La sua disciplina รจ rinvenibile nell’art. 2808 c.c. e ss. il quale dispone che:
Art. 2808 c.c. | โL ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca puรฒ avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca รจ legale, giudiziale o volontaria”. |
Il creditore puรฒ iscriverla a garanzia del proprio credito al fine di essere soddisfatto sul bene ipotecato con preferenza rispetto agli altri creditori. Inoltre, qualora il debitore sia insolvente, puรฒ domandare lโespropriazione del bene.
Lโipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari e la sua iscrizione costituisce pubblicitร costitutiva, ovvero il diritto non esiste fintantochรฉ non sia perfezionata lโiscrizione.
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Come funziona lโipoteca?
L’ipoteca รจ una forma di tutela con cui il creditore puรฒ proteggersi dal pericolo di insolvenza del debitore. Fa parte delle cause legittime di prelazione e attribuisce una preferenza al creditore di essere soddisfatto. Pertanto, il creditore sarร preferito agli altri creditori chirografari nell’esecuzione sul bene oggetto di ipoteca. Inoltre, il creditore potrร soddisfarsi sul bene oggetto di ipoteca anche se รจ stato alienato a terzi ed รจ di proprietร di un terzo, si parla di diritto di seguito.
La prima caratteristica dell’ipoteca รจ la specialitร , ossia, puรฒ essere iscritta solo su beni esattamente individuati, non รจ ammissibile sottoporre ad ipoteca una generalitร di beni. Il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato del suo ammontare, cioรจ liquido ed espresso in una somma di denaro.
Il creditore non potrร impedire che lโimmobile su cui grava l’ipoteca venga venduto, locato o donato. Ma in caso di inadempimento da parte del debitore, puรฒ essere domandata lโespropriazione dellโimmobile in modo tale che il credito possa essere soddisfatto sul ricavato. Ove il ricavato della vendita sia superiore alla parte del credito inadempiuta la differenza sarร del debitore.
I beni che possono essere oggetto di ipoteca sono individuati dall’art. 2810 c.c., il quale dispone che:
Art. 2810 c.c. | “Sono capaci di ipoteca 1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze; 2) l’usufrutto dei beni stessi; 3) il diritto di superficie; 4) il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico; Sono anche capaci di ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aereomobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano. Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale” |
Quindi, oggetto di ipoteca sono essenzialmente i beni immobili e i beni mobili registrati, ad esempio, le automobili, le navi, gli aeromobili e cosรฌ via.
Tipologie
Il codice civile prevede tre tipi o titoli costitutiva di ipoteca:
- ipoteca legale si costituisce per i casi espressamente previsti dallโart. 2817 c.c., non รจ necessaria, per la sua costituzione nรฉ la volontร del debitore nรฉ una sentenza del giudice. L’art. 2817 elenca i casi in cui si costituisce:
- 1. l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
- 2. i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
- 3. lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali
- ipoteca volontaria (art. 2818 c.c.) trova la sua fonte nella volontร di una o entrambe le parti, solitamente รจ costituita per contratto redatto per atto pubblico, ma รจ possibile che sorga, anche per atto unilaterale, ma non per testamento;
- ipoteca giudiziale (art. 2821 c.c.) deriva dalla sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica). Alla sentenza sono equiparati anche gli altri titoli esecutivi ai quali legge riconosce tale effetto, come i lodi arbitrali esecutivi e le sentenze straniere rese esecutive in Italia.
Per quanto riguarda la loro costituzione occorre ricordare che, l’ipoteca non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi in cui sia legale, occorre sempre che vi sia un’iscrizione nei registri del conservatore immobiliare. Nell’ipoteca legale l’iscrizione avverrร d’ufficio da parte del conservatore dei registri immobiliari, nel caso di ipoteca giudiziale non sarร il conservatore dei registri immobiliari a dover iscrivere d’ufficio l’ipoteca, ma sarร il creditore a dover presentare la sentenza al conservatore chiedendo l’iscrizione dell’ipoteca. La sentenza, quindi, รจ il titolo per iscrivere ipoteca, ma non produce di per sรฉ stessa ipoteca.
Lโipoteca giudiziale si distingue dagli altri tipi di ipoteche in quanto il titolo da cui trae fondamento รจ una sentenza o un provvedimento dellโautoritร giudiziaria che sancisce la condanna al pagamento di una somma di denaro o allโadempimento di unโaltra obbligazione. Il titolo esecutivo รจ rappresentato dalla sentenza di un giudice che stabilisce che il debitore dovrร pagare il suo debito al creditore. Esempio, sentenza di separazione, divorzio, un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo ed eccetera.
Affinchรฉ ci sia unโipoteca giudiziale, imposta da un giudice, รจ essenziale che il creditore ne faccia richiesta.
Ai sensi dell’art. 2808 c.c.:
Tutte e tre devono essere rinnovate ogni 20 anni, pena lโestinzione. Decorsi venti anni senza rinnovazione, il diritto perderร efficacia e sarร privo di effetti. Su ogni bene immobile inoltre, potranno essere iscritte piรน ipoteche, quelle iscritte dopo saranno di grado superiore. Ciรฒ significa che il creditore di grado piรน basso sarร soddisfatto con preferenza rispetto a quello di grado superiore (che avrร iscrizione successiva).
Ipoteca volontaria
Puรฒ essere concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata, non per testamento. Si rinviene, ad esempio nel caso di acquisto di un immobile e lโacquirente debba richiedere il mutuo ad un istituto di credito, concedendo garanzia sullโimmobile acquistato. Occorre recarsi dal notaio, che provvederร a far iscrivere la garanzia sul bene.
Come iscrivere l’ipoteca?
L’ipoteca assume validitร successivamente all’iscrizione presso i Registri Immobiliari di competenza del territorio in cui รจ situato l’immobile. Si parla di pubblicitร costitutiva, in quanto l’iscrizione presso un pubblico registro รจ requisito necessario ai fini della sua validitร . Occorre presentare la nota d’iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo lโipoteca. La nota deve contenere:
- I dati anagrafici delle parti contraenti e quelli identificativi dellโimmobile;
- La somma per la quale si iscrive lโipoteca;
- I dati relativi al finanziamento, compreso il valore del tasso di interessi.
L’ipoteca ha validitร di 20 anni, pertanto per i mutui di durata superiore ai 20 anni, lโiscrizione dovrร essere rinnovata. Il creditore dovrร rinnovare lโiscrizione ipotecaria, prima della sua scadenza. Quando il mutuo sarร completamente estinto, si dovrร procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
Come cancellare l’ipoteca?
Lโipoteca volontaria puรฒ essere cancellata:.
- Mediante cancellazione automatica dellโipoteca volontaria, prevista dalla legge n. 40/2007 (la c.d. Legge Bersani) e effettuata dietro comunicazione alla banca, sullโestinzione del debito. E’ una cancellazione rapida che non richiede l’intervento del Notaio, e la legge prevede che gli istituti di credito debbano procedere entro 30 giorni dallโestinzione del mutuo;
- Mediante atto notarile, che contrariamente alla cancellazione automatica รจ immediata e definitiva, mediante atto unilaterale che sarร sottoscritto dal pubblico ufficiale e dal creditore, e poi trasmesso allโAgenzia delle Entrate. In questo caso ci saranno da sostenere delle spese come quelle dell’intervento del notaio, a carico del debitore.
- Mediante ordinanza del giudice.
Lโipoteca giudiziale puรฒ essere cancellata esclusivamente su domanda della parte interessata e nel caso in cui si verifichino:
- Perimento oggetto ipoteca;
- Estinzione obbligazione;
- il bene ipotecato รจ oggetto di vendita forzata;
- il creditore rinuncia espressamente e per iscritto allโipoteca.
Per maggiori informazioni: “Cancellazione ipoteca su un immobile: cosa sapere”
Cancellazione e estinzione
La cancellazione dellโipoteca รจ unโoperazione diversa dalla estinzione, in quanto l’estinzione potrebbe avvenire anche senza la cancellazione. L’art. 2878 c.c. dispone che si verifica l’estinzione in caso di:
- cancellazione dellโiscrizione;
- mancato rinnovo dellโiscrizione entro i termini stabiliti dalla legge (20 anni);
- estinzione dellโobbligazione;
- perimento del bene;
- rinuncia del creditore alla garanzia ipotecaria;
- spirare del termine a cui lโipoteca รจ stata limitata;
- verificarsi della condizione risolutiva;
- pronuncia del provvedimento che trasferisce allโacquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Qual รจ la sua durata?
Si costituisce mediante l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari e ha un termine di efficacia di 20 anni che decorrono dalla data di iscrizione, secondo quanto disposto dall’art. 2847 c.c. Trascorso tale termine, lโipoteca non ha piรน effetto e il bene viene liberato dal vincolo.
Il creditore puรฒ rinnovare lโiscrizione per altri 20 anni.
Si parla di rinnovazione quando si ha il mantenimento del numero e del grado di ipoteca. In questo caso continua a produrre effetti senza nessuna interruzione.
Se la rinnovazione avviene dopo la scadenza dei 20 anni, la precedente ipoteca si estingue e se ne costituisce unโaltra che produce i suoi effetti a partire dalla seconda iscrizione. In questo caso, viene costituita un’altra ipoteca, e il creditore perde il grado acquisito con la prima ipoteca, e, se nel frattempo hanno iscritto ipoteca altri creditori, succede a loro. Con la conseguenza che, se prima dellโiscrizione lโimmobile รจ stato acquistato da terzi e questi hanno trascritto il titolo di acquisto, ad esempio per compravendita o donazione, lโipoteca non ha effetto nei loro confronti.
Ipoteca di primo e secondo grado
Puรฒ accadere che piรน creditori costituiscano ipoteca sul medesimo bene del debitore. In questi casi ci saranno vari grado progressivi e i creditori vengono soddisfatti nellโesecuzione immobiliare, secondo lโordine di iscrizione. Si parla di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo, ecc..
Se viene meno lโipoteca di primo grado, lโipoteca di secondo grado diventa di primo grado ecc.
ร possibile effettuare il pignoramento di un immobile giร ipotecato?
Qualora un soggetto risulti debitore da parte di piรน persone, รจ possibile che possa subire il pignoramento di un immobile giร ipotecato.
Un creditore, anche diverso da quello che ha lโipoteca di primo grado, possa pignorare lโimmobile giร ipotecato. L’atto di pignoramento deve essere notificato anche al creditore con lโipoteca (entro cinque giorni dal pignoramento). La legge, infatti, consente a questโultimo, nonostante i pagamenti nei suoi confronti siano regolari, di partecipare allโesecuzione forzata e alla divisione del ricavato, in quanto altrimenti egli perderebbe la garanzia reale.
Quindi partecipano alla vendita forzata sia il creditore con lโipoteca di primo grado, che ha la prioritร sullโassegnazione delle somme, sia quello che ha avviato il pignoramento. Per tale ragione non รจ conveniente per un creditore che non sia di primo grado agire mediante un pignoramento su un immobile giร ipotecato, in quanto egli deve sperare che, dopo lโaggiudicazione del bene e il pagamento del creditore ipotecario di primo grado, avanzi della liquiditร .
Come sapere se lโipoteca sulla casa รจ stata cancellata?
Il proprietario della casa (o chiunque altro) puรฒ verificare se, sul proprio immobile, รจ presente o meno lโipoteca. Per farlo puรฒ:
- richiedere una visura ipotecaria recandosi allโAgenzia delle Entrate e fornire i dati catastali del proprio immobile oppure effettuare una โvisura per soggettoโ, fornendo i propri dati anagrafici e conoscendo in questo modo tutti gli immobili a sรฉ intestati coi relativi dati catastali;
Eseguire una visura ipotecaria รจ unโoperazione gratuita se viene richiesta per beni immobili dei quali il richiedente risulta proprietario anche in parte. Se invece il richiedente non รจ proprietario dellโimmobile si applicano i tributi previsti dalla tabella tasse ipotecarie (non si superano mai i 35 euro).
- tramite internet mediante il servizio messo a disposizione da Fisconline ed Entratel.
Che fare se non รจ stata cancellata lโipoteca?
E’ possibile inviare una raccomandata a.r. o una posta elettronica certificata (PEC) alla banca o a qualsiasi altro creditore per chiedere lโimmediata cancellazione dellโipoteca.