Assistiamo sempre più spesso a fattispecie in cui il locatario, per svariati motivi, non riesce a far fronte, puntualmente al pagamento del canone di locazione. Molti inquilini si trovano in difficoltà nel pagare quanto dovuto ai proprietari: potrebbero aver perso il lavoro o essere in cassa integrazione, oppure essere stati obbligati a tenere chiusa la propria attività.
Di conseguenza il problema si ripercuote di conseguenza anche sui proprietari. Soprattutto a quelli che hanno debiti e rate di mutui da pagare per le quali si fa affidamento sulle entrate degli affitti. Il problema è grande, sia per locazioni di unità abitative sia per affitti di locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali. In queste situazioni locatore e locatario possono arrivare ad accordarti per definire una riduzione del canone di locazione.
Ai fini giuridici tale riduzione del canone non necessità obbligatoriamente di una forma scritta. In linea generale, sembrerebbe che non vi siano obblighi nemmeno da un punto vista fiscale, tuttavia, la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 3756 del 12 febbraio ha fornito alcuni chiarimenti circa la riduzione del canone di locazione. In particolare, ha chiarito che ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del canone ha effetto nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 cc.
Inoltre, occorre ricordare che l’accordo con il quale le parti riducono il canone di locazione, ha effetto anche ai fini della determinazione della base imponibile, sia per il pagamento delle imposte di registro, che ai fini delle imposte dirette, pertanto è interesse delle parti comunicare tale accordo mediante la registrazione del contratto di riduzione.
Indice degli Argomenti
L’accordo integrativo al contratto di locazione per la riduzione del canone
L’accordo intervenuto tra locatore e locatario per la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso di esecuzione, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate. Quindi non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione. Questa è la premessa fondamentale quando si parla di modifica del contratto con riduzione del canone di locazione.
Tuttavia, per esigenze di certezza dell’atto e per avere un documento comprovante ai fini del minore imponibile da indicare in dichiarazione dei redditi è buona norma procedere comunque alla registrazione dell’integrazione del contratto originario.
Attraverso la registrazione, infatti, è possibile attribuire data certa all’atto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010). Data certa che è in grado di tutelare le parti in causa del contratto, ma soprattutto il locatore, chiamato a dichiarare il minor reddito.
In tale senso si è espressa anche la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 3756 del 12 febbraio ha fornito alcuni chiarimenti circa la registrazione del contratto di riduzione del canone di locazione. In particolare, ha chiarito che ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del canone ha effetto nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 cc. Nel caso di specie, una contribuente aveva concesso in affitto un immobile commerciale, con successiva scrittura privata, sottoscritta il 15 febbraio 2011 e registrata il 15 marzo 2011, concordando con il conduttore la riduzione del canone di locazione. La Corte di Cassazione ha chiarito che, la data della scrittura è certa e computabile nei confronti dei terzi:
- dal giorno in cui la scrittura è registrata;
- dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta;
- dal giorno in cui il contenuto della scrittura è stato riprodotto in atti pubblici;
- dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.
Pertanto, l’accordo di riduzione del canone aveva effetto verso l’Amministrazione solo dalla data della registrazione, ovvvero il 15 marzo 2011, e doveva essere negato un effetto retroattivo al 2010.
Imposte indirette
Ad oggi è sempre più frequente nel mercato degli affitti ad uso residenziale e commerciale che venga pattuita una riduzione del canone di locazione. Le parti, infatti, per vari motivi possono decidere in ogni momento di variare il canone di locazione precedentemente inserito nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Come detto, tale riduzione, deve essere concordata attraverso la stipula di un documento scritto. Si tratta di un atto di integrazione del contratto di locazione originario.
Una volta che è stato raggiunto un accordo per ricalcolare il prezzo del canone di locazione, è possibile variare il contratto tramite una scrittura privata ulteriore. La legge prevede che in caso di rinegoziazione, non si debba necessariamente procedere a comunicare il cambiamento all’amministrazione finanziaria.
La comunicazione infatti è obbligatoria nel caso di rinnovo del contratto, cessione, termine e proroga anche automatica del contratto in essere. Tuttavia questo accordo deve essere obbligatoriamente comunicato se è stato formalizzato da un documento, come una scrittura privata specifica.
Da un punto di vista di imposizione fiscale indiretta, quindi, è necessario capire se l’atto di riduzione del canone sia soggetto o meno a tassazione.
La regola generale per l’applicazione delle imposte indirette
La regola generale è che soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario che, ai sensi dell’articolo 17 del DPR n 131/86, sono soggette a registrazione in termine fisso (anche viene raggiunto un accordo verbale).
In questi casi, la registrazione dell’atto integrativo al contratto di locazione originario sconta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa di €. 67,00 da versare nel termine di 30 giorni.
Oltre a questo aspetto, l’articolo 19 del T.U.R. richiede di registrare quegli eventi “che danno luogo ad ulteriore liquidazione d’imposta“. Rientrano in questa casistica, ad esempio, gli accordi integrativi del canone di locazione, che comportano un aumento del canone.
Pertanto, le parti che risolvono un contratto in essere ovvero ne modificano alcuni elementi (soggetti, termine finale di efficacia) devono comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, pagando la relativa imposta.
Atto integrativo di riduzione del canone del canone di locazione
Per verificare se l’accordo di riduzione del canone di locazione implica la novazione del contratto originario (quindi, la sua risoluzione), i tecnici dell’Agenzia si rifanno all’orientamento della Corte cassazione.
Secondo la Suprema Corte, infatti:
“…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…” (sentenza 5576/2003)
Quindi, deve essere escluso che l’accordo di riduzione del canone debba essere obbligatoriamente comunicato all’Amministrazione finanziaria. Ai sensi del sopra citato articolo 17 del DPR n. 131/86. Tuttavia, nonostante non vi sia alcun obbligo di registrazione può comunque essere interesse delle parti attribuire data certa al documento.
In modo che questo possa rispondere ad eventuali finalità probatorie. Infatti, la diminuzione del canone determina una riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, dell’IVA e delle imposte sui redditi.
Esenzione da bollo e da imposta di registro per i contratti di locazione
L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 esenta dall’assoggettamento a imposta di registro e da imposta di bollo le registrazioni di alcuni accordi contrattuali. Si tratta dei contratti di locazione ad uso abitativo di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia in relazione ai contratti di cui al medesimo articolo 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni. Tuttavia, rientrano in questa esenzione anche i contratti di locazione commerciali che non riguardano immobili abitativi.
In questi casi, la disposizione in commento prevede:
- L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo. Si evita l’apposizione della marca da bollo da € 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte. E in ogni caso, ogni 100 righe;
- L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro. Pagamento che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide. Con la ricevuta di versamento di €. 67,00.
Bozza di accordo
Arrivati a questo punto può essere utile vedere una bozza di accordo legato alla riduzione del canone di locazione. In particolare, una bozza di scrittura potrebbe essere impostata con la seguente forma:
Scrittura privata riduzione del canone locazione
Tra le sottoscritte parti:
- Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
- Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;
premesso che
- Tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx al n. xxxxxxxxxxxxxx;
- Tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
- A causa della situazione economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato (spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),
si conviene e stipula quanto segue.
Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da xxx a xxxx (è solo un esempio) il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.
Restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.
Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria
Conclusioni e consulenza
Se hai appena stipulato un accordo che prevede la riduzione del canone di locazione ti consiglio di effettuarne la registrazione. L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro sull’atto, fanno si che non ci siano oneri da sostenere se si tratta di locazione abitativa.
Per questo motivo, è ancora più conveniente andare ad apporre data certa al documento. Data certa che può essere utile ad entrambe le parti in causa del contratto:
- Al locatore, per la sua dichiarazione dei redditi, in modo che possa dimostrare il minor reddito dichiarato dalla locazione, mentre
- Al locatario, può essere utile per dimostrare che effettivamente, il minor importo da lui pagato è frutto di un accordo scritto e vincolante con il locatore.
Se hai bisogno di un consiglio su questo tipo di procedura lasciaci un commento, altrimenti contattaci per una consulenza personalizzata.
