Gli immobili vincolati sono quelli riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali, ecc. ai sensi del D.Lgs. n. 42/04. L’interesse storico, culturale, ecc. di questi immobili fa sorgere in capo al possessore determinati obblighi (di conservazione, manutenzione, prelazione statale in caso di vendita, apertura al pubblico, etc.), in cambio di un trattamento fiscale agevolato sia ai fini delle imposte dirette che ai fini dell’IMU.
La tutela, protezione e conservazione degli immobili dichiarati dal Ministero “di particolare interesse storico artistico” è regolata dal D.Lgs. n. 42/04. L’Italia è uno dei Paesi che, nel mondo, vanta un patrimonio artistico di rilevante spessore. Tra questo patrimonio vi sono anche tantissimi beni immobili, di interesse storico. Da sempre questo enorme patrimonio è stato oggetto di specifiche leggi volte a preservarlo. In particolare, in questo report intendo andare ed evidenziare la normativa legata alla tutela e conservazione degli immobili di interesse storico artistico. Accanto a questa normativa civilistica, anche il legislatore tributario è intervenuto al fine di compensare gli obblighi di conservazione e manutenzione di questi immobili. Si tratta, infatti, di immobili che detengono un vincolo di destinazione e di trasferimento a carico dei proprietari.
Per questo motivo, ovvero tutelare gli investimenti dei proprietari, da un punto di vista tributario questa tipologia di immobili ha sempre avuto un trattamento di favore. Andiamo ad analizzare, quindi, in che modo questa disciplina fiscale è applicabile a questa particolare tipologia di beni immobili.
Indice degli Argomenti
Immobili vincolati: l’individuazione
Evoluzione della normativa
Essere proprietari di un immobile di interesse storico artistico, oltre che un motivo di compiacimento è anche una responsabilità, che comporta rilevanti costi di gestione. Per questo motivo il legislatore tributario ha riservato un trattamento agevolato per i proprietari. Queste disposizioni agevolative, tuttavia sono rimaste in vigore fino al termine dell’anno 2013. A partire dal primo gennaio 2014, infatti, è entrato in vigore l’articolo 10 del D.Lgs n. 23/11 e articolo 26 del D.Lgs. n. 104/13.
Si tratta di disposizioni normative che hanno attuato una completa riforma dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. In particolare, questi interventi normativi hanno comportato l’abrogazione di quasi tutte le disposizioni agevolate previste per gli immobili di interesse storico artistico. In questa guida, voglio andare ad analizzare la disciplina fiscale, per le imposte dirette ed indirette, applicabile agli immobili vincolati di interesse storico e artistico. Se detieni uno di questi immobili oppure stai pensando di effettuare un investimento su di essi, questo articolo è per te!
L’apposizione del vincolo sugli immobili
Gli immobili di cui al D.Lgs. n. 42/04 sono riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, culturali, archeologici, etc. Il vincolo immobiliare viene iscritto mediante specifica notificazione amministrativa effettuata ai privati proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo. In genere, il vincolo sull’immobile viene trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari. Deve essere evidenziato che, l’eventuale mancata trascrizione non è condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione. L’apposizione del vincolo di destinazione dell’immobile, come di interesse storico artistico, determina il rispetto dei seguenti obblighi:
- Non è possibile effettuare opere di demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato. Questo significa che non è possibile adibire ad uso non compatibile con il suo interesse storico o artistico o in grado di recare pregiudizio alla sua conservazione ed integrità. Per queste modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione ministeriale (articolo 20 del D.Lgs. n. 42/2004);
- È necessario, obbligatoriamente, sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (articolo 30 del D.Lgs. n. 42/2004);
- Non è possibile stipulare alcun atto a titolo oneroso o gratuito che importi in tutto o in parte il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile. Per fare questo è necessaria la preventiva denuncia al Ministero competente (il quale è titolare del diritto di prelazione);
- Deve essere previsto e consentito l’eventuale accesso al pubblico all’interno dell’immobile.
Come individuare gli immobili di interesse storico artistico vincolati?
Una delle problematiche maggiormente importanti nella disciplina connessa agli immobili di interesse storico artistico riguarda l’individuazione degli stessi. Si tratta della necessità di individuare gli immobili in possesso dei requisiti necessari per poter essere considerati di interesse storico/artistico e quindi vincolati. Come ti indicherò di seguito la gestione di fiscale di questi immobili è relativamente semplice. Molto più complesso è, invece, capire quali immobili debbano considerarsi vincolati. Come ti anticipavo sopra i fabbricati con caratteristiche di pregio storico artistico ed architettonico sono censiti al catasto dei fabbricati. Il censimento degli stessi avviene nei modi ordinari, con le stesse procedure e gli stessi criteri con i quali vengono censiti tutti gli immobili.
La classificazione di immobile di interesse storico artistico non deriva, infatti, dalle risultanze catastali dell’immobile. Questa classificazione è riscontrabile esclusivamente guardando alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. La conservatoria non è altro che il luogo dove deve essere trascritto il provvedimento con il quale viene riconosciuto il vincolo di immobile storico/artistico.
| Tale annotazione ha lo scopo di far valere il vincolo sul fabbricato anche con riferimento a qualsiasi futuro “… proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo” dell’immobile. |
Vincolo diretto ed indiretto degli immobili di interesse storico
| Per quanto riguarda l’esatta individuazione degli immobili di interesse storico occorre distinguere tra vincolo diretto e vincolo indiretto. |
Per individuare questo diverso vincolo occorre prendere a riferimento quanto indicato nel D.Lgs. n. 42/04. In questa norma si possono riscontrare due tipologie di vincoli sugli immobili. Si tratta del:
- Vincolo diretto;
- Vincolo indiretto.
Immobili di interesse storico con vincolo diretto
È il vincolo che riguarda un determinato bene al quale viene riconosciuta una specifica rilevanza culturale. Questo vincolo è apposto ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/04.
Immobili di interesse storico con vincolo indiretto
È il vincolo che non riguarda un riconoscimento diretto del pregio di un immobile. Al contrario pone allo stesso alcune limitazioni. L’obiettivo è evitare che i comportamenti del proprietario possano andare a ledere un altro immobile meritevole di tutela. Questo vincolo riguarda gli immobili che si trovano nelle vicinanze di beni monumentali. Con il vincolo viene salvaguardato il contesto nel quale l’immobile principale è situato. Tale vincolo è previsto dall’articolo 45 e seguenti del D.Lgs. n. 42/04.
Solo il vincolo diretto offre agevolazione fiscale
Detto questo è opportuno specificare che gli immobili di cui farò cenno di seguito sono soltanto quelli che vantano un vincolo diretto. Questo, in quanto solo questo tipo di immobili possono essere oggetto di agevolazione fiscale. Da un punto di vista operativo se hai a che fare con immobili vincolati, quindi, la prima cosa che devi fare è verificare con cura la tipologia di vincolo che è stata apposta. Per fare questo devi necessariamente effettuare una ricerca in conservatoria, nei registri immobiliari o nell’atto di acquisto dell’immobile. Dico questo perché molto spesso gli immobili che si ritengono vincolati in realtà sono soggetti al solo vincolo indiretto. Quindi, un vincolo che non conferisce loro alcuna possibilità di ottenere una agevolazione fiscale per il suo possessore.
Tassazione per gli immobili di interesse storico artistico
Come anticipato in premessa, al fine di comprendere in modo chiaro la normativa fiscale che interessa questa tipologia di immobili occorre partire dal passato. In particolare, è opportuno prima andare ad analizzare la normativa previgente, ovvero l’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/91, abrogato dal D.L. n. 16/2012. Successivamente andrò ad analizzare l’attuale disciplina fiscale in vigore dal primo gennaio 2014, relativa agli immobili di interesse storico artistico. Normativa che si riscontra nella formulazione dell’articolo 37 del DPR n. 917/86. Infine, mi concentrerò sulla normativa fiscale legata alle imposte indirette che gravano sugli immobili vincolati.
Disciplina fiscale previgente basata sulla “rendita figurativa“
L’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991 disponeva quanto segue:
| “in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 3 della Legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato” |
Dal 2012, non trova più applicazione l’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991. Tale disposizione consentiva al possessore di immobili di interesse storico e artistico, ex D.Lgs. n. 42/2004, di assumere quale reddito fondiario la rendita catastale determinata in base alla minor tariffa d’estimo vigente per le abitazioni site nella stessa zona censuaria, e ciò “in ogni caso”.
Questa normativa trovava applicazione sia nel caso in cui il fabbricato fosse sfitto o tenuto a disposizione, sia nel caso in cui lo stesso risultasse locato a terzi. Si trattava, in buona sostanza, di una agevolazione non di poco conto. Infatti, con questa norma l’immobile non veniva tassato sul maggiore tra canone di locazione e rendita catastale rivalutata, ma solo in base alla sua rendita catastale. Quindi un immobile di interesse storico artistico locato a terzi, non vedeva in alcun modo tassato il reddito da locazione in capo al suo proprietario. Come avrai capito questo tipo di normativa agevolava in modo molto importante tutti i possessori di questo tipo di immobili.
Normativa fiscale attualmente in vigore per gli immobili di interesse storico artistico
Il regime di imposizione diretta degli immobili di interesse storico artistico (immobili vincolati), ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004 è stato riformulato dall’articolo 4 del D.L. n. 16/2012 (c.d. “Decreto semplificazioni“), convertito nella Legge n. 44/12, che:
- Da un lato (comma 5-quater), ha abrogato il regime agevolato di cui all’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991;
- Dall’altro (comma 5-sexies lettera a), ha modificato l’articolo 37, comma 4-bis, del DPR n. 917/86, prevedendo, per gli immobili di interesse storico e artistico, il riconoscimento di una più elevata riduzione forfetaria del canone di locazione (35% anziché 5%).
Da questa novella normativa è discesa una nuova modalità di tassazione dei redditi derivanti dal possesso di immobili di interesse storico artistico che di seguito riassumo.
Tassazione diretta: immobile di interesse storico artistico non locato
La tassazione diretta derivante dal possesso di immobile di interesse storico artistico prevede essenzialmente la sua tassazione ai fini IMU. Questo in considerazione del fatto che dal 2012 l’IMU, cui sono soggetti anche detti immobili, ha assorbito l’IRPEF e le relative addizionali. Quindi, una persona fisica che detiene un immobile di interesse storico artistico non locato, è tenuta esclusivamente a pagare l’IMU sullo stesso. Non ci sono, imposte dirette da versare.
Per le società e gli enti non commerciali, invece, le cose sono diverse. Per questi enti, il reddito medio ordinario prodotto dagli immobili di interesse storico artistico è costituito dalla rendita catastale rivalutata. Così come previsto dal comma 1 dell’articolo 37 del DPR n. 917/86. Anche in questo caso sarà dovuto il pagamento dell’IMU sull’immobile, con le regole che ti indicherò di seguito. Inoltre, per gli immobili vincolati tenuti a disposizione non si applica la maggiorazione di un terzo, ordinariamente prevista dall’articolo 41 del DPR n. 917/86 sia per le persone fisiche che per le società.
Tassazione diretta: immobile di interesse storico artistico locato
Per le persone fisiche che detengono un immobile di interesse storico locato a terzi è necessario prestare maggiore attenzione. Infatti, l’articolo 37, comma 4-bis, del DPR n. 917/86, come modificato dall’articolo 4, comma 5-sexies lettera a) del D.L. n. 16/2012, convertito nella Legge n. 44/2012, ha dettato il regime ordinario di tassazione del reddito da locazione degli immobili vincolati. In particolare, il reddito fondiario realizzato dai soggetti titolari di diritto reale di fabbricati vincolati concessi in locazione a terzi è dato dal maggiore tra:
- Il canone di locazione al netto della deduzione forfettaria del 35%, e
- La rendita catastale rivalutata del 5% risultante dall’applicazione della tariffa d’estimo (reddito medio ordinario), ridotta del 50%.
Per completezza di informazione aggiungo che il canone di locazione da considerare deve essere assunto al netto di spese e oneri accessori eventualmente sostenuti. La necessità di assumere quale termine di confronto il 50% della rendita catastale, previamente rivalutata del 5%, è stata affermata in sede interpretativa dalla Risoluzione n. 114/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate.
Il Codice dei beni culturali prevede che dal primo maggio 2004 i locatori di unità immobiliari in immobili di interesse storico e artistico vincolati inviino, entro 30 giorni, alla Soprintendenza di settore la denuncia del contratto di affitto (articolo 59, D.Lgs. n. 42/2004). Nella modulistica è contenuto il modello di denuncia di locazione predisposto dalla Confedilizia.
Cedolare secca per gli immobili di interesse storico
Anche per i contratti di locazione abitativa su immobili di interesse storico artistico è possibile optare per il regime sostitutivo della cedolare secca (in ottica di riduzione del carico fiscale). La scelta deve essere effettuata al momento della registrazione del contratto (o di proroga dello stesso), oppure annualmente nel termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima.
Guardando sempre in ottica di ottimizzazione del carico fiscale e confrontando la tassazione ordinaria IRPEF del canone di locazione, con deduzione forfettaria del 35%, oppure applicazione della cedolare secca (con aliquota 21%) appare evidente come all’aumentare del canone di locazione la convenienza per l’applicazione della cedolare secca sia sempre maggiore (in virtù del fatto che all’aumentare del canone l’aliquota IRPEF marginale applicabile è sempre più elevata). Proviamo ad effettuare un esempio numerico. Ipotizziamo un canone di locazione di 10.000 euro annue. In caso di:
- Tassazione ordinaria IRPEF, l’imposizione fiscale è pari a: 1.495 (6.500 * 23%) dove i 6.500 sono il 65% dei 10.000;
- Tassazione con cedolare secca per 2.100 euro.
In questo caso l’abbattimento forfettario IRPEF del 35% del canone è sufficiente a rendere più conveniente la tassazione IRPEF del canone di locazione, anche se l’aliquota è più elevata della cedolare secca. Tuttavia, come è possibile notare, con canoni di locazione più elevati la convenienza (in termini di minore tassazione) si sposta sicuramente a vantaggio della cedolare secca.
Tassazione indiretta degli immobili di interesse storico artistico
Una volta individuate le modalità di tassazione diretta degli immobili di interesse storico di seguito tutte le informazioni riguardanti la tassazione indiretta. Tassazione indiretta che riguarda sia le imposte sul trasferimento degli immobili sia quelle relative, al caso di donazione. Infine verificheremo le modalità di pagamento delle imposta patrimoniale IMU.
Immobili di interesse storico artistico e imposte sul trasferimento
L”articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011 e l’articolo 26 del D.L. n. 104/2013 hanno modificato la tassazione indiretta del trasferimento di immobili di interesse storico. Attualmente è prevista, per il trasferimento di immobili vincolati, l’applicazione della seguente imposizione indiretta sul trasferimento:
| Imposta | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | Aliquota 9%, minimo mille euro |
| Imposta ipotecaria | 50 euro |
| Imposta catastale | 50 euro |
In buona sostanza, se confrontiamo la normativa attuale prevista il trasferimento di beni immobili (non abitazione principale), gli immobili di interesse storico artistico non presentano alcun tipo di agevolazione rilevante. Pertanto, possiamo dire che, il trasferimento di un bene immobile tenuto “a disposizione” non presenta particolari differenziazioni che si tratti di immobile vincolato o meno.
Immobili di interesse storico artistico e imposte di successione e donazione
Gli immobili di interesse storico possono trasferiti anche in relazione ad ipotesi di:
- Trasferimento mortis causa, oppure
- Donazione per atto tra vivi.
Le relative impose indirette sono dovute in misura differente a seconda che l’immobile sia già o meno vincolato all’atto del trasferimento.
In relazione all’imposta di successione la norma di riferimento è dettata dall’articolo 13 del D.Lgs. n. 346/90. Questa disposizione prevede l’esclusione dalla base imponibile per i beni già sottoposti a vincolo al momento di apertura della successione. Qualora, invece, nell’attivo ereditario siano compresi immobili non ancora sottoposti a vincolo, pur avendo le caratteristiche di un immobile storico – artistico, l’imposta dovuta dall’erede o legatario deve essere ridotta del 50%. Questo è quanto prevede l’articolo 25 del D.Lgs. n. 346/1990.
In relazione, invece, all’imposta di donazione la norma di riferimento è dettata all’articolo 59, comma 1, del D.Lgs. n. 346/90. Questa disposizione prevede che gli atti di donazione di immobili già sottoposti a vincolo al momento del trasferimento sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa di 200 euro. Al contrario, per gli immobili non ancora assoggettati a vincolo, sussistendone già i requisiti, l’imposta è ridotta del 50%. Si tratta delle stesse disposizioni analizzate precedentemente nel caso della successione mortis causa.
IMU per gli immobili di interesse storico artistico
La disciplina IMU connessa agli immobili di interesse storio artistico presenta delle particolarità che devono essere analizzate. In buona sostanza, la disciplina IMU prevede una sostanziale misura agevolativa per i soggetti titolari di diritti reali su beni immobili sottoposti a vincolo. Tale agevolazione è connessa alla riduzione del 50% del valore della rendita catastale al fine del calcolo della base imponibile IMU.
La norma di riferimento che prevede tale riduzione è data dalla lettera a) dell’articolo 13, comma 3, del D.L. n. 201/11. Tuttavia, deve essere tenuto presente che al fine di poter concretamente applicare questo tipo di riduzione della rendita catastale l’immobile deve rientrare nel vincolo di cui all’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004. In pratica tale immobile deve rientrare tra quelli con vincolo di interesse storico, artistico o architettonico (c.d. “vincolo diretto“). Per questo motivo occorre prestare particolare attenzione a non commettere errori al momento del calcolo e del versamento dell’IMU, andando preventivamente a verificare il vincolo presente sull’immobile.
Bonus 19% per gli immobili vincolati di interesse storico
Le unità immobiliari a cui è stata notificata la dichiarazione di notevole interesse dalla Soprintendenza possono beneficiare di una particolare detrazione fiscale valida ai fini IRPEF del 19% da parte del proprietario. Tale detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione, protezione o restauro conservativo. La ratio della norma è quella di agevolare i proprietari, possessori o detentori di queste unità immobiliari di pregio che si trovano a sostenere, necessariamente, spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro del bene (art. 30 del D.Lgs. n. 42/04). In particolare, secondo quanto previsto dall’art. 15, co. 1, del DPR n. 917/86 i proprietari, possessori o detentori di immobili vincolati di cui al D.Lgs. n. 42/04, che sostengono spese di manutenzione, protezione o restauro degli immobili possono usufruire di:
- Una detrazione IRPEF del 19% delle spese sostenute, se soggetti privati;
- Una deduzione dall’imponibile IRES in caso di enti societari.
Questa particolare agevolazione spetta anche in in caso di interventi volti a ordinare e inventariare gli archivi privati di interesse storico a condizione che si riferiscano ad interventi di carattere straordinario da realizzare immediatamente dopo l’apposizione del vincolo. Per usufruire della detrazione fiscale in commento, è indispensabile presentare la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà al Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del Turismo, entro il termine per la presentazione della relativa dichiarazione dei redditi.
Conclusioni
Le modifiche normative intercorse negli ultimi anni hanno sostanzialmente modificato e quasi azzerato le agevolazioni che vertevano suoi proprietari di immobili storici. Attualmente, le agevolazioni sono quasi inesistenti, penalizzando in maniera sostanziale i proprietari, i quali restano necessariamente gravati da tutti i tipi di oneri connessi alla manutenzione ed alla conservazione di questo tipo particolare immobili. In buona sostanza è innegabile il fatto che l’abrogazione della tassazione del reddito in base alla “rendita figurativa” abbiano comportato un aumento del carico impositivo. Aumento sicuramente non accompagnato da un alleggerimento in termini di minori obblighi o vincoli in capo ai proprietari.
Anche nel caso in cui il proprietario dovesse decidere di cedere l’immobile ad un terzo, il fatto di non poter applicare l’aliquota ridotta dell’imposta di registro (3%) sicuramente non aiuta. Il trasferimento di immobile vincolato comporta in ogni caso l’applicazione dell’imposta di registro al 9%. Cosa che sicuramente non invoglia l’acquisto da parte di nuovi acquirenti.
Il vincolo immobiliare, quindi, grava sull’immobile, ma indirettamente anche sul proprietario dello stesso, che si trova con minori possibilità di gestione e/o agevolazione. Sicuramente ad oggi, una delle soluzioni maggiormente adottate per un immobile di interesse storico artistico è la sua messa a reddito. Questo sia come immobile strumentale che come locazione a terzi.
Consulenza fiscale
È chiaro che, senza le opportune conoscenze, o senza esperienza in merito, potresti non avere la possibilità di gestire al meglio il tuo immobile vincolato. Se hai capito che la gestione e la tutela del tuo patrimonio sono importanti.
Scopri come ottimizzare le tue operazioni immobiliari sotto il profilo fiscale con la nostra consulenza specializzata. Valutiamo ogni aspetto delle tue operazioni immobiliari, dalla compravendita alla locazione. Forniamo norme di settore e soluzioni vantaggiose per ogni situazione. I nostri servizi includono:
- Gestione del patrimonio immobiliare.
- Valutazione dell’impatto fiscale di operazioni immobiliari.
- Consulenza su investimenti immobiliari esteri.
- Assistenza in materia di IVA sugli immobili.
Non lasciare al caso la tua strategia fiscale immobiliare.
Domande frequenti
La determinazione del valore fiscale può variare. Per esempio, per gli immobili storico-artistici detenuti da persone fisiche e non locati, dal 2012 sono esenti da IRPEF e soggetti ad IMU. Se locati, il reddito imponibile IRPEF viene determinato dal maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e la rendita catastale rivalutata del 5%. Per gli immobili storico-artistici posseduti da società o enti, ci sono disposizioni simili.
Per gli immobili sottoposti a vincolo, la tassazione indiretta per il trasferimento prevede un’imposta di registro al 9%, un’imposta ipotecaria di 50 euro, e un’imposta catastale di 50 euro. In caso di successione o donazione, sono previste condizioni specifiche, come riduzioni o esclusioni dalla base imponibile.
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali, è necessario che l’immobile sia riconosciuto di interesse storico-artistico con un vincolo diretto. È importante effettuare una verifica accurata sulla tipologia di vincolo, che può essere fatto tramite una ricerca in conservatoria o nei registri immobiliari.
Gli immobili riconosciuti di interesse storico-artistico possono beneficiare di una riduzione del 50% sull’IMU. È importante presentare una dichiarazione IMU al Comune in caso di variazione dello status dell’immobile.
