L’acquisto di un immobile è una delle operazioni più significative nella vita di un privato o di un’impresa. Una delle fasi chiave del processo è la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare, un atto formale con cui un potenziale acquirente manifesta l’interesse a comprare un immobile, vincolandosi a determinate condizioni. In questo articolo approfondiremo ogni aspetto di questa procedura, analizzando come funziona, quali sono i vantaggi e i rischi per le parti coinvolte, e come affrontare il processo in modo efficace e informato.
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Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?
E’ un atto formale con cui un acquirente si impegna ad acquistare un immobile alle condizioni indicate nella stessa. A differenza di una semplice offerta, vincola il proponente per un periodo di tempo stabilito, durante il quale non può ritirarsi senza conseguenze legali. Essa è spesso accompagnata dal versamento di una somma di denaro come caparra, che dimostra la serietà dell’intenzione di acquisto.
Impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio qualche giorno, fino a qualche mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente. Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri. Per questo motivo si definisce di carattere unilaterale. Infatti, il venditore, prima dell’accettazione formale, può valutare altre offerte giunte dopo la prima che ha ricevuto e scegliere quella che ritiene più conveniente. Decade se alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.
Se il venditore la accetta, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
La disciplina di questo istituto è rinvenibile nell’art. 1329 del Codice civile:
“se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.
Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.”
Caratteristiche principali
Per individuare gli elementi essenziali della fattispecie è opportuno effettuare un preliminare inquadramento sui concetti di proposta e accettazione, dunque sulle modalità di conclusione di un contratto. Le caratteristiche fondamentali includono:
- Vincolatività: Il proponente si obbliga per un periodo prestabilito, senza possibilità di recesso. Produce la conseguenza per cui gli eventi soggettivi connessi alla persona del proponente, cioè morte e incapacità sopravvenuta, non fanno venir meno la proposta. Se il proponente si è obbligato a mantenerla ferma, la revoca è senza effetto;
- Condizioni dell’acquisto: Vengono specificati il prezzo, le modalità di pagamento e altre eventuali condizioni (come l’ottenimento di un mutuo);
- Durata: rimane valida per un determinato periodo, solitamente tra i 15 e i 30 giorni.
- Effetti legali: Se il venditore accetta, essa si trasforma in un contratto preliminare, vincolando entrambe le parti.
La non revoca sembrerebbe oggetto di obbligazione, quindi se revoco la tutela dovrebbe essere obbligatoria. Tuttavia, come espressamente precisato dalla legge l’irrevocabilità ha efficacia reale, non obbligatoria, ciò in quanto l’eventuale revoca della proposto resterà inefficace. L’effetto, dunque, non è quello di far sorgere un’obbligazione risarcitoria in caso di mancato rispetto della clausola, ma quella di rendere l’atto di revoca vano.
Differenze con il contratto preliminare
Un aspetto cruciale da comprendere è la differenza tra proposta irrevocabile di acquisto e contratto preliminare. Entrambi gli strumenti sono utilizzati nelle trattative immobiliari, ma hanno finalità e implicazioni legali diverse.
| Caratteristica | Proposta irrevocabile | Contratto preliminare |
|---|---|---|
| Vincolatività | Solo per il proponente | Vincola entrambe le parti |
| Accettazione | Serve l’accettazione scritta del venditore | Consenso reciproco da entrambe le parti |
| Effetto legale | Vincola il proponente fino all’accettazione del venditore | Vincola entrambe le parti a stipulare il contratto definitivo |
| Sanzioni | Nessuna sanzione se il venditore non accetta | Sanzioni se una delle parti non rispetta gli accordi |
Quando è preferibile usarla?
In contesti dove ci sono più potenziali compratori, dà sicurezza al venditore che l’acquirente è impegnato seriamente. Se è necessario chiudere velocemente la trattativa, essa velocizza il processo. Inoltre, serve a consolidare i termini iniziali senza vincolare subito entrambe le parti a un contratto più complesso.
Come redigere una proposta irrevocabile di acquisto
Redigere tale atto richiede precisione, chiarezza e attenzione ai dettagli.
La proposta deve riportare in modo chiaro i dati personali dell’acquirente e del venditore, inclusi i loro dati anagrafici e di contatto.
Deve essere presente una descrizione precisa dell’immobile oggetto della proposta. Questa descrizione include generalmente:
- L’indirizzo esatto dell’immobile;
- I dati catastali e la planimetria;
- La destinazione d’uso (abitativo, commerciale, etc.).
Il prezzo offerto deve essere indicato in cifre e lettere, insieme alle modalità di pagamento, che possono includere il saldo totale alla firma del contratto definitivo. L’acquirente specifica che il pagamento avverrà tramite mutuo bancario. La somma versata a titolo di anticipo sulla compravendita, che dimostra la serietà della proposta.
La caparra non deve, necessariamente, essere del 20% sul prezzo d’acquisto, dato che non si è ancora nella fase del preliminare di compravendita, essa resterà bloccata fino alla scadenza o l’accettazione. In caso di mancata accettazione, la caparra dovrà essere restituita. Normalmente la somma da versare a titolo di caparra varia in relazione al valore dell’immobile. Di solito è intorno al 10% del prezzo dell’immobile.
Se l’immobile viene acquistato tramite un intermediario (come agenzia immobiliare o mediatore), devono essere inseriti:
- I dati dell’intermediario;
- L’entità della relativa provvigione;
- L’entità delle spese incluse nella provvigione (ad esempio, le imposte);
- L’indicazione del soggetto o dei soggetti che si faranno carico del pagamento della provvigione stessa.
Occorre specificare ogni altra condizione che l’acquirente ritiene fondamentale per l’acquisto, come l’accettazione di eventuali verifiche tecniche o la necessità di ottenere un mutuo.
La durata entro cui il venditore deve accettare la proposta. Questo periodo è generalmente compreso tra 15 e 30 giorni.
Anche se vincola solo l’acquirente, è possibile includere clausole relative alle conseguenze di eventuali inadempienze, come la perdita della caparra o altre penali.
Accettazione e conseguenze legali
L’accettazione da parte del venditore è un passaggio cruciale. Una volta che il venditore accetta formalmente, essa si trasforma in un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, vincolando entrambe le parti a rispettare i termini concordati. Se una delle parti non rispetta gli accordi, può essere soggetta a penali o altre sanzioni, inclusa la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
In mancanza di accettazione scritta dopo la data stabilita,perde efficacia. Il potenziale acquirente può comunque fare un’ulteriore proposta irrevocabile.
La forma scritta e la registrazione
Deve essere redatta in forma scritta per avere validità legale. Anche se non è obbligatorio registrarla, è consigliabile procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per evitare future controversie.
Solitamente viene inserito il riferimento al mutuo richiesto dal proponente, indicando che la conclusione dell’operazione di compravendita è vincolata alla concessione del mutuo da parte della banca. In questo caso, produce i suoi effetti dal momento in cui il potenziale acquirente ha ottenuto il mutuo.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
Rifiuto
Se, invece, il proprietario dell’immobile rifiuta la proposta, l’agenzia o il proprietario, qualora non ci sia stato l’intervento dell’intermediario, restituirà al promettente la cauzione, senza pretendere alcun risarcimento.
