spesa massima di € 4.000 annui relativa ad interessi passivi. Questo significa che se hai contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione ove hai stabilito la residenza puoi avere una riduzione sulle imposte.

Questa agevolazione è prevista dall’articolo 15, comma 1-ter del DPR n 917/86. Essa può essere sfruttata tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari (coniuge) a carico.

Questo tipo di detrazione è fruibile sia nel modello 730 che nel modello Redditi Persone fisiche.

Vediamo, di seguito, tutte le condizioni richieste dalla norma per ottenere questa agevolazione.

Cominciamo!


INTERESSI PASSIVI MUTUO PRIMA CASA: I REQUISITI

Vediamo di seguito quali sono i requisiti richiesti dall’articolo 15, comma 1-ter del TUIR per l’ottenimento di questa agevolazione.

In particolare è necessario rispettare le seguenti condizioni:

PRESENZA DEL CONTRATTO DI MUTUO

La possibilità di ottenere la detrazione del 19% sugli interessi passivi è legata alla presenza di un contratto di mutuo. Tale contratto deve essere garantito da ipoteca su immobili, e non da altri contratti di finanziamento.

Il contratto di mutuo deve essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto e deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o in uno Stato membro della comunità Europea.

SPOSTAMENTO DELLA RESIDENZA NELL’IMMOBILE ACQUISTATO

Ulteriore condizione è che, entro 18 mesi dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale.

Per abitazione principale si intende la dimora abituale del soggetto o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici. La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.

Se la residenza non viene spostata nel limite dei 18 mesi dall’acquisto, la detrazione è perduta. Non potrà più essere sfruttata nemmeno se successivamente si sposta la residenza nell’immobile.


LIMITE MASSIMO DI DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI

Il limite annuo di spesa agevolabile relativa al sostenimento di interessi passivi su mutui per l’erogazione dell’agevolazione è di € 4.000 annui.

Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi, dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (calcolato come il 19% del limite massimo di  €. 4.000).

Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:

  • Degli interessi passivi;
  • Degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
  • Delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Qualora il mutuo stipulato sia cointestato i soggetti intestatari potranno detrarre gli interessi solo per quota di loro spettanza.

Facciamo un esempio.

Ipotizza l’acquisto di un’abitazione principale da parte di due coniugi. Questi stipulano un contratto di mutuo e prendono residenza nel nuovo immobile.

Ciascun coniuge ha facoltà di fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Soltanto nel caso in cui uno dei due coniugi risulti a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.


CONTRATTI DI MUTUO CHE ECCEDONO IL VALORE DELL’IMMOBILE

La regola generale prevede che gli interessi passivi su mutui siano detraibili in proporzione la costo dell’abitazione. Nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare:

  • Della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito;
  • Del valore complessivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Esempio

Ipotizza un contribuente che ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un valore di € 200.000. Il costo di acquisto dell’immobile nel rogito è stato di € 180.000.

In questo caso gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

Interessi passivi su mutuo
Interessi passivi su mutuo

Riprendiamo ora l’esempio precedente. Ipotizzando interessi passivi su mutuo per € 3.500 vediamo come calcolare il limite massimo di detrazione.

180.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.150,00

Questo è il limite massimo agevolabile in detrazione dei redditi.


ONERI ACCESSORI AL COSTO DI ACQUISTO

Ai fini del calcolo in esame, il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.

Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio:

  • Dall’onorario del notaio rogante l’atto di compravendita;
  • Dalle imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare (registro, ipotecaria e catastale);
  • Da eventuali compensi di mediazione.

Gli importi relativi agli oneri accessori all’acquisto vanno quindi ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante.

Esempio

Riprendendo il nostro esempio e supponendo che gli oneri accessori all’acquisto ammontino a € 10.000. L’importo degli interessi passivi sul quale calcolare la detrazione del 19% aumenta a € 3.325,00.

Questo è il calcolo da effettuare:

190.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.325

LE SPESE DI ASSICURAZIONE

La detrazione non spetta, invece, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’immobile.

La detrazione non spetta in quanto non soddisfano il suddetto requisito di necessarietà.

Tale requisito non sussiste neppure qualora l’assicurazione sull’immobile sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia (oltre a quella ipotecaria).

Si tratta di polizze che coprono particolari eventi. Come ad esempio nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile e possano determinare una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

RILEVANZA DEGLI ONERI

Gli oneri accessori in esame:

  • Danno diritto, al pari degli interessi passivi, alla detrazione del 19% nell’anno in cui vengono sostenuti;
  • Non rientrano nel costo di acquisto dell’immobile, ai fini del rapporto sopra esaminato, in quanto sono connessi all’operazione di finanziamento e non all’atto di acquisto.

Qualora l’ammontare del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale sia di importo superiore al costo dell’immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, vi sono conseguenze.

Il costo maggiorato degli oneri accessori all’acquisto, al pari degli interessi passivi, beneficiano della detrazione del 19% limitatamente all’ammontare risultante dal suddetto rapporto.


DETRAZIONE PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PER IMMOBILI DA RISTRUTTURARE

In questo caso la detrazione è possibile sempre nella misura del 19%. Tuttavia, in questo caso il limite agevolabile massimo scende a € 2.582,28.

La riduzione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà (o di altro diritto reale dell’unità immobiliare) avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.

L’attività di ristrutturazione deve essere comprovata dalla concessione edilizia o atto equivalente. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entri due anni dall’acquisto.

Prevista un’eccezione per l’anno 1997, in cui si possono detrarre gli interessi passivi nel caso di credito concesso per ristrutturazione, manutenzione e restauro degli edifici.

In tal caso, il beneficio decorre dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale.

L’attestazione del rispetto di tale condizione può avvenire:

  • Di regola, sulla base delle risultanze dei registri anagrafici;
  • Oppure, poiché l’abitazione principale non coincide necessariamente con la residenza anagrafica, sulla base di un’apposita autocertificazione. Documento reso dal contribuente ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, nella quale attesta che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.

Naturalmente l’Amministrazione Finanziaria, in fase di accertamento, ha facoltà di verificare la veridicità e l’autenticità delle attestazioni prodotte.

In caso di falsa dichiarazione si applicano le disposizioni penali indicate nell’articolo 76 del DPR n 445/00.


DETRAZIONE PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUI: DOCUMENTAZIONE

Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente conservi i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
  • Quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.

Per quanto riguarda le quietanze deve essere sottolineato che spesso è direttamente l’istituto finanziario a rilasciare una volta all’anno la certificazione. Si tratta di un documento che certifica la quota di interessi passivi pagati nel corso dell’anno dal contribuente.

Questo documento è fondamentale per ottenere la detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi.

Questa documentazione deve essere conservata dal momento della presentazione della dichiarazione dei redditi. Tale documentazione potrà essere richiesta dall’Amministrazione Finanziaria sino al termine del periodo di accertamento.

Questo periodo è identificato nel 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi. Oltre a questa data, infatti, l’annualità dichiarativa risulta essere prescritta.

Per approfondire:

Termini di accertamento per imposte sui redditi ed IVA


IL RILASCIO DEL VISTO DI CONFORMITA’ SUL MODELLO 730

Nel caso in cui il modello 730 sia presentato tramite intermediario questi è tenuto a rilasciare il visto di conformità. Tale visto attesta la conformità della documentazione esibita dal contribuente con quella prevista dalla norma.

Sul punto la Circolare n 15/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il visto non può essere rilasciato qualora:

  • Manchi la documentazione comprovante che il mutuo è stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Oppure, qualora si tratti di mutuo misto, non risulti l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale.

L’impossibilità di rilasciare il visto di conformità per carenza della documentazione di supporto comporta:

  • La rinuncia alla detrazione in esame, nell’ambito del modello 730;
  • Oppure l’impossibilità di usufruire dell’assistenza fiscale mediante presentazione del modello 730 ad un consulente. Con la conseguenza di dover presentare il modello Redditi Persone fisiche.

INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PER ABITAZIONE PRINCIPALE: Q&A

Vediamo adesso alcuni temi di particolare interesse sempre legati alla detrazione per interessi passivi su mutui per l’abitazione principale.

CHE SUCCEDE ALLA DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PRIMA CASA SE MI TRASFERISCO PER MOTIVI DI LAVORO?

In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione.

In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, nel quadro B del modello 730 (ovvero nel quadro RB del modello Redditi Persone fisiche), viene chiarito che in relazione a tale immobile devono essere indicati i codici previsti con riferimento alle diverse tipologie di contratti di locazione.

DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUO SECONDA CASA

Per i finanziamenti stipulati prima del 1993 può essere richiesta una detrazione del 19% anche in relazione ad immobili diversi dalla prima casa.

In questo caso l’importo massimo è pari a € 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo.

In particolare, per i prestiti contratti entro il 31 dicembre 1990 è possibile effettuare la detrazione anche per gli immobili diversi dalle abitazioni, mentre per i mutui registrati nel 1991 e nel 1992 è ammessa esclusivamente la detrazione che riguarda gli immobili da adibire ad abitazione diversa da quella principale, dunque anche la seconda casa. 

L’agevolazione non spetta nel caso in cui la conclusione del contratto sia arrivata dopo il 31 dicembre del 1992 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale.


ESEMPIO DI CALCOLO

Per calcolare la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo il contribuente deve applicare la seguente formula:

DETRAZIONE INTERESSI MUTUO = COSTO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE * INTERESSI PASSIVI PAGATI / CAPITALE A TITOLO DI MUTUO

Il risultato va moltiplicato per 19 e diviso per 100.

Tale detrazione spetta soltanto per la parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto. Questo significa che se la parte finanziata è maggiore rispetto a quella effettivamente sostenuta, devono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre:

COSTO + ONERI ACCESSORI

Facciamo un esempio pratico.

Se il contribuente stipula un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa per € 250.000, ma se all’atto del rogito tale valore è più basso, € 200.000, la detrazione va calcolata su questo valore.

Pertanto se gli interessi pagati annualmente sono pari a € 4.000, avremo che:

(200.000 * 4.000) / 250.000 = 3.200 questo valore è quello massimo di detrazione del 19% per gli interessi pagati.


DETRAZIONE IRPEF INTERESSI PASSIVI SU MUTUO PRIMA CASA: CONCLUSIONI

In questo articolo ho cercato di riepilogarti tutta la documentazione necessaria per sfruttare la detrazione IRPEF per interessi passivi su mutui.

Si tratta di una agevolazione volta a restituire al contribuente parte degli interessi passivi pagati sull’acquisto dell’abitazione principale.

Il principale errore che si commette con questa detrazione fiscale è il fatto di non spostare entro due anni la residenza nell’immobile oggetto di mutuo. Spesso, infatti, si sfrutta la detrazione senza questo requisito.

Detto questo, se hai domande o hai bisogno di ulteriori chiarimenti rispetto a quelli sin qui forniti lascia un commento di seguito.

Riceverai la mia risposta nel più breve tempo. In questo modo, inoltre, contribuirai a rendere sempre più completo questo articolo per offrire una miglior servizio anche ad altri lettori.

20 COMMENTS

  1. Buonasera, gentilmente, lo scorso anno ho comprato casa e pagato circa 7.150 euro di interessi passivi, ne posso detrarre massimo 4000; mentre le spese accessorie? Se posso detrarle nel 730 dove vengono inserite. Grazie e cordiali saluti

  2. Anche le spese eventualmente accessorie rientrano in questa detrazione, ma se supera già i €. 4.000 con i soli interessi, non le spetta la detrazione ulteriore.

  3. salve, gentilmente, quindi se uno acquista un immobile da destinare a prima casa, per detrarre gli interessi deve portarci la residenza entro 18 mesi. Mentre se su quel immobile ci farò subito dopo l’acquisto dei lavori di ristrutturazione per cui non può inizialmente portarci la residenza il termine è di 2 anni. E’ corretto? grazie

  4. Salve David, sta facendo confusione. Per non perdere l’agevolazione prima casa lei deve spostare la residenza nell’immobile entro 18 mesi. Altrimenti, se ristruttura e non può portare la residenza nell’immobile perde l’agevolazione. Quanto scritto nell’acquisto riguarda la detrazione per interessi passivi su mutui relativi ad immobili da ristrutturare, che è cosa diversa. Per maggiori info, se vuole mi contatti in privato per una consulenza.

  5. Buongiorno Federico

    in merito al trasferimenti di residenza nell’abitazione principale (condizione per non perdere l’agevolazione di detrarre gli interessi passivi del mutuo), alcuni articoli simili al Suo riportano 12 mesi altri 18 mesi come nel presente articolo. Qual’è il dato esatto? ringrazio anticipatamente.

  6. buongiorno dottore
    io nel 2010 ho stipulato un mutuo per acquisto prima casa e nello stesso anno mi sono trasferito per motivi di lavoro. Ora in quella casa ci abita mio figlio con la sua compagna ed io non ho la residenza lì. Posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo?
    grazie
    cordiali saluti

  7. Buongiorno Dottore,
    io ho stipulato un mutuo per l’acquisto della prima casa la cui prima rata è partita a gennaio 2018. Nell’immobile ho portato la residenza il 04/08/2018 in quanto nei mesi precedenti ho effettuato dei lavori di ristrutturazione. Gli interessi passivi del mutuo li posso detrarre da gennaio o solo da agosto?
    La ringrazio anticipatamente

  8. Salve ho un dubbio sul calcolo del mutuo prima casa:
    Ho comprato nel 2010 l’abitazione principale costo 150000(rogito) e il box di pertinenza 15000(rogito).
    Mi è stato concesso il mutuo di 200000 euro, nella formula Costo abitazione*interessi/mutuo ho sempre messo sia l’abitazione che il box quindi 165000*interessi/200000 perchè il caf ha sempre fatto così. Quest’anno ho cambiato caf causa trasferimento e mi hanno detto che il box non va messo nel calcolo degli interessi. Chi ha ragione? Possibile che hanno sbagliato per 8 anni di seguito. Se avessi comprato il box in un secondo tempo potrei capire ma ho comprato tutto insieme con lo stesso mutuo. Io vorrei continuare come ho sempre fatto magari faccio io il precompilato tramite web. Vorrei un suo parere.
    In attesa invio cordiali saluti

  9. Buongiorno Dott. Migliorini,
    vorrei sottoporle la mia situazione per una delucidazione.
    Ho acquistato casa a dicembre 2017 sfruttando le agevolazioni di prima casa e ho contratto mutuo.
    Purtroppo non ho potuto spostare la residenza nell’abitazione entro 12 mesi dalla data di acquisto in quanto l’immobile è stato oggetto di ristrutturazione (tecnicamente inquadrato come manutenzione straodinaria).
    Sono quasi trascorsi i 18 mesi dall’acquisto e la ristrutturazione non è ancora finita. Per non perdere le agevolazioni fiscali di prima casa, ho spostato la residenza in un appartamento che ho preso in affitto nello stesso comune in cui si trova l’abitazione acquistata.
    Mi conferma che, non avendo spostato la residenza nell’immobile acquistato entro 12 mesi dalla data di stipula del mutuo, ho perso PER SEMPRE la possibilità di detrarre gli interessi passivi oppure dal momento che trasferisco la residenza nella casa acquistata, acquisisco nuovamente il diritto?
    Sono consapevole che non avendo spostato la residenza entro 12 mesi dalla data del mutuo, dovrò versare la differenza sul tasso dell’imposta sostitutiva (da 0.25% a 2%).

  10. buonasera, le chiedo un chiarimento.
    Ho comprato un appartamento nel 2013 con contestuale stipula di mutuo ipotecario, trasferendovi la residenza regolarmente pochi mesi dopo l’acquisto. Sino ad oggi ho potuto regolarmente portare in detrazione i relativi interessi.
    Nel 2018 ho trasferito la residenza a seguito di una separazione con quella che era la mia compagna (non eravamo sposati) che è rimasta a vivere nell’appartamento insieme a nostro figlio, continuando quindi loro ad esservi residenti.
    Essendo mio figlio regolarmente residente nell’appartamento, ho modo di continuare a detrarre gli interessi, pur non avendovi più io la residenza, ma solo la proprietà del 50%?

  11. Buonasera,
    ho acquistato a giugno 2018 un appartamento a Roma e non ho usufruito dei benefici previsti per l’acquisto della “prima casa” in quanto avevo una prima casa in un altro Comune, cioè Fiumicino.
    Ho acquistato senza usufruire dei benefici previsti per l’acquisto della prima casa; ho infatti pagato imposta del registro al 9% e nell’atto di compravendita il notaio ha specificato che “rinunciavo ai benefici prima casa”.
    Per acquistare questo appartamento a Roma ho preso un mutuo, ma nell’atto del mutuo non è stato specificato che sarebbe diventata “abitazione principale” in quanto ci avrei portato la mia residenza, cosa che ho fatto dopo pochi mesi, cioè nel gennaio 2019.
    Vorrei sapere se:
    1) posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, visto che questo appartamento è stato adibito ad abitazione principale, anche se ciò non è stato specificato nei due atti (compravendita e mutuo).
    2) in caso affermativo, si possono portare in detrazione nella dichiarazione 2019 (redditi 2018), anche se il cambio di residenza è stato fatto nel gennaio 2019?
    La ringrazio e resto in attesa di un Suo gradito riscontro.
    Angie Consoli

  12. Buonasera,
    ho acquistato un immobile a settembre 2018, dove ora sto fcendo dei lavori di ristruturazione con regolare CILA. Non sono sicuro di riuscire a spostarvi la residenza entro un anno (settembre 2019). In questo caso perdo per sempre la possibilità di detrare gli interessi del mutuo per l’acquisto o potrò riprenderli a detrarli dal momento in cui vi sposterò la residenza?
    Grazie e buona serata

  13. Salve Federico, la norma prevede che il beneficio spetti esclusivamente se la residenza viene spostata nell’immobile nei 18 mesi dall’acquisto. Senza il requisito la detrazione non potrà essere sfruttata successivamente.

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