Disdetta del locatore alla prima scadenza

I contratti di locazione, sia quelli relativi a locazioni civili che commerciali, prevedono una durata minima prevista alla Legge. La durata di un contratto di locazione è importante in relazione alla possibilità di disdetta da parte del locatore del contratto. Questo tipo di disdetta, infatti, può avvenire soltanto al fine di interrompere il prosieguo del rapporto, dopo una prima scadenza del rapporto. Ad esempio, in un contratto di locazione abitativo a canone libero (cd, contratto 4+4), la possibilità di disdetta da parte del locatore può avvenire soltanto al termine dei primi quattro anni di contratto.

La ratio che giustifica la disdetta anticipata da parte del locatore è quello di riappropriarsi dell’immobile prima del termine ordinario della locazione. In questo articolo andremo a vedere, in dettaglio, la disciplina della disdetta del locatore dal contratto di locazione.

La disdetta del locatore dal contratto di locazione

L’istituto della disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione rappresenta il punto di equilibrio degli interessi in gioco. Si tratta:

• Dell’interesse del conduttore alla stabilità del rapporto locativo;
• Dell’interesse del locatore alla disponibilità dell’immobile.

Affinché possa concretizzarsi la disdetta è necessario che vi sia una manifestazione di volontà idonea a manifestare al conduttore la seria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza. Tale dichiarazione non può essere formulata in termini contraddittori. Il contenuto non deve lasciare nel conduttore il minimo dubbio sull’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto.

La disdetta contratto locazione da parte del locatore è regolata dall’art. 3 della Legge n. 431/98. Nei contratti civili ad uso abitazione, alla prima scadenza, ovvero trascorsi i primi quattro anni per i contratti a canone libero e tre per quelli a canone concordato, il locatore può riottenere la disponibilità dell’immobile.

Questo può accadere a patto che il locatore abbia comunicato disdetta al conduttore, inviandogli almeno sei mesi prima della scadenza una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo, tra quelli elencati all’art. 3, comma 1 della Legge n. 531/1998. Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio in quali casi e come effettuare la disdetta del locatore al termine della prima scadenza del contratto di locazione.

I motivi che giustificano la disdetta

L’interesse del conduttore del contratto alla stabilità dello stesso è garantita dalla legge. Infatti, il locatore ha la possibilità di dare disdetta dal contratto di locazione abitativo:

• Solo in determinati momenti del contratto, ad esempio al termine della prima scadenza (primi quattro anni per i contratti a canone libero o al termine dei primi tre anni per i contratti a canone concordato);
• Solo se sussistono determinati motivi indicati dall’art. 3, comma 1 della Legge n. 431/98.

I motivi che giustificano la disdetta del locatore devono essere esattamente specificati. Nella comunicazione di disdetta, infatti, il locatore deve indicare in modo chiaro quali sono le motivazioni per le quali richiede la disponibilità dell’immobile al termine del preavviso di sei mesi.

La ratio di questa disposizione è quella di consentire al conduttore, e semmai al giudice qualora sorga un contenzioso, di verificare la fondatezza delle motivazioni. Aspetto importante da verificare è che poi, successivamente, dopo l’avvenuto rilascio dell’immobile, questi venga destinato secondo l’uso indicato nella comunicazione di disdetta. In caso di mancata coincidenza tra destinazione effettiva e quella comunicata sono previste sanzioni a carico del locatore.

Le principali motivazioni nella pratica

Le motivazioni per la disdetta anticipata dal contratto di locazione da parte del locatore sono espressamente indicate nell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/98. Si tratta dei seguenti:

1. Il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o per un suo uso professionale. Oppure per l’uso professionale da parte di un membro della famiglia entro il secondo grado;
2. Il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto. In tale caso il locatore deve offrire al conduttore un altro immobile idoneo;
3. Se il conduttore ha piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo. Deve essere però nello stesso comune, il locatore può chiedere la disdetta anticipata;
4. Qualora l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito. O del quale debba esserne assicurata la stabilità e la permanenza;
5. Qualora l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione (demolizione o trasformazione per realizzare nuove costruzioni);
6. Qualora il conduttore non occupi continuativamente l’immobile, senza giustificato motivo;
7. Il locatore intende vendere l’immobile a terzi, e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della Legge n. 392/1978.

Cosa succede se il locatore non indica i motivi della disdetta anticipata?

L’omessa indicazione del motivo rende nullo il diniego di rinnovo del contratto. Questa fattispecie ha come conseguenza che il contratto di locazione prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge. Se, poi, il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovazione e non lo adibisce nel termine di 12 mesi all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato. Oppure, in alternativa, al risarcimento del danno, pur in difetto di prova, nella misura predeterminata dalla legge, non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato.

Risoluzione del locatore alla seconda scadenza del contratto

Nel caso in cui, invece, si sia arrivati alla seconda scadenza del contratto di locazione, le cose cambiano. Decorsi otto anni dall’inizio della locazione per i contratti liberi e del biennio di proroga per quelli concordati, possono presentarsi le seguenti situazioni:

• Le parti del contratto vogliono entrambe proseguire nel rapporto, quindi il contratto di locazione si rinnova per un ulteriore periodo di 4 anni. Oppure di due anni in caso di contratto a canone concordato;
• Una delle due parti vuole rinnovare il contratto ma a nuove condizioni. In questo caso la parte interessata deve inoltrare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte  mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto;
• Una delle parti non abbia interesse a rinnovare il contratto. In questo caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata che deve pervenire a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

Non occorre motivare la ragione per cui si nega il rinnovo e il locatore può, previa disdetta da inviare sempre nel termine di legge (sei mesi per le abitazioni, un anno per l’uso diverso), ottenere la cessazione del contratto per scadenza del termine di durata del contratto.

In assenza di disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Il locatore, scaduti i primi otto anni e rinnovatosi il contratto allo stesso canone per altri quattro anni, potrà, alla scadenza di questi, previa tempestiva disdetta, ottenere il rilascio del bene locato. Volontariamente o a mezzo di un provvedimento del giudice.

La comunicazione da parte del locatore all’inquilino

La disdetta dal contratto di locazione deve sempre essere comunicata per iscritto.

Nei casi previsti dalla legge il locatore può avvalersi della facoltà di recedere dal contratto di affitto dandone avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata. L’avviso deve avvenire mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera di disdetta deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo che giustifica la disdetta.

Se viene commesso l’errore di dare una disdetta contratto locazione recante una motivazione generica o imprecisa, è necessario inviarne una nuova. Questa nuova disdetta dovrà essere adeguatamente motivata, e si interromperà così il rapporto.

Secondo la sentenza della corte di cassazione n. 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera. È sufficiente che sia chiaro l’intento rescissorio. Infatti, solo in presenza di una disdetta adeguatamente illustrata, in caso di controversia è possibile verificarne la serietà e realizzabilità dell’intento del locatore.

La disdetta anticipata del locatore negli immobili non abitativi

Anche per i contratti a uso diverso dall’abitazione giunti alla prima scadenza, il locatore può negare il rinnovo solo nei casi indicati dall’articolo 29 della Legge n. 392/1978. Il diniego deve avvenire con comunicazione da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza. Non serve, invece, indicare alcun motivo per la seconda scadenza e la disdetta dovrà limitarsi a manifestare una ferma volontà di non fare proseguire oltre la locazione. I disagi che il conduttore subisce a seguito della disdetta sono però tutelati dal riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, inteso come capacità dell’impresa di produrre utili (Cassazione, 18812/2015).

Il conduttore, in questo caso, matura il diritto a conseguire una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che divengono 21 per le locazioni alberghiere, a condizione che lo svolgimento di queste attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (articolo 35 della Legge n. 392/1978). Restano esclusi i conduttori che offrono in vendita beni a coloro che li acquistano al solo fine di rivenderli come tali.

L’indennità raddoppia se, entro un anno dall’avvenuto rilascio, l’immobile viene da chiunque altro, locatore compreso, adibito all’esercizio della medesima attività prima svolta dal conduttore uscente, o comunque compresa nella stessa tabella merceologica, che sia affine a quella dell’uscente. Ciò al fine di evitare che il locatore (o chi per lui) possa arricchirsi attraverso l’avviamento commerciale apportato all’impresa dal conduttore.

Quali i presupposti per ricevere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale?

I presupposti necessari per far sorgere il diritto al ricevimento dell’indennità per la perdita di avviamento sono:

• La sussistenza di una locazione commerciale;
• La destinazione dell’immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico);
• Il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore è tenuto a provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività commerciale, comportante contatti diretti con utenti e consumatori. Tale onere è escluso solo se le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile.

In ogni caso, il locatore non è tenuto a corrispondere l’indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore. Ovvero da una delle procedure previste dal Regio Decreto n. 267/42 (Legge fallimentare). Infine, ai sensi dell’articolo 35 della Legge n. 392/1978, il riconoscimento dell’indennità di avviamento viene escluso quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, di carattere transitorio e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Invio della disdetta nei contratti non abitativi

Il semplice invio della disdetta del contratto per la sua scadenza è di per sé idoneo a dare fondamento al diritto del conduttore di ricevere dal locatore l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale della propria azienda.

L’indennità compete infatti al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire il rapporto locatizio. A nulla rilevando che il conduttore, proprio per l’esigenza di reperire un’altra sistemazione senza attendere un ordine coatto di rilascio da parte del giudice, abbia provveduto a riconsegnare l’immobile in via anticipata rispetto alla scadenza che veniva indicata nella disdetta.

Adempimenti amministrativi per la disdetta del locatore

La disdetta del locatore al termine del primo periodo del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali. Da un punto di vista fiscale è obbligo delle parti, in caso di mancata proroga del contratto, a seguito di disdetta del locatore alla prima scadenza, di effettuare il versamento dell’imposta di registro di €. 67,00, attraverso il modello F24  Elide.

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata. In caso di disdetta per giusta causa, tuttavia, l’imposta di registro è totale carico dell’inquilino. Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la disdetta del locatore alla prima scadenza.

La cedolare secca

L’imposta di registro per la disdetta contratto locazione non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Bozza di lettera di disdetta del locatore al termine della prima scadenza contrattuale

OGGETTO: Disdetta del contratto del _ per finita locazione

Io sottoscritto , in qualità di locatore dell’immobile sito in ______, Via n._____________ , in forza del contratto di locazione stipulato il e registrato il _________, con la presente sono formalmente a comunicarLe che non intendo rinnovare, alla prossima scadenza, il suindicato contratto.

La invito pertanto a lasciare libero da persone e cose l’immobile da Lei condotto per il giorno ______. Provvederò inoltre alla restituzione della cauzione solo dopo aver verificato, nel giorno indicato, lo stato dei locali e l’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Distinti saluti
Luogo, data

Firma
____

Cosa fare se ricevi una comunicazione di disdetta da parte del locatore?

Il conduttore che riceve un recesso anticipato può pretendere che il motivo indicato nel recesso venga rispettato. Sostanzialmente, il conduttore ha diritto di esercitare il diritto al controllo. Se questo non avviene, il locatore ha riacquisito l’immobile illegittimamente. Per questo egli è obbligato a versare al proprio inquilino un risarcimento in denaro da determinarsi in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art.3 comma 3 Legge n. 431/1998).

Quali le sanzioni per il locatore?

L’art. 31 della Legge n. 392/78 individua le sanzioni per il locatore che, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti, non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi dall’uscita del conduttore. In questo caso il conduttore può richiedere il ripristino del contratto, e il rimborso delle spese di trasloco e altre spese sostenute per lasciare l’immobile.

Il locatore può comunque sempre dimostrare che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato o il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa. I casi possono essere svariati: il locatore aveva l’esigenza di vivere in una determinata città, ma è stato successivamente assunto per lavorare altrove. Oppure è stato richiesto il rilascio dell’immobile in vista di un matrimonio che non può più essere celebrato per rottura del fidanzamento, etc.

Le sanzioni previste per il locatore che non abbia tempestivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, configurano una forma di responsabilità per inadempimento. La disciplina che lo regola si riferisce agli art. 1176 e 1218 codice civile. La disdetta contratto locazione deve sempre avere solide motivazioni alla base.

Tabella riassuntiva

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La disdetta del locatore al primo rinnovo del contratto di locazione è un processo rigorosamente regolato dalla legge italiana, che richiede motivi specifici e un preavviso tempestivo. Questo garantisce una protezione sia per il locatore, che può riottenere la disponibilità del proprio immobile, sia per il conduttore, che ha il diritto di essere informato e tutelato nei confronti di eventuali abusi.

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