Recupero canoni di locazione: come procedere quando l’inquilino non paga

Il settore immobiliare è stato duramente colpito dell’arrivo della pandemia, e della conseguente crisi economica. A partire dal 2020 infatti i proprietari di condomini e abitazioni poste in affitto hanno dovuto fare i conti con diversi fattori che hanno compromesso la ricezione dei dovuti pagamenti mensili da parte degli inquilini. E il recupero dei canoni di locazione non è una procedura semplice.

Ricordiamo per esempio che nei primi mesi dallo scoppio della pandemia ci fu un esodo di studenti universitari e lavoratori dalle città verso la periferia, e in particolar modo dal nord dell’Italia alle regioni del sud. Moltissimi studenti fuori sede e lavoratori periodici hanno deciso di tornare dalle famiglie in concomitanza con lo scoppio della pandemia.

A questo proposito moltissime case sono rimaste sfitte, vuote e difficilmente i proprietari hanno potuto provvedere subito a trovare qualcuno che vi abitasse stabilmente. Una domanda che viene posta spesso dai proprietari riguarda l’esigibilità dei soldi per cui un inquilino si trova in debito con il proprietario.

Andiamo ad analizzare cosa accade in condizioni normali, e paragoniamo le normative all’attuale situazione di emergenza sanitaria.

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Recupero del canone di locazione: quando procedere allo sfratto

Cosa succede quando un inquilino non paga il canone di affitto mensile? Secondo la legge italiana il proprietario può scegliere di sfrattare l’inquilino sei il ritardo del pagamento del canone supera i 20 giorni. Questo vuol dire che basta anche solo una mensilità non pagata per poter procedere con lo sfratto.

In tutti i casi è consigliabile comunque agire tramite richiesta amichevole, chiedendo all’inquilino di saldare il debito successivamente, e se non si hanno riscontri in questo senso si può procedere con lo sfratto. Essendo una vera e propria procedura legale, il proprietario deve notificare all’inquilino una citazione per convalida dello sfratto per morosità.

Qui viene indicata una data in cui l’inquilino dovrà procedere a lasciare l’abitazione. Al proprietario che non sta ricevendo le mensilità di pagamento del canone di affitto, è fondamentale poter mettere a disposizione nuovamente l’immobile, proponendolo ad un altro inquilino che potrebbe saldare correttamente le mensilità dell’affitto.

Per questo motivo è utile proporre la comunicazione di sfratto perché l’inquilino lasci l’abitazione al più presto. Nel caso di dover procedere con il recupero dei canoni di locazione, si tratta secondo la terminologia di sfratto per morosità. Si procede generalmente per gradi, partendo da una comunicazione inviata all’inquilino tramite raccomandata: di fatto è una lettera di diffida, tramite cui il proprietario e il suo avvocato sollecitano al pagamento l’inquilino.

È inclusa in questa lettera la comunicazione della data entro cui lasciare l’abitazione nel caso in cui l’inquilino continui a non pagare il dovuto. Da un lato questo tipo di lettera garantisce una comunicazione di carattere legale che intima il pagamento del canone di affitto, dall’altro lato invita a lasciare l’abitazione se necessario. Lo sfratto per morosità avviene successivamente, quando si passa alla citazione in udienza.

Opposizione allo sfratto: in cosa consiste

Esiste tuttavia per gli inquilini la possibilità di opporsi allo sfratto. Nel momento in cui l’inquilino riceve una comunicazione di sfratto per morosità, può decidere di difendersi proponendo le proprie ragioni per la mancanza del pagamento delle mensilità di affitto dovute.

Le ragioni possibili per il mancato pagamento possono essere molteplici, tra cui per esempio la presenza di un errore nelle comunicazioni e nei dati relativi al pagamento. Ma possono anche sussistere altri casi. L’opposizione allo sfratto è un’azione che l’inquilino può fare con il supporto del proprio avvocato, e non è necessario per comunicare la propria posizione procedere con una formulazione scritta.

L’inquilino può comunicare direttamente al giudice durante l’udienza, indicando che si oppone allo sfratto per alcune motivazioni giustificate. Va ricordato che l’inquilino può avere diverse motivazioni per cui fare opposizione allo sfratto, e potrebbe sostenere che non esiste la morosità.

E’ diritto di un inquilino presentare i pagamenti avvenuti nel caso in cui non sussistano le cause dello sfratto. Può anche dimostrare di aver già anticipato altre spese nei confronti del proprietario, e quindi può a sua volta comunicare il debito che il proprietario ha nei confronti dell’inquilino.

Può accadere che l’inquilino abbia anticipato i pagamenti per le riparazioni dell’abitazione, che secondo la legge, ed è stabilito nei contratti d’affitto, sono a carico del proprietario.

Sfratto forzato: l’ultima soluzione

Si arriva ad eseguire forzatamente lo sfratto nel caso in cui l’inquilino non voglia lasciare l’immobile, pur continuando a non saldare il debito. Questa eventuale problematica può essere molto dannosa per il proprietario, che non può proseguire a rimettere sul mercato l’immobile.

I tempi a livello giudiziario per procedere allo sfratto nella pratica sono molto lunghi, e dall’inizio del procedimento possono passare anche dei mesi. Il proprietario non può procedere forzatamente ad eseguire lo sfratto in autonomia, deve comunque sempre affidarsi al proprio avvocato, che manderà una nuova comunicazione che avvisa l’inquilino di lasciare la casa al più presto, entro 10 giorni.

E sperabile non arrivare a questo punto, e risolvere la situazione spontaneamente. In ogni caso bisogna tenere conto che tramite questa procedura, oltre a determinare lo sfratto, si procede anche a recuperare i canoni di affitto persi delle mensilità non pagate. Si tratta comunque in ogni caso di procedure che in Italia hanno bisogno di molto tempo per risolversi.

Per recuperare i canoni non pagati si procede con un decreto ingiuntivo, che permette di recuperare le cifre che non sono state pagate per i mesi passati. Il decreto ingiuntivo può portare anche ad un pignoramento dei beni della persona insolvente. Il pignoramento può essere mobiliare o immobiliare, e si può applicare anche sui mobili presenti all’interno dell’abitazione, di proprietà dell’inquilino.

Recupero canoni di locazione: cosa accade durante la pandemia

Ora parliamo dei della questione pandemia: con la diffusione del virus e l’emergenza sanitaria, l’Italia è stata colpita da una crisi economica senza precedenti. In uno scenario come quello dell’emergenza pandemia, risulta difficile per molti continuare a pagare le mensilità di affitto dovute.

Per questo motivo lo stato ha deciso di applicare dei blocchi agli sfratti: a causa dell’emergenza gli inquilini con contratto d’affitto, che non saldano i pagamenti, non possono essere obbligati a lasciare l’immobile.

La situazione è delicata, e il governo ha deciso di bloccare gli sfratti fino a giugno 2021. Questo si applica sia agli immobili di uso abitativo sia a quelli ad uso commerciale. Con il decreto milleproroghe sono state posticipate molte date di scadenza di alcune misure prese nel 2020. E in queste misure rientra anche il blocco dello sfratto.

L’Unione Inquilini, l’associazione che si occupa di tutelare gli inquilini che vivono in affitto, si è ritenuta soddisfatto della misura presa, pur comunque garantendo appoggio anche ai proprietari, chiedendo al governo ristori a tutti i proprietari di immobili ad uso abitativo e commerciale.

Con le difficoltà economiche degli ultimi mesi, e la povertà dilagante nel nostro paese, molti inquilini non possono proseguire il pagamento delle mensilità di affitto, e come una reazione a catena i proprietari di immobili ne conseguono un danno piuttosto grande, anche di fronte alle spese che gli stessi devono sostenere.

Gli sgravi per i proprietari di immobili

Il dibattito è ancora acceso tra inquilini e proprietari, ma ricordiamo che ci sono alcuni tipi di sfratti ancora possibili. Il proprietario può decidere di proporre lo sfratto nel momento in cui il contratto di locazione è terminato, e in tutti i casi di occupazione abusiva.

È ancora attivo e acceso il dibattito su cosa accadrà finito il blocco degli sfratti.
Un altro fattore di cui tenere conto è il bonus affitto: è stato messo a disposizione dei proprietari di immobili, da parte dello stato, un bonus affitto che copre in parte la perdita economica dei proprietari.

Il bonus funziona così: il proprietario e l’inquilino si accordano su un prezzo inferiore del canone di affitto, e la parte che è stata scontata viene rimborsata per il 50% ai proprietari. La misura, introdotta dal Decreto Sostegno, è applicabile su tutti i contratti di affitto stipulati prima di ottobre 2020, e può raggiungere fino a 1.200 euro per proprietario.

Il bonus viene erogato nel momento in cui si dimostra che l’inquilino utilizza l’immobile come prima casa, e quando avviene effettivamente un ricalcolo, tramite contrattazione, del prezzo iniziale.

Il bonus di fatto è un contributo a fondo perduto a cui i proprietari possono accedere facendo domanda sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, ed è stato prorogato oltre la data di scadenza, che era inizialmente stabilita per aprile. Il bonus è accessibile, secondo le ultime proroghe, fino a giugno 2021, presentando apposita domanda per via telematica.

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