Effetto sostitutivo Imu/Irpef per gli immobili non locati

In sede di compilazione del modello Redditi P.F., è opportuno prestare attenzione alla corretta compilazione del quadro RB, tenendo presente l’effetto sostitutivo Imu Irpef per gli immobili non locati. Si tratta di un meccanismo che prevede l’esenzione ai fini Irpef per il reddito fondiario derivante da beni immobili non locati. Questo, tranne il caso in cui l’immobile sia ubicato nello stesso Comune dell’abitazione principale. In questo caso è dovuta sia l’Imu che l’Irpef sul reddito fondiario immobiliare.

Vediamo, in questo articolo, di chiarire gli aspetti legati all’applicazione del meccanismo di tassazione sostitutiva dell’Imu sull’Irpef per gli immobili tenuti a disposizione (non ubicati nello stesso Comune dell’abitazione principale).

In cosa consiste l’effetto sostitutivo Imu Irpef?

Ai sensi dell’art. 8 co. 1 del D.Lgs. 23/2011, l’Imu sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati. In particolare, l’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011 prevede che l’Imu “sostituisce per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute in relazione a redditi fondiari, relativi a beni non locati, salvo quanto disposto dal successivo articolo 9, comma 9 …“.

A sua volta, l’articolo 9, comma 9, prevede che “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune ove si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile Irpef, e delle relative addizionali nella misura del 50%“. In altre parole, possiamo affermare che vi è un effetto sostitutivo Imu Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati. Conseguentemente, a corollario di questa disposizione, possiamo affermare che:

• Il reddito fondiario relativo ad immobili non locati è escluso dal reddito imponibile Irpef. Ad esempio, gli immobili a disposizione e le abitazioni principali di lusso (cat. catastale A1/A8/A9) assoggettate ad Imu non concorrono alla formazione del reddito imponibile Irpef. Per i terreni non locati l’effetto si produce solo riguardo al reddito dominicale (il reddito agrario resta soggetto ad Irpef);
• Gli immobili e i terreni concessi in locazione sono assoggettati sia ad Irpef, per la tassazione del reddito da locazione, che ad Imu, per la tassazione fondiaria;
• Sono assoggettati ad Irpef, gli immobili esenti Imu, come ad esempio le abitazioni principali non di lusso, fermo restando che è prevista una deduzione Irpef che di fatto va ad azzerare l’imposta dovuta sul reddito fondiario dell’immobile;
• In caso di abitazione principale parzialmente locata, si deve applicare la sola Imu, se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annui di locazione. In caso contrario sarà dovuta sia l’Imu che l’Irpef.

Effetto sostitutivo Imu Irpef e immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale

Nel caso in cui vi siano immobili non locati situati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale del soggetto passivo, l’effetto sostitutivo Imu Irpef subisce una deroga parziale. Infatti, come abbiamo visto, il citato comma 9 dell’articolo 9 del D.Lgs. n. 23/2011 prevede che il reddito di tali immobili concorra alla formazione del reddito imponibile ai fini Irpef nella misura del 50%. Questo, fermo restando che per gli immobili tenuti a disposizione deve essere applicata la maggiorazione di 1/3 della rendita catastale.

Che cosa si intende per abitazione principale?

Per abitazione principale, deve intendersi quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o di altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Questo è quanto prevede il comma 3-bis dell’art. 10 del TUIR.

Quindi, ad esempio, qualora un contribuente dimori abitualmente in un immobile detenuto in locazione e che, nello stesso Comune possieda a titolo di piena proprietà un’unità immobiliare a suo abitativo non locata assoggettata ad Imu, non deve far concorrere il reddito di quest’ultima unità alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Al contrario, un contribuente che dimori abitualmente in un immobile posseduto a titolo di proprietà e che, nello stesso Comune, possieda a titolo di (piena) proprietà un’unità immobiliare a uso abitativo non locata assoggettata all’IMU, è chiamato, invece, a far concorrere il reddito di quest’ultima unità abitativa alla formazione della base imponibile dell’IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%. Per approfondimenti vedasi la Circolare n. 11/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate.

Il caso degli immobili concessi in comodato a familiari

Un caso particolare può essere quello delle unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a familiari poste nello stesso comune dell’abitazione principale. In questo caso, ai sensi dell’articolo 13 del D.L. n. 201/2011, è assimilata all’abitazione principale “l’unita’ immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di €. 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a €. 15.000 annui. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare“.

La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione che (Risoluzione n. 1/DF 2016 del MEF):

• Il contratto sia registrato;
• Il comodante possieda un solo immobile in Italia;
• Lo stesso comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Rileggendo, quindi, il combinato disposto dall’articolo 13 del D.L. n. 201/2011 e del comma 9 dell’articolo 9 del D.Lgs. n. 23/2011, possiamo trovarci di fronte ad una delle seguenti fattispecie:

1. Immobile in comodato a familiari non assimilato ad abitazione principale – L’immobile è assoggettato ad Imu, se posto nello stesso comune dell’abitazione principale è dovuta anche l’Irpef nella misura del 50%, mentre se posto in comune diverso l’Irpef non è dovuta;
2. Immobile in comodato a familiari assimilato ad abitazione principale – L’immobile è escluso da Imu, ma sarà assoggettato ad Irpef, beneficiando comunque della deduzione.

Effetto sostitutivo Imu Irpef nel quadro RB del modello Redditi P.F.

Al fine di poter correttamente applicare la disciplina dell’effetto sostitutivo Imu Irpef all’interno del quadro RB del modello Redditi P.F. è necessario tenere presenti i seguenti campi:

Campo 12 “Casi particolari Imu“

Deve essere riportato uno dei seguenti codici:

• “1” Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, esente Imu o per il quale l’imposta (Imu) non è dovuta, ma assoggettato ad Irpef;
• “2” Abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu, ossia le abitazioni principali di lusso categoria A1, A8 e A9 e relative pertinenze. In tal caso opera l’effetto sostitutivo Imu Irpef e quindi il relativo reddito non è assoggettato ad Irpef. Tale codice va utilizzato anche per le pertinenze dell’abitazione principale non di lusso assoggettate ad Imu (ad es., la seconda pertinenza della stessa categoria catastale);
• “3” Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu e situato nello stesso Comune dell’abitazione principale. In presenza di tale codice oltre all’Imu, il 50% del reddito è assoggettato anche ad Irpef. Nel caso in cui, per evidenziare diverse situazioni verificatesi nel corso dell’anno, i dati dello stesso immobile sono esposti su più righi, il codice va indicato nei righi per i quali sussiste la relativa condizione;

Campo 16 “abitazione principale soggetta ad Imu“

Reddito dell’abitazione principale e relative pertinenze (di lusso) assoggettato ad Imu e quindi non imponibile Irpef. Tale importo non confluisce nel reddito complessivo del rigo RN1, campo 5 ma è evidenziato a rigo RN50, campo 1;

Campo 17 “immobili non locati“

Reddito degli immobili non locati assoggettati ad Imu e quindi non imponibile ai fini Irpef. Tale importo non confluisce nel reddito complessivo di rigo RN1, campo 5 ma è evidenziato a rigo RN50, campo 2;

Campo 18 “abitazione principale non soggetta ad Imu“

Reddito dell’abitazione principale e relative pertinenze (non di lusso) esenti Imu e quindi imponibile Irpef. L’importo esposto in tale campo confluisce nel reddito complessivo di rigo RN1, campo 5; per lo stesso è riconosciuta la deduzione di rigo RN2.

Effetto sostitutivo Imu/Irpef valido anche per le società semplici

Per quanto riguarda la possibilità di applicare l’effetto sostitutivo Imu/Irpef anche alle società semplici si è espressa in modo positivo l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 5/E/2013. In particolare, i redditi da partecipazione in società semplici imputati per trasparenza ai soci che non detengono la partecipazione in regime di impresa mantengono in capo a questi ultimi la medesima natura dei redditi da cui provengono. Questo significa che per il socio che non detiene la partecipazione in regime di impresa l’effetto sostitutivo Imu/Irpef opera sempre. Nel caso in cui, invece, la società semplice sia partecipata anche da soci che operano in regime d’impresa, l’effetto di sostituzione non si produce in capo a questi ultimi e la quota del reddito di partecipazione corrispondente al reddito dominicale dei terreni non affittati o al reddito dei fabbricati non locati concorre alla determinazione del reddito di detti soci.

Gli immobili delle società semplici utilizzati dai soci come propria abitazione principale, non mantengono tale qualifica ai fini IMU. Questo significa che, di conseguenza, non sono applicabili le agevolazioni previste ai fini delle imposte sui redditi (deduzione della rendita catastale dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale ex art. 10 co. 3-bis del TUIR) ed ai fini dell’IMU.

Effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef in sintesi

Schematizzando possiamo sintetizzare che:

• Per gli immobili non locati, è dovuta l’IMU, ma non l’IRPEF e le relative addizionali sul relativo reddito fondiario;
• Per gli immobili locati a terzi sono dovuti, nello stesso tempo, sia l’IMU, sia l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito fondiario (ovvero, in alternativa, la cedolare secca di cui all’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011).

L’effetto di sostituzione opera in ogni caso, anche qualora l’IMU, pur risultante giuridicamente dovuta, non sia versata, ad esempio, per effetto del riconoscimento delle detrazioni o perché l’importo è inferiore al minimo da versare.