La cancellazione dell’ipoteca può essere dovuta a diversi motivi o circostanze, in particolare se il debitore ha saldato correttamente tutto il debito, come un mutuo, che aveva contratto verso la banca. Ma può anche essere estinto in altre situazioni: ecco cosa c’è da sapere.
L’ipoteca è una forma di tutela mediante la quale il creditore può proteggersi dal pericolo di insolvenza del debitore. E’ un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili ed è disciplinato dall’art. 2808 c.c. Si tratta di un diritto di garanzia, per cui il soggetto a debito garantisce al creditore di espropriarlo dell’immobile in caso di insolvenza.
L’ipoteca può infatti essere richiesta come garanzia dalla banca, nel caso in cui il debitore contragga un mutuo per l’acquisto dell’immobile, e questo strumento agisce se il debitore non salda correttamente il debito. La banca in questo modo si autotutela da situazioni di inadempimento del debitore.
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Cos’è l’ipoteca?
L’ipoteca è una forma di tutela mediante la quale il creditore può proteggersi dal pericolo di insolvenza del debitore. E’ una vera e propria tutela per la banca che eroga un prestito, un mutuo o un finanziamento. L’ipoteca viene stabilita su un immobile come garanzia del pagamento di tutte le rate del mutuo, e il soggetto a debito acconsente a questo strumento. La sua disciplina è rinvenibile nell’art. 2808 c.c. il quale dispone che:
L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca puo’ avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L’ipoteca e’ legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, si costituisce su beni o su diritti relativi a immobili o beni mobili registrati, affinché possa essere soddisfatto il creditore con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore. Il creditore ipotecario, ha il diritto di pignorare l’immobile sul quale ha ottenuto il vincolo e ha la prelazione sul ricavato dalla vendita forzata, prevalendo sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia. Se altri creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito su uno stesso immobile del debitore, verranno soddisfatti secondo l’ordine temporale delle varie iscrizioni.
Nel caso del mutuo ipotecario il pagamento delle rate del mutuo è garantito dall’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile. Essa si formalizza attraverso l’iscrizione nei pubblici registri e nella forma di atto pubblico, cioè in presenza di un notaio. L’iscrizione ipotecaria dà diritto al creditore di procedere all’espropriazione dell’immobile concesso in garanzia, qualora il debitore non pagasse una o più rate.
Il fattore da considerare è il passaggio dell’ipoteca, ossia questa garanzia viene trasmessa al nuovo proprietario nel caso in cui il primo proprietario decida di vendere l’abitazione. La vendita infatti è inclusa nei diritti di chi ha stipulato il mutuo con la banca, per cui l’ipoteca viene trasmessa ad un’altra persona.
La sua efficacia dura 20 anni dalla data di iscrizione, decorsi i quali il bene torna libero da vincoli.
Trasmissione a nuovo proprietario
La trasmissione ad un nuovo proprietario è possibile se il precedente decide di cedere i propri diritti sull’immobile, e venderlo. Tuttavia l’ipoteca non viene estinta in questo modo, ma continua con il nuovo proprietario.
Per questo motivo ci si può trovare di fronte ad una ipoteca di secondo grado o terzo grado, ovvero è possibile che la stessa casa sia soggetta a più di una ipoteca. Quando un compratore acquista una nuova casa, anche tramite mutuo, la perizia iniziale serve anche a verificare che non siano già presenti ipoteche.
Risulta facile immaginare lo svantaggio di acquistare una casa in cui è già presente una ipoteca per il precedente proprietario. La banca che eroga il mutuo per una casa in cui esiste già una ipoteca, si trova in una posizione successiva di diritto rispetto alla prima banca, per la prima ipoteca.
Come si applica?
Prima di procedere all’iscrizione di un’ipoteca su un immobile, la banca esegue una perizia sull’immobile, per verificare che non ci siano altre ipoteche già applicate precedentemente, e per valutare qual è il valore effettivo dell’immobile.
La banca deve infatti analizzare se è conveniente erogare un prestito come il mutuo, con la garanzia di rientrare della spesa nel caso di mancata insolvenza da parte del debitore. Le banche che chiedono una iscrizione a ipoteca ipotizzano un valore dell’immobile maggiore rispetto al 100% del valore del prestito.
In ogni caso per avviare questa procedura, la banca deve presentare opportune motivazioni tramite nota di iscrizione, ai registri immobiliari. L’ipoteca mantiene una validità per 20 anni, successivamente dovrà essere rinnovata. In caso di mancato pagamento del mutuo, da parte del soggetto a debito, la banca può decidere di prelevare l’immobile.
Tipologie
Secondo quanto disposto dall’art. 2808 c.c., l’ipoteca può essere di tre tipologie a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta:
- Ipoteca legale: può essere richiesta dal venditore all’atto della vendita di un immobile. Il venditore ottiene cosi una concreta garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata;
- Ipoteca giudiziale: è un’ipoteca stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito ha dovuto avviare misure esecutive, come un decreto ingiuntivo;
- Ipoteca volontaria: essa viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile. L’ipoteca dovrà essere superiore all’incirca della metà del valore ricevuto in prestito.
L’ipoteca assume validità successivamente all’iscrizione presso i Registri Immobiliari del territorio in cui è situato l’immobile. Si tratta di pubblicità costitutiva, ciò significa che, l’iscrizione presso un pubblico registro è requisito necessario ai fini della sua validità.
Per l’iscrizione occorre presentare la cosiddetta nota d’iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca (come il contratto di mutuo, ad esempio). La nota deve contenere:
- I dati anagrafici delle parti contraenti e quelli identificativi dell’immobile;
- La somma per la quale si iscrive l’ipoteca;
- I dati relativi al finanziamento, compreso il valore del tasso di interessi.
L’ipoteca ha una validità di 20 anni.
Come cancellare l’ipoteca su un immobile?
La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. L’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare. La cancellazione provoca sempre l’estinzione dell’ipoteca. L’estinzione ne comporta l’annullamento. Con l’estinzione, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta. Tuttavia potrebbe rimanere ancora iscritta sul registro immobiliare perché non ancora cancellata. Una volta estinta l’ipoteca, è possibile chiederne la cancellazione dal registro immobiliare, in tal modo l’immobile non avrà più vincoli.
La cancellazione avviene con modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca.
Ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale si forma mediante un provvedimento del giudice in cui dispone al debitore di adempiere al debito. La richiesta può essere fatta dal creditore tramite il tribunale ed è valida solo per beni presenti all’interno di registri immobiliari.
In questo caso, l’ipoteca si può cancellare saldando il proprio debito e richiedere la cancellazione agli uffici competenti. Nel caso sia presente l’ipoteca, questo bene non può essere venduto. Il tipo di documento necessario per procedere con l’estinzione è tramite un atto ufficiale del notaio in modo pubblico o tramite scrittura privata. In questo modo sarà possibile effettuare la vendita dell’immobile.
La cancellazione può essere fatta tramite domanda formale e richiesta nelle seguenti situazioni:
- estinzione del debito;
- vendita forzata del bene;
- rinuncia da parte del creditore al proprio credito;
- apposita dichiarazione in cui si attesta che vi è stato il perimento dell’immobile.
Cancellazione ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria si forma mediante un contratto o un’apposita dichiarazione.
La cancellazione dell’ipoteca volontaria si verifica, mediante:
- cancellazione automatica realizzata tramite l’invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici e in questo caso non è necessario ricorrere al notaio;
- mediante atto notarile, tramite il quale avverrà una cancellazione automatica e immediata tramite atto unilaterale sottoscritto dal pubblico ufficiale e trasmesso successivamente all’Agenzia delle Entrate;
- ordinanza del giudice.
Cancellazione ipoteca legale
L’ipoteca legale è una tutela per chi vende un’unità immobiliare, ha effetto sul compratore.
La cancellazione in questo caso avverrà tramite apposito atto notarile e nel caso di un contenzioso sarà il giudice a disporre la cancellazione con relativi oneri.
Come funziona la cancellazione
Se ci si trova in una delle situazioni presentate sopra, perché avvenga la cancellazione, è necessario che il soggetto riceva un documento con il consenso del creditore, affinché questo strumento venga pubblicamente cancellato.
Nel caso di contratto di mutuo estinto correttamente, questo passaggio non è necessario, poiché l’ipoteca viene cancellata automaticamente al termine del pagamento del debito. La banca quindi rilascerà al soggetto un documento in cui si comunica l’estinzione del debito, entro 30 giorni.
Esiste anche una ipotesi per cui una ipoteca non venga cancellata nonostante il saldo del debito previsto, perché sussistono altre motivazioni valide.
A chi rivolgersi?
La cancellazione dell’ipoteca deve essere eseguita dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale.
E’ necessario, per svolgere tali procedure rivolgersi ad un Avvocato o ad un Notaio.
Quanto costa la cancellazione
In alcuni casi, sono previsti dei costi per la cancellazione di una ipoteca. Generalmente questa azione è gratuita se la procedura è semplificata, ovvero se il soggetto estingue il debito in modo corretto. Sono invece previste delle spese per le ipoteche legali e giudiziarie.
Si tratta, nello specifico, dei seguenti costi:
- Imposta di bollo: 59 euro;
- 0,5% dell’ipoteca con un minimo di 200 euro per l’imposta ipotecaria;
- Tassa ipotecaria: 35 euro.
Come si estingue l’ipoteca?
L’estinzione dell’ipoteca può avvenire:
- pagamento del debito;
- rinuncia al credito da parte del creditore;
- compensazione del debito;
- prescrizione del debito (10 anni);
- mancato rinnovo dell’iscrizione entro 20 anni;
- distruzione dell’immobile;
- esproprio dell’immobile per opere di pubblica utilità;
- rinuncia all’ipoteca da parte della banca;
- prescrizione dell’ipoteca.
