Immobili merce: guida fiscale

Aspetti fiscali e contabili legati al possesso degli immobili merce, destinati alla vendita, da parte delle imprese. Tassazione IRES, IRAP, Iva e tributi locali. Infine, la corretta indicazione in bilancio.

Gli immobili merce delle imprese sono i beni alla cui produzione o scambio è diretta l'attività d’impresa. Il possesso di un immobile da parte delle imprese può portare a delle diverse conseguenze, sia dal profilo delle imposte dirette, che su quello delle imposte indirette.
Si pensi al caso di un immobile costruito da un'azienda edile di costruzione che viene ceduto. Oppure la caso di un immobile abitativo locato da parte di un'azienda industriale. Questi sono soltanto due esempi, delle tantissime fattispecie che possono riguarda il possesso di beni immobili da parte delle imprese. In questo contributo voglio concentrare la mia attenzione sugli immobili merce delle imprese, andando ad analizzare imposizione diretta ed indiretta.

IMMOBILI MERCE

Gli immobili merce sono quei beni immobili che sono posseduti da un'impresa per essere venduti nel corso della normale attività di impresa o che sono in fase di costruzione o di sviluppo per tale scopo. Sono considerati quindi come parte dell'inventario dell'impresa e non sono destinati all'uso aziendale a lungo termine.

Immobili merce delle imprese: le imposte dirette
Abbiamo detto che rientrano nella categoria degli immobili merce tutti quelli la cui produzione o il cui scambio è diretta attività dell'impresa. Per individuare se vi è la presenza di immobili merce è necessario individuare l'attività individuata dallo statuto sociale o comunque l'attività effettivamente svolta. Per questo motivo è possibile individuare alcuni tipici esempi di immobile merce di un'impresa.
Ad esempio, rientrano in questa categoria gli immobili costruiti o ristrutturati per la vendita da parte di società immobiliari di costruzione o ristrutturazione. Oppure, rientrano nella categoria anche gli immobili acquistati per la rivendita da parte di società di compravendita immobiliare.
Accanto agli immobili merce è possibile identificare anche i c.d. immobili strumentali, per natura e per destinazione. Secondo la definizione della Circolare 26/E/2016 dell'Agenzia delle Entrate "si definiscono strumentali per destinazione quegli immobili che hanno come unico impiego quello di essere direttamente utilizzati in attività tipicamente imprenditoriali. Mentre gli immobili strumentali per natura sono quelli non suscettibili di una diversa utilizzazione". Ad esempio, un'immobile strumentale è quello utilizzato dalla società per la produzione di beni o servizi.
Differenze tra immobile merce e immobile strumentale?
La principale differenza tra un immobile merce e un immobile strumentale riguarda la finalità di utilizzo dell'immobile all'interno dell'attività dell'impresa:

Un immobile merce è destinato alla vendita e quindi è parte dell'inventario dell'impresa. La sua presenza nei bilanci aziendali è temporanea, in quant...