Sull’acquisto di un immobile da adibire a prima casa avevamo visto quali sono le normative attualmente in uso, e quali sono le agevolazioni fiscali che permettono di risparmiare sulle tasse sull’acquisto di un’abitazione da adibire a prima casa.
Andiamo ora ad analizzare una particolare risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata in questi giorni. In linea generale, è sempre possibile accedere ad un’agevolazione fiscale del 19% ai fini IRPEF per chi acquista un’abitazione, ma le imposte variano se si acquista da un privato o da un’impresa.
E’ requisito indispensabile però, avere la residenza nel comune in cui si intende acquistare l’abitazione. Il bonus prima casa ha l’obiettivo di sostenere la spesa di tutte le compravendite effettuate al fine di stabilire residenza stabile nell’abitazione acquistata.
Per questo motivo non sono previste agevolazioni per gli acquisti di seconde case. Nell’interpello che andiamo ad analizzare, assistiamo ad una particolare eccezione.
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Agevolazioni prima casa: accessibilità
Per poter ricevere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ci sono alcuni determinati requisiti che bisogna rispettare. Prima di tutto bisogna essere residenti nel comune in cui si acquista l’abitazione.
Questo vuol dire che al momento dell’acquisto deve essere posta subito la residenza nel comune in cui si intende acquistare, perché il bonus è rivolto a chi vuole porre dimora fissa di questa abitazione. E’ importante quindi che entro un limite massimo di 18 mesi dall’acquisto con agevolazioni fiscali si proceda a stabilire la propria residenza nell’immobile scelto.
Inoltre vale una regola ben precisa che riguarda la proprietà di un ulteriore immobile. Non si può accedere doppiamente alle agevolazioni. Questo vuol dire che, nel caso in cui il soggetto che chiede le detrazioni fiscali avesse già la proprietà di un altro immobile, su tutto il territorio nazionale, acquistato con le stesse detrazioni, non può richiedere nuovamente gli sgravi.
Inoltre, c’è anche un’altra regola che riguarda le precedenti proprietà immobiliari di chi intende accedere alle agevolazioni fiscali.
Non bisogna essere proprietari di una abitazione nello stesso comune in cui si intende acquistare il nuovo immobile destinato a prima casa.
Eccezioni per l’accessibilità alle agevolazioni prima casa
In sostanza, queste misure a sostegno di chi compra un’abitazione, valgono solo se la stessa viene definita come abitazione principale, in cui il soggetto decide di porre la propria residenza e svolgere le proprie attività di vita.
Ci sono tuttavia alcune eccezioni, per cui è possibile accedere alle agevolazioni anche se si possiede già un immobile in cui si è fatta richiesta delle stesse. Nel caso in cui coesistono due abitazioni, la cui prima è stata già acquistata con agevolazioni, è possibile procedere all’acquisto della seconda purché si dichiari di vendere la prima entro un anno dal momento della compravendita.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta più volte a questo proposito, in risposta a diversi interpelli che hanno come tema principale il bonus prima casa. Sicuramente questo tipo di agevolazione è una tra le preferite tra chi vuole procedere con l’acquisto di un immobile, che sia tramite mutuo, o tramite acquisizione per cessione di altri soggetti.
In particolare, andiamo ad analizzare oggi la risposta ad un interpello che riguarda l’acquisto di una nuova abitazione. Nel dettaglio, è avvenuto prima della vendita di un immobile situato nello stesso comune, il quale era stato acquistato a causa di una cessione per morte. In questa particolare situazione, secondo Interpello n. 277 del 21 aprile dell’Agenzia delle Entrate, ci troviamo in una situazione in cui è possibile chiedere le agevolazioni fiscali nonostante siano già state richieste precedentemente.
Risposta ad interpello n.277 del 21 aprile 2021: condizioni
Il soggetto ha espressamente richiesto come muoversi nei confronti delle detrazioni fiscali. Questo dal momento in cui, volendo acquistare un’abitazione nello stesso comune in cui era già proprietario di una seconda abitazione acquistata per successione mortis causa nel 2010, potesse comunque usufruire delle stesse agevolazioni.
L’Agenzia delle Entrate risponde analizzando i vari aspetti della normativa del bonus prima casa. Nel caso in cui un soggetto voglia aderire alle particolari agevolazioni del bonus prima casa, l’Agenzia delle Entrate ribadisce che ci sono determinate condizioni per accedere all’agevolazione:
- Il soggetto deve stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto dell’abitazione;
- Il soggetto non deve essere titolare esclusivo o in comunione con un coniuge di diritti di proprietà o uso dell’ abitazione di un altro immobile nello stesso comune;
- Il soggetto non deve essere titolare di quote o di diritti di proprietà di uso di un’abitazione per cui è stata chiesta in precedenza l’agevolazione prima casa.
Da queste precisazioni si deduce che l’Agenzia delle Entrate ritenga che queste clausole sanno strettamente necessarie per procedere all’acquisto tramite agevolazioni fiscali. Eppure puoi continua dichiarando che, nel caso specifico, il soggetto può comunque procedere all’acquisto con agevolazione.
Risposta ad interpello n.277 del 21 aprile 2021: conclusioni
L’Agenzia delle Entrate, oltre a esplicitare quali sono le limitazioni previste nell’applicazione del bonus prima casa, aggiunge che le agevolazioni sono previste a patto che:
“Nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni”
Da qui si deduce che sono esclusi anche i casi in cui il proprietario ha solo una parte di proprietà di un’abitazione, perché acquistata con agevolazioni. Nel caso discusso da questa particolare richiesta all’interpello, l’Agenzia delle Entrate consente al soggetto di fruire delle agevolazioni prima casa nonostante abbia già la titolarità di altro immobile, che è stato acquistato per mortis causa.
Questo perché è ancora possibile, secondo le normative attuali, procedere all’acquisto agevolato purché il soggetto provveda entro un anno a perdere la titolarità di uno degli immobili acquistati con agevolazioni.
Nel caso particolare e soggetto deve dichiarare nel nuovo atto di acquisto che provvederà a vendere l’immobile precedente, ottenuto con agevolazioni fiscali:
“è possibile avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest’ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni (…) sempre a condizione che si proceda, in conformità a quanto previsto dal nuovo comma 4-bis, alla vendita entro l’anno dell’immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito.”
