Imposta di registro: cos’è e come si calcola?

L’imposta di registro è un’imposta indiretta richiesta dallo Stato per la registrazione di determinati atti. Il Registro è tenuto presso un apposito Ufficio dell’Agenzia delle Entrate e riporta in ordine cronologico tutti gli atti sottoposti a registrazione.

L’imposta di registro è un’imposta indiretta, ovvero colpisce i trasferimenti di ricchezza come, ad esempio, l’acquisto di una casa, ed è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata.

L’Imposta di registro è alternativa all’IVA, quale altra imposta indiretta, questo significa che, per gli atti già soggetti ad IVA non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro, a meno che non sia stabilito diversamente.

Il riferimento normativo fondamentale per l’applicazione dell’imposta di registro è contenuto nel DPR n. 131/1986. Secondo questa disposizione sono soggetti a registrazione:

• Gli atti formati per iscritto nel territorio dello Stato;
• Gli atti formati all’estero, che comportano trasferimento della proprietà o costituzione/trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia. I contratti che hanno per oggetto la locazione o l’affitto;
• I contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti in Italia;
• Contratti di trasferimento e affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato e di costituzione/ trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse.

Sono esclusi dall’obbligo, gli atti indicati nella tabella allegata al DPR n. 131/1986. A titolo esemplificativo, rientrano, gli atti formati per l’applicazione, la riduzione, la liquidazione, la riscossione, la rateazione e il rimborso di imposte e tasse, per la formazione del catasto dei terreni e dei fabbricati, i contratti di lavoro subordinato.

Vediamo, quindi, di seguito cos’è e quando si applica l’imposta di registro.

Cos’è l’imposta di registro?

L’imposta di registro è un’imposta indiretta, ovvero colpisce i trasferimenti di ricchezza. Le imposte indirette come quella di registro si applicano ai trasferimenti di valore. Caso classico, ad esempio, si ha nel caso di acquisto di una casa (da parte di cedente soggetto privato). L’altra principale imposta indiretta è l’IVA, che resta alternativa a quella di registro. Ipotesi che si verifica, sempre in ambito immobiliare, in caso di acquisto di una casa (in questo caso con cedente soggetto IVA, a determinate condizioni).

Il pagamento dell’imposta di registro avviene a seguito della registrazione di un atto scritto, come un contratto, una scrittura privata, la costituzione di un ente o di una società, una sentenza etc. presso un registro pubblico, tenuto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

L’obiettivo della registrazione è che la data dell’atto venga annotata ufficialmente ed il suo contenuto, essendo stato depositato, non possa più essere modificato. In altre parole, la registrazione dell’atto comporta e garantisce l’immodificabilità del contenuto e della data dell’atto. Sia nel caso in cui sia obbligatoria per legge o effettuata per libera scelta delle parti che sottoscrivono l’atto, la registrazione dell’atto comporta il pagamento dell’imposta.

Quando occorre pagare l’imposta di registro?

Il pagamento dell’imposta di registro è necessario, quando un soggetto, per obbligo di legge o per sua scelta, decide di registrare presso un registro pubblico, un atto scritto. La registrazione dell’atto implica l’immodificabilità del suo contenuto e della sua data.

L’imposta di registro riguarda i valori venali, ovvero i valori di mercato dei beni ed i valori patrimoniali riportati negli atti. 

A titolo esemplificativo, tra gli atti soggetti a registrazione obbligatoria, possiamo elencare:

• Contratti di locazione;
• Atti di trasferimento di immobili destinati a prima casa;
• Trasferimento di immobili tra privati;
• Il trasferimento di terreni, anche quelli non edificabili ad imprenditori agricoli;
• La cessione e la locazione di aziende;
• La locazione di beni mobili.

La registrazione dell’atto

La registrazione dell’atto si effettua mediante la presentazione all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate di due copie dell’atto, tre copie, di cui una in carta libera, per gli atti pubblici o le scritture private autenticate, una di esse deve essere restituita all’interessato con la data e gli estremi della avvenuta registrazione.

Per quanto riguarda gli atti pubblici (come nel caso delle cessioni immobiliari) è direttamente il notaio rogante che effettua la registrazione dell’atto.

Per i contratti di locazione ed altri atti relativi ad immobili è stata attivata una procedura di registrazione telematica, che sostituisce la presentazione diretta all’Ufficio.

Per approfondire: “Registrazione del contratto di locazione: come fare?“.

Termini per la registrazione dell’atto

Il termine per effettuare la registrazione dipende dalla tipologia di atto. Devono essere, per obbligo di legge, registrati:

• Atti scritti compiuti in Italia;
• I contratti, anche verbali, aventi per oggetto locazioni, trasferimenti di azienda, trasferimento di proprietà o di diritti reali;
• Atti formati all’estero che comportino trasferimenti pari a quelli sopra indicati. 

La legge prevede i casi di registrazione entro un termine fisso ed esso è generalmente fissato in 20 giorni. I contratti di locazione e gli altri atti relativi a diritti sugli immobili dispongono invece di 30 giorni, mentre gli atti formati all’estero di 60 giorni.

A quanto ammonta l’imposta di registro?

L’imposta di registro è calcolata sulla base dal valore dell’atto:

• Per le permute, ossia lo scambio della propria proprietà con un’altra le donazioni;
• I contratti di associazione con beni apportati.

L’imposta di registro è calcolata sulla base degli importi dell’atto, con un aliquota percentuale o in misura fissa secondo la tariffa prevista dalla legge:

• I contratti onerosi traslativi o costitutivi di diritti reali;
• Per i contratti di associazione con apporto di valore. 

Soltanto per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, l’acquirente può chiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata, a prescindere dal prezzo pattuito.

Imposta di registro prima casa

Le modalità  di applicazione dell’imposta di registro sulla prima casa variano a seconda che l’acquisto venga effettuato da un privato o da una società, come per esempio la ditta costruttrice.

Nel primo caso, l’imposta deve essere pagata direttamente al notaio e prevede l’applicazione di un’aliquota proporzionale, pari al 2%. L’imposta di registro deve essere calcolata sulla base del valore dell’immobile.

L’imposta di registro è calcolata sul valore dell’immobile, l’acquirente può, anche, richiedere la determinazione della base imponibile a partire dalla rendita catastale valutata, secondo il cosiddetto meccanismo del prezzo/valore, indipendentemente dal prezzo che è stato concordato. Questa casistica può essere effettuata soltanto dopo che il notaio è stato consultato ed in specifiche condizioni. Nel secondo caso, l’imposta deve sempre essere pagata direttamente al notaio e prevede l’applicazione dell’Iva agevolata al 4%. L’imposta si applica sul valore di cessione dell’immobile.

Imposta di registro seconda casa

L’imposta di registro sulla seconda casa, in assenza dei requisiti per i quali la parte acquirente potrebbe beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa, è pari al 9% se l’acquisto avviene presso un privato o presso una ditta esente da Iva. Nel caso di acquisto effettuato presso una ditta soggetta a Iva l’imposta di registro passa a 200 euro, in quanto l’atto diventa soggetto ad Iva con aliquota ridotta del 10%. 

Imposta di registro locazioni

L’imposta di registro per le locazioni varia a seconda dell’immobile che viene locato.

Per i fabbricati a uso abitativo è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i fondi rustici è pari allo 0.50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Nei fabbricati strumentali per natura con locazione effettuata da soggetti passivi Iva è pari all’1% del canone annuo.

Per tutti gli altri immobili è pari al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità .

Sussiste una riduzione del 30% della base imponibile su cui viene calcolata l’imposta di registro, per i contratti di locazione a canone concordato che vengono stipulati per gli immobili che si trovano nel territorio di un Comune ad alta densità abitativa.

Imposta di registro atti giudiziari

L’imposta di registro per un decreto ingiuntivo rientra nel novero della tassazione degli atti giudiziari. In pratica, alla conclusione di una causa, con la pronuncia della sentenza o comunque con un altro provvedimento che porta all’estinzione del giudizio le parti sono tenute a pagare l’imposta di registro.

I soggetti presenti in giudizio, di conseguenza, sono debitori in solido e destinatari della richiesta di pagamento. Vige, tuttavia, nel nostro ordinamento, il principio di soccombenza, secondo cui la parte che si occupa del versamento delle spese legali, è tenuta anche al pagamento dell’imposta di registro.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile calcolare gli importi per la tassazione degli atti giudiziari ed effettuare il calcolo dell’imposta di registro online.

I cancellieri richiedono la registrazione di tutti gli atti dell’autorità giudiziaria, dai decreti alle sentenze. L’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di liquidazione dell’imposta di registro, che deve essere pagato entro i 60 giorni successivi.

Pagamento dell’imposta di registro

Il versamento dell’imposta avviene con il modello F23. Dal 2011 è prevista la possibilità di utilizzare il modello F24. Per gli atti pubblici o autenticati, ovvero gli atti per i quali è prevista la presenza del notaio, l’imposta è pagata direttamente a quest’ultimo, il quale provvederà a versarla all’Erario.

In caso di registrazione di contratti di locazione, è possibile effettuare il versamento mediante addebito diretto, da parte dell’Agenzia delle Entrate, sul proprio conto corrente.

Sanzioni ritardato pagamento dell’imposta di registro

L’omissione della registrazione degli atti comporta l’applicazione della sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

E’, invece, applicabile la sanzione amministrativa dal 60% al 120% delle imposte dovute con un minimo di 200 euro, qualora la richiesta di registrazione sia effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni.

In caso di omesso ovvero insufficiente versamento dell’imposta trova applicazione la sanzione amministrativa legata al ritardato versamento. Sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta.

In tutti questi casi il contribuente che regolarizza autonomamente la propria posizione ha la possibilità di utilizzare lo strumento del ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni dovute in base al tempo.

Le sanzioni edittali applicabili e quelle ridotte a seguito del ravvedimento operoso, possono essere riepilogate nel modo indicato nella tabella seguente:

Ravvedimento operoso	Riduzione
Ravvedimento Sprint: entro i primi 14 giorni	1/10
Ravvedimento Breve: dal 15° al 30° giorno	1/10
Ravvedimento Intermedio: dal 31° al 90° giorno	1/9
Ravvedimento lungo: dal 91° giorno al termine di presentazione della dichiarazione	1/8
Ravvedimento lungo: entro il termine di presentazione della dichiarazione successiva	1/7
Ravvedimento lunghissimo: oltre il termine di presentazione della dichiarazione successiva	1/6

Codici tributo imposta di registro

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

• Codice tributo “1500” Imposta di registro per prima registrazione.
• Codice tributo “1501” Imposta di registro per annualità successive.
• Codice tributo “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
• Codice tributo “1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
• Codice tributo “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
• Codice tributo “1505” Imposta di bollo.
• Codice tributo “1506” Tributi speciali e compensi.
• Codice tributo “1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• Codice tributo “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• Codice tributo “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
• Codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

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