Il comodato è un contratto in forza del quale il bene è dato in godimento dal comodante al comodatario. In genere, esso è a carattere gratuito, tuttavia talvolta può accadere che abbia natura onerosa. Questo tipo di contratto può essere a termine o tempo indeterminato.
La disciplina del comodato d’uso si evince dall’art. 1803 c.c., il quale dispone che:
“Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.
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Cos’è il comodato d’uso oneroso
Il comodato d’uso oneroso è un contratto che prevede la consegna di un bene mobile o immobile dietro pagamento di una somma di denaro. Chi cede il bene si chiama comodante, chi lo riceve si chiama beneficiario o comodatario.
Con questo tipo di contratto, il proprietario chiede al comodatario di fornire un contributo simbolico alle spese per l’immobile, prendendosi carico, come ad esempio della quota condominiale o del pagamento di parte dell’IMU. A differenza, cioè, di quanto accade nei contratti di locazione, il comodatario non versa un importo proporzionato al beneficio di cui usufruisce, anzi, non è mai equivalente al costo di mercato del bene immobile. Ciò in quanto, in tal evenienza, il proprietario dovrebbe stipulare un contratto di locazione e non un comodato. Il proprietario può chiedere un pagamento, nei limiti di un costo esiguo, di una sorta di rimborso simbolico e nulla più.
Differenze con la locazione
Il comodato d’uso oneroso, è un contratto che offre la possibilità di chiedere a colui che usufruisce del bene (mobile o immobile) un onere economico. Tuttavia, non va confuso con il contratto di locazione. Nella locazione, infatti, è previsto un corrispettivo legato all’utilizzo del bene da parte del beneficiario, solitamente di importo proporzionale ai benefici ottenibili. Nel comodato oneroso, invece, è previsto un corrispettivo è legato più ad una sorta di rimborso spese nei confronti del proprietario.
La Corte di cassazione, con la sentenza numero 3021/2001, ha sul punto affermato che:
“in presenza di un modus a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione (Cass., 25 settembre 1990, n. 9718) e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, si impegna ad occuparsi della cura dello stesso”
| Aspetto | Comodato d’uso oneroso | Locazione |
|---|---|---|
| Finalità | Godimento temporaneo | Utilizzo prolungato a scopo abitativo/commerciale |
| Corrispettivo | Contributo simbolico (es. IMU, spese condominiali) | Canone proporzionato al valore dell’immobile |
| Registrazione | Obbligatoria solo se in forma scritta (200€ + marche da bollo)5 | Sempre obbligatoria |
Caratteristiche principali
Il contratto di comodato si conclude al momento della consegna materiale del bene tra le parti. Se guardiamo le caratteristiche principali, queste possono essere così schematizzate:
- Contratto di natura reale: si perfezionale con la consegna effettiva del bene tra le parti;
- Onerosità limitata: il comodato è generalmente gratuito, tuttavia, il comodatario può essere chiarato a versare una somma non proporzionale al valore del bene, a titolo di rimborso spese. Ad esempio, nel comodato immobiliare può essere il caso del rimborso dell’IMU, delle spese condominiali o degli oneri di manutenzione ordinaria;
- Durata: può essere a tempo determinato (con scadenza prefissata) o indeterminato (precario, con restituzione richiedibile in qualsiasi momento).
Forma e registrazione
Il comodato d’uso oneroso può essere stabilito in forma scritta o in forma verbale. Le due forme di tale contratto presentano delle implicazioni diverse:
- Se il contratto è in forma scritta è necessaria sempre la registrazione;
- Se il contratto è in forma verbale, non sempre viene richiesta la registrazione ma solo nel caso in cui venga citato in un altro atto per il quale vige l’obbligo di registrazione.
La registrazione del contratto deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate. La procedura implica una serie di oneri da sostenere, sebbene esigui:
- 200 euro di imposta di registro dovuta per la registrazione;
- Marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto.
La registrazione presuppone la consegna di tre copie, una per parte e una che rimane all’Agenzia. Quindi le marche da bollo da comprare le devi moltiplicare per tre: ogni copia deve avere le sue marche da bollo ogni 4 facciate.
In alcuni casi è consigliabile effettuare comunque la registrazione del contratto al fine di poter beneficiare di data certa. Questa può essere utile soprattutto ai fini fiscali per la dimostrazione dell’esistenza del contratto.
Il termine del comodato
Talvolta il temine è indicato dalla parti nel contratto stesso di comodato d’uso. Tuttavia, ove non sia disposto nulla sul punto, non necessariamente è indeterminato. Il termine potrebbe essere desumibile anche dalla tipologia di uso. Le parti non fissano un termine, ma siccome viene dato per un uso, dura fin quando è attuale l’uso per cui è stato dato
Quindi, non di rado il termine del comodato potrebbe essere determinato per relationem. In tal caso, la data di scadenza del rapporto contrattuale coincide con la conclusione dell’uso, dal quale sarà possibile evincere la durata del rapporto. Anche in questo caso, nonostante non sia previsto alcun termine per il comodato d’uso, questo comunque si intende a termine.
Comodato precario: di cosa si tratta?
Quando il termine non è desumibile, il comodato d’uso si dice precario, perché il comodatario è tenuto alla restituzione in qualsiasi momento a richiesta del comodante.
Laddove vi sia un termine, in teoria non è possibile richiedere la restituzione della cosa prima della scadenza del termine, salvo l’ipotesi in cui sopravvenga un bisogno urgente e improvviso ed è possibile una cessazione anticipata prima della scadenza del termine.
Se però durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato l’uso della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno, questo può esigere la restituzione immediata.
E’ fondamentale la distinzione tra comodato a termine e comodato precario, è rilevante per comprendere come si configura il diritto alla restituzione del comodante. Questa può avvenire in qualsiasi momento e senza giustificazione se precario, se è a tempo determinato serve una motivazione deve sopravvenire un bisogno urgente ed improvviso.
E se il termine è implicito nell’uso?
In questo contesto l’aspetto più problematico è il comodato con termine implicito di uso. Questa è la figura che ha creato maggiori perplessità, perché ti starai chiedendo questo uso che caratteristiche deve avere per rilevare le caratteristiche di un termine implicito.
Giurisprudenza sul comodato d’uso e termine
Ogni uso finisce, quando è che questa distinzione all’uso rileva l’esistenza del termine. Questo è il grande tema di cui si è occupata la Cassazione (sez. III Civile, sentenza n. 3553/17) rispetto al comodato della casa familiare. Il comodato della casa familiare viene messo a disposizione per rispondere ad esigenze abitative della famiglie.
Il comodato è destinato a casa familiare, cioè rappresentare le sede delle relazioni domestiche, che siano caratterizzata da stabilità. In tal caso, non è precario è indeterminato, ma desumibile dall’uso. Quindi fin quando sussistono le esigenze abitative della famiglia il comodato non ha termine.
Invero, è possibile constatare che in altri contesti la giurisprudenza non è stata altrettanto univoca nell’affermare che il comodato d’uso è a termine. Infatti, si è altrettanto detto che l’uso, affinché sia idoneo a determinare il termine, deve essere certo. Nel senso deve esser in grado di individuare un termine certo, astrattamente individuabile.
E’ necessario che tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo, quindi deve essere un uso che ha una durata nel tempo.
In mancanza di questi elementi certi, che sin dalla conclusione del contratto consentono di prestabilire la fine dell’uso, la destinazione si intende generica. In tal caso, si tratta di un comodato a tempo indeterminato, in quanto tale revocabile senza giusta causa.
Casistiche pratiche di utilizzo
Il comodato d’uso oneroso trova applicazione pratica in contesti dove è necessario bilanciare la concessione di un bene con un contributo simbolico, evitando i costi e gli obblighi di una locazione tradizionale. Ecco i casi d’uso più frequenti:
- Concessione a familiari o conoscenti: può essere il caso, ad esempio, di un genitore che concede la disponibilità di un immobile ad un se, richiedendo il pagamento delle spese condominiali o di una quota IMU. Allo stesso modo, ad esempio, un soggetto concede l’utilizzo di un box auto ad un amico, in cambio del rimborso delle tasse comunali;
- Collaborazioni professionali o personali: l’utilizzo professionale è molto frequente, ed in questi casi la registrazione del contratto (anche nei casi in cui non si obbligatoria) è comunque consigliata. Può essere il caso, ad esempio, di un professionista che mette a disposizione uno studio ad un collega, chiedendo come corrispettivo la manutenzione dell’immobile. Immaginiamo, allo stesso modo il caso di un artista che decide di concedere l’uso di un atelier in cambio della custodia periodica dell’immobile;
- Strumento temporaneo per emergenze: anche in questo caso immaginiamo il caso della concessione di un appartamento a un parente in difficoltà economica, con un rimborso simbolico per le utenze.
Gli utilizzi di questo tipo di contratto possono essere diversi, tuttavia, resta importante strutturare bene il contratto affinché non possa essere riqualificato in una locazione. Su questo punto è importante che il contributo economico previsto sia limitato e che copra esigenze specifiche e dettagliate (es. manutenzione, rimborsi, etc), senza avvicinarsi al valore di mercato del bene. Inoltre, deve essere chiara l’assenza della finalità di lucro. L’accordo deve essere basato su rapporti di fiducia, non su logiche commerciali. Un esempio invalidante potrebbe essere quello legato alla corresponsione di un contributo che supera il 30% del canone locatizio medio per l’area, il contratto rischia di essere considerato una locazione.
Riduzione 50% IMU per il comodato d’uso a parenti
La riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti è una misura agevolativa introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/15). Essa consente ai proprietari di ottenere un risparmio fiscale significativo, ma è subordinata al rispetto di requisiti molto stringenti. L’agevolazione si applica esclusivamente agli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado, ovvero genitori o figli, a condizione che il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale, dimorandovi abitualmente e risiedendovi anagraficamente. Inoltre, l’immobile deve appartenere a categorie catastali non di lusso (sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9).
Per beneficiare dello sconto, il comodante, ovvero il proprietario, deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla propria abitazione principale, che anch’essa non deve essere di lusso e deve essere situata nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato. È inoltre necessario che il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune dell’immobile oggetto del comodato. Un ulteriore requisito fondamentale è la registrazione del contratto di comodato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. Tale registrazione comporta il pagamento di un’imposta fissa pari a 200 euro e l’applicazione di marche da bollo da 16 euro ogni quattro facciate del contratto.
Per ottenere la riduzione della base imponibile IMU, il proprietario deve presentare una dichiarazione IMU al Comune in cui si trova l’immobile, attestando il rispetto dei requisiti richiesti. La riduzione consiste nel dimezzamento del valore catastale su cui viene calcolata l’imposta. Ad esempio, se la base imponibile è pari a 100.000 euro, con l’agevolazione sarà ridotta a 50.000 euro, e su questa cifra verrà applicata l’aliquota stabilita dal Comune.
È importante sottolineare che questa agevolazione non si applica automaticamente: tutti i requisiti devono essere rispettati scrupolosamente e gli adempimenti burocratici devono essere completati correttamente per evitare la perdita del beneficio o eventuali contestazioni da parte del Comune o dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, la riduzione può essere applicata esclusivamente a un solo immobile concesso in comodato, anche se il proprietario possiede più immobili compatibili con i requisiti previsti dalla normativa.
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