Tipologia di spesaSpese interessi passivi su mutuo prima casa
Limite di detraibilità€ 4.000 complessivi di interessi
Detraibilità19% Max. € 760
RequisitiIntessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale
Soggetti fiscalmente a caricoOnere detraibile anche se sostenuto per familiari (coniuge) a carico
NormativaArticolo 15, comma 1-ter, TUIR

Detrazione del 19% nel limite di € 4.000 per gli interessi passivi su mutui legati all’acquisto dell’abitazione principale. Tutte le informazioni per la detrazione fiscale.

Se nel corso dell’anno hai sostenuto il pagamento di interessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale hai diritto ad un agevolazione fiscale.

In pratica hai la possibilità di recuperare sino a € 760. Tuttavia, è necessario rispettare alcuni requisiti.

Si tratta di una detrazione, nella misura del 19%, su una spesa massima di € 4.000 annui relativa ad interessi passivi. Questo significa che se hai contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione ove hai stabilito la residenza puoi avere una riduzione sulle imposte.

Detrazione interessi passivi

Questa agevolazione è prevista dall’articolo 15, comma 1-ter del DPR n 917/86. Essa può essere sfruttata tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari (coniuge) a carico.

Questo tipo di detrazione è fruibile sia nel modello 730 che nel modello Redditi Persone fisiche.

Vediamo, di seguito, tutte le condizioni richieste dalla norma per ottenere questa agevolazione. Cominciamo!


I requisiti necessari per la detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa

Vediamo di seguito quali sono i requisiti richiesti dall’articolo 15, comma 1-ter del TUIR per l’ottenimento di questa agevolazione.

In particolare è necessario rispettare le seguenti condizioni:

Contratto di mutuo

La detrazione interessi passivi spetta al contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di abitazione principale. Il contratto di mutuo, deve:

  • Essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso. E’ escluso, il caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. E’ possibile, quindi, prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita;
  • Essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.

Immobile destinato ad abitazione principale (entro un anno dall’acquisto)

Ulteriore condizione è che, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto. Per abitazione principale, si intende, la dimora abituale dello stesso e/o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale comporta, la decadenza di tutti i benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.

Inoltre, la detrazione spetta anche:

  • Dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro 2 anni dall’acquisto, qualora l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
  • In caso di acquisto di un immobile locato se, entro 3 mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • Qualora il contribuente trasferisca la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Limite massimo di detrazione fiscale per gli interessi passivi sul mutuo prima casa

Il limite annuo di spesa agevolabile relativa al sostenimento di interessi passivi su mutui per l’erogazione dell’agevolazione è di € 4.000 annui. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi, dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (calcolato come il 19% del limite massimo di  €. 4.000).

Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:

  • Degli interessi passivi;
  • Degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
  • Delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Qualora il mutuo stipulato sia cointestato i soggetti intestatari potranno detrarre gli interessi solo per quota di loro spettanza.

Facciamo un esempio.

Ipotizza l’acquisto di un’abitazione principale da parte di due coniugi. Questi stipulano un contratto di mutuo e prendono residenza nel nuovo immobile.

Ciascun coniuge ha facoltà di fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Soltanto nel caso in cui uno dei due coniugi risulti a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Abitazione principale cointestata

Nel caso di acquisto di abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi.

Qualora uno dei due coniugi, sia fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.

Separazione o divorzio dei coniugi

In caso di separazione tra i coniugi, il coniuge separato, fino a quando non c’è l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, il coniuge che ha trasferito la sua dimora, spetta la detrazione per la quota di competenza, qualora nell’immobile vivono i suoi familiari.

Contratto di mutuo stipulato ante 1993

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono:

  • L’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
  • Nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. Altrimenti, a decorrere, dallo stesso anno l’importo massimo è di 2065,38 euro.

Contratti di mutuo durante il 1993

Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:

  • L’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro 6 mesi dall’acquisto);
  • L’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Contratti di mutuo post 2001

Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di 4.000 euro, complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.


Detrazione in caso di contratti di mutuo che eccedono il valore dell’immobile

La regola generale prevede che gli interessi passivi su mutui siano detraibili in proporzione la costo dell’abitazione. Nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare:

  • Della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito;
  • Del valore complessivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Esempio:
Ipotizza un contribuente che ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un valore di € 200.000. Il costo di acquisto dell’immobile nel rogito è stato di € 180.000.

Calcolo della detrazione spettante

In questo caso gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

Interessi passivi su mutuo
Interessi passivi su mutuo

Riprendiamo ora l’esempio precedente. Ipotizzando interessi passivi su mutuo per € 3.500 vediamo come calcolare il limite massimo di detrazione.

180.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.150,00

Questo è il limite massimo agevolabile in detrazione dei redditi.


Gli oneri accessori al costo di acquisto dell’immobile e detraibilità

Ai fini del calcolo in esame, il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.

Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio:

  • Dall’onorario del notaio rogante l’atto di compravendita;
  • Dalle imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare (registro, ipotecaria e catastale);
  • Da eventuali compensi di mediazione.

Gli importi relativi agli oneri accessori all’acquisto vanno quindi ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante.

Esempio

Riprendendo il nostro esempio e supponendo che gli oneri accessori all’acquisto ammontino a € 10.000. L’importo degli interessi passivi sul quale calcolare la detrazione del 19% aumenta a € 3.325,00.

Questo è il calcolo da effettuare:

190.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.325

Le spese di assicurazione

La detrazione non spetta, invece, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’immobile.

La detrazione non spetta in quanto non soddisfano il suddetto requisito di necessarietà.

Tale requisito non sussiste neppure qualora l’assicurazione sull’immobile sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia (oltre a quella ipotecaria).

Si tratta di polizze che coprono particolari eventi. Come ad esempio nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile e possano determinare una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

La rilevanza degli oneri

Gli oneri accessori in esame:

  • Danno diritto, al pari degli interessi passivi, alla detrazione del 19% nell’anno in cui vengono sostenuti;
  • Non rientrano nel costo di acquisto dell’immobile, ai fini del rapporto sopra esaminato, in quanto sono connessi all’operazione di finanziamento e non all’atto di acquisto.

Qualora l’ammontare del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale sia di importo superiore al costo dell’immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, vi sono conseguenze.

Il costo maggiorato degli oneri accessori all’acquisto, al pari degli interessi passivi, beneficiano della detrazione del 19% limitatamente all’ammontare risultante dal suddetto rapporto.


Detrazione IRPEF per interessi passivi su mutui prima casa per immobili da costruire o ristrutturare

In questo caso la detrazione è possibile sempre nella misura del 19%. Tuttavia, in questo caso il limite agevolabile massimo scende a € 2.582,28.

La riduzione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà (o di altro diritto reale dell’unità immobiliare) avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.

L’attività di ristrutturazione deve essere comprovata dalla concessione edilizia o atto equivalente. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entri due anni dall’acquisto.

Prevista un’eccezione per l’anno 1997, in cui si possono detrarre gli interessi passivi nel caso di credito concesso per ristrutturazione, manutenzione e restauro degli edifici.

In tal caso, il beneficio decorre dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale.

L’attestazione del rispetto di tale condizione può avvenire:

  • Di regola, sulla base delle risultanze dei registri anagrafici;
  • Oppure, poiché l’abitazione principale non coincide necessariamente con la residenza anagrafica, sulla base di un’apposita autocertificazione. Documento reso dal contribuente ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, nella quale attesta che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.

Naturalmente l’Amministrazione Finanziaria, in fase di accertamento, ha facoltà di verificare la veridicità e l’autenticità delle attestazioni prodotte.

In caso di falsa dichiarazione si applicano le disposizioni penali indicate nell’articolo 76 del DPR n 445/00.

Interessi passivi e trasferimento per lavoro

Il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Tuttavia, la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (Circolare n. 137 del 15 maggio 1997, paragrafo 2.2.2). Questo, anche in caso di trasferimento in un comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Tale deroga non trova più applicazione a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale (Circolare 21/E del 23 aprile 2010, paragrafo 4.5).


Documentazione per modello 730 o modello Redditi PF in relazione alla detrazione per interessi passivi su mutui

Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente conservi i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
  • Quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.

Per quanto riguarda le quietanze deve essere sottolineato che spesso è direttamente l’istituto finanziario a rilasciare una volta all’anno la certificazione. Si tratta di un documento che certifica la quota di interessi passivi pagati nel corso dell’anno dal contribuente.

Questo documento è fondamentale per ottenere la detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi.

Questa documentazione deve essere conservata dal momento della presentazione della dichiarazione dei redditi. Tale documentazione potrà essere richiesta dall’Amministrazione Finanziaria sino al termine del periodo di accertamento.

Questo periodo è identificato nel 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi. Oltre a questa data, infatti, l’annualità dichiarativa risulta essere prescritta.

Per approfondire: “Termini di accertamento per imposte sui redditi ed IVA


Il rilascio del visto di conformità sul modello 730

Nel caso in cui il modello 730 sia presentato tramite intermediario questi è tenuto a rilasciare il visto di conformità. Tale visto attesta la conformità della documentazione esibita dal contribuente con quella prevista dalla norma.

Sul punto la Circolare n 15/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il visto non può essere rilasciato qualora:

  • Manchi la documentazione comprovante che il mutuo è stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Oppure, qualora si tratti di mutuo misto, non risulti l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale.

L’impossibilità di rilasciare il visto di conformità per carenza della documentazione di supporto comporta:

  • La rinuncia alla detrazione in esame, nell’ambito del modello 730;
  • Oppure l’impossibilità di usufruire dell’assistenza fiscale mediante presentazione del modello 730 ad un consulente. Con la conseguenza di dover presentare il modello Redditi Persone fisiche.

Interessi passivi su mutui per abitazione principale: FAQ

Vediamo adesso alcuni temi di particolare interesse sempre legati alla detrazione per interessi passivi su mutui per l’abitazione principale.

CHE SUCCEDE ALLA DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PRIMA CASA SE MI TRASFERISCO PER MOTIVI DI LAVORO?

In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione.
In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, nel quadro B del modello 730 (ovvero nel quadro RB del modello Redditi Persone fisiche), viene chiarito che in relazione a tale immobile devono essere indicati i codici previsti con riferimento alle diverse tipologie di contratti di locazione.

DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUO SECONDA CASA

Per i finanziamenti stipulati prima del 1993 può essere richiesta una detrazione del 19% anche in relazione ad immobili diversi dalla prima casa.
In questo caso l’importo massimo è pari a € 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo.
In particolare, per i prestiti contratti entro il 31 dicembre 1990 è possibile effettuare la detrazione anche per gli immobili diversi dalle abitazioni, mentre per i mutui registrati nel 1991 e nel 1992 è ammessa esclusivamente la detrazione che riguarda gli immobili da adibire ad abitazione diversa da quella principale, dunque anche la seconda casa. 
L’agevolazione non spetta nel caso in cui la conclusione del contratto sia arrivata dopo il 31 dicembre del 1992 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale.


Esempi di calcolo della detrazione per interessi sul mutuo prima casa

Per calcolare la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo il contribuente deve applicare la seguente formula:

DETRAZIONE INTERESSI MUTUO = COSTO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE * INTERESSI PASSIVI PAGATI / CAPITALE A TITOLO DI MUTUO

Il risultato va moltiplicato per 19 e diviso per 100.

Tale detrazione spetta soltanto per la parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto. Questo significa che se la parte finanziata è maggiore rispetto a quella effettivamente sostenuta, devono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre:

COSTO + ONERI ACCESSORI

Facciamo un esempio pratico.

Se il contribuente stipula un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa per € 250.000, ma se all’atto del rogito tale valore è più basso, € 200.000, la detrazione va calcolata su questo valore.

Pertanto se gli interessi pagati annualmente sono pari a € 4.000, avremo che:

(200.000 * 4.000) / 250.000 = 3.200 questo valore è quello massimo di detrazione del 19% per gli interessi pagati.


Detrazione IRPEF interessi passivi su mutuo prima casa: conclusioni

In questo articolo ho cercato di riepilogarti tutta la documentazione necessaria per sfruttare la detrazione IRPEF per interessi passivi su mutui.

Si tratta di una agevolazione volta a restituire al contribuente parte degli interessi passivi pagati sull’acquisto dell’abitazione principale.

Il principale errore che si commette con questa detrazione fiscale è il fatto di non spostare entro due anni la residenza nell’immobile oggetto di mutuo. Spesso, infatti, si sfrutta la detrazione senza questo requisito.

Detto questo, se hai domande o hai bisogno di ulteriori chiarimenti rispetto a quelli sin qui forniti lascia un commento di seguito.

Riceverai la mia risposta nel più breve tempo. In questo modo, inoltre, contribuirai a rendere sempre più completo questo articolo per offrire una miglior servizio anche ad altri lettori.

39 COMMENTI

  1. Buongiorno,
    da agosto 2018 ho dato in locazione il mio immobile a Bologna ma io mi sono trasferito a Foggia per motivi di lavoro con regolare contratto CCNL. Ho lasciato la residenza a Bologna nell’immobile in affitto, posso continuare ad usufruire delle detrazioni d’interessi passivi? E se sì, in che modo dovrò indicare tale trasferimento in sede di dichiarazione di reddito?
    Grazie mille.

  2. Buongiorno Federico MIgliorini, sapevo che esiste la condizione di poter continuare ad usufruire della detrazione di interessi passivi se il proprietario dell’immobile si trasferisce per motivi di lavoro (pur affittandolo a terzi). E’ vero? Grazie per la risposta.

  3. Si, il trasferimento della residenza per motivi di lavoro (documentati) consente di fruire della detrazione, ma è necessario ritornare nell’immobile “abitazione principale” quando vengono meno i motivi lavorativi.

  4. Grazie per la risposta Federico Migliorini, io attualmente lavoro con contratto CCNL in un’altra regione rispetto alla mia residenza (che non ho mai spostato) in cui si trova l’immobile locato. Nel controllare il mio 730 precompilato ho notato che non hanno considerato gli interessi passivi, ma qual’è dunque la procedura esatta per indicare tale mia condizione e continuare ad usufruire della detrazione? Grazie.

  5. Buongiorno, lo scorso ottobre ho riacqustato una casa in regime di prima casa, con l’impegno a vendere la prima entro i 12 mesi previsti, cosa che è avvenuta quest’anno..
    In sede di dichiarazione dei redditi posso detrarre gli interessi passivi sui mutui e le spese sia della casa “da vendere”, sia di quella nuova acquistata? Grazie mille per il chiarimento, saluti

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