Cessione di beni immobili: Iva o imposta di registro

La cessione di beni immobili genera, dal punto di vista dell’imposizione indiretta, alternativamente, l’applicazione dell’Iva o dell’imposta di registro. Si tratta di due imposte indirette di applicazione, spesso, alternativa. L’obiettivo di questo contributo è quello di andare a delineare, schematicamente, la disciplina di imposizione indiretta sulla cessione/acquisto di beni immobili. L’obiettivo è quello di fornire un quadro chiaro della situazione, facendo attenzione al regime differenziato a seconda:

• Della tipologia di fabbricato oggetto di cessione;
• Del soggetto cedente l’immobile (privato o soggetto passivo Iva).

Di seguito, andiamo ad analizzare le diverse casistiche di applicazione dell’Iva o dell’imposta di registro in relazione alle diverse variabili a disposizione.

Imposte indirette sulla cessione di beni immobili

La norma di riferimento, dei soggetti passivi (imprese o professionisti) che disciplina l’applicazione del regime Iva per le cessioni di fabbricati è l’art. 10, co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR n. 633/72. Tale disposizione prevede, a seconda dei casi, che la cessione di fabbricati possa essere imponibile o esente Iva.

Le casistiche che si possono avere si differenziano a seconda della natura dell’immobile oggetto di cessione. In particolare, la natura dell’immobile (ai fini Iva) si basa sulla classificazione catastale dello stesso (a prescindere dalla modalità di utilizzo concreto dello stesso). Sulla base di tale criterio si considerano:

• Fabbricati abitativi: tutte le unità immobiliari classificate o classificabili nella categoria catastale A (tranne A/10);
• Fabbricati strumentali (per “natura”): tutte le unità immobiliari classificate nella categoria B, C, D, E e nella categoria A/10.

Applicazione dell’Iva / imposta registro nella cessione di beni immobili abitativi

Regime Iva

La cessione di immobili ad uso abitativo da parte di imprese è imponibile Iva per obbligo, qualora si tratti di impresa cedente di costruzione o ristrutturazione dell’immobile, e la cessione avvenga entro i 5 anni data di ultimazione della costruzione.

La stessa cessione diventa imponibile Iva su opzione (espressa da inserire in atto da parte del cedente), qualora la cessione venga effettuata dalla stessa azienda di costruzione/ristrutturazione oltre 5 anni dopo il termine dei lavori (altrimenti la cessione si considera esente).

In ogni caso, qualora la cessione venga effettuata da soggetto diverso dall’impresa di costruzione/ristrutturazione la cessione è esente Iva. Può essere il caso, ad esempio, delle società immobiliari di gestione.

Nel caso in cui, infine, la cessione riguardi fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, ai sensi del D.M. 22.4.2008, la cessione è imponibile ad Iva su opzione del cedente espressa in atto. Naturalmente, qualora, si sia di fronte ad una cessione imponibile Iva, l’imposta di registro trova applicazione in misura fissa.

Aliquote Iva nella cessione di beni immobili abitativi

La cessione di beni immobili abitativi prevede l’applicazione delle seguenti aliquote IVA:

• 4% – Case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti in possesso dei requisiti “prima casa“;
• 10% – Case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti privi dei requisiti “prima casa“;
• 10% – Fabbricati “Tupini” e assimilati diversi da case di abitazione, ceduti da parte del costruttore;
• 22% – Case di abitazione A/1, A/8, A/9.

Imposta di registro

Per definire il regime impositivo dell’atto di cessione di beni immobili abitativi (soggetto a registrazione in termine fisso di 30 giorni), occorre tenere in considerazione il citato principio di alternatività Iva-registro (previsto dall’art. 40 del DPR n. 131/86). Le casistiche che si possono verificare sono le seguenti:

• Le cessioni di fabbricati abitativi, imponibili Iva, sono soggette ad imposta di registro fissa, nella misura di 200,00 euro, alle imposte ipotecaria e catastali fisse, nella misura di 400,00 euro totali, oltre all’imposta di bollo, nella misura di 230,00 euro, ed ai tributi speciali catastali e alle tasse ipotecarie nella misura di 35,00 + 55,00 euro;
• Le cessioni di fabbricati abitativi esenti Iva, in deroga al principio di alternatività Iva registro, scontano l’imposta di registro proporzionale, nella misura del 2% (in presenza delle condizioni dell’agevolazione “prima casa“) o del 9% (ordinariamente), con la misura minima di 1.000,00 euro, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50,00 euro ciascuna, mentre sono esenti dalle imposte di bollo e dai tributi speciali catastali.

Tabella riepilogativa Iva / registro nella cessione di immobili abitativi

Applicazione dell’Iva / imposta registro nella cessione di beni immobili strumentali

Regime Iva

Le cessioni di fabbricati strumentali da parte delle imprese, a seconda dei casi, possono comportare le seguenti previsioni:

• Imponibili ad Iva per obbligo, se effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
• Imponibili ad Iva, in presenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto dal cedente, se effettuate da soggetti diversi dai precedenti (ossia dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo la fine dell’intervento o da soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione);
• Esenti da Iva, in assenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto, se effettuate dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione oltre i 5 anni dopo la fine dell’intervento o da soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Imposta di registro

Per definire il regime impositivo dell’atto di cessione di beni immobili strumentali (soggetto a registrazione in termine fisso di 30 giorni), occorre tenere in considerazione il citato principio di alternatività Iva registro (previsto dall’art. 40 del DPR n. 131/86). Le cessioni di fabbricati strumentali esenti da Iva o imponibili a Iva, a norma dell’art. 40 del DPR n. 131/86, scontano l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute con le aliquote proporzionali, rispettivamente, del 3% e dell’1%. Infine, l’imposta di bollo è dovuta nella misura di 230,00 euro ed i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono dovute nella misura totale di 90,00 euro.

Tabella riepilogativa Iva / registro nella cessione di immobili strumentali

Come funziona l’applicazione del reverse charge nella cessione di fabbricati?

La cessione di fabbricati, sia abitativi che strumentali, in regime di imponibilità Iva su opzione, deve trovare applicazione concreta in fattura attraverso l’applicazione del meccanismo del reverse charge. Naturalmente, qualora l’operazione avvenga nei confronti di soggetti passivi d’imposta (Iva).

Il meccanismo dell’inversione contabile, infatti, non può trovare applicazione, per sua propria natura, nel caso in cui il cessionario assuma la veste di soggetto privato (non esercente attività di impresa arte o professione abituale).

Possiamo dire, quindi, schematicamente che il meccanismo del reverse charge Iva trova applicazione per le sole operazioni di cessione di immobili per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione (per la precisione, si tratta dei casi espressamente indicati dall’art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR n. 633/72). Di conseguenza, possiamo dire che l’inversione contabile non può essere applicata in caso di cessione di immobili che prevedono di default l’imponibilità Iva (ex art. 10 co. 1 n. 8-bis) e n. 8-ter) del DPR n. 633/72. Si tratta delle casistiche legate ai fabbricati, abitativi e strumentali, ceduti dall’impresa di costruzione o ripristino, entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento.

In ultima analisi deve essere evidenziato che il reverse charge nella cessione di immobili riguarda anche il caso della cessione di bene immobile ubicato in Italia e detenuto da ente o società non residente. In questo caso l’ente non residente è chiamato ad identificarsi in Italia ad utilizzare il meccanismo del reverse charge per la cessione dell’immobile. Per approfondire: “Reverse charge per la vendita di immobile in Italia di cedente non residente“.

Cessione di beni immobili da parte di soggetti privati

Le cessioni di beni immobili poste in essere da privati (e dunque fuori campo Iva) scontano l’imposta di registro in misura proporzionale e le imposte ipocatastali in misura fissa. Di seguito le aliquote applicabili ed il calcolo della base imponibile, rispettivamente, per le cessioni della proprietà e dell’usufrutto e altri diritti minori.

Le cessioni di beni immobili effettuate da privati sono disciplinate dall’articolo 1 tariffa parte I del DPR n. 131/86 e articolo 10 del D.Lgs. n. 23/11. Le cessioni di fabbricati da soggetti privati sono soggette ad imposta di registro proporzionale con applicazione dell’aliquota del 9% applicata alla base imponibile rappresentata, dal valore venale in comune commercio del bene. Sono invece soggette ad aliquota del 2% le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali ricorrano i requisiti per l’agevolazione “prima casa“. Di seguito una tabella che riporta la base imponibile e le aliquote per l’applicazione dell’imposta di registro.

Di fatto, in sede di registrazione, le imposte sono calcolate sul maggiore fra il prezzo ed il valore dichiarato dalle parti nell’atto.

In caso di fabbricato all’estero, si applica la sola imposta di registro con aliquota del 9%. Per valore venale in comune commercio si intende il valore normale di scambio derivante dal mercato, il quale pertanto è destinato ad essere normalmente rappresentato dal prezzo di vendita e non può essere individuato automaticamente nel valore dichiarato dai contraenti.

Come funziona la disciplina del prezzo valore?

Le cessioni di beni immobili a privati è disciplinata dall’articolo 1, comma 497 e 498 della Legge n. 266/05. Sul punto, è possibile fare riferimento anche da quanto chiarito dalla Circolare n. 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate. Per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, in deroga al criterio del valore venale, la base imponibile può essere determinata sul valore catastale dell’immobile. Questo indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto e senza possibilità di rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, a condizione che (c.d. “prezzo-valore“):  

• L’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale;
• Lo stesso ne faccia richiesta al notaio all’atto della compravendita;
• Le parti indichino nell’atto il corrispettivo pattuito, le modalità di pagamento, l’eventuale intervento di un mediatore e la relativa spesa.

Come si calcola il prezzo valore?

Il sistema del prezzo valore è un meccanismo in base al quale la base imponibile delle imposte sulle compravendite immobiliari è costituita non dal prezzo, bensì dal valore catastale. L’applicazione del meccanismo del prezzo valore consente benefici fiscali per il compratore, ma anche evita il nascere di possibili accertamenti fiscali sulla compravendita. In pratica, il prezzo valore è un sistema che si applica ai trasferimenti di beni immobili (e relative pertinenze) tra persone fisiche che non agiscono nell’ambito di impresa. La tassazione non avviene in base al prezzo, ma al valore catastale, che normalmente è inferiore al prezzo.

La ratio del prezzo valore è quello di consentire l’emersione dei reali prezzi di vendita di beni immobili. Prima della sua introduzione, infatti, gli acquirenti tendevano ad occultare il reale prezzo di acquisto dell’immobile per pagare meno tasse. Oggi, con questo meccanismo, emergono i reali valori degli immobili e si evitano accertamenti fiscali dell’Agenzia delle Entrate.

Il valore catastale, base imponibile nel sistema del prezzo valore, si determina con la seguente formula.

Nel caso in cui, ad esempio, venga compravenduta una casa con una rendita catastale di 400 euro, ad un prezzo di 100.000 euro, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro è pari a 50.400 (400 x 1,05 x 120). Pertanto l’imposta di registro è pari a 4.536 euro. Senza l’applicazione del sistema del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul prezzo della casa (100.000 euro) e sarebbe quindi di 9.000 euro.

Ad oggi il sistema del prezzo valore viene scelto anche nei casi il cui il prezzo di compravendita è inferiore al valore catastale. Classico caso degli immobili situati in zone a rischio sismico. Questa scelta avviene in quanto l’acquirente preferisce pagare delle imposte lievemente superiori, ma può restare sicuro che non ci saranno futuri contenzioni con le Entrate. Questa sicurezza porta spesso l’acquirente ad accettare un pagamento di imposte più elevato a fronte di poter evitare possibili contestazioni future.

Cos’è l’atto di cessione di beni immobili?

Con il termine “cessione” si intendono tutti gli “atti a titolo oneroso, che trasferiscono la proprietà di fabbricati in genere e trasferiscono o costituiscono diritti reali immobiliari di godimento“. In ogni caso, gli atti di cessione di beni immobili devono essere trascritti nei registri immobiliari. Inoltre, in relazione agli stessi deve essere richiesto l’aggiornamento dei dati catastali (c.d. voltura). Al fine di consentire l’esecuzione della predetta formalità e delle volture catastali sono dovute, rispettivamente, l’imposta ipotecaria e quella catastale che sono quindi esaminate congiuntamente all’Imposta di registro.

Dichiarazioni nell’atto di compravendita di fabbricati

Per la corretta applicazione delle imposte, una o entrambe le parti del contratto devono rendere particolari dichiarazioni da inserire nell’atto, come ad esempio:

• Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, a cura delle parti, contenente le seguenti informazioni:
  • L’indicazione analitica delle modalità di pagamento;
  • L’eventuale ricorso ad attività di mediazione;
  • L’ammontare della spesa per le suddette attività e le analitiche modalità di pagamento;
  • I dati identificativi del mediatore;
• Per l’acquirente persona fisica, esplicita richiesta di avvalersi della norma agevolativa per l’acquisto prima casa chiedendo la liquidazione dell’imposta sul valore catastale. In caso di dichiarazione omessa, incompleta o infedele, si applica la sanzione da 500 euro a 10.000 euro e i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento valore;
• Dichiarazione di sussistenza o non sussistenza di un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta, al fine di vincere la presunzione di liberalità (art. 26 DPR n. 131/86);
• Riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. La dichiarazione deve essere resa a pena di nullità del contratto;
• Dichiarazione in merito alla permanenza in capo al soggetto cedente o al naturale trasferimento in capo al cessionario della detrazione fiscale per la ristrutturazione edilizia.

Registrazione degli atti di cessione di beni immobili

Gli atti di cessione di beni immobili (o di diritti reali sugli stessi) sono soggetti a registrazione in termine fisso. Il notaio che ha rogato l’atto o autenticato le sottoscrizioni, entro 30 giorni dalla formazione dell’atto, deve richiederne la registrazione in via telematica. La registrazione avviene utilizzando il Modello unico informatico con il quale contemporaneamente, ne richiede la trascrizione (nei registri immobiliari) e la voltura (catastale).

La trascrizione deve essere richiesta all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare, nel cui ambito è sito l’immobile e la voltura all’Ufficio provinciale territorio – Servizi catastali del luogo in cui ha sede l’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, o della Provincia in cui si trovano i beni su cui si esercitano i diritti trasferiti (articolo 3 DPR n. 650/72). Il notaio (in quanto responsabile) provvede all’autoliquidazione ed al versamento delle imposte ipotecaria e catastale con le stesse modalità previste per l’imposta di registro (articolo 13 D.Lgs. n. 347/90).

Imposta sulla registrazione dell’atto

L’imposta dovuta per la registrazione degli atti aventi ad oggetto la cessione di fabbricati, quando soggetti ad imposta proporzionale ordinaria (del 9 o del 12%), non può essere inferiore a 1.000 euro. Questo importo rappresenta il valore minimo dovuto per la registrazione ma quello effettivamente da versare potrebbe comunque essere inferiore a tale soglia. Questo potrebbe accadere, ad esempio, per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa e per la detrazione dell’imposta proporzionale versata sulla caparra in sede di registrazione del contratto preliminare. Sul punto vedi l’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/11 e la Circolare n. 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate. L’imposta minima si applica una sola volta anche nel caso in cui la cessione abbia ad oggetto più fabbricati.

Se però le cessioni sono soggette una all’imposta fissa di 1.000 euro ed una a quella di 200 euro, queste si sommano. Quando è dovuta l’imposta proporzionale (anche nell’importo minimo), tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è un atto, solitamente sotto forma di scrittura privata, con cui le parti che intendono effettuare la compravendita di un immobile si impegnano a stipulare, ad una certa data futura, il contratto definitivo. Dentro questo contratto, vengono indicati nel contenuto gli aspetti essenziali dell’accordo e che saranno poi ripresi nel contratto di cessione definitivo (da effettuare alla presenza del notaio).

Il contratto preliminare deve essere stipulato in forma scritta e indipendentemente da quella in concreto adottata (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) è soggetto a registrazione in termine fisso. La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula o dalla formazione o autentica (art. 10-ter parte I DPR n. 131/86 e art. 4 tar. D.Lgs. n. 347/90).

L’imposta di registro si applica generalmente in misura fissa. Tuttavia, nel caso in cui il contratto preliminare di compravendita preveda al suo interno il pagamento di somme a titolo di caparra (anche confirmatoria) o acconto, deve essere versata anche l’imposta di registro in misura proporzionale. Inoltre, in caso di trascrizione (del preliminare stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata) deve essere versata anche l’imposta ipotecaria in misura fissa. Nella tabella seguente abbiamo individuato le diverse possibilità che si possono avere.

Il pagamento anticipato di una somma di denaro alla conclusione del preliminare, costituisce caparra confirmatoria se risulta che le parti hanno inteso attribuire al versamento non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione del contratto, costituendo la caparra funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.

Per approfondire questo argomento: “Contratto preliminare di compravendita immobiliare“.

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