Contratto di locazione ad uso commerciale: elementi del contratto

Il contratto di locazione commerciale è un accordo mediante il quale una parte, il locatore, mette a disposizione di un’altra, il conduttore, un immobile destinato ad un uso commerciale. A fronte della concessione dell’immobile, il conduttore (o inquilino) dovrà pagare una somma di denaro ogni mese, il canone.

La locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo implica anch’esso la concessione in godimento al conduttore di beni, in questo caso, però sono finalizzati allo scopo di svolgere attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale. La fattispecie è stata disciplinata dagli artt. 7-11 (in quanto richiamati dall’art. 41) e negli 27-42 della Legge 392/1978 (legge sull’equo canone). Non rientrano in questa disciplina le cosiddette “grandi locazioni”, ossia quelle in cui il canone annuo convenuto superi i 250.000 euro.

Il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto di locazione ad uso commerciale. Il contratto dunque prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi.

È stato anche previsto l’onere di registrazione entro 30 giorni dalla conclusione del contratto. Mentre nulla dispone, a differenza di quanto accade per la locazione ad uso abitativo, circa il patto occulto di maggiorazione del canone. Tuttavia, in tema sono intervenute di recente le Sezioni Unite.

Cerchiamo di scoprire insieme cosa c’è da sapere sulla locazione ad uso commerciale.

Cos’è la locazione ad uso commerciale?

Un contratto di locazione commerciale è un accordo legale tra due parti, il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino), per l’affitto di uno spazio immobiliare destinato all’uso commerciale. Questo tipo di contratto è utilizzato per locali dove si svolgono attività come negozi, uffici, magazzini, laboratori o altri tipi di attività imprenditoriali o professionali.

Il contratto di locazione commerciale è un accordo mediante il quale una parte, il locatore, mette a disposizione di un’altra, il conduttore, un immobile destinato ad un uso commerciale. A fronte della concessione dell’immobile, il conduttore (o inquilino) dovrà pagare una somma di denaro ogni mese, il canone.

Il contratto di locazione commerciale è applicabile a qualsiasi immobile destinato ad uso diverso dall’abitativo. Pertanto, è possibile utilizzarlo per attività:

• Lavorative e professionali (studio medico, studio legale, studio commerciale, tecnico, etc);
• Industriali, come ad esempio la locazione di un magazzino o di un capannone industriale;
• Commerciali e artigianali, come un negozio di vicinato, un ristorante etc;
• Ricettive, come ad esempio un albergo, etc;

La locazione ad uso commerciale, tuttavia, non può essere usata per le abitazioni private. Inoltre, non può trovare applicazione neanche laddove vengano offerti servizi aggiuntivi con l’immobile, pensiamo agli spazi di coworking. In questo caso è consigliabile utilizzare contratti per utilizzo di spazi attrezzati.

Elementi del contratto di locazione ad uso commerciale

Come affermato nel precedente paragrafo, il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto di locazione ad uso commerciale. Il contratto dunque prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione commerciale deve indicare i seguenti elementi:

• Le generalità dei contraenti;
• La descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze);
• I dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
• Il canone locatizio;
• La durata della locazione.

Oltre agli elementi in questione, inoltre, il contratto in genere contiene alcune disposizioni, a carattere facoltativo, su come gestire i miglioramenti e le addizioni, oltre, ovviamente, alle disposizioni collaterali in tema di canone e sulle modalità di pagamento.

Anche alla disciplina in questione si applicano i limiti previsti per il contratto in generale. Infatti il contratto è nullo se contrario a norme imperative. In particolare, in materia di locazione ad uso commerciale, sono norme imperative quelle sulla durata, quindi sono nulle le clausole che prevedono una durata inferiore a 6 anni. In tal caso, è una nullità parziale che comporta la sostituzione automatica delle clausole nulle con i termini di legge. Comporta la nullità anche le clausole che dispongono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile.

Sublocazione contratto di locazione ad uso commerciale

Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Tuttavia, al momento della cessione o della sublocazione del contratto, occorre dare comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.

La durata del contratto di locazione commerciale

I contratti di locazione ad uso commerciale, come dicevamo nel paragrafo precedente, sono sottoposti a norme imperative per quanto riguarda la disciplina del termine. Infatti, la legge stabilisce a pena di nullità la durata minima del contratto di locazione, con sostituzione automatica della clausola nulla. Il termine minimo della locazione cambia a seconda dell’uso a cui sono destinati gli immobili:

• 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
• 9 anni per immobili ad uso alberghiero,
• Liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Anche in caso di prima scadenza, il legislatore ha previsto delle specifiche disposizione. Ad esempio si ha rinnovo automatico in tre casi. Il primo si realizza ove il locatore non abbia fatto valere una delle condizioni di cui all’art. 29 Legge n. 392/1978. Il rinnovo automatico è escluso ove il conduttore faccia valere il diritto di recesso.

Si ha la cessazione della locazione se:

• Il locatore comunica la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni di cui all’art. 29 Legge n. 392/1978, 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi delle locazioni alberghiere);
• Il conduttore, in presenza di gravi motivi, recede, con preavviso di 6 mesi (art. 27, co. 7, Legge n. 392/1978).

Mentre alla seconda scadenza, è possibile che si realizzi anche un tacito rinnovo per ulteriori 6 anni o 9 anni:

• Se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene);
• Se il conduttore non comunica il recesso;

Inoltre, anche in questo caso è possibile che si realizzi la cessazione della locazione se:

• Il locatore comunica la disdetta al conduttore, 12 mesi prima della seconda scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere);
• Il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni offerte dal locatore.

In determinate circostanze, è poi possibile che il locatore proponga il rinnovo alla scadenza di 12 mesi, e 18 mesi per la locazione alberghiera. In tal caso, abbiamo diverse conseguenza a seconda che:

• Il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione;
• Il conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.

Il canone di locazione

Nei contratti di locazione commerciale, il canone di locazione è generalmente stabilito attraverso una negoziazione tra il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino). A differenza del mercato residenziale, dove possono esistere regolamentazioni più stringenti sui canoni di locazione, il mercato commerciale tende ad essere più flessibile, permettendo a locatore e conduttore di accordarsi su un prezzo che rifletta le condizioni di mercato, la posizione, le dimensioni e la qualità dello spazio commerciale.

Recesso dal contratto

Entrambe le parti hanno il diritto di recedere dal contratto di locazione dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. Il periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno 6 mesi prima con lettera raccomandata.

Il proprietario può recedere dal contratto di locazione solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero:

• Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
• Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
• Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
• Per ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.

Indennità per perdita dell’avviamento commerciale

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è un tipo di risarcimento economico che viene riconosciuto al conduttore (affittuario) di un immobile ad uso commerciale in specifiche circostanze. Questa indennità è prevista in molte giurisdizioni per compensare la perdita dell’avviamento, cioè il valore commerciale che un’attività imprenditoriale ha acquisito nel tempo, in seguito alla cessazione del contratto di locazione.

La legge, prevede una forma di tutela nei confronti del conduttore. In quanto al fine di evitare che, il locatore decida di non rinnovare il contratto e decida di subentrare nell’attività svolta dal locatario, riprendendo la sua gestione commerciale già avviata, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario (indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero).

Nel caso in cui, il locatore abbia messo a disposizione l’immobile ad un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione, il precedente conduttore ha diritto a un indennizzo di importo doppio.
Attenzione, l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, non riguarda il libero professionista.

Condizioni per il riconoscimento dell’indennità

Le condizioni richieste per il riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale sono le seguenti:

1. Fine del contratto di locazione: L’indennità è solitamente dovuta quando il contratto di locazione si conclude e il conduttore deve lasciare l’immobile;
2. Esclusione del rinnovo: In molti casi, l’indennità è prevista quando il locatore decide di non rinnovare il contratto;
3. Avviamento generato dall’attività: Deve essere dimostrato che l’attività commerciale condotta nell’immobile ha creato un valore di avviamento, ossia una reputazione o un giro di affari che andrà perso con lo spostamento o la chiusura dell’attività.

Calcolo dell’indennità

Il calcolo dell’indennità varia a seconda della legislazione locale e delle specifiche del contratto di locazione. Generalmente, viene considerato il valore del commercio che si presume andrà perduto a causa del trasferimento dell’attività. Questo può includere fattori come:

• Il reddito generato dall’attività commerciale;
• La durata dell’occupazione dell’immobile;
• L’impatto della posizione sull’attività commerciale.

Registrazione del contratto

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto, o se precedente la data di decorrenza. In caso di ritardo o di mancata registrazione, si applicano alcune sanzioni (fino al 240% del costo di registrazione).

La registrazione del contratto si può fare online sul sito dell’Agenzia delle Entrate oppure di persona presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione di un contratto di locazione commerciale è un processo legale importante. Tale registrazione assicura che il contratto sia ufficialmente riconosciuto e che sia conforme alle normative fiscali e legali vigenti.

Per registrare il contratto, è necessario presentare il contratto stesso in originale o copia, il codice fiscale delle parti coinvolte e il pagamento dell’imposta di registro. L’imposta di registro per i contratti di locazione commerciale è generalmente calcolata come una percentuale del canone annuo di locazione. L’aliquota può variare a seconda del tipo di immobile e della durata del contratto. Oltre all’imposta di registro, è richiesto l’applicazione di una marca da bollo sul contratto. L’importo della marca da bollo è stabilito dalla legge e varia periodicamente.

Data la complessità e le implicazioni legali e fiscali, è consigliabile consultare un esperto, come un avvocato o un commercialista, per assistenza nella redazione e nella registrazione del contratto di locazione commerciale.

Imposta di registro

La normativa vigente prevede che il calcolo dell’imposta di registro locazione commerciale è pari all’1% del canone complessivo, qualora il locatore sia un soggetto passivo Iva. In tutti gli altri casi, invece, l’aliquota fissata è pari al 2%.

Ad esempio ipotizziamo un canone di locazione di 20.000 euro stipulato tra soggetti passivi Iva. L’importo dell’imposta di registro annuale da versare è pari a 200 euro.

Nel caso di l’imposta di registro per le annualità successive il pagamento spetta per metà al conduttore e per l’altra metà al locatore, esattamente come accade per la prima registrazione. Il versamento può essere effettuato: utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente.

Per l’omissione della richiesta di registrazione degli atti e della presentazione delle denunce torna applicabile la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Patto occulto di maggiorazione del canone

Se la funzione della registrazione è quella di far emergere il canone, possiamo chiederci cosa accade nell’ipotesi in cui, nonostante la registrazione, tra le parti intercorra un accordo dissimulatorio per provvedere al pagamento di una canone maggiorato.

Le parti quindi concludono una locazione apparente, che nasconde una locazione reale, la differenza è il canone. Dunque, c’è il patto occulto di maggiorazione del canone, il quale è una forma di simulazione. Il patto è una controdichiarazione, in base al quale il contratto che registrano è il contratto simulato, mentre tra le parti vale l’accordo dissimulato. Per le locazioni ad uso abitativo, il legislatore prevede testualmente la nullità. Ma cosa accade per le locazioni ad uso non abitativo? Sul punto, invero, il legislatore non ha disposto nulla.

La giurisprudenza delle Sezioni Unite

Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite, le quali hanno affermato che il patto occulto di maggiorazione è un’ipotesi di elusione di norma imperativa. In questo caso il legislatore, per le locazioni ad uso abitativo, ha espressamente previsto la nullità testuale in caso di mancata registrazione del canone. Dunque, ha elevato la norma tributaria a norma imperativa. L’accordo dissimulato è un contratto che ha come funzione concreta di aggirare la norma imperativa, quindi è un contratto con causa illecita. 

La Cassazione, a tal proposito, afferma che non è necessaria la nullità testuale rispetto al patto di maggiorazione del canone in caso di locazione ad uso commerciale. E’ sufficiente la previsione della nullità per mancata registrazione, perché rende imperativa la norma. Essa consente di affermare la nullità del patto di maggiorazione del canone, anche per locazioni in cui non c’è nullità testuale. Questa tipologia di nullità, dunque, è definibile come:

• Virtuale, perché deriva dalla violazione di una norma imperativa;
• Strutturale, in quanto ha causa illecita.

Quindi, la nullità riguarda l’accordo dissimulato, che toglie effetto al contratto registrato. Ciò comporta che tra le parti andrà ad operare il contratto registrato e il relativo canone.

Conclusioni

In questo articolo, abbiamo esplorato le dinamiche e le specificità dei contratti di locazione ad uso commerciale. Questi contratti giocano un ruolo cruciale nel mondo degli affari, fornendo la base legale per l’utilizzo di spazi commerciali da parte di imprenditori e aziende. Abbiamo discusso l’importanza della negoziazione tra locatore e conduttore, la determinazione del canone di locazione, le implicazioni legali e fiscali, e il processo di rinnovo del contratto. È chiaro che un’attenzione particolare alle condizioni contrattuali e una comprensione approfondita dei diritti e dei doveri di ciascuna parte sono essenziali per garantire un rapporto di locazione commerciale equo ed efficace. La consulenza di esperti legali o immobiliari può offrire un supporto inestimabile per navigare con successo in questo complesso settore.

Domande frequenti