Il conferimento di immobili italiani in una società estera. Le problematiche legate alla fiscalità diretta ed indiretta ed ai fini del monitoraggio fiscale nel quadro RW del modello Redditi.

Un’operazione societaria di particolare interesse è quella rappresentata dal conferimento di beni immobili italiani in una società di diritto comunitario residente in un Paese diverso dall’Italia.

Può capitare, infatti, che un socio italiano di una società estera intenda conferire nella società un bene immobile sito in Italia. In questi casi è necessario andare ad analizzare quali sono le principali indicazioni riguardanti

conferimento di immobili in società estera

Per chiarire meglio l’operazione proviamo a fare un esempio concreto. Immagina due fratelli, fiscalmente residenti in Italia, che detengono al 50% un immobile situato in Italia. Tale immobile viene conferito dai due proprietari nella loro società di diritto tedesco (GMBH) che hanno costituito.

Se ci troviamo di fronte a questo tipo di operazione può essere opportuno analizzare le conseguenze fiscali, ai fini delle imposte dirette ed indirette del conferimento di immobili in società estera. Inoltre, analizzeremo anche gli aspetti legati al monitoraggio fiscale nel quadro RW. I due fratelli, infatti, al termine del periodo di imposta detengono un investimento all’estero di natura finanziaria suscettibile di produrre reddito imponibile in Italia e quindi soggetto a segnalazione nel quadro RW.

Conferimento di immobili in società estera: fiscalità indiretta

Al fine di individuare i profili di fiscalità indiretta legati al conferimento di immobili in società estera è opportuno partire dalla situazione più semplice. Mi riferisco al caso del conferimento di beni immobili in società italiana. Vediamo, quindi, le due casistiche ed il particolare regime di vantaggio legato al conferimento di beni immobili italiani in società estera, ai fini delle imposte indirette.

Il conferimento di immobili italiani in società italiana ai fini dell’imposizione indiretta

Il conferimento di immobili in società italiana da parte di soci persone fisiche comporta l’applicazione dell’imposta di registro. In particolare, si tratta dell’imposta di registro in misura proporzionale (del 9%). Il valore imponibile su cui applicare l’imposta di registro è dato dal netto tra:

  • Il valore dell’immobile conferito;
  • Le passività accollate.

Inoltre, in questo tipo di operazione deve essere tenuto conto che le imposte ipotecarie e catastali si computano in una base imponibile al lordo delle passività accollate.

Tabella: imposte indirette sul conferimento di immobili in società italiana

Nella tabella seguente il prelievo fiscale indiretto nel conferimento di immobile in società italiana. Ipotizziamo il valore dell’immobile di € 100.000, con passività accollate di € 40.000.

Conferimento in società italianaImposta di registroL’Imposta ipotecariaImposta catastale
Base Imponibile60.000100.000100.000
Imposta5.400 (9%)2.000 (2%)1.000 (1%)

Il conferimento di immobili italiani in società estera ai fini dell’imposizione indiretta

Di particolare interesse ai fini dell’imposizione indiretta è il conferimento di immobili italiani in società estera.

Sul punto, la nota IV) della Tariffa 1, art. 4 del DPR n. 131/86 stabilisce che gli atti di costituzione e di aumento del capitale o patrimonio, sono soggetti all’imposta nella misura fissa di € 200,00 se la società destinataria del conferimento ha la sede legale o amministrativa in un altro Stato della UE.

La Circolare n. 2/2014, al punto 3, sul punto, prevede che:

“Resta confermata la previsione della nota IV dell’art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUIR, in base alla quale l’imposta di registro si applica in misura fissa (di € 200,00) per gli atti di conferimento di beni immobili a favore di società con sede legale o amministrativa in un altro Stato membro dell’UE. Tale interpretazione appare coerente con i principi affermati con la Direttiva comunitaria del 12 febbraio 2008, n. 7, in base alla quale i conferimenti sono tassabili esclusivamente nello Stato membro nel cui territorio si trova la sede della direzione effettiva della società di capitali al momento dell’operazione”.

Inoltre,

“In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, in linea generale, nella misura ordinaria proporzionale del 2% e dell’1% prevista rispettivamente dagli articoli 1 della Tariffa allegata al TUR e 10 del medesimo TUR (Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, par. 6.29)”

Possiamo dire sicuramente che si tratta di una ottima opportunità di pianificazione piuttosto interessanti in quanto consente di conferire un bene immobile a fronte di un prelievo fiscale modesto. In questo caso, quindi, l’imposta di registro è fissa, mentre quella ipotecaria e catastale sono dovute in maniera proporzionale. Il loro pagamento avviene in Italia in sede di recepimento dell’atto estero.

Tabella: imposte indirette sul conferimento di immobili in società estera

Nella tabella seguente il prelievo fiscale indiretto nel conferimento di immobile in società estera. Ipotizziamo il valore dell’immobile di € 100.000, con passività accollate di € 40.000.

Conferimento in società esteraImposta di registroL’Imposta ipotecariaImposta catastale
Base Imponibile100.000100.000
Imposta2002.000 (2%)1.000 (1%)

ATTENZIONE:
Si deve tenere presente che alcuni Paesi UE potrebbero comunque prevede imposte indirette legate al conferimento di beni immobili.

Conferimento di immobili in società estera: fiscalità diretta

L’imposizione diretta legata a questo tipo di conferimento deve essere suddivisa tra tassazione conferente e tassazione del conferitario. Vediamo le due ipotesi.

Tassazione del conferente

Il conferimento di immobili da parte di persone fisiche è un’operazione totalmente assimilata alla cessione, per cui non da luogo a plusvalenze imponibili. Questo, ai sensi dell’art. 67 del TUIR. Naturalmente, a condizione che l’immobile sia stato acquistato o costruito da almeno cinque anni.

Inoltre, si deve considerare che non concorrono a formazione di plusvalenze imponibili le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dai suoi familiari.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR).

Sono, invece, sempre tassabili le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale dei terreni e degli edifici.

Tassazione della società estera conferitaria

Il punto di partenza di questo aspetto è che, in linea generala, l’immobile detenuto in Italia da parte di una società estera, ancorché affittato, non costituisce stabile organizzazione.

La struttura immobiliare non concretizza una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre. Qualora, infatti, non sia possibile individuare una funzione attiva svolta dalla struttura in Italia per la produzione di reddito. Vedasi, sul punto, la Risoluzione n. 460196 del 1989.

Per l’esistenza di una stabile organizzazione occorre l’effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale rispetto alla società estera. L’autonomia deve manifestarsi sia sul piano gestionale che su quello contabile. Deve trattarsi, di una unità funzionale dotata di autonomia di gestione per identificare la stabile organizzazione in Italia.

Queste disposizioni fanno si che il reddito generato dall’immobile concorrono a formare il reddito complessivo e sono determinati secondo le disposizioni del Titolo I, relativo alla categoria dei redditi fondiari.

Tassazione dei redditi dell’immobile come redditi fondiari

I redditi prodotti in Italia da soggetti non residenti e senza stabile organizzazione devono essere tassati secondo le disposizioni previste per le diverse categorie di reddito. Questo, esattamente come se si trattasse di una persona fisica.

A conferma di questa impostazione l’art. 151, comma 2, del TUIR che considera prodotti nel territorio dello Stato i redditi indicati nell’art. 23. Tale articolo definisce che si considerano prodotti nel territorio dello Stato sia i redditi fondiari sia i redditi diversi derivanti dai beni che si trovano nel territorio stesso.

Questo significa che risultano assoggettati a tassazione in Italia:

  • I redditi fondiari conseguibili dalla detenzione o locazione dell’immobile;
  • Le plusvalenze conseguite in occasione della cessione dell’immobile. Plusvalenza imponibile solo se la rivendita avviene nei cinque anni dall’acquisto della titolarità sullo stesso (come avviene per le persone fisiche).

Le indicazioni fornite sino a questo momento sono in linea con quanto previsto negli eventuali accordi contro le doppie imposizioni siglati dall’Italia in base al modello OCSE.

Conferimento di immobili in società estera e quadro RW

L’ultimo passaggio di questa analisi è l’indicazione della partecipazione nella società estera da parte del socio persona fisica italiano. La compilazione del quadro RW ai fini del monitoraggio fiscale è la seguente.

Rigo RW1:

ColonnaDescrizioneValore da indicare
1Codice titolo di possesso“1” proprietà
2Vedere istruzioni“2”
3Codice indiv. bene“2” partecipazioni al capitale
4Codice stato estero“094” Germania
5Quota di possesso“100%”
6Criterio determin. valore“2”
7Valore inizialeValore del C.S. alla data del conferimento
8Valore finaleValore del C.S. al 31/12
19Quota partecipazione100
20Solo monitoraggio“x”
21Codice fiscale della societàCodice fiscale della società estera

Conferimento di beni immobili in società: consulenza

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento.

Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

Commenti:
Considerata l’elevata quantità di commenti che ci arrivano ogni giorno è opportuno effettuare alcune precisazioni. Saranno pubblicati soltanto commenti che arricchiscono il testo dell’articolo con particolari situazioni, utili anche per altri lettori. Se non trovi il tuo commento pubblicato significa che abbiamo già fornito risposta al quesito e che, quindi, la risposta si trova nel testo dell’articolo o in altri commenti. Se comunque desideri una risposta o l’analisi della tua situazione personale, puoi contattarci attraverso il servizio di consulenza fiscale.

Avviso importante:
Fiscomania.com ha raccolto, con ragionevole cura, le informazioni contenute in questo sito, ma ricordiamo che quanto letto non può mai sostituire una adeguata consulenza professionale che rimane indispensabile per evitare di commettere errori.

Lascia una Risposta

Please enter your comment!
Please enter your name here