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Risoluzione anticipata del contratto di locazione

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere promossa dal locatore, dal conduttore, oppure congiuntamente. In ogni caso, vi sono adempimenti civilistici e fiscali da rispettare. Tutte le informazioni utili nella nostra guida.

Al momento della stipula di un contratto di locazione all’interno del contratto vi è riportata la sua scadenza.

Ad oggi, non è rara la situazione in cui il locatore o il conduttore vengano a trovarsi nella necessità di arrivare alla risoluzione del contratto prima della sua naturale scadenza.

Vediamo quali sono le ragioni che consentono al locatario di liberarsi di effettuare la risoluzione anticipata e quali sono gli adempimenti a suo carico.

La facoltà di effettuare una risoluzione anticipata del contratto di locazione rappresenta un’eccezione alla durata della locazione, prevista inderogabilmente dalla legge per assicurare stabilità al rapporto contrattuale di locazione.

La risoluzione anticipata può essere effettuata per volontà comune delle parti, per volontà del conduttore o per volontà del locatore.

Vediamone le caratteristiche di ogni singola possibilità di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Le parti del contratto di locazione (locatore e conduttore), hanno sempre la facoltà di risolvere consensualmente in maniera anticipata la locazione stessa, qualunque sia la scadenza del contratto.

Infatti, la volontà delle parti può modificare in ogni momento il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata.

L’unico aspetto da tenere in considerazione riguarda il rispetto degli adempimenti fiscali legati alla risoluzione anticipata del contratto di locazione che vedremo successivamente.

Risoluzione anticipata del contratto del conduttore

L’ipotesi di risoluzione anticipata della locazione da parte del conduttore rappresenta la fattispecie convenzionale di risoluzione, in quanto presenta regole molto più agevoli rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

Due possiblità di risoluzione anticipata

Dal contratto di locazione si può recedere in due diverse modalità:

  • Recesso Legale – Inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978;
  • Recesso Libero – Inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi.

Il recesso legale è previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle Parti.

Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione.

Recesso legale: i gravi motivi

Non esiste una definizione univoca di gravi motivi, ma solitamente, ci si riferisce a quegli impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile.

Possiamo dire che non è sufficiente indicare genericamente i gravi motivi, ma occorre una specificazione in concreto delle relative circostanze di fatto.

Tuttavia, la valutazione, in caso di contestazione, viene effettuata dal Giudice e la casistica è davvero ampia. In pratica sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione (sentenza 12991/2014) ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela (come, per l’appunto, il recesso per gravi motivi)
  • L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009).

Non sono ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
  • La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini del recesso rileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

Nell’ipotesi di risoluzione convenzionale, le parti del contratto di locazione possono liberamente prevedere la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Purché ne sia data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali.

Solo per il conduttore, infatti, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, Legge n. 431/1998), che devono essere specificamente indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

E’ bene sottolineare che il recesso da parte del conduttore è ammesso soltanto nel caso in cui sia stata inserita nel contratto l’apposita clausola. La clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi.

Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Il preavviso e le mancate conseguenze

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

Risoluzione anticipata del contratto del locatore

La facoltà di esercitare la risoluzione anticipata del contratto di locazione è concessa anche al locatore, ma a condizioni molto più rigide.

Il locatore, infatti, può risolvere anticipatamente la locazione, solo in specifici casi, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere).

Classico caso è quello previsto dall’articolo 1612 del codice civile, nel caso in cui il locatore abbia bisogno dell’abitazione locata per stabilirvi la propria dimora.

In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Inoltre, è concessa al locatore la facoltà di non esercitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza del primo periodo contrattuale.

Diniego di rinnovo del contratto

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

  • Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Imposta di registro in misura fissa

L’articolo 28 del DPR n. 131/86 distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi.

Più precisamente, il comma 1, dell’articolo 28 del DPR n. 131/86 dispone che la risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa se:

  • Dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
  • E’ stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Imposta di registro proporzionale

La previsione normativa statuisce, inoltre, che, ove per la risoluzione sia previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale:

  • Dello 0,50%, prevista (per la quietanza) dall’articolo 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento sia versato seduta stante;
  • Del 3%, prevista dalla norma residuale recata dall’articolo 9 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento del corrispettivo sia differito nel tempo.

Per quanto concerne la seconda ipotesi, l’articolo 28, comma 2, del DPR 131/86 dispone che, “in ogni altro caso” diverso da quelli considerati dal comma precedente, “l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando, comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

L’applicazione delle suindicate norme alla risoluzione del contratto di locazione implica che, in linea di principio, la risoluzione del contratto di locazione (che non preveda corrispettivo) comporta l’applicazione dell’imposta di registro fissa, nella misura di €. 67,00.

D’altro canto, l’imposta fissa di €. 67,00 troverebbe applicazione anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%).

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto).

In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di €. 67,00.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Risoluzione del contratto e cedolare secca

L’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione.

Lo stesso principio è sancito dall’Agenzia delle Entrate, nel provv. 5539472011 ove, al § 3.2, è precisato che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni […] del contratto di locazione”.

Pertanto, ove, per il contratto di locazione che viene risolto, fosse stata validamente espressa l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione.

Per i contratti per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione.

Modello F24 Elide

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Consulenza fiscale

Hai bisogno della consulenza di un professionista per capire come puoi effettuare la risoluzione anticipata dal contratto di locazione? Utilizza il servizio di consulenza fiscale online.

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Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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  • Salve, contratto 4+4 con scadenza "intermedia" al prossimo Aprile. Io sono la conduttrice. Sono alla ricerca di una casa da acquistare, ma non so se ce la faccio per Ottobre (-6 mesi per il preavviso). Potrò comunque disdire anche non in tempo per la scadenza come da contratto, pagando ovviamente i 6 mesi di preavviso, o il locatario potrebbe opporsi? Nel contratto si parla di facoltà di recedere "qualora ricorrano gravi motivi, in qualsiasi momento, previo avviso almeno 6 mesi prima", ma tace nel caso non ci fossero i gravi motivi. Non penso possa obbligarmi a pagare/rimanere ben 4 anni di affito, o sbaglio? I nostri rapporti non sono cattivi, ma diciamo... freddi. Grazie.

    • Salve Adriana, il recesso le è permesso in qualsiasi momento, ma occorre leggere il contratto per capire se è previsto il recesso "libero", oppure se occorrono i "gravi motivi". In ogni caso la possibilità di recesso prevede il rispetto dei termini di preavviso. Per maggiori dettagli mi contatti in privato.

  • Buonasera , sono proprietario di un capannone artigianale in affitto, ho inviato per non sbagliare la disdetta un anno e mezzo prima della scadenza naturale dei 6+6. Ho bisogno di vendere per problemi personali. L’affittuario non mi lascia mettere il cartellone vendesi tramite agenzia , anzi ha preteso che se volevo metterlo dovevo scrivere per cessata attività. Me lo ha già staccato una volta. Ora chiedo, ma è mai possibile che non possa esporre il cartello per poter vendere quanto prima? C’e Qualche legge che vieta questo? A me questa cosa intralcia la vendita e anche la possibilità economica di pagare l’avviamento prima Che se ne vada. Vi prego ditemi se sono nella ragione o no di esporre un cartello di vendita visto che lui in ogni caso se ne dovrà andare. Grazie

    • Salve Romano, sino al termine della locazione il locale è dato all'affittuario, che deve gestirlo senza la sua interferenza. Il cartello potrà apporlo dopo che l'affittuario avrà lasciato il locale.

  • Mi perdoni ma non sono molto affermata in materia e ho paura di sbagliare. Di sicuro pagherò al proprietario le mensilità di marzo, aprile e maggio 2019, ma se, tornando all'ipotesi da me fatta, la raccomandata di disdetta verrà ricevuta dal proprietario il 4 marzo, devo lasciare libero l'appartamento entro il 4 giugno (quindi 3 mesi esatti) oppure la locazione prosegue fino al 30 giugno con pagamento da parte mia anche di tutto il mese di giugno ? oppure devo pagare al proprietario anche i 4 giorni di giugno ? Dalla sua risposta sembrerebbe di no, ma le chiedo cortesemente di spiegarmi meglio questo aspetto. Grazie ancora per la sua disponibilità

    • Quello che deve vedere è il numero di mensilità di preavviso indicate nel contratto, quelle deve pagare. Il giorno di rilascio dell'immobile lo stabilisce lei, entro la data massima consentita di quelle tre mensilità.

  • Salve,
    ho dato in affitto un appartamento ad una persona circa 2 anni mediante cedolare secca.
    Ora vorremmo, di comune accordo, risolvere il contratto anticipatamente.
    Oltre al documento RLI da consegnare all'agenzia delle entrate, c'è qualcosa che dobbiamo firmare entrambi a seguito, ad esempio, della consegna delle chiavi, lettura dei contatori, eventuali bollette o multe che dovessero arrivare in tempi successivi...
    C'è un modello di riferimento da usare in questi casi?
    grazie in anticipo,

    • E' opportuna una lettera relativa alla richiesta di risoluzione anticipata ed una lettera per la riconsegna delle chiavi e la verifica dell'immobile. Questo oltre al modello RLI.

  • Buonasera, ho appena inviato la raccomandata per il recesso anticipato dal contratto di locazione. il contratto 4+4 è partito dal 1° novembre 2017. Il conduttore mi ha comunicato che i 3 mesi di preavviso riportati dal contratto decorrono dalla data di ricevimento da parte sua della raccomandata. Se ipoteticamente dovesse riceverla il 4 marzo 2019 i tre mesi di preavviso si intendono dal 4 marzo al 4 giugno o è sempre da considerarsi il mese intero (quindi sono obbligata a pagargli tutto il mese di giugno fino al 30) ?? Grazie mille per la risposta

    • Salve Laura, se il preavviso è di tre mensilità, sono queste le mensilità che devono essere garantite al proprietario.

  • Buona sera. Ho bisogno di un consiglio. Sono in affitto nella stesa casa da 2009 con un contratto regolare 4+4 che e stato rinnovato in automatico in 2017.Questo anno (2018) la proprietaria di casa a venduto l'immobile a un suo parente che e il mio vicino di casa.Questo ultimo e subentrato come locatore e a cambiato il contratto in uno con cedolare secca. Recentemente ho trovato un appartamento che vorrei comprare. Può essere considerato un motivo grave per recedere dal contratto d'affitto? Ho parlato con il attuale proprietario di casa e sembrava disposto a non farmi pagare altri sei mesi dalla disdetta anche se e prevista dalla legge (con un intesa tra noi due si può fare?) se si quali sarebbero gli obblighi fiscali da pagare? L'accordo di non restare ancora 6 mesi va aggiunto come clausola nella disdetta?

    • Per recedere anticipatamente dal contratto occorre leggere lo stesso e capire se è consentito il recesso libero o solo per gravi motivi. In ogni caso deve essere rispettato il periodo di preavviso. Per approfondire obblighi e adempimenti a suo carico mi scriva in privato per una consulenza.

  • Buonasera, chiedo un consiglio. Il 30/09/2018 ho registrato un contratto di affitto con cedolare secca, con validità dal 1 ottobre al successivo 30 aprile. L'inquilina mi comunica che vuole recedere prima dal contratto, e precisamente il 31 dicembre, cosa che le ho accordato senza il pagamento di penali. Vorrei sapere, nel modello RLI riservato agli adempimenti successivi, nel campo Corrispettivo, dovrò semplicemente indicare la somma dei 3 canoni mensili (ottobre, novembre e dicembre), che presumibilmente avrò ricevuto alla data del 31 dicembre? Grazie, Antonio.

  • Sempre io , l’attivita È una officina meccanica , cosa intende per artigianale di interesse turistico? Premetto che svolgono anche vendita di ricambi per trasformazione e modifiche centraline , tutto questo non è commerciale? In teoria non potrebbero essendo artigianale o sbaglio? Grazie ancora

  • Buongiorno , ho mandato la disdetta anticipata 12 mesi prima per il mio capannone artigianale in affitto , mi hanno risposto che vogliono le 18 mensilità di penale, ma a me avevano detto che era solo per capannoni ad uso commerciale e non artigianale . Come posso procedere? Grazie

    • Presupposti di base per far sorgere il diritto all'indennità per la perdita di avviamento sono: la sussistenza di una locazione commerciale; la destinazione dell'immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Se questo è il suo caso l'indennità è dovuta.

  • mi chiamo ALBANO e sono entrato in affitto tramite contratto annuale transitorio regolarmente registrato a Marzo. La proprietaria previa raccomandata mi ha comunicato di voler che lasciassi libera la casa entro e non oltre Dicembre, causa 'motivi familiari' da lettera (vendita dell'appartamento via telefono, non capisco come mai non abbia voluto riportare come causale la vendita dell'immobile). Voglio sottolineare come io abbia sempre pagato i canoni in tempo e non presentato disguidi con la suddetta proprietaria. Io ho trovato un appartamento in cui entrare a Novembre. Ora però mi chiedo: vista la sua manifestata volontà di vedermi fuori l'appartamento, io quali obbligo ho? Invio lettera di avviso? nel caso di sì, cosa mi consigli di riportare? Chi deve pagare per la chiusura del contratto? io o lei che ha manifestato per prima? come dovrei comportarmi?

    • L'unica cosa che deve fare lei è rispettare i termini per il rilascio dell'immobile. A tutto il resto deve pensare il locatore che ha disdetto. Anche per quanto riguarda l'eventuale pagamento dell'imposta di registro.

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