Contratto di locazione commerciale: guida completa

La locazione commerciale ha durata minima 6 anni (vs 4 anni abitativa), canone libero, imposta registro 2% o 1%, no cedolare secca dal 2020, destinazione ad attività economiche. La locazione abitativa prevede durata 4+4, canone libero o concordato, cedolare secca 21% o 10%, destinazione residenziale. Tutele e disciplina fiscale sono diverse.

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Il contratto di locazione commerciale è l’accordo mediante il quale un proprietario (locatore) concede in uso un immobile a un soggetto (conduttore) per attività commerciali, industriali, artigianali o professionali, in cambio di un canone mensile. Disciplinato dalla Legge n. 392/78, prevede una durata minima di 6 anni con rinnovo automatico, salvo specifiche eccezioni.

Che tu sia un proprietario che intende affittare un locale commerciale o un imprenditore in cerca di uno spazio per la tua attività, comprendere la struttura di questo contratto è fondamentale per evitare errori costosi. La mancata registrazione, ad esempio, può costare sanzioni fino al 240% dell’imposta dovuta. Clausole mal redatte sulla durata possono essere dichiarate nulle, con effetti che si ripercuotono sull’intera gestione del rapporto.

In questa guida analizzeremo tutti gli aspetti del contratto di locazione commerciale: dalla durata obbligatoria agli elementi che devono essere necessariamente inseriti, dalle modalità di calcolo del canone alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Approfondiremo gli aspetti fiscali per locatore e conduttore, spiegando quando l’imposta di registro è dell’1% o del 2%, come funziona la tassazione dei canoni e quali sono le opportunità di risparmio fiscale. Vedremo inoltre quando è possibile recedere anticipatamente, cosa succede in caso di cessione o sublocazione, e quando spetta l’indennità di avviamento commerciale.

Cos’è il contratto di locazione commerciale e quando si usa

Il contratto di locazione commerciale è disciplinato dagli articoli 27-42 della Legge n. 392/78 (Legge sull’equo canone), che ne regola aspetti specifici come durata minima, rinnovo automatico e tutele per il conduttore. Si differenzia dal semplice contratto di locazione previsto dal Codice Civile perché introduce vincoli imperativi a protezione della continuità dell’attività economica.

A differenza della locazione abitativa, dove il legislatore ha fissato canoni calmierati in determinate condizioni, nella locazione commerciale vige il principio della libera determinazione del canone. Le parti possono concordare liberamente l’importo, con l’unica limitazione dell’adeguamento ISTAT massimo al 75% annuo dell’inflazione, se previsto contrattualmente.

Il contratto può essere stipulato sia da persone fisiche che da società. Dal lato del conduttore, tipicamente troviamo imprenditori individuali, società di persone, società di capitali, professionisti o associazioni. Dal lato del locatore, possono figurare proprietari privati, società immobiliari o enti pubblici. Inoltre, non può trovare applicazione neanche laddove vengano offerti servizi aggiuntivi con l’immobile, pensiamo agli spazi di coworking. In questo caso è consigliabile utilizzare contratti per utilizzo di spazi attrezzati.

A quali attività si applica

La normativa individua con precisione le categorie di attività che rientrano nella locazione commerciale, secondo quanto previsto dall’art. 27 della Legge 392/1978:

Attività commerciali, industriali e artigianali: negozi, botteghe, laboratori artigianali, capannoni industriali, magazzini, showroom. Rientrano in questa categoria anche bar, ristoranti, stabilimenti balneari e qualsiasi attività di vendita o produzione di beni.

Attività professionali e di lavoro autonomo: studi medici, studi legali, studi di commercialisti, studi tecnici, agenzie di servizi. Anche un libero professionista che affitta un ufficio per la propria attività è soggetto a questa disciplina.

Attività di interesse turistico: agenzie di viaggio, impianti sportivi e ricreativi, strutture ricettive non alberghiere.

Attività alberghiere e teatrali: alberghi, pensioni, locande, bed & breakfast con carattere imprenditoriale, teatri e cinema. Queste attività sono soggette a una disciplina particolare con durata minima di 9 anni anziché 6.

Attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche: palestre, circoli, scuole private, asili nido, centri culturali.

Differenza tra locazione commerciale e locazione abitativa

La distinzione tra le due tipologie non è solo formale, ma comporta conseguenze pratiche rilevanti su durata, tutele e tassazione.

Nella locazione abitativa, la durata standard è di 4 anni con rinnovo di altri 4 (formula 4+4) oppure 3+2 per contratti transitori. Il locatore può applicare la cedolare secca al 21% (o 10% per canoni concordati), regime fiscale sostitutivo di IRPEF, imposte di registro e bollo. Le tutele per l’inquilino sono molto stringenti, con limitazioni severe ai motivi di diniego del rinnovo.

Nella locazione commerciale, la durata minima è di 6 anni (o 9 per attività alberghiere) con rinnovo automatico. La cedolare secca non è applicabile ai contratti stipulati dal 2020 in poi, salvo quelli stipulati nel 2019 e relative proroghe per immobili C/1 con superficie inferiore a 600 mq. Le tutele sono bilanciate: il conduttore gode di stabilità contrattuale e, in certi casi, dell’indennità di avviamento, ma il locatore ha maggiori possibilità di diniego del rinnovo rispetto alla locazione abitativa.

Aspetto	Locazione commerciale	Locazione abitativa
Durata minima	6 anni (9 per alberghi)	4 anni (formula 4+4)
Rinnovo	Automatico 6+6 o 9+9	Automatico 4+4
Canone	Libero	Libero o concordato
Cedolare secca	No (salvo C/1 pre-2020)	Sì (21% o 10%)
Destinazione	Attività economiche	Abitazione privata
Registro	2% (1% se IVA)	2% annuo

Un elemento spesso trascurato riguarda gli spazi ad uso promiscuo. Se un immobile viene utilizzato sia come abitazione che come ufficio professionale (esempio: medico che riceve pazienti in una stanza dell’appartamento), la qualificazione contrattuale dipende dall’uso prevalente. In caso di dubbio, prevale l’uso dichiarato nel contratto e la categoria catastale dell’immobile.

Quanto dura un contratto di locazione commerciale

La durata minima di 6 anni è una norma imperativa prevista dall’art. 27, comma 1, Legge n. 392/78. Questo significa che qualsiasi clausola contrattuale che preveda una durata inferiore è nulla di diritto, con sostituzione automatica del termine illegittimo con quello legale di 6 anni.

Il legislatore ha voluto garantire al conduttore un arco temporale sufficiente per ammortizzare gli investimenti iniziali necessari per avviare l’attività: lavori di adeguamento dei locali, acquisto di arredi e attrezzature, campagne pubblicitarie per farsi conoscere nel territorio. Sei anni rappresentano il periodo minimo ritenuto congruo per recuperare questi costi e costruire una clientela stabile.

La durata di 6 anni si applica a tutte le attività commerciali in senso stretto (negozi, botteghe, esercizi pubblici), industriali (capannoni, stabilimenti produttivi, magazzini), artigianali (laboratori, officine) e professionali (studi medici, legali, di commercialisti, studi tecnici). Vi rientrano anche le attività di interesse turistico come agenzie di viaggio, stabilimenti balneari, impianti sportivi e ricreativi.

Durata minima: 9 anni per attività alberghiere

Per le attività alberghiere e quelle ad esse assimilate, l’art. 27, comma 3, Legge n. 392/78 eleva la durata minima a 9 anni con rinnovo automatico di altri 9 anni (formula 9+9). Questa disciplina più restrittiva si giustifica con gli investimenti ancora più consistenti richiesti dal settore alberghiero: ristrutturazioni edilizie significative, arredi per numerose camere, impianti specifici per la ristorazione.

Rientrano in questa categoria: alberghi, pensioni, locande, hotel, affittacamere con carattere imprenditoriale, bed & breakfast gestiti in forma professionale, residence turistici. Sono incluse anche le attività teatrali (teatri, cinema, sale per spettacoli).

La giurisprudenza ha chiarito che per rientrare nella categoria alberghiera non basta la classificazione catastale, ma occorre che l’attività effettivamente svolta corrisponda a quella di ricettività alberghiera ai sensi dell’art. 1786 Codice Civile. Un semplice affittacamere occasionale non beneficia della durata novennale.

Contratti a carattere transitorio: quando sono possibili

L’unica deroga alla durata minima è prevista dall’art. 27, comma 5, Legge 392/1978: il contratto può avere durata inferiore a 6 anni se “l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio“.

Il carattere transitorio deve essere oggettivo e intrinseco all’attività stessa, non può dipendere dalla volontà delle parti o da circostanze soggettive del conduttore. Esempi riconosciuti dalla giurisprudenza:

Attività stagionali: chiosco sulla spiaggia aperto solo nei mesi estivi, rifugio alpino operativo solo in inverno, gelateria con attività limitata alla bella stagione. In questo caso il contratto può avere durata di pochi mesi.

Eventi temporanei: temporary store per il periodo natalizio, pop-up store per il lancio di un prodotto, stand per una fiera o manifestazione di durata predeterminata.

Attività sperimentali: apertura di un punto vendita in una nuova zona per testare il mercato per un periodo limitato, purché la transitorietà sia dimostrata da un business plan o da elementi oggettivi.

Non costituisce carattere transitorio: la volontà del conduttore di “provare” l’attività, difficoltà economiche previste, incertezza sul successo dell’iniziativa. Questi sono elementi soggettivi insufficienti a giustificare la deroga. La Cassazione ha ripetutamente affermato che la transitorietà deve emergere dalla natura dell’attività, non dalle intenzioni delle parti.

Attenzione: Se il contratto viene stipulato per una durata inferiore a 6 anni dichiarando falsamente il carattere transitorio, il conduttore può far valere la nullità della clausola e ottenere l’estensione automatica della durata a 6 anni. Il locatore rischia inoltre sanzioni per evasione dell’imposta di registro calcolata sulla durata effettiva.

Rinnovo automatico: come funziona il 6+6 e il 9+9

Alla prima scadenza (dopo 6 o 9 anni), il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo (altri 6 o 9 anni), salvo che una delle parti eserciti il diritto di disdetta nei termini previsti dalla legge.

Il locatore può opporsi al rinnovo comunicando la disdetta con 12 mesi di preavviso (18 mesi per attività alberghiere) prima della scadenza, ma solo se ricorre uno dei motivi tassativamente elencati nell’art. 29 Legge 392/1978: necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di familiari entro il secondo grado, necessità di adibirlo ad attività propria o di familiari, ristrutturazione integrale dell’edificio, demolizione per ricostruzione.

Il conduttore può recedere liberamente comunicando la disdetta con 6 mesi di preavviso, oppure in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi (chiusura dell’attività, trasferimento, impossibilità economica oggettiva).

Alla seconda scadenza (dopo 12 o 18 anni totali) il contratto si rinnova nuovamente in modo automatico, con le stesse modalità. In teoria, un contratto di locazione commerciale può protrarsi indefinitamente attraverso rinnovi successivi, fino al limite massimo di 30 anni previsto dalla legge, superato il quale occorre stipulare un nuovo contratto.

Elementi obbligatori del contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale, pur non richiedendo obbligatoriamente la forma scritta per la sua validità tra le parti, deve essere redatto per iscritto ai fini della registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate. In pratica, nessun contratto commerciale viene stipulato verbalmente proprio per questa necessità.

Le generalità complete delle parti devono includere: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza per le persone fisiche. Se il locatore o il conduttore è una società, occorre indicare: denominazione sociale, sede legale, partita IVA, numero di iscrizione al Registro Imprese, generalità del legale rappresentante e titolo in base al quale agisce (amministratore unico, presidente del CdA, procuratore speciale).

L’identificazione catastale dell’immobile è essenziale: indirizzo completo con via, numero civico, interno, piano; dati catastali con foglio, particella (o mappale), subalterno; categoria catastale; classe; consistenza (vani o superficie); rendita catastale. Questi dati si ricavano dalla visura catastale aggiornata, reperibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate per i proprietari.

È opportuno indicare anche la superficie commerciale effettiva dei locali (in metri quadrati) e l’eventuale presenza di pertinenze (cantina, box auto, deposito, posto auto scoperto). Le pertinenze seguono il regime del bene principale ma devono essere specificamente descritte con i propri dati catastali.

La descrizione deve comprendere lo stato dell’immobile al momento della consegna. Nella prassi professionale si redige un verbale di consegna allegato al contratto, con eventuale documentazione fotografica, per evitare contestazioni future sulla riconsegna. Il conduttore dichiara di aver visionato i locali e di accettarli nello stato in cui si trovano, salvo vizi occulti.

Destinazione d’uso: perché è fondamentale specificarla

La destinazione d’uso dell’immobile è uno degli elementi caratterizzanti del contratto commerciale e deve essere indicata con precisione. Non basta scrivere genericamente “uso commerciale”, ma occorre specificare l’attività effettiva: “esercizio di bar con somministrazione di alimenti e bevande”, “studio medico per attività di odontoiatria”, “negozio di abbigliamento e accessori”, “magazzino per stoccaggio merci”.

Questa specificazione ha conseguenze pratiche immediate. Il conduttore non può cambiare destinazione d’uso senza il consenso scritto del locatore. Se il contratto indica “negozio di abbigliamento” e il conduttore decide di trasformarlo in una pizzeria, commette una violazione contrattuale che può portare alla risoluzione del contratto per inadempimento.

La destinazione d’uso ha rilevanza anche per l’indennità di avviamento commerciale: spetta solo per attività che comportano “contatto diretto con il pubblico”. Un magazzino chiuso al pubblico, uno studio professionale interno a un condominio o un ufficio amministrativo non generano diritto all’indennità. La corretta indicazione della destinazione d’uso evita contestazioni future.

Dal punto di vista urbanistico, il conduttore deve verificare che la destinazione concordata sia compatibile con le autorizzazioni esistenti e con le normative comunali. Il locatore non garantisce automaticamente l’idoneità dei locali per l’attività specifica del conduttore, salvo patto espresso contrario.

Clausole nulle e sostituzione automatica

La Legge 392/1978 prevede una serie di norme imperative che non possono essere derogate dalle parti. Qualsiasi clausola contraria è nulla, con sostituzione automatica della disposizione illegittima con quella prevista dalla legge.

Clausole nulle per violazione della durata minima: Ogni patto che preveda una durata inferiore a 6 anni (o 9 per attività alberghiere) senza i requisiti della transitorietà è nullo. La durata si estende automaticamente al minimo legale. Se il contratto indica “3 anni”, viene automaticamente considerato di 6 anni.

Clausole nulle sul rinnovo: È nulla la clausola che esclude il rinnovo automatico alla scadenza, o che subordina il rinnovo al consenso del locatore, o che prevede condizioni diverse da quelle legali. Il rinnovo opera automaticamente per legge, indipendentemente da quanto scritto nel contratto.

Clausole nulle sulla risoluzione per alienazione: L’art. 27, comma 7 dichiara espressamente nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile (vendita a terzi). Il nuovo proprietario subentra nel contratto esistente e deve rispettare tutte le condizioni pattuite. Questa norma tutela il conduttore da vendite speculative.

Clausole nulle sul deposito cauzionale: È nulla la clausola che preveda un deposito cauzionale superiore a tre mensilità del canone (art. 11 Legge 392/1978). La nullità è parziale: il deposito resta valido fino a tre mensilità, mentre l’eccedenza è nulla e deve essere restituita al conduttore.

Clausole valide ma limitate: Alcune clausole sono valide ma con limitazioni. L’adeguamento ISTAT del canone è lecito ma non può superare il 75% dell’inflazione annua (art. 32). Una clausola che preveda “adeguamento ISTAT al 100%” è valida solo entro il limite del 75%.

CHECKLIST ELEMENTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO:

• Generalità complete di locatore e conduttore (CF, dati anagrafici)
• Dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria)
• Indirizzo esatto dei locali (via, numero civico, piano, interno)
• Destinazione d’uso specifica dell’attività da svolgere
• Canone mensile/annuo e modalità di pagamento
• Durata del contratto (minimo 6 o 9 anni)
• Data di inizio della locazione
• Adeguamento ISTAT del canone (se previsto, max 75%)
• Firma delle parti (con approvazione specifica clausole ex art. 1341 c.c.)
• Deposito cauzionale se previsto (max 3 mensilità)

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Canone di locazione e deposito cauzionale: quanto si paga

Nelle locazioni commerciali vige il principio della libera determinazione del canone: locatore e conduttore concordano l’importo senza vincoli normativi. Non esistono canoni massimi o minimi di legge, né tabelle comunali di riferimento come accade per alcune tipologie di locazioni abitative.

Il canone viene tipicamente espresso come importo annuo suddiviso in rate mensili anticipate. È prassi consolidata che il pagamento avvenga entro i primi giorni di ogni mese per il mese stesso (esempio: entro il 1° marzo per il mese di marzo). Le parti possono però concordare liberamente periodicità diverse: bimestrale, trimestrale, semestrale.

La determinazione del canone dipende da variabili di mercato: zona commerciale (centro storico, periferia, zona industriale), metratura dell’immobile, stato dei locali (ristrutturato, da ristrutturare), visibilità (vetrina su strada principale o corte interna), accessibilità (parcheggio, trasporti pubblici), destinazione d’uso (alcune attività sostengono canoni più elevati).

Nella contrattazione è fondamentale distinguere tra canone “secco” e canone “comprensivo” di spese accessorie. Il canone di locazione vero e proprio si intende al netto di spese condominiali, utenze, riscaldamento, che possono essere a carico del conduttore per importi significativi. Un canone apparentemente vantaggioso può nascondere spese accessorie molto elevate.

Adeguamento ISTAT del canone: come funziona e calcolo

Le parti possono inserire nel contratto una clausola di adeguamento automatico del canone in base all’indice dei prezzi al consumo rilevato dall’ISTAT. Questo meccanismo compensa la perdita di potere d’acquisto del locatore dovuta all’inflazione.

L’art. 32 Legge n. 392/78 stabilisce che l’adeguamento ISTAT non può superare il 75% della variazione dell’indice rispetto all’anno precedente. Se l’inflazione annua è del 4%, il canone può aumentare al massimo del 3% (75% di 4%). La clausola deve essere prevista espressamente nel contratto; in assenza, il canone resta fisso per tutta la durata.

Il calcolo avviene annualmente, prendendo come riferimento la variazione dell’indice FOI (Indice dei prezzi al consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati) pubblicato mensilmente dall’ISTAT. La prassi più diffusa prevede il confronto tra l’indice del mese corrispondente all’anniversario del contratto e lo stesso mese dell’anno precedente.

Formula pratica:

Nuovo canone = Canone attuale × [1 + (Variazione ISTAT × 0,75)]

L’adeguamento deve essere comunicato dal locatore al conduttore con lettera raccomandata o PEC, indicando l’indice ISTAT applicato e il nuovo importo del canone. Senza comunicazione formale, il conduttore può continuare a pagare il canone precedente.

Deposito cauzionale: limite massimo di 3 mensilità

Il deposito cauzionale è una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto, a garanzia dell’adempimento delle proprie obbligazioni: pagamento regolare dei canoni, mantenimento dell’immobile in buono stato, restituzione nelle condizioni pattuite.

L’art. 11 Legge n. 392/78 stabilisce che il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone. Questa è una norma imperativa: clausole che prevedano importi superiori sono nulle per la parte eccedente. Se il contratto prevede un deposito di 5 mensilità, il conduttore deve versare solo 3 mensilità e può richiedere la restituzione immediata delle altre 2.

Il deposito non produce interessi a favore del conduttore, salvo patto contrario. Al termine del contratto, il locatore deve restituire il deposito entro tempi ragionevoli (generalmente 30-60 giorni), previa verifica dello stato dell’immobile e dell’assenza di morosità.

Il locatore può trattenere il deposito, in tutto o in parte, solo per coprire danni effettivi all’immobile oltre la normale usura, canoni non pagati, spese condominiali arretrate. Non può trattenere il deposito per la normale manutenzione o per l’usura fisiologica degli impianti. Eventuali contestazioni vanno documentate con precisione (verbale di sopralluogo, fotografie, preventivi).

Fideiussione in sostituzione del deposito

La giurisprudenza ammette che il deposito cauzionale possa essere sostituito o integrato da una fideiussione bancaria o assicurativa rilasciata da un terzo garante. Questo strumento è particolarmente utile per il conduttore che non vuole immobilizzare liquidità all’inizio dell’attività.

La fideiussione può superare il limite delle tre mensilità previsto per il deposito cauzionale in denaro. La Cassazione ha chiarito che il limite di 3 mensilità riguarda solo le somme effettivamente versate dal conduttore, non le garanzie prestate da terzi (Cass. n. 8927/2006). Una fideiussione di 6 o 12 mensilità è quindi valida.

Il fideiussore si impegna a pagare al locatore eventuali somme dovute dal conduttore inadempiente, fino al limite massimo garantito. La fideiussione deve specificare: importo massimo garantito, durata (generalmente coincide con quella del contratto), obbligazioni coperte (canoni, spese, danni), modalità di escussione.

Aspetti fiscali per locatore e conduttore

L’imposta di registro è il tributo dovuto per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. L’aliquota varia in base alla qualifica fiscale del locatore e al regime IVA applicabile.

Aliquota del 2%: Si applica quando il locatore è una persona fisica privata (non esercita attività d’impresa) oppure quando è un soggetto che non applica IVA sulla locazione. L’imposta si calcola sul canone annuo moltiplicato per il numero di annualità, con versamento annuale anticipato. L’imposta minima è di €67 per ogni annualità.

Aliquota dell’1%: Si applica quando il locatore è un soggetto passivo IVA che opta per l’applicazione dell’IVA sulla locazione. In questo caso la locazione è soggetta a IVA (tipicamente al 22%) e l’imposta di registro scende all’1%. Questa configurazione si verifica principalmente quando il locatore è una società immobiliare o un’impresa che affitta immobili strumentali.

Il pagamento dell’imposta è a carico per metà del locatore e per metà del conduttore, salvo patto contrario. Nella prassi, spesso il contratto prevede che l’onere sia interamente a carico del conduttore, ma si tratta di un accordo derogabile.

Tassazione per il locatore: IRPEF vs cedolare secca (contratti pre-2020)

Il locatore persona fisica che percepisce canoni da locazione commerciale deve dichiararli come redditi fondiari nella dichiarazione dei redditi. I canoni concorrono a formare il reddito complessivo e sono tassati con le aliquote IRPF progressive (dal 23% al 43%), oltre alle addizionali regionali e comunali.

Il canone viene tassato al 95% del suo importo, con una deduzione forfettaria del 5% per spese non documentate. Su un canone di €24.000 annui, il reddito imponibile è €22.800. Con aliquota IRPEF marginale al 35%, l’imposta dovuta è circa €7.980, oltre alle addizionali (stimabili in €500-800).

Dal 2020 è stata abrogata la cedolare secca per le locazioni commerciali. Tuttavia, rimane applicabile ai contratti stipulati entro il 31 dicembre 2019 e alle loro proroghe. La cedolare secca era un regime sostitutivo con aliquota fissa del 21% (su canone effettivo, non 95%) che sostituiva IRPEF, addizionali, imposte di registro e bollo.

Requisiti cedolare secca pre-2020:

• Contratto stipulato entro il 31/12/2019
• Immobile in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe)
• Superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze)
• Opzione esercitata in sede di registrazione o nelle annualità successive

Per i contratti stipulati dal 2020, la cedolare secca non è più applicabile. Il locatore persona fisica deve obbligatoriamente optare per la tassazione IRPEF ordinaria.

Il locatore impresa (società o imprenditore individuale) dichiara i canoni come ricavi d’impresa, soggetti a IRES (24% per società di capitali) o IRPEF (se impresa individuale/società di persone). Se la locazione è soggetta a IVA, il canone si considera al netto dell’imposta.

IVA sulle locazioni commerciali: quando si applica

Le locazioni di immobili sono generalmente esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 del DPR 633/1972. Tuttavia, esistono importanti eccezioni in cui la locazione è soggetta a IVA al 22%:

Locazioni obbligatoriamente soggette a IVA:

• Locazioni di fabbricati strumentali (categoria catastale A/10, C/1-C/5, D) effettuate da soggetti IVA nell’esercizio d’impresa
• Locazioni effettuate dalle imprese costruttrici entro 5 anni dalla fine dei lavori

Locazioni con opzione IVA: Il locatore soggetto passivo IVA può optare per l’applicazione dell’IVA anche per locazioni normalmente esenti, manifestando l’opzione nel contratto. Questa scelta ha senso quando il conduttore può detrarre l’IVA (esempio: società che affitta uffici per la propria attività) e il locatore vuole recuperare l’IVA sugli acquisti (ristrutturazioni, manutenzioni).

L’opzione è vincolante per tutta la durata del contratto e non può essere revocata.

Deducibilità dei costi per il conduttore

Il conduttore imprenditore o professionista può dedurre fiscalmente i canoni di locazione come costi inerenti all’attività. La deducibilità integrale è ammessa se l’immobile è utilizzato esclusivamente per l’attività.

Per le imprese in contabilità ordinaria: I canoni sono integralmente deducibili come costi d’esercizio. Se presente IVA, questa è detraibile al 100% se l’immobile è utilizzato per operazioni imponibili.

Per i professionisti e le imprese in regime forfettario: Nel regime forfettario (L. 190/2014) non si applicano deduzioni analitiche. Il reddito è determinato applicando il coefficiente di redditività al fatturato (esempio: 78% per professionisti, 67% per commercio). Il canone non è quindi deducibile come voce specifica, ma è implicitamente considerato nel coefficiente forfettario.

Per i lavoratori dipendenti che affittano un ufficio: Se l’ufficio è necessario per l’attività di lavoro dipendente (esempio: professionista con partita IVA che lavora anche come dipendente), il canone non è deducibile dalla dichiarazione dei redditi da lavoro dipendente.

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Tabella comparativa tassazione locatore

Profilo locatore	Imposta registro	IVA	Tassazione canoni	Carico fiscale effettivo (esempio su €24.000)
Privato (IRPEF ordinaria)	2% (€480/anno)	No	IRPEF 23-43% su 95% del canone	~€8.500 (35% aliquota media)
Privato (Cedolare pre-2020)	Inclusa	No	21% flat sul canone	€5.040
Impresa senza IVA	2% (€480/anno)	No	IRES 24% o IRPEF	~€5.760 (24% IRES)
Impresa con IVA opzionale	1% (€240/anno)	22% (€5.280)	IRES 24% sul netto	~€5.760 + IVA

Come si registra un contratto di locazione commerciale

La registrazione del contratto di locazione commerciale è obbligatoria per legge, indipendentemente dalla durata e dall’importo del canone. L’obbligo decorre dalla data di stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto indicata nell’atto.

Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data più recente tra stipula e decorrenza. Esempio: contratto firmato il 10 gennaio 2026 con decorrenza 1° febbraio 2026 – termine registrazione: 2 marzo 2026 (30 giorni dal 1° febbraio).

Unica eccezione: I contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi non richiedono registrazione. Si tratta di ipotesi rarissime nelle locazioni commerciali, applicabili solo ad affitti brevissimi per eventi temporanei (stand fieristici di pochi giorni).

L’obbligo di registrazione grava formalmente su entrambe le parti, ma nella prassi viene assolto da una sola (tipicamente il conduttore o l’intermediario che ha curato il contratto). È irrilevante chi materialmente registra: l’importante è che la registrazione avvenga nei termini.

La registrazione produce effetti giuridici importanti: certezza della data del contratto (opponibile ai terzi), efficacia probatoria piena in caso di contestazioni, regolarità fiscale necessaria per eventuali controversie giudiziali. Un contratto non registrato è inammissibile come prova documentale in tribunale.

Procedura di registrazione online (RLI web)

L’Agenzia delle Entrate ha digitalizzato completamente la procedura attraverso il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), disponibile in due versioni:

RLI-web (procedura online): Accessibile dal sito dell’Agenzia delle Entrate con credenziali SPID, CIE o Entratel/Fisconline. È la modalità più veloce e immediata. Non richiede installazione di software e consente il pagamento contestuale tramite addebito su conto corrente del dichiarante.

Software RLI (da scaricare): Programma da installare sul PC, utile per chi deve gestire volumi elevati di contratti o preferisce compilare offline. Il file generato va poi trasmesso telematicamente. Richiede maggiore dimdimestichezza tecnica.

Registrazione cartacea presso gli uffici: Ancora possibile ma sconsigliata. Richiede appuntamento, presenza fisica, tempi più lunghi. Utilizzata principalmente da chi non ha accesso agli strumenti digitali.

Costi di registrazione e pagamento imposta

Il costo totale della registrazione si compone di due elementi: imposta di registro e imposta di bollo.

Imposta di registro:
Come analizzato nella sezione fiscale, l’aliquota è del 2% (locatore privato o senza IVA) o 1% (locatore con IVA). La base imponibile è il canone annuo moltiplicato per il numero di anni.

Per i contratti pluriennali, il versamento avviene annualmente. Alla prima registrazione si versa l’imposta per la prima annualità. Per le annualità successive, l’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI nella sezione “Adempimenti successivi”.

Imposta di bollo:
€16 ogni 4 facciate del contratto (o frazione). Si paga in modalità virtuale contestualmente alla registrazione telematica. Per un contratto di 6 pagine: €16 × 2 = €32.

Quanto costa registrare un contratto di locazione commerciale?
L’imposta di registro è del 2% del canone annuo se il locatore è privato (o non in regime IVA), 1% se il locatore applica IVA. Si aggiunge l’imposta di bollo di €16 ogni 4 facciate. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula. Sanzioni per ritardo: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Sanzioni per omessa o tardiva registrazione

Le sanzioni per violazione degli obblighi di registrazione sono particolarmente severe, proprio per scoraggiare l’evasione fiscale attraverso contratti “in nero”.

Omessa registrazione (contratto mai registrato):
Sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, oltre al pagamento dell’imposta stessa. Su un contratto di 6 anni con canone €24.000/anno, l’imposta evasa è €2.880 (€480 × 6 anni). Sanzione: da €3.456 a €6.912. Totale da pagare: fino a €9.792.

Registrazione tardiva (oltre 30 giorni):
Se la registrazione avviene spontaneamente con ravvedimento operoso, le sanzioni sono ridotte:

• Entro 15 giorni: sanzione 0,1% per ogni giorno di ritardo (max 1,5%)
• Entro 30 giorni: sanzione 1,5%
• Entro 90 giorni: sanzione 1,67%
• Entro 1 anno: sanzione 3,75%
• Oltre 1 anno: sanzione 4,29%

Cessione, Sublocazione e Diritto di Prelazione

È possibile sublocare un immobile commerciale?

Una delle differenze fondamentali tra locazione commerciale e abitativa riguarda la sublocazione: nelle locazioni commerciali il conduttore può sublocare l’immobile senza il consenso del locatore, purché rispetti precise condizioni previste dall’art. 36 Legge 392/1978.

La sublocazione si verifica quando il conduttore (locatario originario) concede in locazione a un terzo (subconduttore) lo stesso immobile, mantenendo però il proprio rapporto contrattuale con il proprietario. Il subconduttore paga il canone al conduttore, non al proprietario.

Requisito essenziale: La sublocazione è ammessa senza consenso solo se avviene insieme alla cessione o locazione dell’azienda. Non è sufficiente sublocare solo i locali: deve essere ceduta/locata l’intera attività economica con avviamento, clientela, attrezzature, scorte. Questa condizione tutela il locatore garantendo continuità d’uso dell’immobile.

Obbligo di comunicazione: Il conduttore deve comunicare la sublocazione al locatore tramite raccomandata A/R o PEC, indicando: identità del subconduttore, attività che verrà svolta, eventuale canone di sublocazione. La comunicazione ha natura informativa, non richiede consenso.

Diritto di opposizione: Il locatore può opporsi alla sublocazione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, ma solo per gravi motivi: precedenti di inadempienza del subconduttore, incompatibilità dell’attività con la destinazione d’uso dell’immobile o del condominio, rischio di danni all’immobile. L’opposizione immotivata o pretestuosa è illegittima.

Se il locatore non si oppone entro 30 giorni, la sublocazione diventa pienamente efficace. Il conduttore originario resta però responsabile verso il locatore per tutti gli obblighi contrattuali: pagamento canone, manutenzione, riconsegna finale.

Sublocazione vietata: Se la sublocazione avviene senza cessione dell’azienda, oppure senza comunicazione al locatore, costituisce grave inadempimento contrattuale che legittima la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. Il locatore può agire per lo sfratto.

Cessione del contratto: procedura e obblighi fiscali

La cessione del contratto è l’operazione con cui il conduttore trasferisce integralmente la propria posizione contrattuale a un terzo, uscendo definitivamente dal rapporto. A differenza della sublocazione, qui il cedente non mantiene alcun rapporto con l’immobile.

Anche per la cessione vale la regola dell’art. 36 Legge 392/1978: è ammessa senza consenso del locatore se avviene insieme alla cessione dell’azienda. Le modalità di comunicazione e opposizione sono identiche alla sublocazione: raccomandata informativa, 30 giorni per opporsi con gravi motivi.

Cessione con corrispettivo: Se il cessionario paga un prezzo al cedente per subentrare nel contratto (situazione frequente quando il locale ha posizione strategica o l’attività ha avviamento consolidato), l’operazione ha rilevanza fiscale autonoma.

Obblighi fiscali sulla cessione:

Imposta di registro sulla cessione:

• €67 in misura fissa se la cessione è gratuita (nessun corrispettivo)
• 2% del corrispettivo se la cessione è onerosa, con minimo €67

Termine: L’imposta va versata entro 30 giorni dalla cessione, utilizzando il modello RLI nella sezione “Cessione contratto”. Anche qui è possibile la registrazione telematica.

Registrazione della cessione: La cessione deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate anche se il contratto originario era già registrato. È un atto autonomo che modifica i soggetti del rapporto.

Diritto di prelazione: quando spetta al conduttore

Il diritto di prelazione è un istituto a tutela del conduttore previsto dall’art. 38 Legge 392/1978. Consente al conduttore di essere preferito a terzi nell’acquisto dell’immobile locato, alle stesse condizioni offerte al potenziale acquirente.

Quando si attiva: Il diritto sorge quando il locatore decide di vendere l’immobile a titolo oneroso durante il rapporto di locazione. Non si applica alle donazioni, permute o altre forme di trasferimento non oneroso.

Come Recedere da un Contratto di Locazione Commerciale

Recesso del conduttore: gravi motivi e preavviso 6 mesi

Il conduttore gode di un’ampia facoltà di recesso dal contratto di locazione commerciale, secondo quanto previsto dall’art. 27, comma 8, Legge 392/1978. Può recedere in qualsiasi momento, anche durante la prima annualità, purché sussistano gravi motivi e venga rispettato il preavviso.

Preavviso obbligatorio: Il recesso deve essere comunicato con almeno 6 mesi di anticipo tramite raccomandata A/R o PEC. Il conduttore continua a pagare il canone per tutto il periodo di preavviso. Se comunica il recesso il 1° marzo, il contratto si risolve il 1° settembre.

Gravi motivi legittimi: La legge non fornisce un elenco tassativo, ma la giurisprudenza ha individuato alcune fattispecie ricorrenti che giustificano il recesso:

Cessazione definitiva dell’attività: Chiusura dell’impresa per fallimento, liquidazione volontaria, pensionamento del professionista, impossibilità economica oggettiva di proseguire. Non basta una crisi temporanea: occorre provare l’effettiva cessazione.

Trasferimento necessario: Trasferimento della sede operativa in altro Comune per motivi logistici, ampliamento che rende inadeguato il locale attuale, riorganizzazione aziendale documentata.

Sopravvenienze imprevedibili: Malattia grave che impedisce la prosecuzione dell’attività professionale, calamità naturale che danneggia gravemente l’immobile, modifiche urbanistiche che rendono impossibile l’uso previsto.

Inadempimento del locatore: Vizi dell’immobile che ne impediscono l’uso, mancata esecuzione di riparazioni straordinarie di competenza del proprietario, turbative al godimento pacifico.

Gravi motivi insufficienti: Non costituiscono gravi motivi la scarsa redditività dell’attività (rischio d’impresa), la volontà di trasferirsi in un locale più conveniente, difficoltà economiche temporanee, cambio di progetto imprenditoriale per scelta strategica.

Il conduttore che recede senza gravi motivi resta obbligato al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza contrattuale. Il locatore può agire per il risarcimento del danno da inadempimento.

Recesso alla prima scadenza: Alla scadenza dei 6 o 9 anni iniziali, il conduttore può impedire il rinnovo automatico comunicando semplicemente la disdetta con 6 mesi di preavviso, senza necessità di motivarla con gravi motivi. È un diritto incondizionato.

Disdetta del locatore: quando è possibile (art. 29 L. 392/78)

Il locatore ha facoltà di recedere molto più limitata rispetto al conduttore. Durante il periodo contrattuale (primi 6 o 9 anni) non può recedere salvo inadempimento grave del conduttore che giustifichi la risoluzione per causa ex art. 1453 c.c. (morosità protratta, danneggiamento doloso, cambio di destinazione non autorizzato).

Diniego di rinnovo alla scadenza: Alla prima scadenza (6 o 9 anni), il locatore può opporsi al rinnovo automatico comunicando la disdetta con 12 mesi di preavviso (18 mesi per attività alberghiere), ma solo se ricorre uno dei motivi tassativi dell’art. 29 Legge 392/1978:

Destinazione ad abitazione propria o familiare (art. 29, comma 1, lett. a): Il locatore intende adibire l’immobile ad abitazione per sé, per il coniuge, per i figli, per i genitori. Il vincolo familiare deve essere entro il secondo grado in linea retta. Non è sufficiente dichiararlo: il locatore deve effettivamente destinare l’immobile a tale uso entro un termine ragionevole (generalmente 6 mesi).

Destinazione ad attività propria o familiare (art. 29, comma 1, lett. b): Il locatore o i familiari entro il secondo grado intendono svolgere personalmente nell’immobile un’attività commerciale, industriale, artigianale, turistica, alberghiera, professionale. Anche qui occorre l’effettivo esercizio dell’attività, non basta l’intenzione.

Ristrutturazione integrale (art. 29, comma 1, lett. c): Necessità di eseguire interventi di ristrutturazione, demolizione, restauro che richiedono lo sgombero dell’immobile e non sono realizzabili con il conduttore in loco. Occorre autorizzazione comunale e inizio lavori entro 6 mesi dal rilascio, pena il ripristino del contratto a favore del conduttore.

Destinazione pubblica (art. 29, comma 1, lett. d): Il locatore è un ente pubblico che deve destinare l’immobile a finalità istituzionali.

Violazione dei motivi: Se il locatore dichiara uno di questi motivi ma poi non lo realizza entro i termini prescritti, il conduttore può chiedere:

• Ripristino del contratto non rinnovato con rimborso spese di sgombero
• Risarcimento del danno fino a 48 mensilità del canone
• Indennità di avviamento doppia (36 o 42 mensilità)

Cosa succede alla scadenza del contratto

Alla prima scadenza (dopo 6 o 9 anni), il contratto si comporta secondo tre scenari:

Rinnovo automatico: Se nessuna delle parti comunica disdetta nei termini legali, il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo (6+6 o 9+9). Le condizioni restano invariate, salvo adeguamento ISTAT se previsto.

Cessazione per disdetta: Se il locatore ha comunicato disdetta con 12 mesi di preavviso per uno dei motivi legittimi, o se il conduttore ha comunicato disdetta con 6 mesi di preavviso, il contratto si risolve alla scadenza. Il conduttore deve riconsegnare l’immobile nello stato previsto contrattualmente.

Rinegoziazione: Il locatore può proporre il rinnovo a nuove condizioni (aumento canone, modifiche patti) comunicandolo 12 mesi prima (18 per alberghi). Il conduttore ha 60 giorni per accettare o rifiutare. Se rifiuta, il contratto cessa alla scadenza senza indennità di avviamento.

Alla seconda scadenza (dopo 12 o 18 anni totali), la dinamica è identica: rinnovo automatico, disdetta, o rinegoziazione. Il meccanismo può ripetersi fino al limite massimo di 30 anni complessivi.

Risoluzione consensuale: come gestirla

La risoluzione consensuale è l’accordo tra locatore e conduttore per porre fine anticipatamente al contratto prima della scadenza naturale. È la soluzione più frequente quando entrambe le parti hanno interesse a chiudere il rapporto senza attendere i termini ordinari.

Forma scritta obbligatoria: L’accordo di risoluzione deve essere redatto per iscritto (Tribunale Milano, sent. 15380/2019). La forma orale o il comportamento concludente non sono sufficienti. Occorre un atto firmato da entrambe le parti che specifichi: data di risoluzione, modalità di riconsegna, liquidazione dei rapporti economici pendenti, destinazione del deposito cauzionale.

Aspetti economici: Nella risoluzione consensuale le parti negoziano liberamente gli aspetti patrimoniali: il locatore può rinunciare ai canoni futuri in cambio di un immediato rilascio, oppure il conduttore può versare un indennizzo per liberarsi anticipatamente. È frequente che il deposito cauzionale venga trattenuto dal locatore come compensazione parziale.

Registrazione fiscale: La risoluzione consensuale va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni utilizzando il modello RLI nella sezione “Risoluzione”. Non si paga imposta di registro ulteriore, ma solo l’imposta di bollo (€16). La mancata comunicazione non invalida la risoluzione tra le parti, ma può comportare sanzioni tributarie.

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Tabella tempistiche disdetta

Soggetto	Quando	Preavviso	Motivi richiesti	Modalità
Conduttore	Qualsiasi momento	6 mesi	Sì (gravi motivi)	Raccomandata A/R o PEC
Conduttore	Prima scadenza (6/9 anni)	6 mesi	No (libero)	Raccomandata A/R o PEC
Locatore	Durante contratto	NON può recedere	–	Solo inadempimento grave
Locatore	Prima scadenza	12 mesi (18 alberghi)	Sì (art. 29)	Raccomandata A/R o PEC
Locatore	Seconda scadenza	12 mesi (18 alberghi)	Sì (art. 29)	Raccomandata A/R o PEC

Leggi anche:

• Recesso dal contratto di locazione: come funziona?
• Gravi motivi di recesso nel contratto di locazione

Indennità di Avviamento Commerciale: Quando Spetta

Cos’è l’indennità di avviamento e a chi spetta

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è un’importante tutela economica riconosciuta al conduttore quando il contratto di locazione cessa alla scadenza per volontà del locatore o per cause a lui imputabili. È disciplinata dall’art. 34 Legge 392/1978.

L’avviamento commerciale rappresenta il valore economico che un’attività ha acquisito nel tempo grazie alla posizione dell’immobile, alla clientela fidelizzata, alla reputazione costruita, alla visibilità del punto vendita. Quando il locatore decide di non rinnovare il contratto, questo valore si perde: il conduttore deve trasferirsi altrove ricominciando da zero, perdendo la clientela legata alla specifica ubicazione.

L’indennità serve a compensare questa perdita patrimoniale. Non è un risarcimento del danno da inadempimento, ma un indennizzo forfettario previsto dalla legge per riequilibrare le posizioni tra locatore (che recupera l’immobile con l’avviamento creato dal conduttore) e conduttore (che perde il frutto dei propri investimenti).

Presupposti per il diritto all’indennità:

Attività a contatto con il pubblico: L’indennità spetta solo per attività che comportano rapporto diretto e abituale con la clientela. Negozi, bar, ristoranti, saloni di parrucchiere, farmacie, agenzie di viaggio: tutte attività in cui il contatto personale con i clienti genera fedeltà legata al luogo.

Cessazione del contratto alla scadenza: L’indennità si configura quando il locatore esercita il diniego di rinnovo alla prima o alle successive scadenze, oppure quando propone nuove condizioni che il conduttore rifiuta (determinando così la cessazione).

Non imputabilità al conduttore: Il conduttore non deve aver dato causa alla cessazione con propri inadempimenti o gravi violazioni contrattuali.

Calcolo dell’indennità: 18 o 21 mensilità

L’ammontare dell’indennità è determinato in misura forfettaria dalla legge, parametrato all’ultimo canone mensile corrisposto:

18 mensilità per le locazioni di immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali e professionali con contatto con il pubblico. Base di calcolo: ultimo canone mensile × 18.

21 mensilità per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere, turistico-ricettive o teatrali. La maggiorazione si giustifica con gli investimenti più consistenti richiesti da queste attività. Base di calcolo: ultimo canone mensile × 21.

Il calcolo si basa sul canone effettivamente corrisposto, comprensivo di eventuali adeguamenti ISTAT intervenuti nel tempo, al momento della cessazione del rapporto. Se il canone mensile all’ultimo anno era €2.500, l’indennità ordinaria sarà €45.000 (€2.500 × 18).

L’indennità deve essere corrisposta dal locatore al conduttore contestualmente al rilascio dell’immobile, salvo diverso accordo tra le parti. In caso di mancato pagamento, il conduttore può esercitare il diritto di ritenzione sull’immobile fino al soddisfacimento del credito.

Leggi anche: Indennità escomio locazione commerciale: tassazione e IVA.

Hai dubbi sulla tassazione del tuo immobile commerciale?

La gestione fiscale di un contratto di locazione commerciale presenta numerose variabili: scelta tra imposta di registro all’1% o 2%, applicazione dell’IVA, deducibilità dei costi, calcolo dell’indennità di avviamento. Un errore nella registrazione o nella dichiarazione dei redditi può costare sanzioni significative.

Fiscomania offre consulenza fiscale specializzata per proprietari e conduttori di immobili commerciali. Analizziamo la tua situazione specifica per individuare la soluzione fiscale più conveniente e metterti al riparo da contestazioni dell’Agenzia delle Entrate.

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