La vendita della nuda proprietà di beni immobili sembra tornata in auge dopo molti anni in cui è stata scarsamente utilizzata. Questo tipo di operazione, sovente, viene utilizzata per raggiungere due tipologie di obiettivi:
Il primo è quello legato ad ottenere un investimento immobiliare vantaggioso a medio/lungo termine.
Il secondo, invece, riguarda la possibilità di effettuare una pianificazione fiscale in ambito successorio. È proprio di questo secondo obiettivo che intendo parlarti in questo articolo.
Attraverso la cessione della nuda proprietà di un immobile, infatti, è possibile ottenere dei vantaggi in termini di imposizione fiscale indiretta in ambito successorio.
La nuda proprietà, sostanzialmente, è data dal valore dell'immobile decurtato dell'usufrutto. Chi cede la nuda proprietà cede la proprietà del bene, conservandosi la possibilità di risiedere nello stesso per la vita. Come avrai capito, investire in questo tipo di operazione significa effettuare una operazione a medio/lungo termine.
Da un punto di vista finanziario, questa operazione porta vantaggi sia per il venditore che per l'acquirente. Il venditore incassa una somma di denaro, e può continuare a vivere per tutta la sua vita nell'immobile. L'acquirente acquista la proprietà dell'immobile ad un prezzo di molto inferiore rispetto all'acquisto della proprietà complessiva (nuda proprietà + usufrutto). Per questi motivi, la nuda proprietà può essere uno strumento valido per perfezionare un investimento finanziario a lungo termine. Inoltre, in alcune condizioni, la nuda proprietà può essere un valido strumento di pianificazione fiscale successoria.
Detto questo, quindi, andiamo ad analizzare quali sono i vantaggi connessi alla cessione della nuda proprietà in ambito successorio.
Che cos'è la nuda proprietà di un immobile?
Senza entrare in formalismi inutili in questa sede, la nuda proprietà immobiliare può essere definita come la differenza tra:
Il valore complessivo del bene immobile;
Il valore dell'usufrutto.
Attraverso la cessione della nuda proprietà il cedente rinuncia alla proprietà sull'immobile, mantenendo il diritto di vivere nello stesso per tutta la vita. In sostanza, il cedente rimane titolare del solo diritto di usufrutto sull'immobile.
L'istituto della nuda proprietà è disciplinato dagli articoli da 978 a 1020 del Codice Civile. Sostanzialmente il codice identifica, chiaramente i due soggetti coinvolti nell'operazione, ovvero:
L'usufruttuario. Si tratta del soggetto che si garantisce il diritto all'uso dell’abitazione fino a quando è in vita (o per un tempo minore), e
Il nudo proprietario. Si tratta del soggetto che, in gergo, acquista "le mura" dell'abitazione, senza alcun diritto di utilizzo.
Quello che si deve desumere è che una operazione come la cessione della nuda proprietà soddisfa esigenze di lungo periodo, sia per il nudo proprietario che per l'usufruttuario. Infatti:
L'usufrutt...
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Donazione proprietà mia prima casa al raggiungimento miei 75 anni (2 da oggi) a mio nipote diretto, figlio di mio figlio, età 5 anni da oggi. Quindi nudo proprietario 5 anni beneficiario 75 anni. Obiettivo evitare tasse successione, tasse seconda casa per mio figlio per successione a mia morte e qualsiasi altra tassa. E’ possibile? Accollandomi beninteso io stesso tutte le spese eventualmente di pertinenza di mio figlio e mio nipote. Beninteso lui disporrebbe dell’immobile e dei terreni pertinenziali al raggiungimento dei 18 anni ed io dell’usufrutto a vita. Grazie.
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