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Immobili in Italia di Espatriati: tassazione

La gestione fiscale degli immobili in Italia di soggetti espatriati all'estero. Problematiche legate ad imposte dirette ed indirette.

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Gli immobili in Italia di soggetti espatriati o residenti all’estero sono soggetti a tassazione diretta (IRPEF o Cedolare Secca) o indiretta (IMU e TASI). In questo articolo le modalità di tassazione e le agevolazioni per il proprietario espatriato o residente all’estero. Le stesse regole si rendono applicabili anche per stranieri che acquistano un immobile in Italia.

Come deve essere tassato l’immobile italiano di un soggetto espatriato?

Gli immobili in Italia sono uno degli aspetti che maggiormente interessano ai soggetti che hanno trasferito la residenza all’estero.

Questo in quanto la tassazione immobiliare è particolarmente sostenuta in Italia e per questo motivo occorre prestare la dovuta attenzione.

Non esistono agevolazioni fiscali interessanti da sfruttare e per questo occorre valutare bene se:

  • Lasciare l’immobile italiano a disposizione;
  • Mettere a reddito l’immobile locandolo;
  • Cedere gli immobili in Italia.

Spesso, l’immobile in Italia è quello che è stato l’abitazione principale del nucleo familiare espatriato. In altri casi, invece, gli immobili in Italia rappresentano un vero e proprio patrimonio da gestire.

In questi casi, è opportuno avere ben chiaro, prima di effettuare il trasferimento all’estero, quale sarà il regime di tassazione in Italia degli immobili che resteranno di proprietà.

Questo è fondamentale per pianificare le uscite finanziarie che ci saranno, in termini di imposte dirette ed indirette, relative alla posizione fiscale italiana.

Con questo contributo andremo a vedere cosa accade, fiscalmente, agli immobili in Italia di soggetti residenti all’estero. Vedremo le modalità di tassazione e quali le agevolazioni fiscali di cui è possibile beneficiare anche se il proprietario non è più fiscalmente residente in Italia.

Immobili in Italia di espatriati all’estero: l’abitazione principale

Un soggetto che residente in Italia che ha la residenza anagrafica o il domicilio in un immobile di sua proprietà, può definire lo stesso come “abitazione principale“.

Il concetto di abitazione principale, è molto importante nel sistema fiscale italiano. Questo, in quanto l’abitazione principale è esonerata dal pagamento delle imposte patrimoniali. Mi riferisco principalmente ad IMU e TASI.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente

L’abitazione principale gode di una particolare esenzione sia dal pagamento dell’IMU che dal pagamento della TASI.

Un soggetto residente, quindi, sulla propria abitazione principale non deve pagare niente. Sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette.

Ma cosa succede fiscalmente all’abitazione principale quando trasferiamo all’estero la residenza?

Il trasferimento di residenza all’estero, con iscrizione AIRE del proprietario dell’immobile comporta una diversa classificazione dell’immobile.

Infatti, tale immobile perde, con l’iscrizione AIRE del proprietario, la qualifica di “abitazione principale“, per divenire, a seconda dei casi:

  • Abitazione “a disposizione“: se l’immobile non viene locato;
  • Abitazione “locata“: se l’immobile viene concesso in locazione.

La perdita della qualifica di “abitazione principale“, ha delle conseguenze da un punto di vista fiscale. Questo perché sia l’immobile considerato “a dispozione“, che quello “locato” sono soggetti ad un diverso regime di tassazione.

In entrambi i casi l’immobile sarà soggetto ad IMU ed all’applicazione delle imposte dirette (IRPEF o Cedolare Secca).

Vediamo le diverse casistiche che si possono presentare di seguito.

Immobili in Italia tenuti “a disposizione” appartenenti a soggetti residenti all’estero

Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati vengono considerati come immobili “a disposizone“.

Che cosa significa la locuzione “a disposizione“?

L’immobile a disposizione è lasciato alla libera disponibilità del proprietario e che su di esso non è stato registrato alcun contratto di locazione.

Che conseguenze porta, fiscalmente, avere un immobile a disposizione in Italia quando si è espatriati?

Imposte indirette dell’immobile a disposizione

L’immobile lasciato a “disposizione” in Italia da parte del proprietario espatriato ha come conseguenza il fatto che tale immobile risulta essere idoneo a produrre reddito imponibile in Italia.

Sostanzialmente, il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU sull’immobile a partire dalla data di iscrizione AIRE. Se l’immobile non è locato opera l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF. Esso fa si che il proprietario non debba pagare l’IRPEF sull’immobile a disposizione.

Quindi, dall’iscrizione AIRE l’immobile italiano è considerato a disposizione e non più “abitazione principale“.

L’aliquota IMU dovuta annualmente è stabilità dai singoli comuni ogni anno.

La stessa considerazione è applicabile anche agli immobili considerati già “a disposizione” prima che il proprietario si trasferisse all’estero.

Agevolazione per pensionati esteri con immobile in Italia (valida fino al 2019)

Accanto a questa norma generale vi è una particolare agevolazione per i pensionati esteri che detengono un immobile in Italia. L’agevolazione è disciplinata dall’articolo 9-bis della Legge n 80/14.

La norma prevede quanto segue:

“A partire dall’anno 2015 è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unita’ immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.”

Pensione estera di cittadini italiani espatriati all’estero

Sostanzialmente, la norma prevede la possibilità di considerare abitazione principale un immobile detenuto in Italia. Questo può avvenire al rispetto dei seguenti requisiti:

  • Cittadino italiano iscritto AIRE espatriato;
  • Unico immobile in Italia;
  • Percepimento di redditi da pensione da parte di uno Stato estero.

Quindi, riassumendo, il pensionato italiano che si è trasferito all’estero non ha diritto ad applicare questa agevolazione. L’immobile lasciato in Italia per lui diventa “abitazione a disposizione” con relativo pagamento di IMU (e/o TASI) e TARI.

La richiesta dell’agevolazione

Per vedersi considerare l’immobile italiano abitazione principale il pensionato deve rilasciare una dichiarazione sostitutiva di certificazione al Comune interessato.

Questa possibilità è concessa dall’articolo 46 del DPR n 445/00.

Sul punto è utile precisare che non è necessaria la coincidenza tra Comune di ubicazione dell’immobile e Comune di iscrizione all’AIRE ai fini dell’accesso all’agevolazione.

L’agevolazione in commento non può essere fruita dai cittadini italiani residenti all’estero che siano percettori di pensioni in convenzione internazionale, nelle quali la contribuzione versata in Italia si totalizza con quella versata in un Paese estero e di pensioni autonome italiane e pensioni estere.

Restano esclusi dalle agevolazioni, i cittadini italiani residenti all’estero che percepiscano unicamente una pensione italiana.

La ratio di tale interpretazione è da rintracciarsi nella condizione prevista dalla norma, vale a dire che i contribuenti risultino “già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza“.

Vi è poi un’interpretazione restrittiva che implicherebbe l’applicazione del beneficio in questione unicamente nel caso in cui vi sia coincidenza tra il Paese estero che eroga la pensione e il Paese estero di residenza. Questa interpretazione implica che non venga riconosciuta l’agevolazione per quel contribuente che, ad esempio, percepisce una pensione italo-svizzera e risiede in Francia, dando di fatto maggior rilievo alla residenza del soggetto interessato che alla condizione di “pensionato estero“. 

Questa agevolazione è rimasta in vigore dal 2015 e fino al 2019.

IMU per i pensionati italiani all’estero

L’esclusione dal pagamento dell’IMU sulla prima casa non si applica più dal 1° gennaio 2020, data di entrata in vigore della nuova IMU. La Legge di Bilancio 2020, nel riformare il pacchetto di tasse sulla casa, ha cancellato l’agevolazione, disciplinata dall’articolo 9 bis del decreto legge 47/2014.

L’unica possibilità di esenzione dal pagamento dell’IMU, a questo punto, è lasciata ai singoli Comuni, nelle relative delibere di determinazione delle aliquote IMU. Infatti, il Comune potrebbe comunque prevedere un’aliquota zero per i proprietari pensionati iscritti AIRE.

A parte questa casistica, da verificare caso per caso, sostanzialmente, i pensionati italiani che vivono all’estero (iscritti AIRE) devono pagare l’IMU sugli immobili in Italia a partire dal 2020. Il primo pagamento sarà quello dell’acconto previsto per il 16 giugno 2020.

Espatriati con immobile a disposizione: esonero dalla dichiarazione dei redditi

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, ci sono delle semplificazioni se si decide di non mettere a reddito l’immobile in Italia.

Infatti, i soggetti residenti fiscalmente all’estero (non pensionati) che detengono la proprietà di un immobile in Italia, considerato come “a disposizione“, in assenza di altri redditi imponibili in Italia, non sono obbligati a presentare in Italia la dichiarazione dei redditi.

Tali soggetti, tuttavia, saranno soggetti all’ordinario pagamento di IMU e TASI in Italia.

Attenzione però, fate molta attenzione a rispettare la definizione di “residente fiscalmente all’estero“, al fine di evitare spiacevoli errori.

Per maggiori info: “La residenza fiscale delle persone fisiche“.

Immobili in Italia locati di soggetti residenti all’estero

Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati, nel caso in cui gli stessi immobili siano concessi in locazione sono soggetti in Italia ad una tassazione sia ai fini delle imposte dirette (IRPEF o Cedolare Secca), che ai fini delle imposte indirette (IMU).

Vediamo, le diverse tassazioni a cui è soggetto l’immobile locato di un soggetto espatriato all’estero.

Le imposte dirette sull’immobile locato

L’immobile locato in Italia di cui è proprietario un soggetto espatriato è soggetto a tassazione in Italia ai fini delle imposte dirette.

Allo stesso modo dei soggetti fiscalmente residenti in Italia i redditi fondiari, nella cui categoria rientrano i redditi da locazione, possono essere assoggettati a tassazione ordinaria IRPEF. Oppure, su opzione, a tassazione con Cedolare Secca.

Tassare ad IRPEF il reddito da locazione significa fare concorrere tale reddito (assieme agli eventuali altri redditi imponibili in Italia del soggetto estero proprietario dell’immobile), alla determinazione del reddito imponibile IRPEF.

Reddito imponibile che sarà poi assoggettato ad imposta secondo i vari scaglioni (ricordo che il primo scaglione di reddito ha aliquota del 23%).

In pratica, ipotizzando che il proprietario non abbia altri redditi da tassare ad IRPEF in Italia un reddito da locazione di €. 10.000 annue, sarà tassato per €. 9.500 (il 5%, ricordo è considerata deduzione forfettaria), con aliquota 23%.

Al posto della tassazione ordinaria IRPEF il soggetto può scegliere, al momento della stipula del contratto di locazione, o anche in uno dei rinnovi annuali, di applicare la tassazione sostitutiva della Cedolare Secca. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di Irpef, imposta di registro e imposta di bollo.

Scegliendo questa modalità di tassazione il proprietario tassa il 100% del reddito da locazione in Italia, ma con aliquota più bassa rispetto all’IRPEF. Ovvero il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero“. Oppure il 10% se si tratta di contratto di locazione “a canone concordato“.

Nel nostro esempio, a parità di canone di locazione di €. 10.000 la tassazione sarà sul 21% (o 10%) del canone.

Le imposte indirette sull’immobile locato

La stipula del contratto di locazione porta con se il pagamento di imposte indirette. Come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Si tratta di imposte indirette che restano dovute anche per gli espatriati, se si sceglie la tassazione ad IRPEF

Al contrario, i soggetti che scelgono la tassazione con Cedolare Secca, sono esonerati dal pagamento di queste imposte indirette dovute sul contratto di locazione.

Per quanto riguarda invece, l’IMU, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati sono soggetti ad IMU. Secondo le varie aliquote approvate da ciascun Comune.

Se volete approfondire le modalità di tassazione dei contratti di locazione: “Locazioni abitative: la scelta del regime fiscale

Immobili in Italia di espatriati: agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie

Anche i proprietari di immobili residenti all’estero possono usufruire della detrazione fiscale legata alle ristrutturazioni edilizie di immobili siti in Italia.

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione, infatti. tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato.

Quindi anche i soggetti espatriati all’estero, proprietari di immobili in Italia i quali pagano l’IRPEF all’Amministrazione finanziaria italiana possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%, legata agli interventi di ristrutturazione edilizia.

Il requisito fondamentale per poter beneficiare della detrazione è quello, ovviamente, di essere proprietari dell’immobile. Oppure, in alternativa, titolare dei diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto dell’intervento di ristrutturazione. Inoltre si dovrà dimostrare anche di aver sostenuto le relative spese.

Allo stesso modo del proprietario residente, anche il proprietario dell’immobile non residente può beneficiare di questa detrazione.

Per poterne beneficiare egli è chiamato ad effettuare i pagamenti con bonifico, nel formato idoneo ai pagamenti “per ristrutturazioni edilizie“. Inoltre, egli dovrà conservare le fatture a lui intestate per i lavori svolti sull’immobile.

Da valutare con attenzione anche la possibilità di ottenere Ecobonus e Sismabonus al 110% fino al 31 dicembre 2021. Per approfondire: “Ecobonus e sismabonus al 110% con sconto in fattura“.

Immobili in Italia di espatriati: convenzioni internazionali

La disciplina che abbiamo visto sin qui, riguarda la tassazione degli immobili in Italia da parte di soggetti espatriati.

Allo stesso modo la disciplina è valevole anche per i soggetti esteri che acquistano immobili in Italia.

Tale disciplina, in ogni caso, deve essere armonizzata con quanto previsto dalle varie convenzioni internazionali.

Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione economica, infatti, l’Italia ha stipulato con altri Paesi una fitta rete di convenzioni internazionali.

I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE.

L’articolo 6 del modello OCSE, in particolare, dispone che i redditi derivanti da beni immobili sono tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili.

La Convenzione non prevede un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello previsto dalla norma interna in quanto in base al citato articolo 6 gli immobili risultano tassati sia in Italia sia nel Paese in cui si trovano.

Il commentario al modello OCSE ha infatti precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe precisato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato.

Questo significa che i redditi da locazione derivanti dall’immobile italiano del soggetto espatriato dovranno essere tassati anche nel Paese estero di residenza fiscale del proprietario.

Secondo quanto disposto dalla relativa convenzione internazionale siglata con l’Italia.

Immobili in Italia di espatriati: consulenza fiscale

Stai per trasferirti all’estero e vuoi sapere qual’è la scelta migliore per il tuo immobile in Italia?

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201 COMMENTI

  1. Dott. Migliorini buon giorno da Ginevra.

    Ottimo articolo. Grazie

    Secondo circolari ufficiali, anche per gli italiani residenti all’estero -AIRE -per motivi di servizio (militari, diplomatici, funzionari ONU, etc), ed i cui redditi non sono imponibili in Italia sulla base di convenzioni internazionali e trattati firmati dal nostro paese, la loro prima casa in italia non è soggetta ne ad IMU ne a TASI.

    Cordiali saluti
    S.Piazzi

  2. Articolo molto interessante. Mi rimane però il dubbio se da italiano residente all’estero (Portogallo) ed iscritto AIRE.
    Faccio notare che:
    – ho dichiarato i redditi 2019 da pensione totalmente in Portogallo
    – ho pagato l’IMU in Italia

    Potrebbe cortesemente dirmi se :
    devo fare la denuncia dei redditi in Italia per gli immobili/qui detenuti in Italia?
    Ho delle detrazioni per la figlia a carico?
    Ho delle detrazioni per le spese mediche o altro?

    Grazie molte
    Franco

  3. Buongiorno Dott. Migliorini,
    Da circa 8 mesi mi sono trasferita in UK, ho giá fatto domanda di iscrizione all’AIRE, in Italia sono proprietaria di un immobile in affitto su cui pago IMU E Cedolare secca (presento ogni anno il modello unico).
    Mi chiedevo se, una volta ottenuta l’iscrizione all’AIRE, Avro’ l’obbligo di dichiarare la mia proprietà e l’affitto che percepisco in UK così come il conto corrente ancora attivo in Italia.
    Grazie antipatamente

    Maria

  4. Salve Sig. Federico. Da 4 anni sono residente in Germania, con mio marito ed i miei figli, siamo iscritti all aire regolarmente, ed entrambe abbiamo un contratto di lavoro. Però in Italia ho una casa di proprietà in affitto e sia a Giugno che a Dicembre pago regolarmente l imu. Mi chiedevo se faccio la dichiarazione dei redditi qui in Germania dichiarando che ho casa in Italia, mi chiedono di pagare la tassa anche qui? Come funziona Grazie se mi risponde usando termini semplici. Buona serata.

  5. Buona giornata, Dottor Migliorini.

    Io vivo negli USA da vent’anni, iscritto all’ AIRE e senza alcun legame lavorativo con l’Italia.
    L’ anno scorso ho ereditato da mia madre una piccola porzione di due appartamenti a Milano. Uno e’ la prima abitazione di mio padre. L’altro e’ affittato ma lascio tutto il ricavo dell’affitto a mio padre che lo riporta regolarmente sul suo 730.

    Per l’appartamento affittato ho gia’ pagato la mia frazione di IMU.

    La mia domanda e’: devo fare la dichiarazione dei redditi italiana? ad altri lettori lei rispondeva che se l’immobile posseduto in Italia non e’ affittato il cittadino espatriato non ha obblighi di dichiarazione. E nel caso che sia affittato ma io non ne ricavo alcun reddito (lascandolo tutto a mio padre), ne’ sono citato sul contratto d’affitto? Si puo’ comunque considerare una propreita’ passiva senza obbligo di dichiarazione dei redditi per me?

    Grazie anticipatamente.

    Corrado

  6. Se la proprietà dell’immobile è sua deve presentare la dichiarazione per indicare il reddito da locazione pro-quota. Non rileva il fatto che lei non incassi quel canone, rileva la sua titolarità del diritto reale sull’immobile. Per maggiori info, se vuole, mi contatti in privato per una consulenza.

  7. Buongiorno, l’iscritto all’Aire con immobile di proprietà locato a tassazione ordinaria in Italia può dichiarare a carico la figlia con lui residente all’estero per usufruire delle detrazioni previste? Ringrazio anticipatamente

  8. Salve, residente AIRE in UK e sono proprietario di immobile commerciale. Pago cedolare secca in Italia..
    In Italia questo significa che le entrate da affitto non si sommano al reddito da lavoro, si applica lo stesso meccanismo all’estero? Se si e’ corretto non pagare ulteriori tasse in UK per l’immobile in Italia?

  9. Salve,
    È chiaro dall articolo che la prima casa diventerà seconda casa se si trasferisce la residenza…. ma cosa succede alle agevolazioni di cui si ha usufruito all acquisto? Si perdono?

  10. Buongiorno,
    Sono iscritta all’AIRe in Germania, ed ho un immobile in Italia ad uso privato, „a disposizione“ ovviamente non faccio dichiarazione dei redditi in Italia ma pago l‘IMU. Posso comunque beneficiare delle agevolazioni fiscali per ristrutturazioni?
    Grazie mille
    Saluti EL

  11. Grazie per l’articolo davvero molto informativo.
    A completamento della sua analisi, mi chiedevo se in caso di acquisto prima casa da residente all’estero ci fosse poi l’obbligo di stabilire la residenza nell’immobile acquistato in caso di rientro in Italia pena perdita dell’agevolazione fiscale (aliquota al 2 invece che al 9%). Grazie mille

  12. Grazie per l’articolo, molto ben fatto.
    Mio figlio lavora in Austria da un decennio e possiede un appartamento in Italia locato. Paga la cedolare secca e l’IMU. Può l’ufficio delle Entrate austriaco chiedergli una seconda tassazione sul reddito dell’immobile italiano? Come difendersi? Mille grazie per la cortese risposta.

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