Come funziona il contratto di rent to buy immobiliare?

Il rent to buy immobiliare è un contratto di compravendita secondo il quale il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, che paga il canone d’affitto, a condizione di poter decidere, dopo un periodo di tempo prestabilito, se acquistare l’immobile.

Il rent to buy è un contratto di compravendita introdotto con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Esso è anche definito contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Nel rent to buy, abbiamo un contratto ad effetto obbligatorio, che presuppone un collegamento tra un diritto personale di godimento e diritto reale. La fase del godimento il legislatore richiama la disciplina dell’usufrutto, ma l’acquirente/conduttore non è titolare di un diritto reale di usufrutto. Ivi, non si richiama la locazione per evitare che il segmento relativo al godimento sia assoggettato al regime della locazione. Il legislatore vuole, infatti, lasciare maggior libertà alle parti nel disciplinare il rapporto in esame.

Con esso, le parti assolvono a una duplice funzione. Il conduttore/acquirente si assicura il godimento immediato del bene, ma differisce il momento di conclusione del contratto di vendita vero e proprio. Da esso, sorge anche un obbligo giuridico di concludere il successivo negozio, similmente a quanto accade con il preliminare.

Vediamo nel dettaglio la disciplina del rent to buy.

Cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è una peculiare modalità per concludere un contratto di compravendita introdotto con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge n. 164/2014). Esso è anche definito contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Si tratta di un contratto con cui il proprietario consegna da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone. Dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Le ragioni della sua introduzione sono da rintracciarsi nelle crescenti difficoltà di accesso al credito bancario. In tal modo gli aspiranti acquirenti di un immobile concludono contatti in virtù dei quali questo viene consegnato in godimento a fronte del pagamento di canoni che vengono poi imputati a prezzo di una vendita.

L’effetto traslativo della vendita, tuttavia, viene traslato ad un momento successivo. In particolare ai sensi dell’art. 23 del D.L: del 2014 sono trascrivibili i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato. Il canone, come già evidenziato, verrà invece imputato al prezzo consistente nel corrispettivo.

Attraverso un contratto di rent to buy immobiliare, un soggetto che ha interesse ad acquistare un immobile, ma allo stesso tempo non ha la liquidità necessaria, conclude un contratto che gli garantisce il godimento immediato del bene a fronte del pagamento di un corrispettivo con la facoltà di esercizio di un’opzione all’acquisto del medesimo immobile.

Elementi strutturali del rent to buy

Gli elementi strutturali del contratto di rent to buy sono dunque:

• L’immediato godimento e utilizzazione del bene da parte del conduttore;
• L’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse parti: quella per il pagamento dell’utilizzo dell’immobile e quella da imputare al prezzo di acquisto;
• Diritto del conduttore di acquistare la proprietà del bene concessogli in godimento entro un termine specifico;
• Possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.

Il contratto in esame, inoltre, similmente ad un preliminare di compravendita, può attribuire l’impegno e l’obbligo di vendere e acquistare l’immobile. Laddove non faccia nascere tale obbligo, potrebbe far sorgere il diritto di opzione di acquisto in capo al conduttore.

Il contratto di rent to buy, inoltre, avendo ad oggetto un bene immobile è sottoposto all’onere di forma scritta ad substantiam.

Per quanto riguarda il profilo soggettivo, le parti coinvolte possono essere sia privati, sia professionisti, imprenditori individuali, società o qualunque altro ente. Oggetto del contratto può essere sia un fabbricato abitativo che strumentale, un terreno agricolo o un area edificabile.

Il canone suddiviso tra conto canone e conto prezzo

Nel contratto devono essere individuate due diverse componenti del canone da pagare. In particolare:

• Quella da imputare al pagamento dell’utilizzo, ovvero la remunerazione del godimento;
• Quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il diritto all’acquisto.

Questo significa che la duplice componente del canone rappresenta un elemento essenziale del contratto (collegata al suo scopo). In caso di mancanza di questo elemento o di sua non specifica differenziazione il contratto è nullo. Aspetto interessante è che il conduttore ha la possibilità di pagare i canoni pattuiti (per la quota imputabile al prezzo, ma anche quella per l’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo fondiario stipulato dal concedente.

L’oggetto del contratto

Aspetto importante da evidenziare è che il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale, commerciale, direzionale, etc. Questo significa, in buona sostanza, che non vi sono preclusioni all’utilizzo di questa tipologia contrattuale.

La trascrizione

Il negozio in esame, proprio perché è idoneo a produrre effetti simili a quello del contratto preliminare di compravendita, è sottoposto alla disciplina della trascrizione, che ha effetti similari. Dunque, la trascrizione ha efficacia prenotativa della successiva trascrizione del contratto di vendita.

Il termine di efficacia della trascrizione, a differenza del preliminare, può arrivare ad una durata massima di 10 anni. L’operazione garantisce il privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente, come prevista dall’art. 2775-bis c.c.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

Quanto disposto è valido sempre che:

• Gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa;
• al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;
• Al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nella esecuzione promossa da terzi.

Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonchè ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825-bis.

Analogamente a quanto accade per il preliminare di compravendita, l’obbligo di stipulare il contratto di vendita può essere eseguito in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Causa del contratto

La causa concreta del contratto di rent to buy va, poi, ravvisata in un nuovo assetto di interessi, che vede nel godimento del bene immobile un momento fondamentale. Tuttavia, è opportuno fare delle precisazioni.

Sebbene il rent to buy sia il risultato di uno schema processuale continuativo, sarebbe errato ridurre il rent to buy ridurre alla sommatoria di una locazione alla vendita, come se fossero due momenti distinti. Le due fasi si devono unire inscindibilmente i due momenti. In ognuno di essi, c’è un godimento non fine a se stesso, ma funzionale all’acquisto. Dunque, vi è una strumentalità tra godimenti e trasferimento. Nonostante il trasferimento sia eventuale, ma il godimento è in funzione al trasferimento. Questo inscindibile collegamento è dimostrato dal canone, che è unitario. Esso, infatti, remunera il godimento in funzione del trasferimento.

Se il trasferimento non avviene il concedente ha il diritto di trattenere anche una sotto quota della quota che remunera il trasferimento. Questo esprime proprio l’inscindibilità del rapporto.

La causa del contratto non è canone contro godimento, ma è sin dall’inizio canone a fronte di un trasferimento funzionale. Una quota correlata al trasferimento è pagata anche se poi il trasferimento non si realizza. Per questo, il rent to buy non può esser considerato come come la sommatoria locazione e preliminare unilaterale vendita.

Inadempimento e risoluzione del rent to buy

La disciplina dell’inadempimento del contratto di rent to buy è prevista al co 2 dell’art. 23 del D.L. n. 133/ 14. Il negozio in esame si risolve con il mancato pagamento di un numero minimo di canoni.

Il legislatore prevede quindi la soglia di inadempimento pari al 5% dei canoni da versare. Si tratta di una norma che va a derogare la disciplina generale della risoluzione per inadempimento. Qui l’inadempimento grave, che funge da presupposto all’operatività della disciplina della risoluzione, è tipizzato tramite la previsione di una soglia minima. Oltre la soglia, l’inadempimento si presuppone di scarsa importanza.

La previsione di questa soglia ha determinato una serie di criticità. Per quanto riguarda il locatore, questo corre un certo rischio quando si collochino nella fase iniziale. Se si supera la soglia del 5% si può chiedere la risoluzione, quindi deve aspettare che il debito arrivi ad una certa soglia, ciò potrebbe essere pregiudizievole dei suoi interessi. Se l’inadempimento si colloca in una fase avanzata del rapporto, invece, quel 5% potrebbe apparire una soglia non particolarmente elevata. Tuttavia, come chiarisce una dottrina commentatrice, la principale conseguenza, vi è che in caso di risoluzione il locatore ha diritto di trattenere i canoni pagati. Dunque, il rischio grava sul conduttore in caso di inadempimento, perché il locatore ha diritto d trattenere i canoni che sono stati già pagati.

Quando si parla di inadempimento del pagamento del canone, si intende il canone unitariamente inteso. Fino alla fine del rapporto, il conduttore deve pagare l’intero canone anche se decide di non acquistare il bene. Ciò è suffragato anche dal fatto che vi è inadempimento anche se il conduttore decide di pagare solo una parte del canone imputabile al pagamento. Questo dimostra l’unitarietà dell’operazione, la natura inscindibile del canone. Al tempo stesso rappresenta una progressiva anticipazione del prezzo, oltre che la remunerazione per il godimento. Come, allora, risulta evidente l’operazione è senz’altro unitaria e inscindibile.

Il mancato acquisto da parte del conduttore

Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore. Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cessa di produrre ogni effetto. Questo significa che il concedente ha diritto:

• Ad ottenere la riconsegna dell’immobile;
• A trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente relativa all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita dal contratto.

Questo significa che nel contratto è opportuno che vengano stabilite con attenzione le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore e che venga definita in modo chiaro la quota dei canoni da imputare a prezzo di vendita che il concedente è chiamato a restituire in caso di mancato acquisto. Non vi sono vincoli alla quota di conto prezzo: tutto è rimesso all’autonomia delle parti. Sotto il profilo pratico, occorre evidenziare che, spesso, l’individuazione della quota di canone in conto prezzo è delicata in quanto si scontrano i diversi interessi delle parti in causa.

Disciplina fiscale del rent to buy

Concentriamoci adesso sulla disciplina fiscale del rent to buy. L’Agenzia configura fiscalmente tale negozio come un’operazione complessa caratterizzata da due distinti fasi temporali (una sorta di “doppio contratto”) oggetto di autonoma tassazione:

• Fase iniziale di godimento, in cui il canone deve essere fiscalmente distinto in: quota canone corrisposta per il godimento del bene, da assimilare ad una normale locazione e la quota canone corrisposta a titolo di anticipazione prezzo, considerata come acconto prezzo di un preliminare di vendita;
• Fase finale, in cui si procede al trasferimento definitivo dell’immobile con la stipula della vendita (da assoggettare alle ordinarie regole in tema di trasferimenti immobiliari) e la cui tassazione non può non tener conto, al fine di evitare una duplicazione di imposte, dei canoni prezzo già versati e tassati.

Imposte dirette

Per la disamina delle imposte dirette occorre effettuare una distinzione tra:

• Proprietario/concedente esercente attività di impresa;
• Proprietario/concedente privato.

Proprietario/concedente esercente attività di impresa

Considerato il fatto che il passaggio di proprietà dell’immobile è vincolato all’esercizio dell’opzione da parte del conduttore, prima di tale momento l’unico negozio a cui può attribuirsi rilievo giuridico e fiscale è la locazione.

Ai fini delle imposte dirette e dell’IRAP il canone rileva come componente positivo di reddito sul proprietario, mentre la quota a titolo di acconto prezzo non assume rilievo nella determinazione del reddito di impresa.

Solo nel momento del trasferimento del bene qualora il conduttore eserciti la facoltà di acquisto, si realizza un ricavo se l’immobile è un immobile merce (ex art. 85 del TUIR) o una plusvalenza (minusvalenza) qualora l’immobile sia classificabile come strumentale o patrimonio (ex art. 86, co. 2 del TUIR).

Proprietario/concedente privato

Qualora il proprietario sia un privato la quota del canone per il godimento è soggetta a tassazione ai fini IRPEF, secondo la disciplina dei redditi fondiari, con la possibilità di opzione per il regime della cedolare secca.

La quota di canone percepita a titolo di acconto prezzo, non rileva ai fini reddituali se non nell’esercizio dell’opzione da parte del conduttore al ricorrere delle condizioni dell’art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR, secondo il quale, rilevano ai fini della tassazione soltanto le “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni“.

Disciplina Iva

I canoni versati per il godimento rientrano tra le operazioni esenti da Iva.

A meno che il concedente/proprietario sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. L’opzione, chiarisce l’Agenzia, va sempre esercitata nello stesso contratto di godimento di cui all’articolo 23 in esame. Il regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per l’imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Quando l’operazione di Rent to Buy è imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto-prezzo sono quelle vigenti al momento dell’accordo. E dunque: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (case di lusso); aliquota ridotta del 10%, invece, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali.

Imposta di registro

Riguardo l’imposta di registro, per i fabbricati abitativi, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Se il contratto è esente da Iva, alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo si applica l’imposta di registro proporzionale del 2%. Se il contratto è imponibile Iva, l’imposta è invece in misura fissa (€. 67 se il contratto è stipulato per scrittura privata, €. 200 se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione. “La base imponibile è data dall’ammontare complessivo della quota dei canoni imputabile al godimento dell’immobile, per l’intera durata dello stesso“. L’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto oppure sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno. Per gli acconti-prezzo soggetti a Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200.

La vendita dell’immobile

La disciplina fiscale legata alla definitiva vendita dell’immobile si differenzia a seconda del caso in cui il proprietario sia in regime d’impresa o un privato.

• Proprietario in regime d’impresa – Al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile, si rileverà un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile. Ai fini IVA, invece, la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall’ex affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile. Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale:
  • per i fabbricati strumentali rilevanti ai fini IVA (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di €. 200 e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%.
  • per i fabbricati abitativi in esenzione IVA l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo €. 1.000; le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a €. 50 ciascuna;
  • per i fabbricati abitativi imponibili IVA, per il principio di alternatività tra IVA e registro, l’imposta di registro è fissa (€. 200) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di  €. 200 ciascuna).
• Proprietario soggetto privato – Il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo IVA, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.

Cosa succede se l’acquisto non si conclude?

Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto, per il concedente in regime di impresa non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito. Tranne la sola quota dei canoni (acconto) che si è pattuito fosse trattenuta. Lo stesso avviene in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.

Nei contratti tra privati, per il proprietario, la parte di acconto eventualmente trattenuta per il mancato esercizio dell’opzione da parte del conduttore costituirà un reddito diverso. Che in sostanza remunera per il diritto di acquisto concesso in sede di stipula del contratto. E reddito diverso sarà anche la quota trattenuta a titolo di indennità nel caso di inadempimento del conduttore.

Si tratti di mancato esercizio del diritto di acquisto o di inadempimento del conduttore, comunque “non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo“. 

Scarsa applicazione pratica del rent to buy in Italia

Il rent to buy in Italia incontra diverse sfide che limitano la sua popolarità e utilizzo. Uno degli svantaggi principali è la complessità nella gestione della procedura. In particolare in termini di contabilità e gestione dei canoni e sotto il profilo legale.

La quota mensile dell’affito, include sia un componente di affitto sia un acconto sul prezzo di vendita dell’immobile. Pertanto, richiede una gestione contabile doppia da parte del proprietario. Questo aspetto complica notevolmente l’amministrazione dell’accordo e può disincentivare sia venditori che acquirenti.

Un altro ostacolo è la complessità fiscale. Il locatario o futuro acquirente deve affrontare diverse problematiche fiscali, che includono la differenziazione tra regimi di imposta, Iva, e altre tasse. Questo aspetto richiede spesso l’intervento di consulenti commerciali e fiscali, aumentando i costi e la complessità dell’operazione.

Inoltre, c’è il rischio per il venditore di trovarsi con l’immobile occupato da un conduttore inadempiente, il quale potrebbe decidere di non acquistare l’immobile alla fine del periodo concordato. In questi casi, il proprietario dovrebbe intraprendere azioni legali per recuperare la proprietà, il che può risultare in un processo lungo e costoso.

Infine, per gli acquirenti, uno svantaggio significativo è rappresentato dalla potenziale perdita di una parte dell’acconto versato nel caso in cui decidano di non procedere all’acquisto dell’immobile al termine del contratto. Questo rischio può scoraggiare molti potenziali acquirenti, specialmente se non sono sicuri della loro capacità economica futura.

La trascrizione a tutela del promissario acquirente

La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy. Questo, consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore. Tuttavia, il fatto che l’immobile rimanga di proprietà del venditore sino al termine dell’operazione non lascia quest’ultimo esente da rischi, non sapendo cosa potrebbe accadere al venditore. Esempio, un possibile sequestro dei beni per mafia.

Conclusioni

In teoria, il rent to buy rappresenta un’opportunità innovativa nel mercato immobiliare, offrendo un’alternativa flessibile tra l’acquisto diretto e l’affitto di un immobile. Tuttavia, nella pratica, questa formula contrattuale si rivela spesso più complessa e meno applicabile di quanto si possa immaginare.

Le sfide legate alla sua implementazione in Italia sono significative. Da un lato, la complessità gestionale e fiscale scoraggia molti proprietari e potenziali acquirenti. Il bisogno di una doppia contabilità, insieme alle incertezze legate alle implicazioni fiscali, si traduce in una procedura gravosa che richiede spesso l’assistenza di consulenti specializzati. Questo non solo aumenta il costo complessivo dell’operazione, ma rende anche il processo meno trasparente e più rischioso per entrambe le parti.

D’altro canto, i rischi per i proprietari sono considerevoli. La possibilità di trovarsi con un immobile occupato da un inquilino che alla fine decide di non acquistare, e la conseguente necessità di intraprendere procedure legali per recuperare la proprietà, rappresentano un deterrente significativo. Per gli acquirenti, il rischio di perdere una parte sostanziale dell’acconto in caso di mancata finalizzazione dell’acquisto aggiunge un ulteriore livello di incertezza.

Questa situazione evidenzia la necessità di un quadro normativo più chiaro e di soluzioni gestionali semplificate per rendere questa opzione più accessibile e attraente per un maggior numero di persone. Senza tali modifiche, il rent to buy rimarrà probabilmente una strada poco battuta nel panorama immobiliare italiano.

Domande frequenti