Residenza nell’agevolazione prima casa: applicazione

L’agevolazione legata all’acquisto della prima casa richiede la residenza nell’immobile, in un periodo di 18 mesi dall’acquisto. Quello che ci si chiede è come si dimostra la residenza nell’immobile.

L’agevolazione fiscale legata all’acquisto della prima casa permette di ridurre l’importo dell’imposta di registro o dell’IVA dovute per l’acquisto dell’immobile. Per poter fruire dell’agevolazione è necessario che l’acquirente sposti la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile. Qualora il soggetto acquirente abbia la residenza in un Comune diverso è chiamato a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. Da un punto di vista pratico, la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. Altrimenti, vi è l’automatica decadenza dall’agevolazione prima casa. L’acquirente deve anche dichiarare di:

• Non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• Non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Dato che la legge prevede l’obbligo di spostamento della residenza entro 18 mesi e l’esclusione del beneficio qualora l’acquirente abbia, nello stesso Comune, altri immobili in contitolarità con il coniuge, ci si è chiesto come dimostrare la residenza.

Posso essere residente dove voglio?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in Italia sono un tema importante per chi intende acquistare un immobile nel paese.

Negli ultimi anni stiamo assistendo a fenomeni particolari legati allo spostamento della residenza di moltissimi italiani. Infatti, molto spesso la residenza viene portata, a proprio piacimento, in comuni diversi rispetti a quelli dove si abita. Tutto questo, esclusivamente, per fini fiscali, ovvero per non pagare le imposte sulla casa, oppure per migliorare la propria attestazione ISEE. Ebbene, tutto questo non è corretto. Infatti, per quanto riguarda la residenza occorre sempre avere ben chiari quelli che sono i principi base che la regolano. In particolare, i seguenti:

• In Italia non esiste l’irreperibilità. Ogni soggetto è sempre chiamato a fornire una propria residenza nel territorio italiano;
• La residenza anagrafica influenza la residenza fiscale di un soggetto;
• La residenza anagrafica deve coincidere con il luogo ove il soggetto vive per la maggior parte dell’anno. Rimangono salvi gli spostamenti occasionali dovuti al lavoro, alle vacanze o ad esigenze temporanee. La residenza coincide, quindi, con la “dimora abituale” del soggetto.

Cosa rischio se dichiaro al Comune una residenza falsa?

La dichiarazione effettuata all’anagrafe comunale di una falsa residenza, ovvero di un luogo ove non si abita costituisce un reato. Mi riferisco alla fattispecie di “falso in atto pubblico“. Tale condotta è disciplinata dall’articolo 495 del Codice Penale che stabilisce che qualunque persona dichiari il falso mentendo sulla sua identità, lo stato o le qualità della propria persona o di un soggetto terzo, è punito con la reclusione che va da uno ai sei anni.

Posso essere considerato irreperibile?

Il soggetto che non dovesse risultare effettivamente residente nel luogo indicato (a seguito di segnalazione di postini, polizia o altri pubblici ufficiali), viene dichiarato irreperibile. L’irreperibilità, che non è automatica ma scatta solo dopo accurate e lunghe verifiche (che a volte si protraggono un anno) comporta una serie di decadenze come la perdita del diritto di voto, o ad ottenere un medico di base, un certificato anagrafico, ecc. In ogni caso, le notifiche nei confronti del soggetto irreperibile vengono fatte con deposito alla Casa Comunale e, pertanto, sono ugualmente valide.

Residenza anagrafica e IMU: conseguenze

Se il Comune dovesse rilevare che il soggetto non residente ha usufruito di agevolazioni fiscali sull’Imu, può chiedere il pagamento delle imposte maturate negli ultimi cinque anni. L’accertamento dell’assenza di dimora viene fatto anche tramite il controllo sulle utenze (se i consumi sono bassi è verosimile che l’immobile sia disabitato). Tieni presente che, in pratica in queste situazioni ti puoi trovare a pagare l’Imu due volte: una nell’immobile dove risiedi ma senza la residenza; la seconda in caso di accertamento sull’immobile ove hai fittiziamente spostato la residenza. Infine, ricorda che il contribuente che dichiara falsamente di non essere più residente con i genitori solo per avere un Isee più basso e godere di agevolazioni può essere incriminato per truffa.

Come si dimostra la residenza?

Ai fini dell’agevolazione prima casa, non è sufficiente abitare effettivamente nella casa o aver attivato le utenze (energia elettrica, gas, ecc.). Ai fini dell’agevolazione occorre il requisito formale della residenza anagrafica. La fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede che l’immobile sia ubicato nel Comune ove l’acquirente ha la residenza. Secondo la giurisprudenza, nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla realtà fattuale, se questa contrasti con il dato anagrafico, o all’eventuale successivo ottenimento della residenza, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio che deve sussistere entro il preciso termine decorrente dalla data dell’acquisto.

I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano infatti unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Quali elementi fattuali provano di risiedere nel Comune?

La prova del trasferimento della residenza è data dalla doppia dichiarazione resa al nuovo Comune dove si intende fissare la dimora abituale e a quello che si abbandona, in base all’unicità del procedimento amministrativo di mutamento dell’iscrizione anagrafica. Il trasferimento della residenza non può invece essere provato dimostrando che l’interessato si sia di fatto trasferito nel Comune sin da prima del compimento dei diciotto mesi dall’atto di acquisto, desumibile dall’attivata utenza elettrica e dalle relative bollette. La legge non richiede infatti il trasferimento della dimora (dato fattuale), bensì il trasferimento della residenza (dato formale).

La domanda di trasferimento della residenza anagrafica

Nessuna rilevanza giuridica può rivestire l’eventuale conseguimento della residenza in data successiva al termine di diciotto mesi o il mancato accoglimento da parte del Comune di una domanda di trasferimento della residenza anteriormente formulata dall’interessato, in assenza dell’accertamento di vizi del provvedimento di diniego di tale richiesta o attinenti al procedimento che lo origina. Ciò che conta, dunque, non è il momento conclusivo del procedimento di trasferimento della residenza, ma quello nel quale il contribuente manifesta, con la sua domanda, l’intenzione – poi concretamente realizzata – di ottenere la nuova residenza anagrafica.

Obbligo di residenza dei coniugi nell’immobile prima casa non necessaria

La risposta più frequente è quella secondo cui, per beneficiare dell’agevolazione prima casa non occorre necessariamente che entrambi i coniugi trasferiscano contemporaneamente la propria residenza nel Comune in cui è sito l’immobile, ben potendo gli stessi avere due residenze diverse (purché in Comuni diversi). La Cassazione, pronunciatasi più volte sul punto, ha infatti ritenuto di dover dar peso non alla residenza dei singoli coniugi bensì alla residenza della famiglia:

Sarebbe dunque ammessa la possibilità che i coniugi abbiano residenze diverse, dato che rileva effettivamente la residenza della famiglia. Tuttavia, è essenziale che l’altro coniuge risieda comunque in un altro Comune, non potendo i coniugi beneficiare dell’agevolazione prima casa se sono titolari di altre abitazioni nel territorio dello stesso Comune. Come sopra evidenziato, infatti, la legge richiede che, nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Qualora nessuno dei coniugi dovesse trasferire la residenza entro 18 mesi, il Fisco accerterebbe la decadenza dall’agevolazione prima casa, chiedendo la differenza tra l’imposta ordinaria e quella già pagata nonché le sanzioni nella misura del 30% di tale differenza.

Le agevolazioni fiscali che gravano sulla casa

Fino ad ora abbiamo parlato di residenza associandola all’agevolazione prima casa. Tuttavia, intorno alla casa gravitano due agevolazioni fiscali: 

• La prima è quella sull’Iva o sull’imposta di registro che si versa al momento dell’acquisto ed è chiamata bonus prima casa;
• La seconda è quella sull’Imu che si versa annualmente oggi solo sulle “seconde case”.

Parleremo di queste due ipotesi qui di seguito.

Bonus prima casa e residenza

Il cosiddetto bonus prima casa prevede un forte sconto sulle tasse da pagare al notaio all’atto dell’acquisto, della donazione o della successione ereditaria di un immobile. In particolare: 

• Per acquisti da ditta di costruzione: si versa l’Iva al 4% anziché al 10%. L’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono di 200 euro l’una anziché essere calcolate in via proporzionale;
• Per acquisti da privati, successioni e donazioni: si versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In più, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro l’una anziché essere calcolate in via proporzionale.

Per ottenere questo enorme risparmio è necessario, tra le altre cose, avere la residenza nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile acquistato. Si può, quindi, fissare la residenza anche in una via diversa da quella ove è collocata la prima casa appena comprata (cosa che succede, ad esempio, se si acquista un appartamento per darlo poi in affitto). 

Trasferimento nei 18 mesi

Tale residenza va trasferita entro 18 mesi dalla firma del rogito. In caso contrario, bisogna versare allo Stato le imposte risparmiate al rogito con le sanzioni al 30%. La Cassazione è stata molto precisa sul punto: non basta abitare nell’immobile in questione, ossia avere all’interno di esso la propria dimora abituale. È necessario anche il trasferimento della residenza. La legge stabilisce, infatti, che:

In conclusione, la prova dell’elezione ad abitazione principale è solo il trasferimento anagrafico della residenza, unico elemento dotato di certezza poiché verificabile, da parte dell’amministrazione, presso il Comune ove è sito l’immobile. Questo requisito, fondamentale, può essere dimostrato solo attraverso un certificato anagrafico. Non rileva, invece, una residenza di fatto. Quanto agli altri requisiti per ottenere il bonus prima casa è necessario che:

• La casa non sia di lusso (A/8 o A/9);
• Il contribuente non abbia altre abitazioni nello stesso Comune;
• Il contribuente non abbia altre abitazioni, acquistate con il bonus prima casa, in qualsiasi parte del territorio. In caso contrario, l’immobile va venduto entro 1 anno dal nuovo rogito.

Trasferimento nei 18 mesi dal momento del completamento per gli immobili acquistati al “rustico“

La Cassazione nell’ordinanza n. 26604 del 9 settembre 2022 afferma che in caso di acquisto di immobili in costruzione i 18 mesi devono essere computati dal momento di conclusione dei lavori. Tuttavia, deve essere evidenziato che nella Circolare n. 38/E/2005 l’Agenzia delle Entrate sul tema aveva, invece, indicato che, nelle “ipotesi di acquisto di prima casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione l’agevolazione in oggetto era subordinata alla realizzazione dell’immobile nel termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio (tre anni dalla registrazione dell’atto)“.

Trasferimento della residenza in caso di presenza di usufruttuario e nudo proprietario

Nel caso in cui vi sia l’acquisto dell’usufrutto e della nuda proprietà dell’immobile da parte di soggetti diversi, il trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile deve essere effettuata da tutti i soggetti che hanno richiesto l’agevolazione prima casa. Questo, indipendentemente dal fatto, che si tratti di soggetti usufruttuari o nudi proprietari dell’immobile. Quindi, in questo caso non conta essere usufruttari o nudi proprietari, ma se si è chiesta l’agevolazione al momento dell’acquisto, occorre spostare la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile nei tempi previsti.

Esenzione Imu e residenza

La legge prevede la totale esenzione dal versamento dell’Imu solo a condizione che sia il contribuente che la propria famiglia abbiano fissato, all’interno dell’immobile in questione:

• La residenza;
• La dimora abituale.

Quindi, il solo fatto di vivere in una casa o di esservi residente non basta. I requisiti devono, infatti, coincidere nello stesso momento.

Dopo quanto tempo cambiare la residenza prima casa?

Una volta usufruito del bonus prima casa è possibile mutare la residenza entro 18 mesi dal rogito senza perciò perdere il beneficio fiscale. La legge, infatti, non stabilisce un termine massimo di permanenza della residenza nel Comune ove si trova l’immobile in questione. Non vi sono sentenze o documenti di prassi che lascino intendere che la residenza debba essere lasciata per un determinato periodo è possibile ritenere che sia possibile mutare residenza dopo aver verificato tutti i requisiti previsti dall’agevolazione. Per quanto riguarda, invece, l’agevolazione Imu è sempre possibile modificare la residenza ma, non appena ciò avviene, si verifica la decadenza dall’esenzione.

Conclusioni

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa in Italia offrono vantaggi significativi, ma richiedono il rispetto di precisi criteri e tempi. È fondamentale la corretta gestione della residenza e la consapevolezza dei vincoli legati alla proprietà dell’immobile. L’acquisto di un immobile con tali agevolazioni deve essere quindi attentamente valutato e pianificato.

Se, invece, hai dubbi riguardanti la corretta applicazione dell’agevolazione, contattaci per una consulenza fiscale personalizzata.

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