Plusvalenza da cessione immobile oggetto di superbonus

Dal 2024 la plusvalenza derivante dalla cessione di immobile oggetto di superbonus 110% sconta una tassazione del 26% (in alternativa all'IRPEF). Affinché questo sia possibile è necessario che si avverino 3 condizioni: 1) dovrebbero essere trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione; 2) il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non dovrebbe essere stato utilizzato come abitazione principale del venditore; e infine 3) il venditore dovrebbe aver chiesto l’applicazione del 110% in dichiarazione o tramite cessione del credito o sconto in fattura.

La cessione di immobili sui quali sono stati effettuati interventi che hanno beneficiato del superbonus del 110%, può comportare l'emersione di una plusvalenza immobiliare, se i lavoro si sono conclusi da non più di 10 anni (all'atto della cessione). A prevedere l'imponibilità di questa plusvalenza è la Legge n. 213/23.
Pertanto, la cessione di immobile oggetto di lavori di superbonus comporta la tassazione della plusvalenza in caso di vendita nei dieci anni dalla conclusione dei lavori. La cessione di un immobile ristrutturato, in questo arco temporale, in caso di plusvalenza comporta l'applicazione di una tassazione, con imposta sostitutiva del 26% al momento dell'atto. Oppure, in alternativa è possibile applicare l’ordinaria IRPEF per scaglioni.
Vediamo di cosa si tratta. Prima però ricordo che la disciplina sulla tassazione della plusvalenza immobiliare è consultabile a questo articolo: "Plusvalenza da cessione immobili; IRPEF o imposta sostitutiva?".
Plusvalenza da cessione di immobili abitativi: le casistiche
La cessione di immobili abitativi da parte di un privato (fuori dall'esercizio di impresa arte o professione) è suscettibile di generare una plusvalenza imponibile come reddito diverso, in capo al percettore, secondo quanto previsto dall'art. 67 del TUIR, ovvero:

Art. 1, lett. a) plusvalenze derivanti dalla cessione, anche parziale, di terreni ed edifici a seguito della lottizzazione dei terreni o dell'esecuzione di opere intese a renderli edificabili;
Art. 1, lett. b) plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo onero di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla cessione;
Art. 1, lett. c) plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo onero di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni (in caso di donazione il quinquennio parte dalla data di acquisto del donante), con esclusione di quelli acquisiti per successione mortis causa e delle unità immobiliari che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

A queste casistiche si aggiunge, dal 2024, quella delle plusvalenze previste dalla lett. b-bis) dell'art. 67, co. 1 del TUIR, ossia quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito ...