Società di gestione immobiliare: quando e perché aprirla?

La detenzione di beni immobili (abitativi o strumentali) a titolo personale può non essere una scelta ottimale. L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, è soggetto ad alcuni rischi, ma anche la persona che investe potrebbe trovarsi a rischiare la perdita del proprio patrimonio investito (magari in caso di insolvenza in presenza di mutui fondiari, creditori personali, etc). Per esigenze di tutela del patrimonio da aggressioni personali di terzi e per veicolare i proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili può essere valutata l’opzione di costituire una società di gestione immobiliare.

Si tratta di un’opportunità che deve essere attentamente valutata da ogni investitore per ponderare i vantaggi legati alla costituzione di questa forma societaria con gli aspetti legati ai costi di gestione. La società di gestione immobiliare, a seconda dei casi, può essere costituita sotto forma di società di persone (nel caso la forma più utilizzata è quella della società semplice immobiliare) o di società di capitali (nel caso, la forma più utilizzata è la SRL).

Importante:
In questo contributo non andremo ad analizzare le società di gestione di immobili di terzi, di home sharing, o di agenzie immobiliari. La nozione società di gestione immobiliare riguarda la costituzione di società per la tutela e la gestione di beni immobili di proprietà dell’imprenditore o della famiglia. Se sei interessato ad approfondire l’attività di gestione di immobili di terzi puoi trovare altri articoli dedicati all’argomento sul sito.

In questo articolo voglio andare ad approfondire gli aspetti connessi alla valutazione in relazione alla costituzione di una società di gestione immobiliare. Si tratta di una scelta importante per la quale non devi sottovalutare alcun aspetto e su cui ti consiglio di farti assistere da esperti del settore.

Le valutazioni da fare per la costituzione di una società di investimento immobiliare

Al fine di individuare se esiste una convenienza nella tassazione dei proventi con una società, piuttosto che come persona fisica, occorre fare una valutazione. In buona sostanza, si deve predisporre una simulazione della tassazione occorrente in entrambe le ipotesi: quella del privato e quella societaria. Si tratta di due tipologie di tassazione diversa, con regole e considerazioni diverse da fare. L’aspetto che può essere importante sottolineare sono le variabili in gioco che possono spostare la convenienza di una scelta piuttosto che sull’altra. In particolare si tratta delle seguenti:

• Analisi in merito alla possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
• Valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione;
• Analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società;
• Valutazione in merito al reddito ottenibile dalla locazione, anche alla luce della disciplina sulle società di comodo.

Analisi sull’investimento in beni immobili

Le valutazioni che devono essere effettuate riguardano sempre un ottica di lungo termine. L’investitore è chiamato ad individuare se gli investimenti immobiliari che intende effettuare sono investimenti di lungo periodo oppure se si tratta di mera speculazione, con rivendita dell’immobile nel breve termine.

Un investimento a lungo termine comporta solitamente delle valutazioni da fare in termini anche di passaggio generazionale. Infatti, qualora si intendesse investire sul breve termine in un immobile, investire come persona fisica (non imprenditore) è sicuramente la soluzione più conveniente. In questo modo potrà essere sfruttato un particolare regime fiscale che prevede l’esenzione da plusvalenza in caso di cessione di immobile detenuto da oltre cinque anni. Questa stessa disciplina riguarda le società semplici, ma non riguarda le altre società di persone e le società di capitali. Nel caso di società l’eventuale plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore conferito ed il corrispettivo di vendita sarà oggetto di tassazione in capo alla società.

Per approfondire: “Plusvalenza da cessione di immobili: irpef o imposta sostitutiva?“.

Al contrario se si presume di effettuare un investimento immobiliare a lungo termine (oltre i dieci anni), considerato il fatto che potrebbe configurarsi anche una ipotesi di passaggio generazionale, il conferimento di immobili in società può facilitare questo aspetto. Il conferimento di un immobile in società, infatti, permette una più semplice procedura di passaggio generazionale del patrimonio. Infatti, se la successione riguarda non beni immobili ma piuttosto partecipazioni societarie (di persone o capitali), è possibile evitare di versare le imposte ipotecarie e catastali che gravano sulla successione immobiliare.

Valutazione del reddito da locazione percepibile

Altro aspetto da valutare in relazione alla possibilità di costituire una società di gestione immobiliare riguarda l’importo dei canoni di locazione che si possono ottenere dall’investimento. Si tratta, in buona sostanza, di valutare se la redditività offerta dagli immobili consente di operare con una società.

Una società di persone o di capitali presenta dei costi di gestione che impattano sulla redditività finale dell’investimento. Da una parte occorre valutare il reddito che il privato percepisce al di fuori delle locazioni, e quindi dell’aliquota marginale a cui questa persona andrebbe a tassare questi redditi. Inoltre, si tratta di andare ad individuare per quali contratti di locazione sia possibile applicare la cedolare secca. Questa modalità sostitutiva dell’IRPEF di tassazione dei redditi da locazione abitativa (tra privati) è (solitamente) il regime di tassazione più conveniente per le persone fisiche, con aliquote al 10% o al 21% sul canone di locazione complessivo (senza possibilità di dedurre i costi). Tuttavia, per poter applicare la cedolare secca occorre che i contratti di locazione abbiano ad oggetto immobili civile abitazione (categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10). Inoltre, la cedolare secca non è applicabile in caso di società semplice di gestione immobiliare e nemmeno in caso di SRL di gestione immobiliare.

Valutazione sul costo del conferimento di immobili in società

Un ulteriore valutazione deve essere effettuata in relazione al costo fiscale connesso al conferimento di beni immobili di proprietà personale in società. Questa valutazione deve essere effettuata considerando che in sede di conferimento da parte del socio di beni immobili in società (di persone o di capitali) è dovuta l’imposta di registro al 9% per i fabbricati abitativi, il 7% per i fabbricati strumentali, 12% per i terreni. Oltre all’imposta di registro occorre tenere in considerazione le imposte ipotecarie e catastali dovute sugli immobili. Inoltre, vi sono le spese notarili ed i costi accessori connessi al conferimento, come la perizia di stima che deve essere predisposta da parte di un professionista (es. geometra).

Valutazione legata alla disciplina sulle società di comodo

Un ulteriore aspetto, spesso sottovalutato, in ottica di valutazione di apertura di una società di gestione immobiliare riguarda l’impatto della disciplina sulle società di comodo. L’Amministrazione finanziaria ha l’obiettivo di scoraggiare gli imprenditori dal detenere beni personali all’interno di società di capitali. Infatti, le società di comodo sono società che detengono beni al solo scopo di gestirli, senza effettuare alcuna gestione economica degli stessi. In pratica, l’Amministrazione finanziaria presume che per ogni bene immobile detenuto si debba ricavare dalla società un certo reddito.

Qualora la società non raggiunga il percepimento di questo limite reddituale la società viene considerata come “di comodo“. In pratica, è come se la società fosse stata costituita al solo scopo di gestire gli immobili per conto dei soci, per loro scopi personali, e non per generare reddito nella società.

Quello che devi sapere è che andare a costituire una società di gestione immobiliare che si riveli di comodo potrebbe portare a conseguenze rilevanti. Questo perché le società di comodo sono soggette ad una maggiore tassazione, stabilita per legge. Per questo motivo questo aspetto deve essere attentamente valutato prima del conferimento, per verificare la congruità dei ricavi e dei redditi societari dopo l’operazione.

Quali vantaggi dalla costituzione di una società di gestione immobiliare?

Una valutazione connessa alla possibilità di costituire una società di gestione immobiliare è sicuramente complessa e varia da soggetto a soggetto in relazione alle molte variabili in gioco. Nelle variabili che abbiamo appena visto, la gestione societaria degli immobili presenta non poche problematiche da superare. Per questo motivo sono sicuro che ti sarai scoraggiato verso questa possibilità. Tuttavia, prima che tu prenda una prima decisione intendo analizzare chiaramente quali sono i principali vantaggi di una gestione societaria dei beni immobili. Tali vantaggi riguardano due fattispecie

• Tutela del patrimonio – Con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio dell’investitore. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà diventa mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL o di una società semplice immobiliare. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust;
• Passaggio generazionale – Possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.

Se, invece, decidi di investire a titolo personale, anche in questo caso vi sono dei vantaggi in caso di locazione di beni immobili. Si tratta di vantaggi in termini di:

• Tassazione – Operando con una società, tutti gli utili saranno oggetto di tassazione in dichiarazione dei redditi. Mediamente è molto più alta la tassazione di una società rispetto a quella di una persona fisica. Questo sia perché la persona fisica può evitare la tassazione di plusvalenze da cessione di immobili detenuti da almeno di cinque anni. Inoltre, la persona fisica per i redditi da locazione di immobili abitativi può operare per la tassazione mediante cedolare secca. Cosa che una società non può applicare;
• Costi – Una società ha dei costi di gestione, oltre che di costituzione. Quindi per una SRL ci sono costi per commercialista, se ci sono dei soci ci sarà il consiglio di amministrazione, ci sono diverse voci che dovrai governare e pagare e questi costi andranno a erodere l’utile che ricavi dalle operazioni. Questi parametri li devi tenere in considerazione perché se sei un imprenditore devi assolutamente controllare i costi in uscita. Una società semplice ha sicuramente costi vivi molto ridotti rispetto a quelli di una SRL, ma sicuramente superiori rispetto ad una gestione diretta

Quando è conveniente costituire una società di gestione immobiliare?

Una volta analizzati tutti questi aspetti è opportuno cercare di fornire qualche indicazione utile per capire quando è conveniente operare tramite società per i propri investimenti immobiliari. La costituzione di una società di gestione immobiliare è da prendere in considerazione quando si cerca principalmente la tutela del proprio patrimonio dalle aggressioni di terzi e quando si vuole agevolare il futuro passaggio generazionale del proprio patrimonio personale. In questi casi la costituzione di una società agevola sicuramente, ed è importante individuare la tipologia corretta di società da aprire.

La società semplice si presta a situazioni dove non ci sono redditi rilevanti da locazione percepiti e dove i proprietari degli immobili sono o saranno più di uno. Tale forma societaria è sicuramente molto flessibile e si presta molto bene a fungere da holding di famiglia anche per la detenzione di partecipazioni societarie.

La SRL immobiliare, invece, è consigliabile quando gli investimenti immobiliari sono consistenti ed anche i redditi che ne derivano. Con questa forma societaria, infatti, la tassazione proporzionale aiuta a superare l’impatto fiscale delle aliquote marginali IRPEF più elevate che si scontano in caso di società semplice immobiliare. La scelta di una SRL immobiliare, inoltre, è anche legata al superamento della verifica sulla disciplina delle società di comodo.

Esempio di valutazione di società di investimento immobiliare

Per entrare nel merito della questione partiamo da un caso concreto di un soggetto che ci ha contattato per valutare la propria situazione. La situazione di partenza è la seguente:

Detengo personalmente dei beni immobili (due appartamenti) che generano annualmente un reddito lordo di 32.000 euro. Questo investimento mi ha permesso di procedere all’acquisto di altri due immobili (attraverso la stipula di un mutuo fondiario) che stimo possano produrre altri 45.000 euro di reddito lordo. In questa situazione vorrei capire se può essere conveniente continuare a detenere personalmente gli immobili come privato, oppure se costituire una società di gestione immobiliare.

Si tratta, in buona sostanza, di una situazione piuttosto comune da riscontrare, per questo motivo ho ritenuto utile esporla in questo articolo.

Calcoli di valutazione della società di gestione immobiliare

Per capire la convenienza (o meno) alla costituzione di una società di gestione immobiliare è necessario effettuare dei calcoli che portino ad effettuare una valutazione comparativa dei diversi possibili scenari. In particolare, le casistiche che andremo a simulare sono:

1. L’incasso dei proventi tramite persona fisica, intestataria di tutti i beni immobili;
2. L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di società semplice;
3. L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di SRL.

Vediamo i calcoli legati a questo tipo di scenari. Ipotizziamo, per semplicità, che nello scenario 1) gli affitti siano effettuati nei confronti di persone fisiche che non operano in forma di impresa, in modo da rendere applicabile la cedolare secca.

Tassazione scenario 1) incasso dei proventi tramite persona fisica

Tassazione scenario 2) costituzione di società di gestione immobiliare nella forma di società semplice

Il primo costo da sostenere è legato alla costituzione della società semplice immobiliare di gestione che dovrà avere almeno due soci. Questi andranno a conferire i propri immobili di proprietà che sconteranno imposta di registro al 9% (sul valore venale degli immobili, da determinare tramite perizia), e che acquisteranno successivamente in modo diretto altri immobili.

Ipotizzando che nell’esempio il soggetto conferisca i due immobili di proprietà stimando un valore complessivo di 300mila euro l’onere iniziale da sostenere è pari a 27,000 euro. Tralasciamo per semplicità gli oneri relativi alle imposte ipotecarie e catastali.

Per quanto riguarda, invece, la tassazione dei canoni di locazione i calcoli da fare sono i seguenti:

Tassazione scenario 3) costituzione di società di gestione immobiliare nella forma di società di capitali SRL

Anche per il conferimento di immobili in una SRL deve sempre essere calcolato il costo dell’imposta di registro al 9% sul valore venale degli immobili. Valgono, quindi, le stesse considerazioni fatte per il punto 2).

Conclusioni sulla valutazione di convenienza per la costituzione di una società di gestione immobiliare

La soluzione prevista dallo scenario 1) ovvero la detenzione degli immobili come persona fisica è quella che a prima vista può sembrare la più conveniente. Tuttavia, questa simulazione non può che essere semplicistica. Se il soggetto titolare degli immobili deve scegliere la tassazione IRPEF in quanto deve sfruttare i c.d. “bonus casa” relativi alla ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici. Inoltre, con questo scenario gli immobili rimangono direttamente nella disponibilità del proprietario con maggiori rischi in relazione alla tutela del proprio patrimonio personale dalle aggressioni di terzi.

Lo scenario 2) legato alla costituzione di una società semplice di gestione immobiliare appare più costoso in termini di tassazione rispetto allo scenario 1). Tuttavia, è sufficiente che i soci effettuino investimenti sugli immobili attraverso i “bonus casa“, per ribaltare la situazione e rendere più conveniente questa scelta. Inoltre, il costo legato al conferimento degli immobili in termini di imposta di registro devono essere tenuti in considerazione. Questo significa che la società semplice immobiliare di gestione è tanto più conveniente quando non ci sono immobili da conferire ma la società acquista direttamente gli immobili da terzi.

Per questo è importante pianificare la scelta di questo tipo di società prima di iniziare ad effettuare investimenti nel settore immobiliare. Inoltre, gli immobili detenuti attraverso società semplice hanno il vantaggio di essere segregati rispetto alla situazione personale del socio. Inoltre, deve essere evidenziato che, la società semplice immobiliare può detenere immobili anche non produttivi di redditi, in quanto società che per definizione è non commerciale. Aspetto questo che, in una SRL potrebbe essere problematico nel lungo periodo in relazione alla disciplina sulle società di comodo.

Lo scenario 3) legato alla costituzione di una società di gestione immobiliare nella forma di SRL è legato a situazioni dove gli immobili conferiti sono in grado di generare redditi da locazione elevati (magari perché si investe in immobili strumentali). In questo caso, infatti, la tassazione proporzionale della SRL è in grado di abbattere il carico fiscale rispetto alla soluzione società semplice immobiliare. Inoltre, bisogna tenere in considerazione che gli elevati redditi da locazione sono necessari anche per superare le problematiche connesse alla disciplina sulle società di comodo.

Anche in questo caso valgono le considerazioni fatte per la società semplice di gestione immobiliare in relazione al costo del conferimento di immobili di proprietà dei soci. Inoltre, può essere opportuno precisare che la SRL di gestione immobiliare può essere anche unipersonale (a differenza della società semplice che deve prevedere sempre la presenza di almeno due soci). In definitiva, quindi, la SRL immobiliare è vantaggiosa nel momento in cui si intende utilizzarla, non tanto per percepire personalmente gli utili della stessa ma, piuttosto, per reinvestirli in ulteriori progetti di investimento (immobiliare e non solo).

Fiscalità delle società di gestione immobiliare

Il primo comma dell’art. 43 del TUIR prevede che gli immobili che costituiscono beni relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni non sono produttivi di reddito fondiario. Con questo principio le unità immobiliari che costituiscono beni relativi all’impresa, non sono produttive di reddito fondiario, ma concorrono attraverso le componenti positive e negative alla formazione del reddito d’impresa. Come sappiamo i beni immobili relativi all’impresa possono essere immobili merce, immobili patrimonio ed immobili strumentali. Le società immobiliari di gestione, tipicamente, sono caratterizzate dalla presenza di immobili strumentali all’attività, ovvero la locazione a terzi degli stessi.

Gli immobili strumentali ed imposte dirette

Gli immobili strumentali, partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del Conto Economico e in particolare attraverso:

• Le plusvalenze derivanti dalla loro vendita;
• I proventi derivanti dalla loro locazione;
• I componenti negativi quali gli ammortamenti, i canoni di leasing, le spese di manutenzione, le spese di assicurazione e gli interessi passivi.

La determinazione della quota di ammortamento degli immobili strumentali

L’art. 36, commi 7, 7-bis e 8, del D.L. n. 223 del 2006 prevede che, “ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali viene assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza”. In merito alla modalità di determinazione del costo da attribuire alle predette aree, il comma 7 del citato articolo stabilisce che il costo delle aree, ove non autonomamente acquistate e pertanto dotate di un costo “storico” evidenziato nell’atto di acquisto, è stabilito in misura pari al valore ottenuto applicando il 20 per cento o – per i fabbricati industriali – il 30 per cento al costo di acquisto complessivo dell’immobile, comprensivo dell’area.

Determinato il valore dell’area rappresentante la quota non ammortizzabile del costo complessivo del fabbricato, lo stesso non subisce più variazioni anche a seguito di eventi che possono riguardare l’immobile, come ad esempio la rivalutazione, il sostenimento di spese incrementative o l’allocazione di eventuali disavanzi da fusione. In pratica, la quota di ammortamento fiscalmente deducibile deve essere determinata con riferimento al costo del solo fabbricato. L’aliquota di ammortamento ammessa civilisticamente è del 3%.

La plusvalenza di vendita degli immobili strumentali

La cessione a titolo oneroso di immobili operata nell’esercizio di imprese commerciali, individuali o collettive, è suscettibile di generare componenti positivi del reddito d’impresa, ovvero plusvalenze per gli immobili strumentali. Il primo comma dell’art. 86 del TUIR, rubricato “Plusvalenze patrimoniali” dispone che le plusvalenze dei beni relativi all’impresa, diversi da quelli indicati all’art. 85 (beni merce), concorrono a formare il reddito:

• Se sono realizzate mediante cessione a titolo oneroso;
• Se sono realizzate mediante il risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento dei beni;
• Se i beni vengono assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.

Il secondo comma dell’art. 86 detta i criteri per la quantificazione della plusvalenza da assoggettare a tassazione. Infatti, nelle ipotesi di cui alle lettere a) e b) 46 del comma 1 la plusvalenza è costituita dalla differenza fra il corrispettivo o l’indennizzo conseguito, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione e il costo non ammortizzato.

Interessi passivi nelle società di gestione immobiliare

La normativa abbastanza penalizzante per quanto riguarda l’ammissibilità dei costi sostenuti dalle società immobiliari di gestione prevede, però, una piccola agevolazione in tema di deducibilità degli interessi passivi. L’art. 96 del TUIR, relativo agli interessi passivi, stabilisce che “sono deducibili in ciascun periodo d’imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati. L’eccedenza è deducibile nel limite del 30 per cento del risultato operativo lordo della gestione caratteristica.(..)”.

Tuttavia, ai sensi del comma 36 dell’articolo 1 della Legge Finanziaria per il 2008, non rilevano ai fini del suddetto articolo 96 del TUIR (e sono, pertanto, integralmente deducibili) gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovasse applicazione, era necessario, inoltre, che il mutuo ipotecario avesse ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione.

Gli immobili strumentali ed imposte indirette

La cessione dell’immobile strumentale

La cessione di fabbricati, in contesto imprenditoriale, rappresenta generalmente un’operazione rilevante ai fini dell’IVA. L’art. 2 del DPR n. 633/72 dispone che costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che comportano:

• Il trasferimento della proprietà;
• La costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere.

Le cessioni dei fabbricati si considerano effettuate, ai sensi dell’art.6 comma 1 del DPR n. 633/72, nel momento della stipulazione del contratto ovvero al momento in cui gli effetti traslativi o costitutivi si producono. Se anteriormente alla data della stipula del contratto di compravendita sia stata emessa la fattura o pagato in tutto o in parte il corrispettivo (acconto), l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo fatturato o pagato alla data della fattura o a quella del pagamento.

Nel caso fosse corrisposta una somma di denaro a titolo di “caparra confirmatoria”, disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile, la stessa non è soggetta ad IVA in quanto ha natura risarcitoria e pertanto priva del presupposto oggettivo del tributo. Come noto, oltre ai presupposti soggetti ed oggettivi e avuto riguardo al momento in cui sorge il “momento impositivo”, l’art. 7-bis stabilisce che le cessioni di beni immobili si considerano effettuate nel territorio dello Stato. Ciò posto, il presupposto della territorialità è soddisfatto per tutti i fabbricati che sono situati nel territorio dello stato italiano (per la definizione di “Stato Italiano” ai fini IVA si rinvia all’art. 7, comma 1, lettera a) del DPR n. 633/72).

Di seguito una tabella riepilogativa delle principali casistiche di applicazione dell’IVA/registro nella cessione di immobili strumentali.

La locazione dell’immobile strumentale

In linea generale, per le locazioni di fabbricati strumentali (così come di quelli abitativi) effettuate da soggetti passivi IVA (nell’esercizio di imprese, arti o professioni), la regola è rappresentata dal regime di esenzione. Tuttavia, per le locazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali è prevista la possibilità, per il locatore, di evitare l’esenzione ed attrarre l’operazione di locazione all’imponibilità Iva. Per fare questo è necessario esprimere, nel contratto di locazione, l’opzione per l’imponibilità (art. 10 co. 1 n. 8 del DPR n. 633/72).

Le locazioni di fabbricati strumentali operate da soggetti non Iva sono “fuori campo Iva” e soggette ad imposta di registro con l’aliquota del 2% (art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86).

Gli immobili abitativi delle società immobiliari: strumentali o patrimonio?

La classificazione degli immobili abitativi detenuti dalle società immobiliari è una questione di grande rilevanza fiscale e giuridica. Tali immobili possono essere considerati immobili patrimonio in specifiche circostanze, ma il tema richiede un’analisi accurata delle normative e delle interpretazioni giurisprudenziali.

La definizione di immobili patrimonio

Secondo l’articolo 90 del TUIR, gli immobili patrimonio sono definiti in negativo, ovvero come quegli immobili che:

• Non sono strumentali per natura o destinazione all’esercizio dell’attività d’impresa;
• Non costituiscono beni merce, ovvero non sono destinati alla produzione o allo scambio nell’ambito dell’attività aziendale.

In pratica, gli immobili patrimonio rappresentano investimenti passivi delle società, detenuti senza una specifica funzione produttiva nell’impresa.

Gli immobili abitativi e il regime fiscale

Gli immobili abitativi classificati nella categoria catastale A (esclusa la A/10), sono generalmente ricondotti alla categoria degli immobili patrimonio quando non vengono utilizzati direttamente per scopi aziendali o non sono oggetto dell’attività principale della società, come la compravendita o la locazione immobiliare.

Trattamento fiscale

• Per gli immobili non locati, il reddito imponibile si basa sulla rendita catastale rivalutata del 5%, con un aumento di un terzo se l’immobile è tenuto a disposizione.
• Per gli immobili locati, il reddito è determinato considerando il maggiore tra:
  • La rendita catastale rivalutata;
  • Il canone di locazione, al netto del 15% per le spese di manutenzione ordinaria rimaste a carico del locatore.

In caso di immobili di interesse storico o artistico, sono previste ulteriori agevolazioni fiscali.

Giurisprudenza e controversie

La giurisprudenza ha offerto interpretazioni divergenti sulla classificazione degli immobili abitativi. L’Amministrazione finanziaria tende a considerarli beni patrimoniali, escludendo la deducibilità delle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria eccedenti il 15%. Tuttavia, sentenze come la Cassazione n. 15753/2020 hanno riconosciuto la strumentalità degli immobili locati a terzi, argomentando che la locazione può essere parte integrante dell’attività d’impresa.

Di contro, la sentenza Cassazione n. 34063/2022 ribadisce che gli immobili abitativi locati da società commerciali non possono essere considerati strumentali se la locazione non costituisce attività d’impresa dichiarata.

Implicazioni per le società immobiliari

Le società immobiliari devono valutare attentamente la destinazione e l’utilizzo dei loro immobili abitativi:

1. Se locati, possono talvolta essere considerati strumentali, ma solo in presenza di una dimostrazione chiara che tale attività rientra nell’oggetto sociale dell’impresa.
2. Se tenuti a disposizione o destinati a investimenti passivi, sono generalmente considerati patrimonio, con le relative implicazioni fiscali.

Questa distinzione non è solo formale, ma incide sul trattamento fiscale dei redditi generati dagli immobili e sulle possibilità di dedurre le spese connesse.

Consulenza per la costituzione della tua società di gestione immobiliare

In questo articolo ho cercato di includere tutte le principali informazioni che ti servono per effettuare una valutazione di convenienza sulla costituzione di una società di gestione immobiliare. Le valutazioni da fare non sono semplici e variano in relazione a molte variabili personali. Per questo motivo il consiglio che voglio darti è quello di non prendere scelte avventate, ma di consultarti sempre con un dottore Commercialista esperto. L’obiettivo che devi raggiungere nel lungo periodo deve essere la scelta primaria che devi salvaguardare attraverso la creazione di una società.

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Ti aiuteremo a valutare se nella tua situazione la costituzione di una società di investimento immobiliare può essere vantaggiosa. Segui il link sottostante per ricevere il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.