Comodato d’uso oneroso: cos’è e come funziona?

Il comodato d’uso è un contratto mediante il quale viene attribuito un bene in godimento. In genere, è a titolo gratuito, ma talvolta, a certe condizioni, è a titolo oneroso. Scopriamo qual è la disciplina?

Il comodato è un contratto in forza del quale il bene è dato in godimento dal comodante al comodatario. In genere, esso è a carattere gratuito, tuttavia talvolta può accadere che abbia natura onerosa. Il contratto di comodato può essere a termine o tempo indeterminato.

La disciplina del comodato d’uso si evince dall’art. 1803 c.c., il quale dispone che:

“Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

Il comodato d’uso oneroso è un contratto che prevede la consegna di un bene mobile o immobile dietro pagamento di una somma di denaro. Chi cede il bene si chiama comodante, chi lo riceve si chiama beneficiario o comodatario.

Nel comodato d’uso oneroso, il proprietario chiede al comodatario di fornire un contributo simbolico alle spese per l’immobile, prendendosi carico, come ad esempio della quota condominiale o del pagamento di parte dell’IMU. A differenza, cioè, di quanto accade nei contratti di locazione, il comodatario non versa un importo proporzionato al beneficio di cui usufruisce, anzi, non è mai equivalente al costo di mercato del bene immobile. Ciò in quanto, in tal evenienza, il proprietario dovrebbe stipulare un contratto di locazione e non un comodato. Il proprietario può chiedere un pagamento, nei limiti di un costo esiguo, di una sorta di rimborso simbolico e nulla più.

Quando il comodato d’uso è oneroso?

Con il termine “contratto di comodato” si può far riferimento a diverse tipologie. Tuttavia, in questo articolo ci concentreremo sui beni immobili e occorre fare riferimento alla figura del comodato d’uso gratuito e comodato d’uso oneroso. 

Il comodato d’uso gratuito è un contratto avente effetti reali in cui il comodante affida una cosa mobile o immobile al comodatario, per un periodo determinato senza il pagamento di un corrispettivo. Il comodato d’uso oneroso, è un contratto che offre la possibilità di chiedere a colui che usufruisce dell’immobile un onere economico. Tuttavia, non va confuso con il contratto di locazione.

Normalmente, il comodato è un contratto gratuito, ossia non è previsto un corrispettivo per il godimento del bene oggetto del contratto. Tuttavia, può accadere che il comodato d’uso sia oneroso. Ciò, in genere accade quando le parti stipulano che il beneficiario consegua il bene per gestirlo, oppure quando dispongono un rimborso delle spese al proprietario.

In particolare, quest’ultima ipotesi, si realizza ove venga dato in comodato un bene immobile. In tal caso, il proprietario può richiedere una somma che tuttavia può essere esigua, coincidente appunto che le spese eventualmente sostenute dallo stesso. Essa non è mai equivalente al costo di mercato del bene immobile. Ciò in quanto, in tal evenienza, il proprietario dovrebbe stipulare un contratto di locazione e non un comodato. Il proprietario può chiedere un pagamento, nei limiti di un costo esiguo, di una sorta di rimborso simbolico e nulla più.

In questo caso, il proprietario chiede un contributo per le spese, come ad esempio la quota condominiale, deve comunque essere inferiore rispetto alla somma dovuta per un contratto di locazione. 

Questa tipologia di contratto è utilizzata da soggetti fidati o conoscenti che decidono individualmente la durata di tale contratto.

La Corte di cassazione, con la sentenza numero 3021/2001, ha sul punto affermato che

“in presenza di un modus a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione (Cass., 25 settembre 1990, n. 9718) e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, si impegna ad occuparsi della cura dello stesso”

Il contratto di comodato si conclude al momento della consegna materiale del bene. Il comodato può essere:

• A termine, quando è prevista una scadenza;
• Indeterminato, quando non è prevista scadenza e quindi il beneficiario deve restituire il bene al momento della richiesta del proprietario. Se il proprietario chiede la restituzione, deve provvedervi entro il più breve termine possibile.

Forma del comodato d’uso oneroso

Il comodato d’uso oneroso può essere stabilito in forma scritta o in forma verbale. Le due forme di tale contratto presentano delle implicazioni diverse:

• se il contratto è in forma scritta è necessaria sempre la registrazione,
• se il contratto è in forma verbale, non sempre viene richiesta la registrazione ma solo nel caso in cui venga citato in un altro atto per il quale vige l’obbligo di registrazione. 
• La registrazione deve essere effettuata presso l’Agenzia delle entrate. Implica una serie di costi, sebbene esigui:

• 200 euro di registrazione;
• Marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto.

La registrazione presuppone la consegna di tre copie, una per parte e una che rimane all’Agenzia. Quindi le marche da bollo da comprare le devi moltiplicare per tre: ogni copia deve avere le sue marche da bollo ogni 4 facciate.

Il termine del comodato

Talvolta il temine è indicato dalla parti nel contratto stesso di comodato d’uso. Tuttavia, ove non sia disposto nulla sul punto, non necessariamente è indeterminato. Il termine potrebbe essere desumibile anche dalla tipologia di uso. Le parti non fissano un termine, ma siccome viene dato per un uso, dura fin quando è attuale l’uso per cui è stato dato

Quindi, non di rado il termine del comodato potrebbe essere determinato per relationem. In tal caso, la data di scadenza del rapporto contrattuale coincide con la conclusione dell’uso, dal quale sarà possibile evincere la durata del rapporto. Anche in questo caso, nonostante non sia previsto alcun termine per il comodato d’uso, questo comunque si intende a termine. 

Comodato precario: di cosa si tratta?

Quando il termine non è desumibile, il comodato d’uso si dice precario, perché il comodatario è tenuto alla restituzione in qualsiasi momento a richiesta del comodante.

Laddove vi sia un termine, in teoria non è possibile richiedere la restituzione della cosa prima della scadenza del termine, salvo l’ipotesi in cui sopravvenga un bisogno urgente e improvviso ed è possibile una cessazione anticipata prima della scadenza del termine. 

Se però durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato l’uso della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno, questo può esigere la restituzione immediata.

E’ fondamentale la distinzione tra comodato a termine e comodato precario, è rilevante per comprendere come si configura il diritto alla restituzione del comodante. Questa può avvenire in qualsiasi momento e senza giustificazione se precario, se è a tempo determinato serve una motivazione deve sopravvenire un bisogno urgente ed improvviso.

E se il termine è implicito nell’uso?

In questo contesto l’aspetto più problematico è il comodato con termine implicito di uso.

Questa è la figura che ha creato maggiori perplessità, perché ti starai chiedendo questo uso che caratteristiche deve avere per rilevare le caratteristiche di un termine implicito.

Giurisprudenza sul comodato d’uso e termine

Ogni uso finisce, quando è che questa distinzione all’uso rileva l’esistenza del termine. Questo è il grande tema di cui si è occupata la Cassazione (sez. III Civile, sentenza n. 3553/17) rispetto al comodato della casa familiare. Il comodato della casa familiare viene messo a disposizione per rispondere ad esigenze abitative della famiglie. 

Il comodato è destinato a casa familiare, cioè rappresentare le sede delle relazioni domestiche, che siano caratterizzata da stabilità. In tal caso, non è precario è indeterminato, ma desumibile dall’uso. Quindi fin quando sussistono le esigenze abitative della famiglia il comodato non ha termine.

Invero, è possibile constatare che in altri contesti la giurisprudenza non è stata altrettanto univoca nell’affermare che il comodato d’uso è a termine. Infatti, si è altrettanto detto che l’uso, affinché sia idoneo a determinare il termine, deve essere certo. Nel senso deve esser in grado di individuare un termine certo, astrattamente individuabile.

E’ necessario che tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo, quindi deve essere un uso che ha una durata nel tempo.

In mancanza di questi elementi certi, che sin dalla conclusione del contratto consentono di prestabilire la fine dell’uso, la destinazione si intende generica. In tal caso, si tratta di  un comodato a tempo indeterminato, in quanto tale revocabile senza giusta causa.