Locazioni commerciali: disciplina civilistica e fiscale

La Legge n. 392/78, recante la “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” prevede norme specifiche per i contratti di locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (Titolo I, Capo II, articoli da 27 a 42).

Se stai per avviare un contratto di locazione ad uso non abitativo, è opportuno che tu sia a conoscenza della normativa civilistica applicabile a questo tipo di contratti. Trattandosi di contratti commerciali, è prevista una particolare disciplina volta a tutelare gli interessi sia del proprietario che del conduttore. Per evitare, quindi, spiacevoli sorprese, è opportuno essere a conoscenza e nel caso saper applicare la normativa civilistica sulle locazioni commerciali. ù

Che cosa sono i contratti commerciali di locazione?

Un contratto di locazione commerciale è un accordo legale stipulato tra un locatore (proprietario) e un conduttore (inquilino) in cui il locatore concede al conduttore il diritto di utilizzare un immobile per scopi commerciali o aziendali per un periodo di tempo definito, in cambio di un canone di affitto.

Questo tipo di contratto regola i termini e le condizioni dell’occupazione dell’immobile, comprese le responsabilità di ciascuna parte, il canone da pagare, la durata del contratto, le condizioni per il rinnovo e l’eventuale recesso. È fondamentale per stabilire un quadro chiaro dei diritti e degli obblighi del locatore e del conduttore, tutelando entrambe le parti durante l’utilizzo dell’immobile a fini commerciali.

Ambito di applicazione

Nell’ambito delle locazioni commerciali rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività, anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:

• Attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio di beni o di servizi di cui all’articolo 2082 del c.c.);
• Attività di interesse turistico (articolo 27, comma 1, lettere a) e b) della Legge n. 392/78);
• Prestazioni di lavoro autonomo (articolo 27, comma 2, della Legge n. 392/78);
• Attività alberghiere e teatrali (articolo 27, comma 3, della Legge n. 392/78);
• Attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; attività relative a sedi di partiti e sindacati e attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori (articolo 42, comma 1, della Legge n. 392/78);
• Attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 della Legge n. 392/78).

La disciplina relativa agli immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione si applica anche alle aree nude ove adibite alle attività di cui ai n. 1 e 2 del comma 1, o di cui al comma 3, dell’articolo 27 della Legge n. 392/78. Di seguito andremo ad analizzare le principali clausole contenute nei contratti relativi a locazioni commerciali.

La durata del contratto

Per la durata delle locazioni (e sublocazioni) di immobili urbani è previsto un limite minimo diverso a secondo dell’attività svolta con l’immobile locato. Nello specifico, il termine non può essere inferiore a:

• Sei anni, se gli immobili sono adibiti alle seguenti attività:
  • Industriali, commerciali e artigianali;
  • Di interesse turistico;
  • Di lavoro autonomo (articolo 27, commi 1 e 2 della Legge n. 392/78);
• Nove anni, se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali (articolo 27, comma 3, della Legge n. 392/78).

La fissazione di una durata inferiore o l’omissione sul punto determina l’applicazione della normativa ex lege prevista (articolo 27, comma 4, della Legge n. 392/78). Nel caso, poi, di locazione a carattere stagionale, il locatore deve locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.

L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. Questo è quanto prevede l’articolo 27, comma 6, della Legge n. 392/78. Il potere discrezionale di fissare la durata della locazione è lasciato alle parti solo nel caso di carattere transitorio dell’attività esercitata o da esercitare nell’immobile. Questo, ai sensi dell’articolo 27, comma 5, della Legge n. 392/78.

Le cause di recesso dal contratto

Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo è riconosciuta la facoltà di recesso anticipato in capo al conduttore esclusivamente in due casi:

• Quando siano le parti ad aver introdotto convenzionalmente tale possibilità. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore mediante avviso con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
• Qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Queste disposizioni sono quelle previste dall’articolo 27, commi 7 e 8 della Legge n. 392/78.

Il rinnovo del contratto

Il contratto di locazione relativo ad utilizzo non abitativo si rinnova ex lege se il locatore non comunica la disdetta con lettera raccomandata all’altra parte almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Più precisamente:

• Per i contratti di locazione di immobili funzionali alle attività industriali, commerciali, artigianali, alle attività di interesse turistico e alle attività di lavoro autonomo (articolo 27, commi 1 e 2 della Legge n. 392/78), il rinnovo è previsto di sei anni in sei anni;
• Per i contratti di locazione di immobili funzionali alle attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, il rinnovo è previsto di nove anni in nove anni (articolo 28, comma 1, della Legge n. 392/78).

Il diniego di rinnovo da parte del locatore

Alla prima scadenza, il locatore può esercitare la facoltà di diniego di rinnovo soltanto per i seguenti motivi:

• Adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• Adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività rientranti nell’ambito applicativo della disciplina della “Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione“. Oppure, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
• Demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro. Ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
• Ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge. Questo, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

La comunicazione di diniego di rinnovo del contratto

Per il diniego del rinnovo alla scadenza, occorre, a pena di decadenza, una dichiarazione del locatore (con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, della Legge n. 392/78 e per le attività alberghiere) nella quale dichiari di voler conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato.

Avvenuta la comunicazione e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore (articolo 30, comma 1, della Legge n. 392/78). Ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, deve adibire l’immobile al fine dichiarato. In caso contrario, il locatore è tenuto:

• Qualora il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati;
• Al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste per la perdita dell’avviamento;
• Al pagamento, su ordine del giudice, di una somma da devolvere al Comune nel cui territorio è sito l’immobile.

Il canone di locazione

Il canone di locazione è lasciato alla libera determinazione delle parti, con possibilità di aggiornamento annuale su richiesta del locatore. Con riferimento ai contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27 della Legge n. 392/78.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Anche se la determinazione del canone è libera, non è comunque possibile pretendere il pagamento di somme diverse dal canone pattuito o di somme a fondo perduto o di altre entrate prive di giustificazione. Tale contratto è nullo ai sensi dell’articolo 79 della Legge n. 392/78.

I canoni di locazione a scaletta nelle locazioni commerciali

Molto spesso le locazioni di immobili commerciali sono caratterizzate da accordi in base ai quali il canone di locazione viene stabilito in modo variabile. In alcuni casi l’importo del canone varia in funzione di uno o più elementi preventivamente individuati e concordati dalle parti contrattuali.

In tali ipotesi, si è in presenza del c.d. “canone di locazione a scaletta”, in cui il canone è sottoposto ad aumenti o diminuzioni, in base alle variabili pattuite. Le variabili su cui far agganciare il canone di locazione possono essere, ad esempio:

• Il fatturato annuale;
• L’ammontare delle spese necessarie per adeguare l’immobile oggetto della locazione;
• I giorni di apertura.

La Cassazione sull’applicabilità dei canoni di locazione a scaletta

La Corte di Cassazione, nel corso degli anni, si è più volte espressa sulla legittimità di tale previsione contrattuale. Vedasi, ad esempio la sentenza n. 23986/2019 dell’11.7.2019, in cui è stata affermata (riconfermata) la liceità della disposizione contrattuale in commento.

Tuttavia, la sopra richiamata sentenza deve essere attentamente analizzata, in quanto ammette la possibilità, in capo alle parti contrattuali, di determinare liberamente il canone di locazione, anche prevedendo un aumento dello stesso. Questo, purché tale condizione sia pattuita al momento della conclusione del contratto di locazione e non nel corso dello stesso. In particolare, il canone di locazione a scaletta è legittimo anche se la variazione (e la conseguente nuova determinazione) non è legata a elementi oggettivi e predeterminati, così come già indicato dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 6474/2017.

La prima conclusione alla quale giunge la Corte di Cassazione è che all’atto dell’accordo iniziale, la pattuizione per le locazioni ad uso non abitativo di un canone variabile, ed anche crescente, di anno in anno, è da ritenere legittima (Cass. 23/02/2007, n. 4210; Cass. 24/08/2007, n. 17964; Cass. 08/05/2006, n. 10500), salvo che la medesima pattuizione costituisca un mero espediente per eludere le norme dell’articolo 32 L. 392/1978, circa l’adeguamento del canone nel corso del rapporto.

Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

L’immobile con l’esercizio dell’attività da parte del conduttore acquista una capacità di clientela, che ivi si procura beni e servizi, destinata a permanere anche alla scadenza del contratto di locazione a beneficio della proprietà. Per questo motivo il legislatore ha dato rilievo al plusvalore determinato dall’esercizio all’interno dell’immobile oggetto di locazione commerciale. L’indennità in oggetto, dunque, è riferita all’incremento di valore che il conduttore, riconsegnando il bene, rimette nella disponibilità del proprietario. In particolare, in caso di cessazione del rapporto di locazione, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a:

• Diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, per le attività indicate dall’articolo 27, commi 1 e 2 della Legge n. 392/78 (immobili adibiti alle attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico e di lavoro autonomo);
• Ventuno mensilità, per le attività alberghiere.

Un’ulteriore indennità, dello stesso importo, è poi prevista in caso di immobile adibito, da chiunque, all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Tali indennità, in caso di sublocazione e cessione del contratto di locazione, sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione (articolo 36, comma 2, della Legge n. 392/78).

Quando non spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento?

L’indennità per la perdita dell’avviamento spetta nell’ipotesi di cessazione del rapporto di locazione, con esclusione di tali cause:

• Risoluzione per inadempimento;
• Disdetta o recesso del conduttore;
• Procedure previste dalla Legge fallimentare (R.D. n. 267/42).

L’indennità per la perdita dell’avviamento è, inoltre, esclusa nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Sublocazione e cessione del contratto

Nelle locazioni commerciali è consentito sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore. Questo, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, mediante comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Tale disposizione si applica solo in caso di effettivo e reale trasferimento dell’azienda (o di un ramo di essa) e non nelle ipotesi di simulazione della cessione d’azienda attuata per mascherare una mera cessione del contratto di locazione. 212 stata esclusa l’applicabilità di tale disposizione nei seguenti casi:

• Cessione con oggetto un “punto vendita“, cessione cioè di un immobile nel quale viene esercitata la vendita di articoli che il cedente continua ad effettuare in un altro locale, nell’ambito di un’unica azienda;
• Subentro del cessionario con esercizio di un’attività del tutto slegata da quella in precedenza esercitata dal cedente. La cessione dell’azienda, come presupposto per il possibile subingresso del cessionario nel contratto locatizio anche in difetto di consenso del locatore, richiede che, almeno al momento della cessione (salva la possibilità di cambiamenti successivi), vi sia una significativa continuità tra l’attività svolta in quei locali dal cedente e quella che il cessionario si accinge a svolgervi.

Successione nel contratto di locazione

L’articolo 37 della Legge n. 392/78 disciplina i casi di successione nelle locazioni commerciali:

• Con la morte del conduttore, nel contratto succedono coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività;
• Con la separazione legale o consensuale e lo scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• Oppure, con la morte del titolare del contratto di locazione di un immobile adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, la successione avviene a favore degli altri professionisti, artigiani o commercianti (in concorso con gli altri eventuali aventi diritto);
• Infine, con il recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso, il locatore può opporsi alla successione nel contratto per gravi motivi.

Diritto di prelazione

Il legislatore ha previsto il diritto di prelazione a favore del conduttore in caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato e di nuova locazione dell’immobile locato a terzi.

Tali disposizioni non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Trasferimento a titolo oneroso dell’immobile

In caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, nelle locazioni commerciali, il locatore deve dare comunicazione della transazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni della compravendita, oltre che dell’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (c.d. “denuntiatio“).

Il conduttore deve, altresì, esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In questo caso, il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario. Contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Viene riconosciuto all’avente diritto alla prelazione, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, il diritto di riscatto dell’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa, qualora:

• Il proprietario non provveda alla denuntiatio;
• Il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile (articolo 39, comma 1, della Legge n. 392/7814).

Nuova locazione

In caso di locazione a terzi dell’immobile nelle locazioni commerciali, alla scadenza del contratto rinnovato il locatore deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.

Il conduttore ha, altresì, diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno. Ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi. E, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Per approfondire la disciplina Iva: “Locazione di immobili nell’esercizio di impresa: Iva e registro“.

Canoni di locazione non riscossi

I canoni di locazione non percepiti devono essere sempre dichiarati, a meno che non vi sia prova che il contratto di locazione sia cessato. Le imposte dirette versate sui canoni di locazione non percepiti non possono essere recuperate sotto forma di credito di imposta.

Questa maggiore rigidità legata ai contratti di locazione ad suo commerciale è comunque legata al fatto che i proprietari che non incassano i canoni di locazione sono tutelati dagli ordinari strumenti di risoluzione contrattuale previsti dalla legge.

Si parte, infatti, dal presupposto che se il contratto è effettivamente esistente, sia in grado di produrre un reddito, cioè dal fatto che il criterio di imputazione del reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione.

Per approfondire: “Canoni di locazione non riscossi di immobili commerciali“.

Registrazione del contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta, sottoscritto dalle parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione può avvenire con due modalità alternative:

• Registrazione telematica: per poterla effettuare è necessario operare tramite i servizi online Entratel o Fisconline. Il software deve essere utilizzato (anche in modalità web) consente di presentare online il modello RLI e di effettuare il versamento dell’imposta di registro e di bollo;
• Registrazione in ufficio: i soggetti che non hanno obbligo di registrazione telematica (sono obbligati i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari) possono effettuare la registrazione recandosi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

Documentazione utile per la registrazione

Per poter procedere con la registrazione del contratto è necessario che l’istante sia in possesso della seguente documentazione:

• Contratto sottoscritto dalle parte in almeno 2 originali: È possibile, in alternativa essere in possesso di un originale ed una copia (l’ufficio attesterà la conformità all’originale). La cosa migliore è arrivare con tre copie del contratto (una per l’ufficio ed una per ciascuna delle parti);
• Il documento modello RLI debitamente compilato;
• I contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo: La data di emissione non deve essere successiva alla data di stipula. Il contrassegno deve essere applicato su ogni copia del contratto da registrare (16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe);
• La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi (F24 Elide).

Cessione contratto

In caso di cessione del contratto di locazione commerciale siamo di fronte al caso in cui il locatore, oppure il conduttore, è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Si tratta di opzione che nella pratica capita sovente e spesso è previsto un corrispettivo tra le parti.

Sotto il profilo delle imposte indirette, la cessione del contratto di locazione commerciale prevede le seguenti imposte:

• Imposta di registro pari a 67,00 euro, in misura fissa, se la cessione è senza corrispettivo;
• Imposta di registro del 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo pari a 67,00 euro), se la cessione è con corrispettivo.

Il termine per il versamento dell’imposta di registro è entro 30 giorni dalla cessione.
Si può effettuare il pagamento utilizzando uno dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) e con:

• Richiesta di addebito su conto corrente oppure utilizzando il modello F24 Elide (Elementi identificativi) e
• Presentando il modello RLI debitamente compilato, sempre entro i 30 giorni dall’evento.

Subentro di una nuova parte

Quando la cessione del contratto di locazione commerciale avviene perché la modifica di una delle parti del contratto di locazione è causata da eventi estranei alla volontà delle parti, allora si è in presenza di “subentro” (ad esempio, per decesso del locatore).

In questa fattispecie non è dovuto alcun importo a titolo di imposta di registro, né l’imposta di bollo. Tuttavia, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate l’evento della successione nella posizione contrattuale da parte del locatore o del conduttore. Questo per permettere all’Agenzia di aggiornare i propri dati, anche in relazione a possibili accertamenti che potrebbe effettuare.

Risoluzione del contratto

La risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene quando le parti, locatore e conduttore, concludono in anticipo il rapporto prima della scadenza del contratto.

La risoluzione del contratto può avvenire:

1. Per volontà comune di entrambe le parti: Anche se c’è il consenso di recedere dal contratto, sia del locatore sia del conduttore, è necessario predisporre l’atto in forma scritta. Attenzione, se si resta con il solo accordo verbale il locatore potrebbe ancora pretendere il versamento del canone di locazione;
2. Per volontà del locatore: In alcuni casi specifici, previsti dall’art. 3 c.1, Legge n. 431/98, il locatore può recedere in via anticipata con un preavviso al conduttore di almeno 12-18 mesi prima della scadenza naturale del contratto di locazione commerciale;
3. Per volontà del conduttore: Il più importante diritto riconosciuto al conduttore è il diritto di recesso anticipato, stabilito nel contratto. La risoluzione consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento prima della naturale scadenza della locazione con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali. Tuttavia, nel caso in cui vi fossero gravi motivi, la disdetta può avvenire in qualsiasi momento, rispettando i 6 mesi di anticipo previsti dalla Legge n. 392/78.

Tassazione dei canoni di locazione

Imposte dirette IRPEF

La locazione di fabbricati a uso commerciale da parte delle persone fisiche genera un reddito fondiario assoggettato ad IRPEF, prendendo come imponibile il maggiore valore tra i seguenti:

• Il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% e
• La rendita catastale rivalutata del 5%.

La possibilità di applicare la cedolare secca sulle locazioni di immobili commerciali (cat. C/1), prevista per l’anno 2019 non è stata prorogata per i contratti stipulati nel 2020. Quindi, non è più in vigore.

Imposta di registro

La locazione di fabbricati ad uso commerciale da parte di persone fisiche non è soggetta ad Iva. Si tratta di operazione fuori campi, indipendentemente dalla figura del soggetto conduttore.

Conclusioni e consulenza

In questo articolo ho riassunto le principali disposizioni civilistiche che riguardano la stipulazione di un contratto di locazione commerciale. Si tratta di clausole a cui devi prestare molta attenzione perché possono determinare il buon andamento della locazione.

e necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento.