Tassazione della plusvalenza su immobili oggetto di Superbonus

L’articolo 67 del TUIR assoggetta a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione di immobili ristrutturati con il Superbonus entro 10 anni dalla fine dei lavori. La norma esclude le abitazioni principali e gli immobili ereditati, limitando la deducibilità dei costi in caso di opzione per lo sconto in fattura.

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La plusvalenza su immobili oggetto di Superbonus è imponibile come reddito diverso se la compravendita avviene entro 10 anni dalla conclusione degli interventi agevolati. L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, introdotto dalla Legge di Bilancio 2024, estende la tassazione a tutte le cessioni a titolo oneroso di fabbricati interessati dall’agevolazione al 110%, 90%, 70% o 65%.

Il presupposto impositivo scatta indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori (proprietario, familiare convivente o conduttore) e riguarda anche la singola unità immobiliare ceduta a seguito di soli interventi “trainanti” eseguiti sulle parti comuni condominiali.

A livello operativo, l’impatto fiscale maggiore si registra sul calcolo dei costi inerenti deducibili: in caso di fruizione del Superbonus 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito, le spese agevolate sono totalmente indeducibili se la vendita avviene entro 5 anni dai lavori, e deducibili solo al 50% se avviene tra i 5 e i 10 anni. Restano escluse da qualsiasi prelievo le vendite di immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

Prima però ricordo che la disciplina sulla tassazione della plusvalenza immobiliare è consultabile a questo articolo: “Plusvalenza da cessione immobili; IRPEF o imposta sostitutiva?“.

I presupposti della tassazione immobiliare da Superbonus

L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, introdotto dalla Legge n. 213/2023, assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus (articolo 119 del DL 34/2020), conclusi da non più di dieci anni all’atto della vendita. La norma colpisce il trasferimento patrimoniale del bene in senso lato. Non rileva, infatti, soltanto il classico contratto di compravendita, ma qualunque atto che produca effetti traslativi a fronte di un corrispettivo, come il conferimento dell’immobile in società, la permuta o la datio in solutum. L’imponibilità si concretizza al momento della prima cessione utile dell’immobile oggetto dei lavori. Risulta ininfluente, ai fini del presupposto impositivo, l’eventuale stipula di un contratto preliminare, poiché quest’ultimo genera obbligazioni tra le parti ma non il trasferimento effettivo della proprietà.

Il conteggio del periodo di monitoraggio decennale prende avvio dalla data di conclusione degli interventi ammessi all’agevolazione, comprovata dai titoli abilitativi o dalle comunicazioni previste dai regolamenti edilizi. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 156/2024, ha chiarito che il perimetro temporale intercorre tra la fine dei cantieri e il perfezionamento della cessione. Nelle vendite con patto di riservato dominio, il momento rilevante non è la firma del rogito iniziale, ma il pagamento dell’ultima rata che determina il definitivo effetto traslativo. Le tempistiche di possesso originario dell’immobile o le eventuali modifiche amministrative successive non influenzano la scadenza. Come evidenziato dalla risposta a interpello n. 10/2025, una semplice variazione catastale per cambio di destinazione d’uso non azzera e non modifica il calcolo temporale, in quanto non configura un nuovo acquisto.

La sussistenza del presupposto impositivo si fonda sul dato oggettivo dell’esecuzione dei lavori, rendendo ininfluente il profilo soggettivo di chi ha sostenuto materialmente la spesa. Se gli interventi sono stati pagati da altri aventi diritto, come il conduttore, il comodatario o un familiare convivente del proprietario, la successiva vendita genera comunque una plusvalenza in capo al cedente. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/2024 specifica inoltre che la norma non opera distinzioni in base alla percentuale di agevolazione fruita. L’imposizione colpisce le cessioni nel decennio sia nel caso in cui i lavori abbiano beneficiato dell’aliquota massima del 110%, sia quando il bonus è stato declinato nelle misure depotenziate del 90%, 70% o 65%. La forma in cui è stata goduta l’agevolazione rileverà esclusivamente, in una fase successiva, per determinare l’esatto ammontare delle spese deducibili.

Cause di esclusione: abitazione principale e successione

La normativa esclude esplicitamente dal prelievo fiscale le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Questa condizione deve sussistere per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla compravendita, oppure per la maggior parte del periodo di possesso se l’acquisto è avvenuto da meno di un decennio. Ai fini dell’esenzione, l’articolo 5, comma 5, del TUIR individua i familiari nel coniuge, negli uniti civilmente, nei parenti entro il terzo grado e negli affini entro il secondo. Il beneficio si estende anche alle pertinenze dell’immobile, a patto che vengano cedute congiuntamente al bene principale. Qualora invece un box auto o una cantina vengano alienati separatamente dall’abitazione, il vincolo di strumentalità decade, determinando l’imponibilità della plusvalenza in caso di vendita isolata nel decennio.

Una seconda fondamentale deroga riguarda i fabbricati acquisiti per successione mortis causa, le cui cessioni non generano in alcun caso plusvalenza imponibile ai sensi della lettera b-bis). La situazione si presenta più articolata quando la proprietà deriva solo parzialmente da un’eredità. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 208/2024, ha chiarito che il beneficio dell’esclusione opera in misura strettamente proporzionale. Se un contribuente eredita una quota di comproprietà e acquista la restante parte a titolo oneroso, eseguendo successivamente i lavori agevolati, la futura rivendita sarà esente da imposta limitatamente alla frazione di immobile ricevuta in successione. La quota acquistata sul mercato sconterà invece la normale tassazione sulla plusvalenza pro-quota, calcolata secondo le ordinarie norme del Testo Unico.

Gli immobili ricevuti per donazione inter vivos non godono di un’esclusione assoluta, ma il loro trattamento dipende dal soggetto che ha effettuato gli interventi edilizi. Se i lavori del Superbonus sono stati ultimati dal donatario nei dieci anni precedenti la vendita, l’eventuale plusvalenza risulta pienamente imponibile. Un quadro radicalmente diverso si delinea qualora gli interventi siano stati eseguiti dal donante prima dell’atto di liberalità. In assenza di un’espressa previsione normativa che imponga di considerare i lavori del precedente proprietario, la cessione a titolo oneroso posta in essere dal donatario non integra il presupposto impositivo, anche se la fine dei cantieri risale a meno di un decennio prima.

L’ambito applicativo della norma non si estende alle rivendite di case antisismiche comprate usufruendo del cosiddetto “Sismabonus acquisti” (articolo 16, comma 1-septies del DL 63/2013) declinato nella misura del 110%. La risposta a interpello n. 137/2025 ha precisato che l’imposizione colpisce esclusivamente la prima cessione successiva ai lavori. Nelle compravendite da impresa costruttrice, il primo trasferimento è proprio quello effettuato dalla società edile a favore dell’acquirente privato. Di conseguenza, la successiva alienazione dell’immobile da parte del privato non fa scattare il prelievo legato al Superbonus, pur restando soggetta alle regole della lettera b) in caso di rivendita entro cinque anni dall’acquisto.

Le criticità operative nei condomini e nei calcoli di valore

L’applicazione pratica dell’articolo 67, lettera b-bis) del TUIR rivela zone d’ombra insidiose, specialmente quando la disciplina impatta sulle dinamiche degli edifici plurifamiliari o si scontra con rivalutazioni immobiliari stratificate nel tempo. In questi contesti, la rigida applicazione matematica del prelievo produce rischi di accertamento che richiedono un’attenta analisi preventiva dei titoli di spesa e delle ripartizioni millesimali.

La vendita dell’appartamento con soli lavori condominiali trainanti

Un caso operativo ricorrente e particolarmente insidioso riguarda la vendita di una singola unità immobiliare priva di qualsiasi intervento “trainato” al proprio interno. La Circolare n. 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate stabilisce che il presupposto impositivo scatta anche se l’edificio ha beneficiato esclusivamente di lavori “trainanti” sulle parti comuni. L’aspetto più critico di questa impostazione risiede nell’estensione irragionevole della platea dei soggetti passivi. La norma finisce per colpire con la tassazione sulla plusvalenza anche i proprietari che hanno fruito di una detrazione fiscale irrisoria per la propria quota millesimale, oppure coloro che in sede di assemblea condominiale avevano espresso voto contrario all’esecuzione dei lavori. Il rischio latente in queste situazioni impone un’attenta verifica preventiva dell’iter deliberativo e dei bonus goduti dal fabbricato.

La cessione delle parti comuni e il riparto sui millesimi

Un’ulteriore criticità tecnica si manifesta quando il condominio decide di alienare una parte comune, come l’ex abitazione del portiere, a seguito di interventi agevolati. La risposta a interpello n. 86/2026 chiarisce che la compravendita genera un reddito diverso ripartito tra i singoli condomini in base ai rispettivi millesimi. La soluzione adottata dal Fisco applica tuttavia il principio di accessorietà: la quota millesimale del bene comune segue esattamente il destino fiscale dell’unità principale posseduta dal condomino. Se l’appartamento del singolo proprietario rientra nell’esenzione per abitazione principale, anche la sua frazione di plusvalenza derivante dalla portineria non sconta alcuna imposta. Nei casi in cui risulti impossibile recuperare il costo storico, l’Agenzia ammette la possibilità di determinare il valore iniziale tramite un’apposita perizia giurata di stima redatta da un professionista.

Il limite della capacità contributiva e l’incremento di valore reale

Il contenzioso più rilevante nella prassi si concentra sulla sproporzione tra la plusvalenza nominale e il reale arricchimento generato dal Superbonus. Spesso l’incremento di prezzo di un appartamento è legato alle fisiologiche dinamiche del mercato immobiliare locale in decenni di possesso, piuttosto che ai soli interventi di riqualificazione. La Corte di Giustizia Tributaria di Milano, con la sentenza n. 1368/4/26, ha affrontato il nodo sancendo che il prelievo non può trasformarsi in un onere ingiustificato. In nome del principio di capacità contributiva, la pronuncia impone di assoggettare a imposizione soltanto la specifica quota di maggior valore effettivamente riconducibile ai lavori agevolati. L’imposta non deve colpire l’intero differenziale matematico tra il vecchio costo di acquisto e l’attuale corrispettivo, arginando così una tassazione sproporzionata.

Come si calcola la plusvalenza imponibile

La plusvalenza si determina come differenza matematica tra i corrispettivi incassati nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto, oppure il costo di costruzione, del bene ceduto. L’articolo 68, comma 1, del TUIR stabilisce che a questo valore iniziale devono essere sommati tutti i costi inerenti, ovvero le spese incrementative. Se gli immobili risultano acquistati o edificati da oltre cinque anni al momento del rogito, la base di partenza viene rivalutata applicando l’indice dei prezzi al consumo calcolato dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati. Nelle compravendite con pagamento frazionato a rate, la base imponibile segue rigidamente il principio di cassa spalmando l’onere nei diversi anni di incasso.

Il meccanismo di calcolo garantisce il pieno riconoscimento delle spese sostenute se il contribuente ha utilizzato il beneficio edilizio nella sua forma naturale. Quando il Superbonus viene portato in detrazione in dichiarazione dei redditi, per quote costanti annuali, tutti gli oneri legati agli interventi rientrano integralmente tra i costi inerenti al bene. Questa regola operativa si applica in qualsiasi ipotesi temporale ed è indipendente dalla percentuale goduta, sia essa del 110%, 90%, 70% o 65%. Sottraendo dal corrispettivo di cessione l’intero importo dei lavori, si ottiene un decisivo abbattimento della base imponibile e, di conseguenza, del prelievo finale.

Le penalizzazioni più severe scattano invece per i proprietari che hanno scelto di monetizzare il credito d’imposta. Se gli interventi agevolati al 110% si sono conclusi da meno di cinque anni all’atto della cessione, la legge impone un divieto assoluto di deducibilità. Ai fini della determinazione della ricchezza tassabile, non si tiene conto delle spese relative a tali cantieri qualora si sia esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. L’intero onere edile risulta fiscalmente irrilevante e non può incrementare il costo storico. La Circolare n. 13/2024 precisa che questa forte stretta non si estende alle quote godute con aliquote inferiori, che restano pienamente deducibili.

Superato il primo quinquennio dalla fine dei lavori, la morsa sulla deducibilità si allenta riducendo l’impatto economico della norma. Se il trasferimento di proprietà avviene tra il quinto e il decimo anno dalla chiusura dei cantieri, il divieto di sommare le spese al costo storico viene abbattuto al 50%. Il contribuente che ha usufruito delle opzioni alternative per il Superbonus 110% potrà quindi considerare la metà degli esborsi tra i costi incrementali del fabbricato. Le spese coperte da altre agevolazioni edilizie concorrono sempre a incrementare il valore dell’immobile, senza subire alcun abbattimento proporzionale.

Nella pratica professionale, recuperare il prezzo di acquisto storico o le fatture di edificazione può rivelarsi impossibile per i patrimoni immobiliari datati. Per colmare questa lacuna documentale, la risposta a interpello n. 86/2026 chiarisce che i venditori non possono affidarsi al semplice criterio catastale del prezzo-valore, ma devono ricavare l’importo originario da una perizia giurata di stima redatta da un tecnico abilitato. Questo valore peritale accertato sostituirà il costo storico di partenza.

La scelta del regime di tassazione: IRPEF o 26%

La plusvalenza immobiliare derivante da Superbonus, una volta determinata secondo le regole dell’articolo 68 del TUIR, rientra nella categoria dei redditi diversi del cedente. In via ordinaria, questo importo incassato confluisce nel reddito complessivo ai fini IRPEF, subendo la tassazione progressiva in base agli scaglioni di appartenenza del contribuente. L’applicazione dell’aliquota marginale si rivela frequentemente la strada più onerosa, in particolare in presenza di compravendite che generano importi rilevanti e innalzano la base imponibile. Per mitigare questo aggravio fiscale, l’articolo 1, comma 65, della Legge n. 213/2023 offre un regime opzionale alternativo, permettendo di sottrarre la ricchezza prodotta dal cumulo reddituale dell’anno di imposta.

In alternativa al regime ordinario, il contribuente ha la facoltà di applicare un’imposta sostitutiva fissata nella misura del 26%, come previsto dalla Legge n. 266/2005. Per fruire di questa agevolazione, il venditore deve formulare un’esplicita richiesta di applicazione del regime sostitutivo direttamente al notaio in sede di stipula dell’atto. A seguito dell’opzione formalizzata a rogito, gli oneri operativi passano al pubblico ufficiale. Il notaio riceve dal cedente la provvista finanziaria necessaria e provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta tramite modello F24. Questa procedura telematica liquida in via definitiva il debito fiscale sulla plusvalenza, liberando il contribuente dall’obbligo di indicare la somma nella successiva dichiarazione dei redditi.